041附件一：電梯維保管理辦法

1、附件一：電梯維保管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范地區(qū)物業(yè)公司電梯日常管理工作，明確電梯監(jiān)管要求和相關工作流程及權責，確保電梯安全穩(wěn)定運行，特制訂本辦法。第二章 基本要求第二條 地區(qū)物業(yè)公司工程維護部須配置一名電梯專業(yè)工程師，負責指導所轄項目的電梯管理工作。物業(yè)服務中心須配置相關電梯管理人員，負責項目電梯的日常系統運行、維修保養(yǎng)及困人救援處置的工作。項目電梯數量少于25臺的須指定一名電梯管理人員；超出25臺（含25臺）的須配置一名專職電梯管理人員；電梯數量超過100臺的應增加一名專職電梯管理人員。該人員須取得特種設備安全管理人員證和具有電梯維修項目的特種設備作業(yè)人員證后，方可上崗。第三條 地

2、區(qū)物業(yè)公司工程維護部電梯工程師負責對項目電梯維保單位的維保人員進行從業(yè)能力考核，每季度進行一次，考核內容包括：電梯整機絕緣測試、盤車救援操作、廳（轎）門部件調整、安全鉗間隙調整、安全鉗-限速器聯動測試，以及安全回路故障排除。對于能力不達標的人員要求維保單位進行更換。第四條 物業(yè)服務中心接獲電梯故障報修時須詳細記錄電梯梯號、故障發(fā)生時間(精確到分鐘)、是否困人、故障內容等相關信息，并立即撥打電梯維保單位全國服務熱線（奧的斯：8008185588、4008185588、4006515588；日立：4008308333；三菱： 4008203030 ）。故障維修完畢后，詳細記錄維修完成時間、故障原因

3、、處理結果、是否需要更換配件、配件費用等相關信息。如未按要求撥打維保單位服務熱線的，給予責任人扣罰100元/次處分。第五條 項目維修部電梯管理人員每日填寫電梯故障記錄表，由維修部負責人審核后上報地區(qū)物業(yè)公司工程維護部，由工程維護部匯總審核后于每周一上報物業(yè)管理中心統計分析。對于未如實填寫或填寫內容不完整的，每次給予地區(qū)物業(yè)公司工程負責人、工程維護部負責人和電梯專業(yè)工程師分別扣罰5%、5%及10%核定綜合獎金的處分，物業(yè)管理中心負責考核。第六條 地區(qū)物業(yè)公司工程維護部每月與維保單位召開一次協調會議，解決項目存在的問題，會議結束三天內向物業(yè)管理中心提交會議紀要，對于會議溝通協商仍無法解決的重大問題

4、，上報物業(yè)管理中心協調處理。第七條 物業(yè)管理中心建立電梯常用配件清單，項目維修部監(jiān)督維保單位按照清單內容進行儲備。物業(yè)服務中心負責提供常用配件的存放場所，要求安裝門鎖，環(huán)境干燥，利于各類配件長時間存放，該場所由維保單位人員負責管理。第八條 項目維修部電梯管理人員應嚴格按照作業(yè)指導書的相關要求對電梯進行巡查，巡查內容與標準如下：機房衛(wèi)生整潔，溫度保持5-40，相對濕度不超過80%；機房無滲漏、無飄雨現象；照明、通風設備、滅火器、應急照明完好，設置擋鼠板，各種制度上墻；轎廂五方對講有效，通風、照明良好；安全觸板（光幕）功能有效；樓層按鈕、顯示正常；電梯啟動無明顯頓挫感，運行無明顯晃動、異響；抽檢五

5、個樓層，轎廂平層精度誤差不超過1cm。 第九條 物業(yè)管理中心制定全國電梯編號統一標準，地區(qū)物業(yè)公司工程維護部負責落實。電梯編號的格式為：XX號樓XX單元XX號梯，并與電梯出廠編號對應。編號的排列原則如下：從進入大堂依次按照從前到后、從左到右的順序排列。如圖1、圖2所示：第十條 物業(yè)服務中心須嚴格執(zhí)行檔案管理制度，電梯資料按照一梯一檔的要求分類存放，對維保合同信息、年檢合格證、使用登記證、定期檢驗報告、零部件更換、電梯運行情況分析等信息及時更新，資料保存期不少于5年。第十一條 地區(qū)物業(yè)公司工程維護部負責跟進電梯維保合同的簽訂工作，在電梯年度維保合同期屆滿前兩個月提出申請，優(yōu)先選擇集團已簽訂框架協

6、議的維保單位，及時跟進申請審批進度，確保電梯維保工作的連續(xù)性。第三章 維保單位監(jiān)管要求第十二條 項目維修部負責督促維保單位每月25日前按時提交下月的電梯維保計劃及上月的電梯運行報告（詳見附件二），對維保計劃合理性進行審核，并對運行報告進行分析，提出改善措施后上報物業(yè)服務中心負責人和地區(qū)物業(yè)公司工程維護部審批。維修部負責監(jiān)督維保單位嚴格按計劃實施保養(yǎng)，物業(yè)服務中心在電梯保養(yǎng)前2天需在一樓電梯前室顯著位置或電梯轎廂內進行公示。如遇突發(fā)事件需臨時變更停梯時間，物業(yè)服務中心須及時修改公示內容，以免引起業(yè)主投訴。第十三條 項目維修部負責督促維保單位每半年提交電梯安全運行評估報告，提前對部件的磨損情況作出

7、合理評估，提出計劃性維修的專業(yè)意見，維修部結合意見制定整改措施，報地區(qū)物業(yè)公司工程維護部審批實施。第十四條 項目維修部應加強對維保質量的管控，維保單位保養(yǎng)完畢后由維修部電梯管理人員現場抽檢保養(yǎng)項目，抽檢內容與標準如下：導向輪、轎頂反承輪、對重反承輪軸承潤滑油充足，無異響；制動器活動部位潤滑油充足、動作順暢，電氣開關有效；制動襯與制動輪不發(fā)生摩擦；限速器活動部位潤滑油充足、動作順暢，電氣開關有效；轎頂照明正常，油杯油量介于1/3到2/3之間，各安全開關有效；滾輪導靴軸承潤滑油充足，無異響；導軌工作面潤滑油充足；對重塊無松動，壓板緊固；廳、轎門開關有效；廳門自動關門裝置有效；底坑照明正常，各安全開

8、關有效；補償鏈、漲緊輪離地不小于100mm；對重緩沖器與對重距離符合要求（蓄能型緩沖器要求200-350mm；耗能型緩沖器要求150-400mm）。以上保養(yǎng)項目由維修部電梯管理人員抽檢，符合標準后方可簽字。地區(qū)物業(yè)公司工程維護部對所轄項目電梯維保情況進行抽查（不少于3臺），每月至少覆蓋一次。如發(fā)現記錄與實際不符的，給予相關責任人扣罰10%核定綜合獎金的處分，地區(qū)物業(yè)公司負責考核。物業(yè)管理中心不定期對項目電梯維保情況進行抽查，如發(fā)現地區(qū)物業(yè)公司未按要求進行監(jiān)管的，給予地區(qū)物業(yè)公司工程負責人、工程維護部負責人和電梯專業(yè)工程師分別扣罰5%、5%及10%核定綜合獎金的處分，物業(yè)管理中心負責考核。 第十

9、五條 電梯出現故障時，項目維修部須督促維保單位及時維修，要求一般故障（指不需要更換配件的故障）處理時間不超過2小時；需更換常用配件（指一般的易損件，如門吊輪、門鋼絲繩、門滑塊、轎廂照明燈管、按鈕、顯示器、靴襯、安全開關、接觸器、繼電器等）的故障處理時間不超過4小時；需更換不常用的配件（如主板、變頻器、制動線圈、制動磁鐵、地坎、非標外呼面板等）故障處理時間不超過1天；需更換大型配件（如主機、鋼絲繩、曳引鋼帶、曳引輪、限速器、安全鉗、緩沖器、隨行電纜等）的故障處理時間不超過2天。第十六條 電梯出現故障需要更換配件時，由物業(yè)服務中心負責人確認。對于存在一般爭議的故障維修由地區(qū)物業(yè)公司工程負責人確認，

10、超過5萬元的存在爭議的故障維修由物業(yè)管理中心確認。第十七條 項目維修部須嚴格執(zhí)行電梯維保合同約定的考核指標，內容包括：項目電梯月平均故障次數、月平均困人次數、單臺電梯月故障次數、電梯巡檢次數、保養(yǎng)漏項、服務態(tài)度、保養(yǎng)工作量化評分等。評價工作流于形式的，每次給予維修部負責人扣罰20%核定綜合獎金的處分。電梯維保單位當月評價不達標的，項目維修部根據電梯維保合同相關條款對維保單位進行扣款，經現場電梯維保人員書面簽字確認后上交地區(qū)物業(yè)公司工程維護部，由地區(qū)物業(yè)公司工程維護部以書面形式通知電梯維保單位當地分公司。第十八條 項目維修部須嚴格落實每季度電梯維保單位服務量化評分工作，評分內容包括：電梯故障率、

11、困人次數、故障處理及時性、維保人員數量、日常保養(yǎng)及大修完成情況、對項目人員的培訓與服務、配件更換及時性等。維修部每季度上交量化評分表至地區(qū)物業(yè)公司，由地區(qū)物業(yè)公司核實后上交物業(yè)管理中心審核。對于評價工作流于形式的，每次給予地區(qū)物業(yè)公司工程負責人、工程維護部負責人和電梯專業(yè)工程師分別扣罰10%、10%及20%核定綜合獎金的處分，物業(yè)管理中心負責考核。第十九條 電梯移交時，項目維修部負責監(jiān)督維保單位對電梯進行全面檢測，由施工單位、地產工程部及項目維修部三方共同驗收，合格后方可正式移交。 第四章 突發(fā)事件處理流程第二十條 電梯故障停運的，需在10分鐘內上報地區(qū)物業(yè)公司工程維護部負責人，并抄送至物業(yè)公

12、司負責人。停梯時間超過12小時未能恢復的，地區(qū)物業(yè)公司工程維護部須及時跟進推動解決，并上報物業(yè)管理中心協調處理。對于未按要求上報或不積極推動解決的，每次給予地區(qū)物業(yè)公司工程負責人、工程維護部負責人分別扣罰20%核定綜合獎金的處分，物業(yè)管理中心負責考核。第二十一條 發(fā)生電梯困人時，項目維修部電梯管理人員在接到報修信息后須立即通知電梯維保人員，并在5分鐘內到達現場安撫被困人員，并監(jiān)督駐場電梯維保人員的到場時間。維修部電梯管理人員負責協助電梯維保人員展開救援工作，救援工作完畢后監(jiān)督電梯維保人員詳細排查故障原因，并如實填寫故障記錄表。第二十二條 地區(qū)物業(yè)公司須制定突發(fā)事件的應急救援預案和應急救援演練制度，要求所轄項目每季度至少進行一次應急救援演練，并做好記錄