臨時(shí)工與單位所簽集資建房合同效力認(rèn)定

1、臨時(shí)工與單位所簽集資建房合同效力認(rèn)定【案情】原告李某1995年中專畢業(yè)后到被告某水利建筑勘察設(shè)計(jì)院工作(無(wú)正式人事編制)。1997年被告為了改善職工福利，決定以集資建房形式建職工宿舍樓。同年8月19日，原、被告雙方簽訂集資建房協(xié)議書一份，對(duì)住房面積、集資款額、住房分配辦法和房改等內(nèi)容進(jìn)行了約定。此后原告依約取得訴爭(zhēng)房屋居住至今。1998年6月至同年底，被告為其他集資戶相繼辦理了房改和產(chǎn)權(quán)登記，但一直以原告無(wú)正式人事編制為由，拒絕為其辦理。2009年4月原告訴訟來(lái)院，要求被告按集資建房協(xié)議的約定辦理房改及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！痉制纭繉?duì)本案的處理有兩種觀點(diǎn)。第一種是，涉案集資房仍屬于國(guó)有資產(chǎn)，是否能為原

2、告辦理房改和產(chǎn)權(quán)登記，須由被告的主管部門及有關(guān)部門審批決定。對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。第二種觀點(diǎn)是，本案中的集資建房協(xié)議有效，被告以原告無(wú)正式人事編制為由實(shí)行區(qū)別對(duì)待的做法，違反了誠(chéng)實(shí)信用的合同法原則。應(yīng)支持原告的訴訟請(qǐng)求?！驹u(píng)析】筆者傾向第二種意見(jiàn)。理由如下：其一，集資建房協(xié)議屬于附條件的房屋買賣合同。集資房即政策性住房，是國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等組織為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，以國(guó)家劃撥的土地建設(shè)并按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋。集資房是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革轉(zhuǎn)型時(shí)期的特定產(chǎn)物。集資房的建設(shè)，一般由單位以國(guó)有劃撥土地報(bào)經(jīng)主管及相關(guān)政府部門批準(zhǔn)后，以核算的建筑成本收取內(nèi)部職工的集資款項(xiàng)，

3、并由單位作為發(fā)包方與建筑施工企業(yè)簽訂施工合同，待房屋竣工驗(yàn)收合格后按集資建房方案移交給內(nèi)部職工。對(duì)單位職工而言，集資房具有一定的政策福利性。其福利性主要體現(xiàn)在集資房的建設(shè)用地屬于國(guó)有劃撥土地，只需支付少量的土地使用費(fèi)，而普通商品房建設(shè)用地則需交納大額的土地出讓金。這也是早期的房主對(duì)集資房只享有部分產(chǎn)權(quán)的原因所在。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，這類住房經(jīng)第二次房改后，房主就成為真正意義上的產(chǎn)權(quán)所有者。從一般的集資建房協(xié)議來(lái)看，其主要內(nèi)容包括兩部分，一是有關(guān)住房面積、集資款額及繳納時(shí)間、住房分配辦法的約定。二是有關(guān)前提性條件和房改的約定，如：職工此前享有其他政策性福利住房的，必須騰退后才能購(gòu)買新的集

4、資房;職工不愿意參與房改的，則退出所購(gòu)的集資房;等等。因此，從集資建房協(xié)議的主要權(quán)利義務(wù)看，其屬于附生效及解除條件的買賣合同。職工在交納全部集資款并滿足所附生效條件后(如騰退其他政策性福利住房)，集資建房協(xié)議生效，單位須履行交付集資房的義務(wù)。如果職工拒絕參與房改，則合同所附的解除條件成就，產(chǎn)生雙方互返財(cái)產(chǎn)的法律后果。集資房所涉土地使用權(quán)及房改和產(chǎn)權(quán)登記上的特殊性，以及由此所體現(xiàn)的政策福利性，容易產(chǎn)生合同性質(zhì)認(rèn)定上的分歧。事實(shí)上，參照高法關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第二十五條的規(guī)定，“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

5、為房屋買賣合同”，也宜認(rèn)定本案中的集資建房協(xié)議屬于房屋買賣合同。其二，本案中的集資建房協(xié)議無(wú)阻卻生效事由，依法具有法律效力。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，涉案集資房所占用的國(guó)有劃撥土地及原告的臨時(shí)工身份是否影響協(xié)議的效力。從合同法的角度看，因集資房建設(shè)方案事先經(jīng)過(guò)了被告主管及相關(guān)政府部門的審批，集資房的出售不構(gòu)成對(duì)國(guó)有劃撥土地的無(wú)權(quán)處分，該協(xié)議的生效沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的法律障礙。但從原告的臨時(shí)工身份及相關(guān)人事制度和政策，并結(jié)合集資房占用的國(guó)有劃撥土地這一資產(chǎn)來(lái)看，還有待進(jìn)一步的分析和考量。在我國(guó)，事業(yè)單位的社會(huì)公益性決定了其與政府之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。政府與事業(yè)單位的關(guān)系，從政策調(diào)控到財(cái)政保障或補(bǔ)貼、土地劃撥直至

6、人事安排，幾乎無(wú)所不包。這其中也包括與本案相關(guān)的職工編制問(wèn)題。按通行有效的做法，編內(nèi)人員享受相關(guān)政策福利和保障、編外人員不享受或只享受少部分利益是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，被告認(rèn)為，本案中的集資房事關(guān)職工重大福利，沒(méi)有主管及相關(guān)部門的審批，單位無(wú)權(quán)決定臨時(shí)工可以享受這一福利。顯然，被告忽略了另一個(gè)事實(shí)，即，臨時(shí)工能否享受及享受福利的多少，在不違反法律和相關(guān)政策的前提下，單位有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況自主決定。而本案訴爭(zhēng)的集資建房協(xié)議，正是集資建房方案報(bào)經(jīng)被告的主管及相關(guān)政府部門審批同意后，被告在本單位具有人事編制的“正式職工”有房可居或不愿意購(gòu)買的情況下，自主決定將剩下的一套集資房(即本案訴爭(zhēng)住房)出售給了原告。根據(jù)1994年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，“城鎮(zhèn)公有住房，除政府認(rèn)為不宜出售