農(nóng)大成人網(wǎng)絡(luò)遠程教育-《經(jīng)濟法》課程論文.

1、專業(yè)名稱課程名稱層次學生姓名金 融經(jīng)濟法專升本馬 廣論文題目 試論土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的異同內(nèi)容摘要本文從土地使用權(quán)出讓與土地使用劃撥的概念、特點、流程和使用范圍幾方面加以介紹，以達到論述兩者的共同點以及差異。著重論述了兩者各自的特點， 以及流程，詳細的說明土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥在具體辦理時的差異，望能夠讓讀者在現(xiàn)實的操作中得到幫助。關(guān)鍵詞土地使用權(quán)出讓劃撥差異目錄. . 1 1 . . . . 11.1 土地使用權(quán)出讓概念 . . . .11.2 土地使用權(quán)劃撥概念 . . .12. . 12.1 土地使用權(quán)出讓特征.12.1.1法律關(guān)系的主體身份具有特定性 . .12.1

2、.2方的基本權(quán)利與義務(wù)明確.22.1.3使用權(quán)出讓是要式法律行為.22.1.4使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn) .22.1.5權(quán)利與義務(wù)一同轉(zhuǎn)移 .22.2土地使用權(quán)劃撥的特征 .32.2.1公益目的.32.2.2行政行為性 . .32.2.3無償性 .32.2.4無期限性 .33. . 43.1 土地使用權(quán)出讓程序 .43.2 土地使用權(quán)劃撥程序 .43.2.1 申請 .43.2.2 受理和審查 . . 43.2.3 地價評估 . .43.2.4 確定出讓金， 擬訂出讓方案. . . 53.2.5 方案報批，發(fā)出準予轉(zhuǎn)讓通知書.53.2.6 公開交易 . .53.2.7 簽訂轉(zhuǎn)讓合同 .5

3、3.2.8 辦理出讓手續(xù) .54. . 64.1 土地使用權(quán)出讓適用范圍. .64.2 土地使用權(quán)劃撥適用范圍 . 6 . . . . 7試論土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的異同前言隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展， 城市化步伐的加快， 土地使用的用途越來越多， 因此在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移方式上也不近相同， 而土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥應(yīng)運而生，為了方便我們更加了解這兩者的異與同，筆者在以下幾方面加以論述。1 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥概念1.1 土地使用權(quán)出讓概念國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。1.2

4、 土地使用權(quán)劃撥概念土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準， 在土地使用者繳納補償、 安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。1.3 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥概念的異與同土地使用權(quán)出讓與劃撥在概念上來看， 都是交予土地使用者付出一定代價后取得土地使用權(quán)的行為，但土地使用權(quán)劃撥注重為依照法律程序取得土地使用權(quán)。2 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的特征2.1 土地使用權(quán)出讓特征2.1.1 法律關(guān)系的主體身份具有特定性土地使用權(quán)出讓的主體， 一方為出讓方， 一方為受讓方。 由于國家是國有土地的所有權(quán)人，因此出讓一方只能是國家。根據(jù)中華人民共和國城

5、市房地產(chǎn)管理法第 15 條第 2 款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人民政府有權(quán)作為國有土地所有者的代表出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者，華人民共和國 城鎮(zhèn)國有土地使用1權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 3 條規(guī)定： “中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人， 除法律另有規(guī)定者外， 均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)， 進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營 ”，由此規(guī)定可見，受讓方一般不受限制，除非法律另有規(guī)定。2.1.2 方的基本權(quán)利與義務(wù)明確中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第 15 條和第 16 條分別規(guī)定了土地使用權(quán)出讓雙方

6、的基本權(quán)利與義務(wù)。第 15 條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金； 未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的， 土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償?！钡?16 條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的， 市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地； 未按照出讓合同約定提供出讓的土地的， 土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金， 土地使用者并可以請求違約賠償。 ”2.1.3 使用權(quán)出讓是要式法律行為土地使用權(quán)出讓， 應(yīng)當簽訂書面出讓合同， 同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。 如果不簽訂書面

7、出讓合同并辦理土地使用權(quán)登記， 則土地使用權(quán)出讓行為無效。2.1.4 使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)關(guān)于土地與地上物， 理論上有一元主義和二元主義之說。 所謂一元主義， 是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定， 將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。 采一元主義者， 附屬物不得離開主體權(quán)利而獨立存在。 所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權(quán)利，兩者互不附屬。 二元主義并無絕對不妥， 如果房產(chǎn)被視為是一種獨立的權(quán)利， 并能對其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補償制度， 兩種獨立的權(quán)利也可相安無事。 在中國，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個

8、部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物， 并對其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補償?shù)姆梢?guī)定， 在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當事人時， 當事人對各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦?、 互相抵觸， 致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。 依中國現(xiàn)時法律， 建筑物和其他定著物、 附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。2.1.5 權(quán)利與義務(wù)一同轉(zhuǎn)移2這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途， 出讓合同約定為住宅用地， 無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓， 均不因為轉(zhuǎn)讓而變成其他用途。 再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負擔的一種，

9、 具有追及效力， 其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 至于土地使用權(quán)的年限， 應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)使用的年限， 其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)， 在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隨同轉(zhuǎn)讓2.2 土地使用權(quán)劃撥的特征2.2.1 公益目的劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國家重點工程項目。 對此城市房地產(chǎn)管理法第 23 條明確只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)： （1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

10、；（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。從上述規(guī)定來看，在制度設(shè)計上， 我國已經(jīng)將劃撥土地使用權(quán)定位在公益事業(yè)和國家重點工程建設(shè)上。2.2.2 行政行為性城市房地產(chǎn)管理法第 22 條規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準， 在土地使用者繳納補償、 安置等費用后將該幅土地交付其使用， 或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！?.2.3 無償性劃撥土地使用權(quán)直接由政府的批準行為產(chǎn)生， 在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權(quán)，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。 只是需要進行登記以確定土地使用權(quán)的范圍并表明取得劃撥土地使用權(quán)。2.2.4 無期限性3城市房地產(chǎn)管理法第 22

11、 條規(guī)定，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！蓖恋厥褂脵?quán)是有期限的，住房用地 70 年，到期后有償使用。3 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的程序3.1 土地使用權(quán)出讓程序如圖 1-1土地使用權(quán)出讓程序公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式編制協(xié)議出讓方案，地價評估，確定底價協(xié)議出讓方案、底價報批協(xié)商，簽訂意向書，公示簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果核發(fā)建設(shè)用地批準書，交付土地辦理土地登記資料歸檔3.2 土地使用權(quán)劃撥程序3.2.1 申請交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、 受讓申請交易當事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時， 還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建

12、筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。3.2.2 受理和審查市、縣國土資源管理部門受理申請后， 應(yīng)當依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查， 并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。 經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃， 并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的， 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。3.2.3 地價評估4市、縣國土資源管理部門應(yīng)當組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。3.2.4 確定出讓金，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)

13、當根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等， 集體決策、 綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當按下式核定：（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的： 應(yīng)繳納的土地出讓金 =擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格 -擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格（ 2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金 =擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格 -擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格3.2.5 方案報批，發(fā)出準予轉(zhuǎn)讓通知書市、縣國土資源管理部門應(yīng)當按照規(guī)定， 將協(xié)議出讓方案報市、 縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準后，

14、市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出 劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書。通知書內(nèi)容包括：準予轉(zhuǎn)讓的標的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。3.2.6 公開交易取得劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書 的申請人，應(yīng)當將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。3.2.7 簽訂轉(zhuǎn)讓合同通過公開交易確定受讓方和成交價款后， 轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同， 約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。3.2.8 辦理出讓手續(xù)受讓人應(yīng)在達成交易后10 日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、 原土地使用證、 準予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，

15、向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當按照批準的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等， 依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記， 收回原土地證書， 與受讓方簽訂出讓5合同。4 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥適用范圍4.1 土地使用權(quán)出讓適用范圍招標、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權(quán)應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 出讓計劃和方案國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動， 應(yīng)當有計劃地進行。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、 土地利用年度計劃、 城市規(guī)劃和土地市場狀況， 編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后，及時向社會公開發(fā)布。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。4.2 土地使用權(quán)劃撥適用范圍中華人民共和國土地管理法 1 第 54 條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：（1）國家機關(guān)用地和軍事