房地產企業(yè)成本核算及涉稅稅種與納稅籌劃

1、成本核算之房地產成本的構成房地產的成本包括九個大類：第一部分 土地獲得價款 ：指為獲取土地開發(fā)使用權發(fā)生的各項費用。一般包括： 土地出讓金 合作款項 拆遷補償 紅線外市政費用第二部分 開發(fā)前期準備費 -指取得土地開發(fā)使用權后，在項目開發(fā)前期的費用。一般包括： 設計費 -從規(guī)劃到施工圖的全部設計過程產生的費用； 報批報建費用 -向政府繳納的規(guī)定費用； 三通一平費用 -通水、通電、通路和場地平整產生的費用； 臨時設施費用 -項目部辦公室、項目圍墻、臨時水電費用；第三部分 主體建筑工程費 ：項目開發(fā)過程中的建筑費用，包括： 基礎費用 -建筑的地基與基礎費用； 結構與粗裝修費 -完成地面以上的結構與基

2、本裝修的費用； 門窗工程費用 -室內外門與窗的費用； 公共部位裝修費用-外立面、公共部位的裝飾與裝修費用； 室內精裝修費用 -對精裝修交付的房屋的裝修費用；第四部分 主體安裝工程費 -指項目開發(fā)過程中的室內安裝費用，包括： 室內水電安裝費用-室內各類水電相關工程費用； 電梯安裝費用 -高層建筑的電梯費用； 消防系統(tǒng)費用 -防火所必需的消防設施費用； 智能化系統(tǒng)費用 -業(yè)主安全保護、通話、訪客系統(tǒng)等費用；1、你所了解的智能化系統(tǒng)包括哪些？答案：防盜（攝像頭、監(jiān)控室）系統(tǒng)、對講（對講機）系統(tǒng)、車庫進出（IC卡）系統(tǒng)、門禁（IC卡、密碼、指紋）等。第五部分 社區(qū)管網(wǎng)費 -指項目管網(wǎng)配套費用，包括：

3、室外給排水費用 -小區(qū)接入市政自來水、排水至城市排水系統(tǒng)費用； 室外采暖費用 -小區(qū)接入市政采暖或自行建設采暖設施費用； 室外燃氣費用 -小區(qū)接入市政燃氣的費用； 室外電氣與高低壓費用-小區(qū)從市政供電網(wǎng)絡引入電至各家各戶的費用；第六部分 園林環(huán)境費 -指項目內的景觀費用，包括： 道路廣場費用 -小區(qū)建設道路、廣場的費用； 綠化建設費用-小區(qū)內用于綠化工程的費用； 小區(qū)圍墻費用 -小區(qū)圍墻、組團圍墻的費用總和； 室外照明費用 -各種照明所花費的費用 零星設施費用 -各類未細述的設施費用總和第七部分 配套設施費-指項目內為業(yè)主服務的各項配套設施費用，包括： 會所費用 學校費用 物業(yè)用房 垃圾轉運站

4、第八部分 開發(fā)間接費 -指項目開發(fā)直接相關，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的費用支出以及項目營銷設施建造費等費用，包括： 工程管理費 -項目發(fā)生的行政、監(jiān)理、造價咨詢等費用 資本化利息 -項目使用資金的利息 營銷設施建造費-非臨時性銷售大廳、樣板房等建造費用 物業(yè)完善費 -物業(yè)維修基金與請物業(yè)公司配合項目的支出等第九部分 期間費用 公司管理費-公司發(fā)生的但無法明確到項目上管理費用 營銷費用 -營銷部門行政費用、廣告、銷售代理等營銷費用回顧一下：房地產項目成本組成土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費： 房地產項目成本組成 開發(fā)成本社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費 期

5、間費用開發(fā)成本+期間費用=完全成本成本核算之成本核算對象的確定哪些是核算對象呢？在某項目中包括：1. 5棟6層住宅；2. 2棟11層住宅，底層是可售商業(yè)；3. 2棟24層住宅，其中一棟進行了室內精裝修；4. 配套幼兒園；5. 配套會所。成本核算對象的確定原則：可售性：配套的會所、學校差異性精裝修房與毛坯房、多層洋房與普通多層功能區(qū)分底商與上部住宅便于成本費用的歸集樓棟、單元、戶型1. 一期開發(fā)完畢的項目：按獨立別墅、聯(lián)排（雙拼）別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨立商業(yè)、底層商業(yè)、寫字樓、可售車位等不同的可售產品類型劃分成本核算對象。成本核算指導中所確定的產品類型不允許自行增加，

6、特殊項目若需增加應報集團審批。2. 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目：應分期分別核算。在此基礎上，若同一期內有各種可售產品類型，則再按可售產品類型劃分成本核算對象。項目分期按照公司的經(jīng)營計劃確定 多層住宅：一般是六層（含）以下； 小高層為七層至十一層（含）； 高層是指十二層及以上且總建筑高度小于100米； 建筑高度100米以上為超高層。這是由國家建筑相關規(guī)范、市場營銷術語、客戶對產品認知等幾方面因素綜合確定成本核算對象的確定成本核算之成本分攤方法 匹配國家稅務部門房地產計稅成本的精神，非業(yè)主共有物業(yè)，成本不能分攤至可售產品中。 按照“配比原則、受益原則”將成本分攤到各期、各產品對象地價：要求嚴格按產品

7、占地面積比分攤地價。步驟一：按各期占地面積比將總地價分攤到各期，其中公攤地價按建筑面積比分 攤至各期；步驟二：將當期地價在各成本核算對象間進行分配：A、若成本核算對象單獨構成明顯組團，按各獨立組團的占地面積比分攤地價。 B、否則采用“容積率倒數(shù)法”分攤地價。通過建筑面積乘以其“容積率倒數(shù)”計算出核算對象的占地面積，通過其比例分攤當期地價。目的：以收益原則，更客觀準確地在不同容積率產品間分攤地價。*容積率=建筑面積/占地面積地價分攤示例（跨期分攤）：某項目土地價款為7.2億元，建筑用地面積6萬，小區(qū)會所占地0.2萬（全項目配套設施），一期建筑占地面積2萬。項目總建筑面積12萬，一期建筑面積為4.

8、8萬。則該項目一期應承擔的地價是多少？項目分期占地面積（m2）建筑面積（m2）一期分攤面積基數(shù)后期分攤面積基數(shù)備注一期20000480002000038000 后期3800072000   小區(qū)會所2000 8001200按建筑面積分攤總計600001200002080039200 一期地價=72000*（20800/60000）=24960（萬元）地價分攤示例（產品分攤）：某項目一期，地價為1.8億元，建筑用地面積3.6萬，總建筑面積為7.8萬，其中，多層洋房建筑面積為1.8萬，小高層建筑面積為2.4萬，高層建筑面積為3.6萬（均可

9、售），若多層洋房、小高層、高層的容積率分別以1.5、2和3計，則該項目各產品的可售單方地價是多少？產品 建筑面積（m2） 容積率分攤基數(shù)地價分攤（萬元）可售單方地價（元/m2）多層洋房 180001.51200060003333.33 小高層240002.01200060002500.00 高層360003.01200060001666.67 合計 780003600018000多層洋房：分攤地價=18000*（12000/36000）=6000（萬元）可售單方地價=6000/1.8=3333 （元/m2）六類費用： 成本項目跨期分攤標準產品分攤標準開發(fā)前期準備費可售面積可售面積主體建筑工程費

10、直接歸屬直接歸屬主體安裝工程費直接歸屬直接歸屬社區(qū)管網(wǎng)工程費可售面積占地面積園林環(huán)境工程費可售面積占地面積配套設施費可售面積可售面積盡量真實反映產品在項目中的資源受益比例；社區(qū)管網(wǎng)、園林環(huán)境費用由按各產品占地面積進行分攤。目的：更準確核算六類費用在各產品類型間的分攤費用分攤示例：某項目可售面積100萬，分期開發(fā)，一期可售面積10萬，其中高層可售面積6萬，占地比50%，小高層可售面積4萬，占地比50%，。一期自身園林環(huán)境工程費合計1000萬元，跨期分攤園林環(huán)境工程費合計2000萬元，則高層及小高層的園林環(huán)境工程費為_元/和_元/。分期 可售面積（m2） 園林環(huán)境工程費（萬元）一期10000010

11、00后期900000 跨期 2000合計 1000000 產品 可售面積（m2） 占地比園林環(huán)境工程費（萬元）高層6000050600小高層4000050600合計 100000 1200一期園林環(huán)境工程費10002000（10100）1200（萬元）高層分攤120050600（萬元）單方6006100(元/開發(fā)間接費：行政管理費根據(jù)在建項目各期的建筑面積與開工時間的加權數(shù)比例進行分攤。如：項目一、二期可售面積（車位除外）面積分別為40000m2、60000m2，當年開工建設時間分別為12個月、5個月，則分攤比例為（4×12）：（6×

12、5）=48:30除資本化利息外的開發(fā)間接費按產品核算對象建筑面積比分攤各產品核算對象中資本化利息:分期之間，資本化利息按項目各期實際資金占用分別計算；同期內：按期內各成本對象成本占用的比例進行分配。目的：更準確核算開發(fā)間接費用在各項目、各產品間的分攤。房地產企業(yè)涉及稅種：應交營業(yè)稅應交城市維護建設稅應交房產稅應交土地增值稅應交個人所得稅應交企業(yè)所得稅應交土地使用稅應交車船使用稅契稅印花稅教育費附加1. 營業(yè)稅：應稅收入（房產銷售收入）×52. 城市維護建設稅：計稅依據(jù)是按實際繳納的營業(yè)稅稅額計算繳納。稅率分別為7% 城區(qū)、5% 郊區(qū) 、1% 農村 3. 房產稅：是以房屋為征稅對象,按

13、房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產權所有人征收的一種財產稅。地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房 在出售前不征收房產稅 但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。 房屋的計稅余值×1.2 租金收入×124. 土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。房地產開發(fā)公司建造商品房的用地 原則上應按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的 其用地是否給予緩征或減征、免征照顧 可由地方稅務局結合具體情況確定。 土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元

14、； （三）小城市0.9元至18元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。具體金額由當?shù)囟悇諜C關核定。5. 契稅：是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產權屬 轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。6. 土地增值稅：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為應繳納的稅項。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅的計算方法計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物

15、收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除

16、項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額 土地增值稅稅額=增值額×30（二）增值額超過扣除項目金額50，未超過100的土地增值稅稅額增值額×40扣除項目金額×5（三）增值額超過扣除項目金額100，未超過200的土地增值稅稅額=增值額×50扣除項目金額×15（四）增值額超過扣除項目金額200土地增值稅稅額=增值額×60扣除項目金額×35公式中的5，15，3

17、5為速算扣除系數(shù)。土地增值稅的扣除項目計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地

18、上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用）

19、，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的10以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（4）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的

20、價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。（5）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓

21、房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（6）對從事房地產開發(fā)的納稅人可按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。房地產企業(yè)納稅籌劃：房地產項目開發(fā)是社會各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關領域之廣、產業(yè)鏈條之長，為其他行業(yè)所無法比擬。隨著我國市場經(jīng)濟機制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇，納稅籌劃將成為房地產企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內容。全

22、面了解和領會房地產企業(yè)納稅籌劃思路，這個問題已經(jīng)得到越來越多的房地產企業(yè)的重視，要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。有不少立足長遠發(fā)展的房地產開發(fā)企業(yè)，十分注重依法納稅，而且往往在項目啟動之初，就開始進行詳細的納稅籌劃。進行納稅籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業(yè)的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營活動時間三種類別進行籌劃。房地產項目可以從區(qū)分不同稅種以及企業(yè)的經(jīng)營活動進行稅務籌劃。一、營業(yè)稅納稅籌劃（一）利用建房方式進行籌劃代建房屋經(jīng)營的籌劃：關于房地產開發(fā)公司代建房的營業(yè)稅的問題，國家稅務總局早在年就專門發(fā)文明確，房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的

23、統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務”條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業(yè)稅（此方式同樣適用與土地增值稅的納稅籌劃：房地產中的代建房行為應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。）合作建房經(jīng)營方式的籌劃合作建房的方式：合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合

24、作建房。房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；合作建房的稅收政策及籌劃思路根據(jù)國家稅務總局營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的規(guī)定：“以無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅，在投資期內轉讓其股權的也不征收營業(yè)稅”。向合作企業(yè)提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同會導致稅負不同。雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅。（此方式同樣適用

25、與土地增值稅的納稅籌劃：避免了提供土地使用權一方因土地使用權的轉移而交納土地增值稅）（二）利用不動產投資進行籌劃根據(jù)稅法規(guī)定：自年月日起，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業(yè)稅。對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價人股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征土地增值稅。以房產作投資或作股權轉讓屬于房屋產權轉移，應根據(jù)國家房地產管理的有關規(guī)定，辦理房屋產權交易和產權變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產權承受方按契稅

26、稅率計算繳納契稅。在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。通過以房地產投資人股方式進行納稅籌劃，可免交營業(yè)稅及附加。因此，可將房地產投資入股設立一個公司，然后轉讓公司股權，這樣賣房地產變成了賣股權，賣公司。購買房地產須繳納契稅和印花，而購買股權無須繳納契稅，這樣買不動產變成了買股權，買公司。變不動產買賣為股權、公司買賣，買賣雙方都可節(jié)稅。當然，設立公司是有成本的，對于小宗不動產交易，設立公司是不合算的；只有不動產的大宗交易，設立公司才是可行的二、企業(yè)所得稅納稅籌（一）預提費用、暫估成本籌劃房地產企業(yè)開發(fā)過程中可以合理預提費用，預提方法主要體現(xiàn)在后期配套設

27、施支出的預提、大修費用的預提，以及利息費用的預提等方面。年末暫估未入賬成本，使年末成本更趨于合理化，在來年沖回。適度、合理地預提及暫估可以減淡企業(yè)所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內費用預提及成本暫估時應就高不就低，先行足額計人成本費用，延緩納稅。（二）開發(fā)商品與出租商品籌劃有些房屋由于各種原因發(fā)生滯銷，或出于其他考慮用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉作出租經(jīng)營房，從“開發(fā)商品”轉入“出租開發(fā)產品”科目，按月計提出租產品攤銷額計人成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準備，所提減值準備不能作為稅前扣除項目。（三）營業(yè)費用籌劃、房地產開發(fā)企業(yè)各年度廣

28、告費支出是一筆龐大的費用。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切相關。房地產企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出占銷售收入8的限額內可以據(jù)實扣除。如果廣告費由總公司統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超過8扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關聯(lián)公司廣告費不足8的情況，這時可以實現(xiàn)廣告費的合理劃轉，由關聯(lián)公司承擔部分廣告費。三、土地增值稅納稅籌劃（一）利用土地增值稅起征點作稅收籌劃土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則

29、增值率稍高于起征點就會帶來損失。 1.假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。某城區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為X時，相應的銷售稅金及附加如下： 5.5X（5的營業(yè)稅、7的城市維護建設稅、3的教育費附加。），這時其全都允許扣除項目金額如下：1005.5X。根據(jù)有關起征點的規(guī)定該企業(yè)享受起征點的最高售價如下：X1.2×（100十5.5X），解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除金額為107.0 7（1005.5×128.48）。2.假如納稅人提高售價。當增值率略高于20時，即應適用“增值率在

30、50以下、稅率為30”的規(guī)定。假如此時的售價為128.48y.由于售價提高y，相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5y.這時允許扣除項目的金額和增值額如下：允許扣除項目的金額107.075.5y，增值額128.48y（107.075.5y），化簡后增值額的計算公式如下：94.5y21.41，所以，應納土地增值稅如下：30×（94.5y21.41），若企業(yè)欲使提價帶來的效益，超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使：y30×（94.5y21.41），即y8.86。這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.3 4（128.488.86）。

31、通過以上兩種情況的分析：當轉讓房地產的納稅人，其銷售項目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受到起征點優(yōu)惠的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。如果售價低于此數(shù)，雖能享受起征點照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高售價，則必須使價格高于137.34，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。（二）利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用