房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程發(fā)包方案

1、建筑工程承包合同補充協(xié)議書（主要部分條款 ） 為了確保本項目按時保質(zhì)保量圓滿完成建設(shè)任務(wù)，經(jīng)過 雙方充分協(xié)商，本著互惠互利原則，在原簽訂建筑工程承 包合同 基礎(chǔ)上特簽訂本協(xié)議。 本協(xié)議書只作為雙方工程結(jié) 算用，不作為建委部門存檔備案用。原簽訂的建筑工程承 包合同中有關(guān)工程承包范圍、工程量計算和結(jié)算方式、質(zhì) 量、安全文明施工要求、施工進(jìn)度計劃控制和管理措施、 付 款方式及履約保證金規(guī)定均按本協(xié)議書執(zhí)行，其它條款均按 雙方簽訂的建筑工程承包合同執(zhí)行。一、包工包料 發(fā)包內(nèi)容：施工圖紙設(shè)計范圍內(nèi)除門窗、消防、電梯、內(nèi)外墻保溫項目外的全部內(nèi)容，其中：水電安裝，主電到戶 內(nèi)配電箱；主水到廚、衛(wèi)閘閥處，室內(nèi)

2、天棚預(yù)埋穿線管。地 面除電梯前室、樓梯間貼塊料面層外其它地面只施工砼墊 層；樓面除電梯前室、 樓梯間外均取消找平層改為原漿找平。 天棚除廚、衛(wèi)不抹灰由用戶二次裝修外，其它天棚均括 白膩子二遍含砼面打磨、刷膠料結(jié)合層、括膩子找平等工 序計 8.008.00元平方米包干計算。二、工程量計算和結(jié)算方式工程量據(jù)實結(jié)算，套用 20082008 年湖北省建筑、安裝工程消耗量定額計取定額直接費后再計 1212 綜合費率含安全文 明施工措施費、各種法定稅費、各部門檢測費、以及為本項 目服務(wù)的措施費和其它費用作為結(jié)算價。其中模板支撐， 不論采用何種材料均按鋼支撐計算并套用相應(yīng)定額子目計 取工程定額直接費；裝飾工

3、程、安裝工程均按人工費十機械 費之和為取費基數(shù)計取 4545 綜合費率含安全文明措施費、 各種法定稅費、各部門檢測費、以及為本項目服務(wù)的措施費 和其它費用 。人工費按湖北省現(xiàn)行調(diào)整文件進(jìn)行調(diào)增 減， 人工調(diào)差只計 6 6 的綜合費稅。材料費按合同簽訂時期的黃 岡市建委定額站的信息價執(zhí)行，在1010 內(nèi)不調(diào)差， 超過下 降，1010 時才進(jìn)行調(diào)整。 其中水、 電安裝材料、 外墻面磚、 地面磚、大理石等塊料材料以及信息價沒有的其它材料，均 以開發(fā)商審批的到場價，作為調(diào)差依據(jù)進(jìn)行調(diào)差，材料調(diào)差 只計 6 6 的綜合費稅。開發(fā)商分包項目配合費，按分包項目 結(jié)算價電梯安裝以安裝人工費為基數(shù)計1 1 計

4、2 2 的配合費，同時配合費計 6 6 綜合稅費。挖掘機進(jìn)場臺次按每個 單位工程 4 4 次共 800800 元包干計算，不再另外計算。三、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 本項目施工質(zhì)量必須符合設(shè)計要求和施工驗收規(guī)范規(guī)定， 質(zhì)量等級“大別山杯” 。 工程質(zhì)量評定為“大別山杯” 獎承包人 1010 萬元人民幣，施工質(zhì)量評定達(dá)不到“大別山 杯”時罰承包人 1010 萬元人民幣 。施工質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn) 時，按結(jié)算價 9898 %付款；施工質(zhì)量達(dá)不到合格標(biāo)準(zhǔn)時承包人 必須采取整改加固措施確保施工質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，否則不 予驗收并賠償由此造成開發(fā)商的一切經(jīng)濟(jì)損失和相應(yīng)產(chǎn)生 的法律責(zé)任。四、安全文明施工要求本工程安全文明施工必

5、須按國家、省、市關(guān)于建筑工程安全生產(chǎn)和文明施工要求進(jìn)行施工并被評為“大別山杯”或“樣板工程”獎承包人 5 5 萬元，否則就罰 5 5 萬元。因承包人 違反安全操作規(guī)程造成安全責(zé)任事故的發(fā)生所引起的一切 經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任均由承包人承擔(dān)。五、施工工期本項目自_ 年_ 月_ 日開工至_年_月_ 日竣工，計 _ 天日歷天。因發(fā)生重大設(shè)計變更或因受惡劣天氣洪災(zāi)、異常天氣、自然災(zāi)害、地震、 戰(zhàn)爭等上述人力不可抗拒因素影響工期以及一周內(nèi)累計停 水、停電 8 8 小時以上的，經(jīng)建設(shè)方和監(jiān)理方簽字審批方可順 延工期。同時因建設(shè)方不按本合同約定的付款期限撥付工程 進(jìn)度款，超期一個月以上時導(dǎo)到承包人停工的，從停工之日

6、 起至復(fù)工之日止經(jīng)由建設(shè)方和監(jiān)理方簽字審批方可順延工 期。其它因承包人自身原因造成工程停工的，工期不得順延。超出雙方認(rèn)可的工期，每延期一天罰30003000 元，每提前完成天獎 30003000 元。六、 交納投標(biāo)保證金和履約保證金以及返還 承包人投標(biāo)報名時需交納投標(biāo)保證金 3030 萬元，該保證 金中標(biāo)簽訂施工承包合同后，可轉(zhuǎn)為履約保證金。若承包人 在中標(biāo)后 7 7 天內(nèi)拒絕簽訂本協(xié)議書時， 該投標(biāo)保證金建設(shè)方 有權(quán)拒付予以沒收。承包人與建設(shè)方簽訂建筑工程承包合 同和該補充協(xié)議書 7 7 天內(nèi)需一次交納履約保證約 500500 萬元。 該履約保證金在承包人本項目基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程完成后開始分 期返

7、還： 即基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成至 0.0000.000后返還 200200 萬；三層框 架主體結(jié)構(gòu)完成摟面澆筑返還履約保證金100100 萬元；七層框架主體結(jié)構(gòu)完成樓面澆筑返還履約保證金100100 萬元；余額主體結(jié)構(gòu)封頂返還完。七、工程款支付方法 本項目工程采用分期分批支付工程進(jìn)度款方法進(jìn)行撥 款。承包人承建項目做完五層時撥付工程進(jìn)度款 300300 萬元； 主體工程做完十層時撥付工程進(jìn)度款 300300 萬元；主體工程封 頂并驗收合格后付至已完工程量的 5050 ；砌筑和二次結(jié)構(gòu)澆 筑完后并驗收合格后付 150150 萬元；裝飾、 裝修工程完成并竣 工驗收后累計付至己完成工程量的 7070 ；單位工

8、程完成竣工 決算審計雙方簽字認(rèn)可后付至結(jié)算總價款的 8080 ；竣工完成 工程備案后付至總結(jié)算價的 9090 ；單位工程評為“大別山杯” 后付至總結(jié)算價的 9595 未獲評大別山杯付至 9393 ，按本協(xié)議第三條執(zhí)行。 ；預(yù)留 5 5作為質(zhì)保金，在完成國家要求 的保修項目的保修期后按國家規(guī)定支付保修金。八、材料要求鋼材使用鄂鋼、武鋼產(chǎn)品，鄂鋼、武鋼缺型產(chǎn)品需提供 有貨大型廠家報開發(fā)商和監(jiān)理同意后才能采購；水泥使用華 新堡壘牌 32.532.5 或 42.542.5 水泥，承包人未按要求采購鋼材、水 泥，經(jīng)發(fā)現(xiàn)后必須退場，造成的損失由承包人承擔(dān)；承包人 所進(jìn)材料必須按國家規(guī)定進(jìn)行復(fù)檢，復(fù)檢合格后

9、才能進(jìn)行使 用， 復(fù)檢不合格材料必須退場， 已用于工程上的必須拆除返 工重做。拒還退場，每發(fā)現(xiàn)一次罰款 1 1 萬元。九、本協(xié)議書中的條款與原簽訂的建筑工程承包合同 中相應(yīng)條款有矛盾時按本協(xié)議條款執(zhí)行。十、本協(xié)議與原簽訂建筑工程承包合同具有同等法 律效力，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，付清合同尾款后失效。建設(shè)方公章 ：承包方公章 ：法定代表人簽章 ： 法定代表人簽章 ：年月日委托代理人簽章 ：委托代理人簽章 ：年月日建筑工程發(fā)包方案方案一、 開發(fā)商股東會集體出資承建即自己開發(fā)，自已 做：此種模式是：各股東資金均充足，暫時沒有其它項目投資受益時可進(jìn)行。優(yōu)勢是：1、獲得利潤比發(fā)給外包單位承 建更多不存在讓

10、利，便于成本控制。形成開發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)一條龍管理模式。2、各股東均參與管理，統(tǒng)一 決策，不存在各股東之間閑、忙不均而相互產(chǎn)生埋怨。3、 因資金充足，工程項目建設(shè)快，上市早，能掌握市場銷售主 動權(quán)。缺點是：本工程項目完工后后續(xù)項目跟不上或本項目完 工后股東會解散，存在大量舊模板和殘存材料以及設(shè)備處理 比較困難。方案二 、開發(fā)商股東內(nèi)部的資金雄厚者獨資承建即內(nèi) 部承包方案 。此種模式是：1、各股東內(nèi)部協(xié)商確定工程 對外發(fā)包方案后，因個別股東或邀人入股有部分充盈資 金 400400600600 萬元可用同外人帶資承建工程一樣并有外 部墊資條件有開商砼站、鋼供應(yīng)商的朋友能墊資：如：商 砼墊資 2

11、00200 萬元，鋼材供應(yīng)商墊資 200200 萬元等，這樣可用 資金含墊資在 10001000 萬元左右，加上人工費、其它材料 可欠一部分就可開工。完成單棟工程建筑規(guī)模約 3000030000 平方米的 30305050 %，達(dá)到房管局規(guī)定的預(yù)售要求即可開 盤預(yù)售，加之開發(fā)商可后續(xù)撥款，同樣能獲利。2 2 、其它股 東參入銷售、工程監(jiān)督、辦理手續(xù)等管理工作。做到每個股 東人人有事做齊心協(xié)力。優(yōu)勢是：能調(diào)動各股東的積極性、 齊抓共管同樣能達(dá)到項目開發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)一條龍的 目的。缺點是：若遇到銷售市場不暢，購買力低時造成個人 壓力大， 資金斷鏈， 影響其他短、 平、快項目的投資和發(fā)展。方案三 、開發(fā)項目對外招標(biāo)發(fā)包：邀請招標(biāo)議標(biāo)： 優(yōu)勢是：充分利用已知的有實力的朋友或建筑企業(yè)外資開 發(fā)， 減輕開發(fā)商自己的資金壓力，達(dá)到雙贏目的。缺點是： 外部資金進(jìn)入時必須讓利于人， 造成自己獲取利潤減少。 例： 建設(shè) 3000030000 平方米規(guī)模的商品房， 實際投入建筑直接成本約 為 12001200 元平方米，總造價為 3600000036000000 元。假設(shè)開發(fā)商內(nèi) 部商定綜合費率為 1010 %，承包人認(rèn)為 1010 %獲得利潤