房地產項目開發(fā)場調查內容

1、房地產項目開發(fā)市場調查內容、城市投資環(huán)境調查一）政策法律環(huán)境調查1.城市發(fā)展戰(zhàn)略2.城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃3.土地利用總體規(guī)劃4.房改政策5.開發(fā)區(qū)政策6.房地產開發(fā)、銷售、經營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關政策7.房地產稅收政策： 營業(yè)稅、 所得稅、 契稅、 房產稅、 土地增值稅、 耕地占用稅、投資方向調節(jié)稅等8.房地產金融政策：信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供給政策、遞加補償規(guī)定、土地收費規(guī)定、 讓方式10.產業(yè)發(fā)展政策：建設項目控制、政策性資金控制、外資投向指引11.人口政策、戶籍制度（二） 經濟環(huán)境調查1.城市總體發(fā)展規(guī)劃2.地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域3.國民經濟產

2、業(yè)結構和主導產業(yè)土地使用稅、土地出4.政府辦事效率及工作作風5.政府財政收支狀況6.房地產在國民經濟中的比重7.房地產開發(fā)景氣指數8.就學條件9.基礎設施情況三) 人口及社會環(huán)境1.人口總量和密度2.居民消費結構和消費水平3.家庭規(guī)模與結構4.居民就業(yè)狀況及收入水平5.社會治安情況6.居民需求結構及特征四) 房地產市場調查1.房地產市場需求和消費行為調查a)某類房地產的總需求量及其飽和點b)市場需求發(fā)展趨勢c)市場需求影響因素：如國家關于國民經濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化； 消費者的構成、 分布及消費需求的層次狀況； 消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購 買能力與投向，

3、使用中建筑物的物理狀況d)購買行為：投資、投機、自住，影響消費者購買行為的社會因 素及心理因素等e)住宅消費狀況：居民現有住宅人均面積；居民住宅形態(tài)及 比重；五至十年內規(guī)劃人均居住面積。2.房地產市場供給情況調查a)可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況b)各種類型土地供應量： 上年土地供應量； 今年土地供應量；下年土地供應量預測。c)樓面地價或單位地面價d)房產供應量：上年房產供應量；今年房產供應量；下年房產供應量預測。e)新開發(fā)房地產面積：計劃、新開工、在施工、竣工3.房地產產品調查a)現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期b)居民對房地產產品的要求：區(qū)位要求、戶型面積要求、價格要求、物

4、業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、 智能化設施要求、售后服務要求等c)居民對某種房地產產品的接受程度d)新技術、新產品、新工藝、新材料的應用情況e)建筑設計及施工企業(yè)的有關情況4.房地產價格及交易情況調查a)本城市房地產市場的價格狀況b)房地產市場價格趨勢c)市場供求情況的變化趨勢d)影響房地產價格變化的因素：如政府價格政策e)房地產價格需求彈性和供給彈性的大小f)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響g)價格變動后消費者和開發(fā)商的反應h)各類房產成交量：上年成交量；今預測量；5.房地產促銷調查a)廣告的時空分布及廣告效果測定b)廣告媒體使用情況的調查c)廣告預

5、算與代理公司調查d)人員促銷的配備狀況e)各種公關活動對租、售績效的影響f)各種營業(yè)推廣活動的租、售績效6.房地產營銷渠道調查a)營銷渠道的選擇、控制與調整情況b)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因c)租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況d)客戶對租售代理商的評價、意向投資項目調查一) 投資項目自身情況調查1.項目土地現狀調查a)土地使用權獲得方式：招標、拍賣、掛牌、轉讓b)地理位置、土地面積、形狀及四至c)土地價格：樓面地價、單位地面價d)土地規(guī)劃使用性質、年限e)地質地貌狀況f)九通一平現狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃氣、場地平整)g)地下、地上附著物

6、現狀及遷除完成情況h)周邊道路及綜合管網現狀及規(guī)劃目標i)項目用地規(guī)劃控制指標：容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風 格、高度、用途、內外交通組織、停車位、公共配套要求等2.項目用地周邊氣候、環(huán)境調查a)項目所在地天氣狀況：日照、風向、降水量、天然周期性災害b)地塊周邊建筑物情況c)周邊環(huán)境污染狀況：空氣、水源、噪音d)周邊衛(wèi)生狀況e)綠化景觀f)歷史人文景觀g)建筑抗震設計等級3.地塊交通條件調查a)周邊市政路網現狀及規(guī)劃路b)到達、經過地塊的交通線路c)項目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況d)交通近期、中期規(guī)劃情況4.項目所在區(qū)域配套設施調查a)購物場所b)醫(yī)療衛(wèi)生c)文化教育d)金融服務

7、e)郵政、通信服務f)娛樂、餐飲、運動休閑g)垃圾收集站分布情況5.其他a)項目投資優(yōu)惠政策：如稅，費減免、地價款的付款方式等b)各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式c)開發(fā)過程中的各項規(guī)費：市政基礎設施配套費、教育附加費、房屋交易管理費、 設計圖紙審查費、 建安工程勞保費、 工程質量監(jiān)督費、 白蟻防治費、人防費、水電增容費、綠化代植費、排污費、測繪費、當地各種規(guī)費等d)當地的建筑成本：如各種建筑結構每平方米造價經濟指標e)項目開發(fā)成本測算：土地成本、建安費用、園林綠化費用、開發(fā)規(guī)費、附屬配套費用、稅金、財務費用、管理費用、營銷費用、不可預見費g)政府和其他有關機構對該項目的態(tài)度h)開發(fā)

8、過程中可能遇到的干擾因素f)項目是否存在其他債權、債務問題(二) 競爭物業(yè)情況調查競爭物業(yè)定義：同一區(qū)位、相同類型、售價相近的物業(yè)；同一城市內銷售價 位相近的物業(yè)；同一城市內相同類型的物業(yè)；1.競爭物業(yè)的區(qū)位區(qū)域特征：地域的經濟發(fā)展水平、產業(yè)結構、生活水準、文化教育等發(fā)展規(guī)劃：政府對城市土地、空間布局、城市性質的綜合部署和調整周邊環(huán)境：人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套項目狀況：地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況交通條件：地塊附近的交通工具和交通方式2.競爭物業(yè)的產品特征建筑參數：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等面積戶型：戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率 裝修標準：建

9、筑風格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚 衛(wèi)建筑結構形式、建筑基礎形式：3.競爭物業(yè)的配套狀況周邊獨有配套設施：學校、大型購物場所、體育設施、公園等小區(qū)自建配套設施：會所、學校、購物場所、運動場所等小區(qū)智能、安防狀況園林景觀物業(yè)管理水平及收費水平水、電、通信、燃氣等立戶費用及辦證費用的承擔情況4.競爭物業(yè)的工期安排各期開、竣工日期各期交付量、交付時間推盤時間5.競爭物業(yè)的價格單價：反映樓盤品質高低，如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差總價：反映目標客戶群的選擇付款方式：一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款優(yōu)惠方式6.競爭物業(yè)的廣告售樓處：地點選擇、裝修設計、形象展示、三維動

10、畫、沙盤廣告媒體：報刊、電視、網絡、車體、戶外（路牌、燈箱、條幅、布幅）廣告投放強度：廣告刊登次數和篇幅，媒體的數量和大小等廣告風格推廣主題、主廣告語7.競爭物業(yè)銷售情況現場情況：人流頻率、數量、關注內容、銷售人員狀況銷售率銷售順序：不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序，分析市場暢銷戶型分期推盤節(jié)奏銷售形式：內部定購、正式簽約客戶群分析：客戶的職業(yè)、年齡、家庭結構、收入8.競爭物業(yè)銷售渠道使用情況租售代理商其他配銷渠道9.競爭者的實力和經營管理優(yōu)劣勢調查專業(yè)化程度品牌知名度商品房質量成本狀況價格策略合作單位（設計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業(yè)）業(yè)務組合及財務實力綜合管理能力與當地政府的關系10.同類型產品的供給量和在市場上的銷售量11.同一區(qū)域內房產的月租金及入住率12.競爭性新產品的投入時機13.對未來競爭情況的分析與估計附表：房地產個案調查表房地產個案調查表調查人：調查日期：年 月 日案名地