商業(yè)地產(chǎn)分析

1、商業(yè)地產(chǎn)分析一、行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況（一）市場(chǎng)熱點(diǎn)由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)2008年以來(lái)，土地的交易價(jià)格指數(shù)在高位震蕩，3月份創(chuàng)近幾年的新高，達(dá)116.5，而后在6月又回到了去年底的位置為110.8，同比下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。²²²在目前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要熱點(diǎn)已轉(zhuǎn)向商業(yè)、商務(wù)和娛樂(lè)等項(xiàng)目。圖1 2005年以來(lái)土地交易指數(shù)細(xì)分走勢(shì)情況資料來(lái)源：WIND，大通證券（二）全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)1、房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)2008年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資15884億元，同比增長(zhǎng)30.89%。其中，辦公樓完成投資534億元，比上年同期增加4億元

2、，同比增長(zhǎng)0.75%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資1603億元，比上年同期增加258億元，同比增加19.18%。這一數(shù)據(jù)表明，08年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)中則以商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增速較為明顯。圖2 08年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成資料來(lái)源：WIND，大通證券2、施工面積增長(zhǎng)加快，竣工面積和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)平穩(wěn)1-7月份，全國(guó)房屋施工面積222897萬(wàn)平方米，比上年同期增加40959萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.51%；全國(guó)商品房新開(kāi)工面積60510萬(wàn)平方米，比上年同期增加7952萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.13%；全國(guó)商品房竣工面積26832萬(wàn)平方米，比上年同期增加2443萬(wàn)平方米，同

3、比增長(zhǎng)13.62%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積30454萬(wàn)平方米，比上年同期減少3683萬(wàn)平方米，同比下降10.79%。銷(xiāo)售面積開(kāi)始下降反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀(guān)調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，成交量萎縮。圖3 房地產(chǎn)供求狀況資料來(lái)源：WIND，大通證券3、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格小幅上升，商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格小幅下降2008年2季度，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)108.2，同比上漲1.79%，但已從07年12月的110.2向下回落。其中，商品房2季度的銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為108.5，同比上漲2.4%，但環(huán)比已呈下降趨勢(shì)；商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為104.4%，同比下降0.8%。從已公布的08年1季度寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，比去年同期上

4、升了3.7個(gè)百分點(diǎn)，從05年9月至今，呈緩慢上升趨勢(shì)。2008年2季度，全國(guó)房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)102.2，同比下降0.3%。其中，商品房租賃價(jià)格指數(shù)103.2，同比上升1.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租賃價(jià)格指數(shù)100，同比下降3.7%；從06年12月，寫(xiě)字樓租賃價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，08年2季度小幅回調(diào)，寫(xiě)字樓租賃價(jià)格指數(shù)101.9，同比下降0.7%。圖4 商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：WIND，大通證券圖5 商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：WIND，大通證券（三）一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況1、北京：優(yōu)質(zhì)物業(yè)需求強(qiáng)勁（1）寫(xiě)字樓2008年初北京租賃市場(chǎng)的活躍氣氛延續(xù)至第二季度?，F(xiàn)時(shí)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的強(qiáng)烈需求,

5、主要由新進(jìn)入北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租客和一些大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際租戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的高品質(zhì)追求所帶動(dòng)。同時(shí),奧運(yùn)前期暫時(shí)停止發(fā)放裝修施工牌照的規(guī)定，致使計(jì)劃在8月份之前入住和遷移的租戶(hù)提前完成了租賃和入住程序,這也進(jìn)一步激增了第二季度的租賃活動(dòng)。第二季度的總吸納量達(dá)33萬(wàn)平方米。由于需求高,市場(chǎng)平均空置率持續(xù)下降至9.24%。自第一季度以來(lái),萬(wàn)平方米。盡管有大量新增供應(yīng)于2008年推出市場(chǎng),甲級(jí)寫(xiě)字樓樓盤(pán)的平均租金卻沒(méi)有呈明顯的回落趨勢(shì),這主要是由于一些現(xiàn)有的項(xiàng)目存在輕微的租金下調(diào),而新投入項(xiàng)目的平均租金都有所增加。市場(chǎng)目前平均租金為人民幣232元每月每平方米。（2）商鋪2008年第二季度末，北京中高端購(gòu)物中心

6、首層租金平均為每月每平方米116.71美元，環(huán)比攀升8.48。過(guò)去半年內(nèi)人民幣兌美元的不斷升值，伴隨著商圈和購(gòu)物中心本身的逐漸成熟以及業(yè)態(tài)和品牌組合的不斷提升，促使租金的美元報(bào)價(jià)大幅提高。奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的強(qiáng)勁消費(fèi)力預(yù)期和北京持續(xù)雙位數(shù)增長(zhǎng)的居民可支配收入的共同作用，使得許多專(zhuān)業(yè)零售商充滿(mǎn)信心。因此，許多中高端及奢侈品牌或是首次落戶(hù)北京甚至中國(guó)，或是加速在北京拓展市場(chǎng)，市場(chǎng)需求保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)。圖6 北京中高端購(gòu)物中心首層租金及租金增長(zhǎng)率資料來(lái)源：高力國(guó)際：08年第二季度北京零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告圖7 2008年第二季度北京中高端購(gòu)物中心首層租金CBD包括建外SOHO，SOHO尚都和朝外SOHO三個(gè)項(xiàng)目資料

7、來(lái)源：高力國(guó)際：08年第二季度北京零售物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告2、上海：寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)筋，商鋪成交量下滑當(dāng)上海樓市的部分住宅項(xiàng)目，以明折暗降的方式吸引購(gòu)房者關(guān)注之際，境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)上海住宅市場(chǎng)的投資激情也有所降低，但卻對(duì)上海商用物業(yè)投資熱情倍增。前8月，上海整棟商用物業(yè)的收購(gòu)已經(jīng)超過(guò)143億元。（1）寫(xiě)字樓與住宅市場(chǎng)深度調(diào)整不同，5月上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)保持強(qiáng)勁需求，租金與售價(jià)均告攀升。中國(guó)商用物業(yè)研究中心發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月上海寫(xiě)字樓平均租金5.1元人民幣/天/平方米，環(huán)比上漲1.6%；平均售價(jià)18000元/平方米，環(huán)比上漲5%。 其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓的表現(xiàn)最為突出。租金達(dá)9.2元/天/平方米，且浦西由于

8、辦公空間緊缺，租金水平創(chuàng)歷史新高，中心區(qū)域的一些熱點(diǎn)樓盤(pán)租金環(huán)比增幅達(dá)5%。雖然租金持續(xù)上漲，但中心區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率仍保持在2%左右的低端水平。而在中心區(qū)域供不應(yīng)求的同時(shí)，受價(jià)格影響，部分企業(yè)已開(kāi)始將目標(biāo)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)CBD的外圍區(qū)域，一些新興區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)也開(kāi)始加大，近期上海新增寫(xiě)字樓供應(yīng)量有29萬(wàn)平方米。但分析師預(yù)計(jì)在短期內(nèi)，上海寫(xiě)字樓的租金報(bào)價(jià)仍會(huì)維持在一定水平。（2）商鋪08年7月，上海商鋪成交均價(jià)為每平方米14015元，較6月上漲了22%，較去年同期也上漲了22%。但受整體樓市下滑的影響，成交量未能延續(xù)6月的上揚(yáng)勢(shì)頭，共計(jì)僅成交1221套，環(huán)比6月下跌37.54%；成交面積147

9、143平方米，環(huán)比6月也降低了25.82%，占據(jù)總成交量的9.99%，環(huán)比6月減少0.4個(gè)百分點(diǎn)。3、廣州：優(yōu)質(zhì)物業(yè)租金延續(xù)上漲趨勢(shì)（1）寫(xiě)字樓廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平在第二季度繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，平均月租金為141元/平方米，環(huán)比上升0.9%，市場(chǎng)吸納量約為3.5萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓總體空置率下降至22.6%。其中以珠江新城甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍，平均月租金環(huán)比上漲8.7%，達(dá)到173.3元/平方米，創(chuàng)下歷史新高，同時(shí)空置率降至34.1%。而天河北區(qū)域集中了全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的大部分租賃成交量，達(dá)2.7萬(wàn)平方米。專(zhuān)家指出，由于新增供應(yīng)缺乏，區(qū)域市場(chǎng)總體空置率連續(xù)第二個(gè)季度下降至5.8%，平

10、均租金為140.3元/平方米/月，環(huán)比下降1.2%。據(jù)數(shù)據(jù)分析，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在經(jīng)歷了2007年的供應(yīng)高峰后，2008年新增供應(yīng)顯著減少，因此可預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)繼續(xù)消化此前的新增供應(yīng)，空置率將走低，而珠江新城將帶動(dòng)全市平均租金水平穩(wěn)步上揚(yáng)。（2）商鋪二季度由于越來(lái)越多百貨公司和MALL調(diào)整了租戶(hù)結(jié)構(gòu)，以及租戶(hù)新增數(shù)量上升和供應(yīng)量沒(méi)有新增，仍維持約170萬(wàn)平方米供應(yīng)量的現(xiàn)狀，今年二季度廣州的商鋪平均租金達(dá)到576元/月/平方米，上升了3.4。而根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，這已是廣州商鋪市場(chǎng)平均租金連續(xù)3年上漲。2006年，廣州市環(huán)市東商圈由于專(zhuān)營(yíng)高檔品牌如LV、Gucci等的MALL麗柏廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，拉動(dòng)租

11、金整體上揚(yáng)16。2007年，廣州的商鋪?zhàn)饨鹚酵仍鲩L(zhǎng)9.6%。2008年一季度，廣州商鋪市場(chǎng)總體量達(dá)1701650平方米，平均月租金達(dá)554元/平方米，租金上漲5.7%4、深圳：寫(xiě)字樓租金上漲壓力減小，商鋪價(jià)格兩極分化，成交量萎縮（1）寫(xiě)字樓2008年上半年，深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)比上年顯著減少，但租金上漲幅度反而大幅收窄，上半年寫(xiě)字樓的租金僅上漲4%。深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)在第二季度出現(xiàn)4年半以來(lái)首次平均租金下降，顯示市場(chǎng)供需雙方進(jìn)入相對(duì)平衡的狀態(tài)，租金上漲壓力有所緩解。（2）商鋪盡管成交低迷,但深圳商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)卻保持了穩(wěn)步上漲的走勢(shì)。中原報(bào)告顯示,7月的成交均價(jià)受龍崗商業(yè)成交價(jià)格影響,

12、拉高到2.7萬(wàn)元/平方米,約是6月成交均價(jià)的一倍。但沒(méi)有成交量的配合，價(jià)格難以為繼。² 一手商鋪銷(xiāo)售疲軟 上半年，深圳一手商鋪的預(yù)售面積約25萬(wàn)平方米，大多分布在龍崗、寶安兩區(qū)，預(yù)售面積約18萬(wàn)平方米，占全市總預(yù)售面積的76。關(guān)內(nèi)主要依靠羅湖、南山兩區(qū)支撐市場(chǎng)供應(yīng)。隨著關(guān)內(nèi)外商鋪供應(yīng)比重的拉大，2008年上半年一手商鋪的成交再次陷入低迷，成交面積僅為1194萬(wàn)平方米，較去年下半年下降35，同比去年上半年下降238。一手商鋪成交均價(jià)持續(xù)走低，上半年全市成交均價(jià)約為11000元平方米，較去年下半年下探27個(gè)百分點(diǎn)。受銀行貸款從緊政策的進(jìn)一步影響，預(yù)計(jì)今年下半年一手商鋪市場(chǎng)整體銷(xiāo)售仍然趨緩

13、，投資者觀(guān)望氛圍依舊較濃。 ² 二手商鋪價(jià)格呈兩極化 今年上半年，全市二手商鋪掛牌均價(jià)為40341元平方米，較去年下半年上漲044。隨著關(guān)內(nèi)外商鋪供應(yīng)比重的拉大，二手商鋪價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化。具體表現(xiàn)為：從區(qū)域分布情況來(lái)看，羅湖、福田兩區(qū)為深圳的商業(yè)據(jù)點(diǎn)，目前羅湖區(qū)二手商鋪整體價(jià)格較去年同期上漲了17；福田區(qū)二手商鋪整體價(jià)格較去年同期上漲了6。據(jù)此可以推出，羅湖、福田片區(qū)商圈商鋪在未來(lái)市場(chǎng)回暖之后，必將是價(jià)格領(lǐng)漲的風(fēng)向標(biāo)。從同區(qū)域不同商鋪可以看出，同一區(qū)域內(nèi)的不同商鋪的價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)亦有所差異。例如羅湖區(qū)東門(mén)商圈商鋪價(jià)格普遍高出同區(qū)社區(qū)商鋪價(jià)格的3倍以上。商圈商鋪與社區(qū)商鋪的價(jià)格比差，主要

14、受經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的限制，導(dǎo)致社區(qū)商鋪的價(jià)格與租金整體上升空間較小。社區(qū)商鋪主要服務(wù)于社區(qū)范圍內(nèi)人群，商鋪經(jīng)營(yíng)范圍較小，縮小了社區(qū)內(nèi)商家的利潤(rùn)空間。同一商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)不同商鋪價(jià)格亦相距甚遠(yuǎn)，街鋪的增值速度較內(nèi)鋪快，其投資回報(bào)率也比內(nèi)鋪高出許多。以九龍城為例，街鋪的價(jià)格是內(nèi)鋪價(jià)格的23倍，投資回報(bào)率可達(dá)1214，投資街鋪會(huì)達(dá)到較好的市場(chǎng)預(yù)期。 ² 成熟片區(qū)仍為租賃主力 二手商鋪?zhàn)饨鹫w漲勢(shì)平穩(wěn)。從放盤(pán)走勢(shì)可以看出，上半年全市二手商鋪放盤(pán)租賃均價(jià)為186元平方米·月，比去年同期上漲261。其中，羅湖區(qū)整體放盤(pán)量有所減少，僅比去年同期上漲1，整體租金水平仍保持在300元平方米·月以

15、上；而福田區(qū)整體放盤(pán)量雖然保持穩(wěn)定，但整體租金水 平只達(dá)200元平方米·月；南山區(qū)整體租金水平依然偏低，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，正逐漸受投資者追捧，放盤(pán)租金較去年同期上漲22。 二、房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響分析及商業(yè)地產(chǎn)的政策風(fēng)險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響相對(duì)較小近三年來(lái)國(guó)家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策最直接的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的主要有兩個(gè)：一是防止因房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹引發(fā)金融泡沫；二是安撫民生。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)子行業(yè)“住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)”來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在對(duì)住宅地產(chǎn)的影響上，其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響相對(duì)較小，其原因有以下兩個(gè)：1、商業(yè)地產(chǎn)不具備

16、民生屬性，不是此次宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)為服務(wù)業(yè)和零售業(yè)提供辦公或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其最終驅(qū)動(dòng)力是商業(yè)性需求，因而商業(yè)地產(chǎn)并不具備民生屬性。住宅地產(chǎn)為人們提供居住場(chǎng)所，其最終驅(qū)動(dòng)力是人們的居住需求，因而住宅地產(chǎn)具備民生屬性。因此，各國(guó)的住宅市場(chǎng)必定是在政府嚴(yán)格監(jiān)督之下，而在土地公有制的我國(guó)更是需要政府的調(diào)控。2、以獲取租金為主要盈利手段的商業(yè)地產(chǎn)不宜形成泡沫住宅地產(chǎn)以出售為主，而商業(yè)地產(chǎn)以出租為主，租金相對(duì)不宜出現(xiàn)泡沫，因?yàn)樽饨鹗欠从痴鎸?shí)需求的。商業(yè)地產(chǎn)的最終需求方可以不租（如果租金成本太高而無(wú)法盈利），但是一個(gè)地區(qū)的居民卻不可以不住房（即使售價(jià)很高）。商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫可以更多地依仗市場(chǎng)的方式來(lái)解決

17、。而在我國(guó)一級(jí)土地市場(chǎng)屬于政府壟斷的背景下，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫必須依靠政府調(diào)控來(lái)解決。（二）商業(yè)地產(chǎn)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)盡管商業(yè)地產(chǎn)受房地產(chǎn)宏觀(guān)政策影響相對(duì)較小，但它仍面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，商業(yè)地產(chǎn)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自物業(yè)稅政策。從2003年起，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。2007年又批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四個(gè)省市部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。目前，有消息稱(chēng)，近兩年內(nèi)都不會(huì)征收物業(yè)稅，因此，物業(yè)稅何時(shí)征收仍有待進(jìn)一步觀(guān)察。三、行業(yè)投資策略1、投資于具有優(yōu)秀物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的商業(yè)地產(chǎn)公司一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須具備兩個(gè)條件，雄厚的資金和優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有兩大主要特點(diǎn)：² 風(fēng)險(xiǎn)大，資金回收期長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)的回收期很長(zhǎng)，甚至延續(xù)到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般要經(jīng)過(guò)2年到3年的過(guò)渡期才能趨于穩(wěn)定，在這一期間隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。² 資金需求大。諸如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)一般都需要大量的資金支持，而且在過(guò)渡期需要有雄厚的資金儲(chǔ)備，而且，投資收益的回收期通常較長(zhǎng)，也需要占用大量的資金。商業(yè)地產(chǎn)的這兩大特點(diǎn)決定了只有具備雄厚的資金實(shí)力和豐富的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公司才能涉足商業(yè)地產(chǎn)