尚大國(guó)際文化創(chuàng)意生態(tài)園

1、尚大國(guó)際招商方案2014年1月2商業(yè)市場(chǎng)情況分析連鎖品牌開店情況分析建議方案及回報(bào)預(yù)算合作模式尚大國(guó)際現(xiàn)況市場(chǎng)情況分析Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group4u上海寶地廣場(chǎng)u建筑面積：156,400 u開業(yè)時(shí)間： 2013年2月試營(yíng)業(yè)u.主力品牌：樂購(gòu)、迪卡儂、小南國(guó)、屈臣氏、麥當(dāng)勞、星巴克、巴黎貝甜、鮮芋仙、老鳳祥等，除樂購(gòu)和迪卡儂外，餐飲業(yè)態(tài)占比80%以上。u2013年農(nóng)歷春節(jié)前開始試營(yíng)業(yè)，前期開業(yè)的主力品牌為樂購(gòu)和迪卡儂，業(yè)主花了500萬(wàn)品牌補(bǔ)貼費(fèi)用。2013年5月起，1-2F

2、才按照裝修的時(shí)間長(zhǎng)短陸續(xù)開業(yè)，目前十二月開業(yè)率才達(dá)到80%以上。案例-上海寶地廣場(chǎng)5u上海壹豐廣場(chǎng)u建筑面積： 76,389 u開業(yè)時(shí)間：2012年試營(yíng)業(yè)u主力品牌：滿記甜品、食其家、翡翠拉面小籠包、山茶花韓國(guó)料理、薩莉亞、I DO、鮮芋仙、周大福、和民、林清軒等。u2012年11月壹豐廣場(chǎng)B1F與B2F地下美食廣場(chǎng)配合部分13F的餐飲先期開業(yè)，在開業(yè)率不滿足的情況下，萬(wàn)寧、早安巴黎以及其他一些品牌在已經(jīng)簽約甚至已完成裝修的情況下撤場(chǎng)退租。其后今年初業(yè)主裝修補(bǔ)貼1千萬(wàn)引進(jìn)Versace、Just Cavalli、 Montblanc、HugoBoss這些零售品牌，才完善了整個(gè)項(xiàng)目零售類的不足，

3、至開業(yè)至今兩年目前才完成開業(yè)率80%。案例-上海壹豐廣場(chǎng)6u上海中信泰富申虹廣場(chǎng)u建筑面積： 90,681u開業(yè)時(shí)間：2012年12月u主力品牌：小南國(guó)、星怡會(huì)、許留山、星巴克、飾夢(mèng)樂、拉莎貝爾、Bread n Butter、CK Jeans、STUDIO A等。u依靠南京西路中信泰富廣場(chǎng)的強(qiáng)大平臺(tái)做基礎(chǔ)，項(xiàng)目為迅速在零售和餐飲領(lǐng)域簽訂主力品牌，故以較長(zhǎng)免租期及扣點(diǎn)租金形式招商。案例-上海中信泰富申虹廣場(chǎng)7u上海海泰中信廣場(chǎng)u建筑面積： 109,828 u開業(yè)時(shí)間：2013年u主力品牌：SPORTSDEPO、優(yōu)衣庫(kù)、COSTA COFFEE、GOLF5、KONAKA、潮江春等。u2010年建成

4、后歷時(shí)三年的準(zhǔn)備期，期間不停的論證方案、更改品牌落位，于2012年年底與一系列日資品牌在日本商會(huì)的牽線下達(dá)成了合作，SPORTSDEPO、優(yōu)衣庫(kù)、KONAKA、GOLF5等零售品牌作為項(xiàng)目的主力店品牌支撐起了整個(gè)項(xiàng)目，配合到其他餐飲業(yè)態(tài)占比不超過40%，在開業(yè)前期面對(duì)了人氣缺乏的壓力，零售品牌通過業(yè)主方的補(bǔ)貼支持先期開業(yè)無法迅速在周邊消費(fèi)群獲得認(rèn)可，項(xiàng)目的成熟尚需時(shí)日。案例-上海海泰中信廣場(chǎng)8u上海正大樂城u建筑面積：55,000 u開業(yè)時(shí)間：2013年4月u主力品牌：小輝哥、WAGAS、優(yōu)衣庫(kù)、王品臺(tái)塑、星巴克、巴黎貝甜、藍(lán)蛙、CoCo壱番屋、滿記甜品、許留山、望湘園、港麗餐廳、和記小菜、板

5、長(zhǎng)壽司、鹿港小鎮(zhèn)、釜山料理、蘇浙匯、赤坂亭、GAP、Calvin Klein、SEPHORA、TISSOT、Swatch、Apple store、Ochirly、Teenie weenie、Levis、E.LAND、Basic house、Charles&Keith Mentor、華士達(dá)東方影城、臺(tái)北純K、艾維庭、 思妍麗、大眾書局等u作為綠地和正大兩家合作的10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的第一家，有正大廣場(chǎng)作為品牌強(qiáng)有力支持也花了一年半時(shí)間才達(dá)至70%入駐率。案例-上海正大樂城9u上海高島屋百貨u建筑面積：42,000 u開業(yè)時(shí)間：2013年u主力品牌：MI CASA BY LAPIS LAZULI

6、、Cafe de parloir、名藏、翡翠燒烤、無敵家、八盛酒藏、AirPlus、金鳳堂、 oof & on、Carrs、IC大福、 LAVIE、PETUEREY 、CAROLINA HERRERA、Dr.Ci:labo、Lothantique、MULBERRY、DIRK BIRKKEMBERGS、The Swank、詩(shī)韻、Valmond、Swiss Line等。u古北集團(tuán)花巨資引進(jìn)日資百貨第一品牌-高島屋百貨，與年初開業(yè)。全線通過百貨渠道完成招商。案例-上海高島屋百貨新開業(yè)的同類型項(xiàng)目分析：1. 項(xiàng)目開業(yè)需要主力店作為客流支撐。2. 從試營(yíng)業(yè)至正式開業(yè)尚需一定時(shí)間的培養(yǎng)。3. 商業(yè)

7、項(xiàng)目的餐飲業(yè)態(tài)所占比例大幅加大，除主力店外小品牌零售鮮有開店。4. 強(qiáng)勢(shì)品牌習(xí)慣跟隨以合作有經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商合作。5. 零售品牌大多不愿開店。6. 零售品牌的引進(jìn)業(yè)主方須有一定的補(bǔ)貼與支持。分析2013年連鎖品牌開店情況分析Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group12u優(yōu)衣庫(kù)上海共45家店u2013年至今新開店6家u亞新生活廣場(chǎng)、二百永新、正大樂城、海泰中信廣場(chǎng)、月星環(huán)球港，南翔中冶祥騰案例-優(yōu)衣庫(kù)13uH&M 上海共18家店u2013年至今新開店2家u淮海店（重新裝修）、月星環(huán)球港

8、案例-H&M14uZARA上海共15家店u2013年至今尚未開新店案例-ZARA15uGAP上海共12家店u2013年至今開店3家u尚嘉中心、正大樂城、月星環(huán)球港案例-GAP16u瑪莎百貨 上海共7家店u2013年至今尚未開新店案例-瑪莎百貨17u小南國(guó) 上海共29家店u2013年至今開店5家u中信泰富申虹廣場(chǎng)、金沙江店、南橋店、安亭店、黃興公園店案例-小南國(guó)18u蘇浙匯 上海共14家店u2013年至今尚未開店案例-蘇浙匯新開業(yè)的同類型項(xiàng)目分析：1. 連鎖品牌新店開店數(shù)量較往年大幅減少。2. 今年新開店比較集中面積體量大的新項(xiàng)目。3. 連鎖品牌重心慢慢轉(zhuǎn)向街邊店。4.零售品牌集中等待已

9、成熟項(xiàng)目的調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)考慮得很謹(jǐn)慎。5. 外資快消品牌尚能有目的的進(jìn)一個(gè)新項(xiàng)目，而本土的零售品牌舉步維艱。6. 并非體育的大年，運(yùn)動(dòng)品牌不再拓展。分析19尚大國(guó)際情況分析Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group1.商業(yè)招商已有整整一年但簽約率低。2.欠有影響力的主力店。3.商業(yè)租戶租金偏低。4.商家集中等待已成熟項(xiàng)目的調(diào)整，寶山滬太路風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)偏高。5.附近配套還不完善。6.人流偏少。綜合商業(yè)環(huán)境，市場(chǎng)趨勢(shì)，項(xiàng)目地點(diǎn)及過去招商經(jīng)驗(yàn)，我司建議寶山尚大國(guó)際改變招商思路，縮少項(xiàng)目商業(yè)比例，擴(kuò)

10、大辦公樓招商範(fàn)圍，原因如下:1.短期內(nèi)辦公租金不會(huì)少于商業(yè)，但租戶較穩(wěn)定2. 項(xiàng)目靠返地鐵站，對(duì)辦公招商屬利好條件3.二層或以上辦公為主，有穩(wěn)定人流，對(duì)底層及二層租金有提升作用4.辦公租期較短，且裝修及免租期亦較短，日后業(yè)態(tài)調(diào)整較容易5.目前附近商圈未成熟，以辦公招商切入培養(yǎng)人流及推廣項(xiàng)目知名度尚大國(guó)際招商建議方案Synergis Management Services LimitedMember of Hsin Chong Construction Group大面積辦公為主B區(qū)1-2樓第一套方案可設(shè)立大型餐飲、KTV、會(huì)所等業(yè)態(tài)B區(qū)第二套方案：1樓設(shè)立1500平方左右整層的小型展會(huì)中心，用于

11、企業(yè)發(fā)布會(huì)，小型展會(huì)，園區(qū)企業(yè)活動(dòng)中心，剩余部分做LOFT辦公、展示分割出租B區(qū)3-5樓大面積辦公為主C/D座2-5樓以中小面積辦公為主，面積集中在100-300平方的單元位置項(xiàng)目招商方案：1.預(yù)計(jì)安排三名人員駐場(chǎng)，正式進(jìn)場(chǎng)定于春節(jié)后2.春節(jié)前三周主要收集周邊五公里范圍企業(yè)訊息3.租戶來源分三方面:a.招商專員自有客戶;b.周邊企業(yè);c.其他中介策略伙伴。招商策略計(jì)劃尚大國(guó)際鋪位租金一覽表尚大國(guó)際鋪位租金一覽表區(qū)區(qū) 域域樓層樓層使用面積使用面積（）（）建筑面積建筑面積（）（）建面積單價(jià)建面積單價(jià) （元（元/天天/）月月 租租 金金 （元（元/月）月）總總 租租 金金 （元（元/年）年）A區(qū)區(qū)一

12、樓一樓1596 1922 4.3 251442 3017301 二樓二樓1908 2299 1.9 132838 1594051 三樓三樓2299 1.6 111863 1342359 四樓四樓2299 1.6 111863 1342359 五樓五樓2299 1.6 111863 1342359 小計(jì)小計(jì)11117 719869 8638429 B區(qū)區(qū)一樓一樓2206 2945 2.7 241847 2902169 二樓二樓2945 1.8 161231 1934773 三樓三樓2945 1.5 134359 1612311 四樓四樓2945 1.4 125402 1504823 五樓五樓21

13、69 2896 1.4 123314 1479764 小計(jì)小計(jì)14675 786153 9433841 C區(qū)區(qū)一樓一樓649 867 4.3 113334 1360003 二樓二樓867 1.9 50078 600932 三樓三樓867 1.7 44806 537676 四樓四樓867 1.7 44806 537676 五樓五樓867 1.7 44831 537974 小計(jì)小計(jì)4333 297855 3036286 D區(qū)區(qū)前排前排一樓一樓976 1303 4.5 178311 2139734 二樓二樓745 994 1.9 57443 689311 三樓三樓994 1.7 51396 6167

14、52 四樓四樓994 1.7 51396 616752 五樓五樓994 1.7 51396 616752 小計(jì)小計(jì)5279 389942 4679302 D區(qū)區(qū)后排后排一樓一樓815 1088 3.5 115823 1389882 二樓二樓665 888 1.9 51317 615807 三樓三樓888 1.7 45915 550985 四樓四樓888 1.7 45915 550985 五樓五樓888 1.7 45915 550985 小計(jì)小計(jì)4640 304887 3658645 總計(jì)總計(jì)40043 2.01 2498706 29446503 備注：備注：1、全盤考慮租金收益：a、對(duì)招商開展及項(xiàng)目開業(yè)有影響的大租戶可適當(dāng)對(duì)商務(wù)條款進(jìn)行優(yōu)惠，b、租金整體不變，一鋪少租，另一鋪就多租，反之亦然2、寫字樓前兩年不遞增后每年遞增3%3、物業(yè)管理費(fèi)原則按照商業(yè)15元/平米/月，辦公10元/平米/月4、300平以下租期3-5年，301平-600平5年，601平以上8年