《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案》北估秘2009009號

1、北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案(北估秘2009009號)北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案(北估秘2009009號)WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ一、根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，現(xiàn)就在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上住宅房屋拆遷的市場評估，提出本技術方案。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ二、拆遷評估的計算公式為：拆遷評估價款（基準價格×K拆遷房屋重置成新價）&#

2、215;因素修正系數(shù)×拆遷房屋建筑面積拆遷房屋設備、裝修及附屬物價格WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ三、基準價格是指拆遷區(qū)域標準房地產(chǎn)價格減去標準重置價的差額。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ四、標準房地產(chǎn)價格是指在拆遷區(qū)域內(nèi)與被拆遷房屋物業(yè)類型相似的標準樣本房屋平均價格。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·

3、;Nâ（一）標準樣本房屋，是指在被拆遷房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，模擬新建普通住宅商品房。一般應滿足以下條件：WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1、鋼混或磚混結(jié)構(gòu)；WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ2、毛坯房或普通裝修（四白落地、水泥地面、帶門窗等）；WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ3、項目容積

4、率大于1。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ若拆遷區(qū)域環(huán)境狀況特殊，也可根據(jù)區(qū)域環(huán)境狀況確定標準樣本房屋。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ（二）標準房地產(chǎn)價格應采用市場比較法評估確定，不具備采用市場比較法條件的，可采用其它評估方法。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1、一般情況下，在同一拆遷區(qū)域內(nèi)可評估

5、一個標準房地產(chǎn)價格，如果拆遷區(qū)域呈狹長帶狀分布，可將其劃分為不同區(qū)段，分別評估各區(qū)段的標準房地產(chǎn)價格。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ2、市場比較法計算公式為：WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ標準房地產(chǎn)價格可比實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×其它因素修正WãMó½Ãuy

6、85;ËNÿö·Nâ3、可比實例，一般應在與拆遷范圍具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)符合要求的交易案例中搜集和選取，可比實例原則上不少于三個。前述范圍內(nèi)可比實例不足時，可將選取范圍擴展為與拆遷區(qū)域具有替代關系、價格會相互影響的相似區(qū)域。可比實例應優(yōu)先選取近期成交的新建普通住宅商品房。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ4、可比實例的成交價格應符合下列要求：WãMó½Ãuy¹ËNÿö

7、;·Nâ成交價格一般為正常交易情況下的房屋價格；WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ成交價格應選取樓盤或項目的平均價格；條件不具備時，可選取個案價格，但須修正為樓層、朝向、成新等因素均處于一般狀況下的價格。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ5、市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素、其它因素等各項因素的修正，均采用百分率法。WãMó½

8、5;uy¹ËNÿö·Nâ 區(qū)域因素修正內(nèi)容主要包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等因素。具體內(nèi)容應根據(jù)用途確定。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ 個別因素修正內(nèi)容主要包括：新舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。具體內(nèi)容應根據(jù)用途確定。

9、WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20，綜合調(diào)整不得超過30。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ五、標準重置價是指標準樣本房屋的重新建造成本價格?？筛鶕?jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ六、拆遷房屋重置成新價，根據(jù)北京市房屋重置

10、成新價評估技術標準，平房和中式樓房按照房屋的屋面、屋架、墻身、門窗、頂棚、地面分部件以標準間為單位按條件計分、依成新折扣的辦法計算，再按房屋建筑面積折算成單價；樓房按照樓房基本價格及增項價格分別依成新折扣的辦法計算。房屋的設備、裝修及附屬物價格依實際數(shù)量按條件計分、計價計算。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ七、為容積率修正系數(shù)，按照容積率修正系數(shù)表（見附件一）確定。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ

11、八、因素修正系數(shù)包括朝向修正系數(shù)、樓層修正系數(shù)及其他情況修正系數(shù)，按照相關修正體系（見附件二、三）確定。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ九、本技術方案涉及相關評估技術問題，由北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會負責解釋。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ附件一：容積率修正系數(shù)（K）表WãMó½Ãuy¹ËNÿö·N&

12、#226;附件二：朝向修正系數(shù)表WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ附件三：住宅樓房樓層修正系數(shù)表WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ北京房地產(chǎn)

13、估價師和土地估價師協(xié)會二九年六月十六日聯(lián)系人：董海艦 WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ電話64409672WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ附件一：容積率修正系數(shù)（K）表容積率r修正系數(shù)Kr<0.120.1r<0.21.90.2r<0.31.80.3r

14、<0.41.70.4r<0.51.60.5r<0.61.50.6r<0.71.40.7r<0.81.30.8r<0.91.20.9r<11.1r11注：（1）被拆遷房屋容積率，按照房屋建筑面積除以土地面積計算；被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照房地權屬證明文件標明的面積確定。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ（2）房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房的容積率修正系數(shù)（K）按照1.3計算；成套樓房（主要指有獨立的居室、廚房及衛(wèi)生間）的容積率修正系數(shù)（K）

15、按照1.0計算；非成套樓房的容積率修正系數(shù)根據(jù)其房屋附屬設施（主要指廚房、衛(wèi)生間）的實際配套情況在1.0-1.3之間選取。當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ附件二：WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ朝向修正系數(shù)表（住宅

16、平房）WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ表一WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ朝向WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ北WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ西WãMó½Ãu

17、y¹ËNÿö·Nâ東WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ南WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ修正系數(shù)WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-2%WãMó½Ãuy¹ËNÿö&

18、#183;Nâ-1.0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ注：（1）平房朝向指房屋坐落的

19、自然朝向。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ（2）非成套樓房朝向按平房朝向進行修正。WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ朝向修正系數(shù)表（住宅樓房）WãMó½Ãuy¹ËNÿö·N

20、6;表二WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ朝向WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ南北WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ南WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ東南WãMó½Ã

21、;uy¹ËNÿö·Nâ西南WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ東西WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ東WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ西WãMó½Ãuy¹ËNÿö&#

22、183;Nâ東北WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ西北WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ北WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ修正WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ系數(shù)WãMó&#

23、189;Ãuy¹ËNÿö·Nâ2%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ1.5%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ1%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ0.5%WãMó½Ãuy¹

24、03;“Nÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ-0.5%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ-1%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ-1.5%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö

25、·Nâ-2%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ-2.5%WãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·NâWãMó½Ãuy¹Ë“Nÿö·Nâ附件三：WãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãM

26、ó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ住宅樓房樓層修正系數(shù)表WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ總層數(shù)WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ層次WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ一WãMó½Ãu

27、y¹ËNÿö·Nâ二WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ三WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ四WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ五WãMó½Ãuy¹ËNÿö·

28、Nâ六WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ七WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ高層WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ半地下WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-5%WãMó½

29、;Ãuy¹ËNÿö·Nâ-5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-5%WãMó½Ãuy¹ËN&#

30、255;ö·Nâ-5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%W

31、ãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-1%WãMó½Ãu

32、y¹ËNÿö·Nâ-1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ2WãMó½Ãuy¹ËNÿö&

33、#183;NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ2%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ2%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó&#

34、189;Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ3WãMó½Ãuy¹ËN

35、55;ö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ2%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1.5%Wã

36、;Mó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ2%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ4WãMó½Ãuy

37、85;ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-2%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·N

38、6;1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ5WãMó½

39、95;uy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·

40、Nâ-2.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ6WãMó&

41、#189;Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿ

42、6;·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-3%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-0.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ7WãM

43、ó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËN

44、55;ö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ-4%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ0.5%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ8-11W&#

45、227;Mó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·NâWãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ1%WãMó½Ãuy¹ËNÿö·Nâ12-