A經營管理單選

1、經營管理單選第一章1. 物業(yè)經營管理的對象通常是（ ）。A. 物業(yè)資產管理公司 B. 物業(yè)管理企業(yè)C. 收益性物業(yè) D. 自用型物業(yè)2. 物業(yè)經營管理強調為業(yè)主提供（ ）服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。A. 設施管理 B. 運行管理C. 價值管理 D. 資產管理3. 物業(yè)經營管理的內容不包括（ ）。A. 物業(yè)價值和經營績效評估 B. 租賃管理C. 物業(yè)運行操作管理 D. 房地產開發(fā)4. 物業(yè)經營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經濟壽命的全壽命周期內，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)（ ）的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α. 物業(yè)

2、各期成本最小化 B. 物業(yè)各期凈收益最大化C. 租戶滿意度最大化 D. 物業(yè)價值最大化5. 國外通常將寫字樓分為（ ）個等級。A. 2 B. 3C. 4 D. 56. （ ）是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產投資的主要物質載體。A. 居住物業(yè) B. 收益性物業(yè)C. 公共物業(yè) D. 所有物業(yè)7. 關于區(qū)域購物中心，表達錯誤的是（ ）。A. 建筑規(guī)模10萬m2以上 B. 有效商業(yè)服務半徑可達到200kmC. 是一個高效運作的統(tǒng)一體 D.通常由一家大型百貨公司為主要租戶8. 市級購物中心建筑面積一般在（ ）。A. 3萬m2以上 B. 1萬3萬m2之間C. 300010000m2之間 D.

3、 3000m2以下9. 受業(yè)主委托對物業(yè)經營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包位置的是指（ ）物業(yè)管理企業(yè)。A. 管理型 B. 專業(yè)型C. 綜合型 D. 委托型10. 別墅（Villa）是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（ ）具有別墅類產品的獨有性。A. 空中別墅 B. 疊拼別墅C. 獨棟別墅 D. 雙拼別墅11. 一套公寓住宅的諸方間在相連的兩層樓上，稱為（ ）。A. 花園公寓 B. 錯層公寓C. 復式公寓 D. 單間公寓12 （ ）是一種新型的房地產服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造一個良好的生產、辦公環(huán)境。A. 房地產投資組

4、合管理 B. 現(xiàn)場管理C. 房地產資產管理 D. 設施管理13. 關于零售商業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是（ ）。A. 零售商業(yè)物業(yè)可以是經營零售業(yè)的獨立的建筑群B. 為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產權的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經營管理服務C. 零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經營活動的小型店鋪D. 綜合用途物業(yè)內零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制14. 設施管理的服務對象通常為（ ）。A. 科研教學設施 B. 政府辦公樓C. 醫(yī)院設施 D. 擁有房地產的非住宅企業(yè)或機構15. 資產管理公司批準在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃，主要考察（

5、 ）A這些資本開支是否符合財務會計原則 B. 這些資本開支是否符合條例的規(guī)定C. 這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值 D. 這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本16. 資產管理公司通過（ ），來聘用、解聘和調配物業(yè)管理企業(yè)。A. 監(jiān)控物業(yè)的運行績效 B. 監(jiān)控現(xiàn)場物業(yè)管理工作情況C. 監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的收益 D. 監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的成本17. 管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（ ）。A. 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置B. 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租

6、賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關系管理等C. 管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標需求的服務D. 在物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務，既能提高管理效率和質量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產率和效益18. 根據(jù)資產組合理論，不正確的是（ ）。A. 投資者應當適當?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風險B. “不要把雞蛋放在一個籃子里“C. 理性的投資者將選擇風險最小的那個組合D. 投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進行資產組合，當不同投資之間相關系數(shù)為負，存在補償，整體風

7、險將降低19. 關于物業(yè)維修和維護的開支，表述不正確的是（ ）。A. 在建筑物的經濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B. 業(yè)主會盡量尋找能夠承擔全部維修成本的租戶C. 物業(yè)維修的開支依法應由實際使用物業(yè)的租戶承擔D. 對于由業(yè)主承擔維修責任的物業(yè)，機構投資者可能會因此拒絕參與投資20. 物業(yè)經營管理常規(guī)工作內容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、（ ）、 設施設備管理和物業(yè)保險管理。A. 日常維護和維修 B. 確定管理標準C. 資產管理 D. 構建信息基礎21. 物業(yè)經營管理戰(zhàn)略性工作內容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標準、構建信息基礎、（ ）、進行資產組合。A

8、. 日常維修和維護 B. 成本管理C. 資產管理 D. 物業(yè)保險管理參考答案：1.C 2.C 3.D 4.B 5.B 6.B 7.D 8.A 9.A 10.C 11.C 12.D 13.C 14.D 15.C 16.A 17.A 18.C 19.C 20.A 21.C第二章1. 房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物（ ）。A. 直接從事房地產開發(fā)經營活動的經濟行為B. 間接地從事房地產開發(fā)經營活動的經濟行為C. 直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的經濟行為D. 直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的行為2. 投資者進行房地產投資的

9、主要目的是（ ）。A. 獲得作為房地產業(yè)主的榮譽 B. 降低其投資組合的總體風險C. 抵消通貨膨脹對其資產的影響 D. 使其財富最大化3. 房地產區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（ ）。A. 政策影響性 B. 專業(yè)管理依賴性C. 相互影響性 D. 位置固定性或不可移動性4. 由于房地產的不可移動性和受制于地區(qū)性需要的特性，所有其他影響房地產投資成敗的要素均與（ ）相關。A. 所投資的房地產類型 B. 投資決策的準確性C. 進入房地產市場的時機選擇 D. 房地產所處的區(qū)位5. （ ）是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產凈收益大于零的持續(xù)時間。A. 使用壽命 B. 自然壽命C. 設計壽命 D. 經濟壽

10、命6. 公寓的租戶希望獲得洗衣服務，出租人就增加自助洗衣房，這表明出租人考慮了房地產投資的（ ）。A. 適應性 B. 差異性C. 長期性 D. 政策性7. 國外研究表明，公寓、酒店的經濟壽命一般是（ ）年。A. 40 B. 50C.60 D.708.（ ）是指面向現(xiàn)有運行中的房地產，以獲取物業(yè)所有權或使用權為母的的投資。A. 房地產債券投資 B. 房地產間接投資C. 房地產開發(fā)投資 D. 房地產置業(yè)投資9.（ ）的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中。A. 房地產開發(fā)企業(yè)的債券 B. 房地產投資企業(yè)的股票C. 房地產投資信托基金 D. 房地產抵押支持

11、證券10. 以下關于房地產開發(fā)投資的表述，不正確的是（ ）。A. 房地產開發(fā)投資者通過轉讓其開發(fā)的房地產產品收回投資，獲取開發(fā)利潤B. 房地產開發(fā)投資通常屬于長期投資C. 房地產開發(fā)投資形成房地產市場上的增量供給D. 房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租或經營時，開發(fā)投資就轉變成了置業(yè)投資11. 以下關于房地產置業(yè)投資的表述，不正確的是（ ）。A. 房地產置業(yè)投資以獲取物業(yè)所有權和使用權為目的B. 其對象可以是市場上的增量房地產或存量房地產C. 其目的是自用D. 投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產時，可以將其轉售，并獲取轉售收益12. 房地產投資企業(yè)通過資本市場融資時，房地產債券或股票的投資

12、者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為（ ）。A. MBS投資者 B. REITs投資者C. 房地產直接投資者 D. 房地產間接投資者13. 關于房地產投資信托基金REITs的表述，不正確的是（ ）。A. REITs是購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的專業(yè)房地產投資管理者B. REITs只將少量收入分配給投資者C. REITs本身僅起到一個投資代理的作用D. REITs是投資者間接投資房地產的重要工具14. 與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來的風險稱為（ ）。A. 通貨膨脹風險 B. 或然損失風險C. 變現(xiàn)風險 D. 個別風險15. 關于周期風險的表述，不正確

13、的是（ ）。A. 是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險B. 是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險C. 美國房地產市場的周期大約為1820年，香港為78年D. 房地產市場從繁榮階段進入蕭條階段時，抗風險能力較弱的房地產投資者常常面臨破產16. 住房抵押貸款證券是指將金融機構所持有的（ ）轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。A. 住宅開發(fā)抵押貸款債權 B. 個人住房抵押貸款債權C. 經濟適用住房抵押貸款債權 D. 住房公積金抵押貸款債權17. 以下關于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是（ ）。A. 專門設立的特殊目的公司向銀行購買其所

14、持有的個人住房抵押貸款債權B. 公司將其購買的債權匯集重組成抵押貸款債權集合C. 通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等為債權集合提供擔保，公司將債權轉化為信用等級較高的證券，并出售給投資者D. 購買住房抵押支持證券屬于房地產直接投資18. 急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險稱為（ ）。A. 個別風險 B. 利率風險C. 系統(tǒng)風險 D. 變現(xiàn)風險19. 房地產投資之利在于：相對較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機構的支持；（ ）；能夠提高投資者的資信等級。A. 變現(xiàn)性能較好 B. 投資收回周期短C. 對專門知識及經驗的要求不高 D. 能夠抵消通貨膨脹的影響20.

15、 從房地產投資的角度來說，風險（ ）。A. 是獲得預期收益的不確定性 B. 是無法估計獲得預期收益的可能性C. 是未獲得預期收益可能性的大小 D. 實際收益與預期收益的差別21. 投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險，稱為（ ）。A. 收益現(xiàn)金流風險 B. 個別風險C. 比較風險 D. 時間風險參考答案：1.C 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.A 8.B 9.C 10.B 11.C12.D 13.B 14.A 15.B 16.B 17.D 18.D 19.D 20.C 21.C第三章1. 某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8

16、%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是（ ）萬元。A. 160 B. 240C. 320 D. 4802. 上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是（ ）萬元。A. 356.23 B. 486.57C. 536.48 D. 684.753. 償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于（ ）。A. 12 B. 1.2C. 2 D. 0.24. 從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（ ）.A

17、. 稅前現(xiàn)金流 B. 有效毛收入C. 凈運營收益 D. 名義收益5. 收益性物業(yè)的運營費用是除（ ）外物業(yè)發(fā)生的所有費用。A. 抵押貸款還本付息 B. 稅金C. 保險 D. 人員工資6. 從（ ）中扣除（ ）后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益。A. 有效毛收入 運營費用B. 潛在毛租金收入 運營費用C. 有效毛收入 空置和收租損失D. 潛在毛租金收入 空置和收租損失7. （ ）是業(yè)主十分關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A. 潛在毛租金收入的最大化 B. 稅前現(xiàn)金流的最大化C. 凈運營收益的最大化 D. 稅后現(xiàn)金流的最大化8. 關于物業(yè)經營過程中的準備金下列

18、表述，不正確的是（ ）。A. 準備金又稱大修理基金B(yǎng). 用于物業(yè)的日常維修和更新改造C. 如果這部分資金來自物業(yè)額的收益，應從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D. 小區(qū)內的非住宅物業(yè)的準備金在物業(yè)管理條例中稱作專項維修資金9. 目前我國營業(yè)稅的稅率為（ ），城市維護建設稅和教育費附加在市區(qū)分別為營業(yè)稅稅額的（ ）和（ ）。A. 12% 4% 3% B. 12% 5% 3% C. 5% 10% 3% D. 5% 7% 3%10. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內（ ）的簡化圖式。A. 資金流入 B. 資金流出C. 資金形態(tài) D. 資金運動狀態(tài)11. 有關繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（ ）。

19、A. 橫軸為時間軸，橫坐標軸上“0”點通常 表示當前時點B. 時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始C. 如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法D. 某一計息周期內的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內現(xiàn)金流量的代數(shù)和12. 關于資金的時間價值下列論述，不正確的是（ ）。A. 同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值B. 從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值C. 從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償D. 資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13. 關于名義利率與實際利率關系的下

20、列表述，不正確的是（ 0.A. 實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值B. 名義利率與實際利率的考慮只再按復利計息時才有意義C. 名義利率越小，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大D. 當計息周期數(shù)為1時，名義利率與實際利率相等14. 某筆貸款按月還本付息，“年利率12%，每月計息一次”。則名義利率和實際利率分別是（ ）。A. 12%，1% B. 1%，12%C. 12.68%，12% D. 12%，12.68%15. 等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是（ ），式中A為年值，n為計息周期數(shù)，i為每個計息周期的利率。A. P=A/(1+i)n B. P=(A/i)1-1/(1+i)nC. P

21、=A/i(1+i)n D. P=A/1-1/(1+i)n16. 下列關于設備磨損的表述，不正確的是（ ）。A. 設備有形磨損是設備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損B. 由于社會經濟技術環(huán)境變化造成的設備貶值是設備有形磨損C. 設備有形磨損使設備精度降低，設備最終喪失使用價值D. 無形磨損不表現(xiàn)為設備原始價值的貶值17. 關于設備磨損的補償，表述不正確的是（ ）。A. 有形磨損的局部補償是修理B. 無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術改造C. 有形磨損的完全補償是現(xiàn)代化技術改造D. 無形磨損的完全補償是更換18. 設備更新的核心工作，是確定設備的（ 0.A. 價值 B.自然壽命C. 技術壽命 D.

22、經濟壽命19. 設備經濟分析中的沉沒成本等于舊設備（ ）減去其當前市場價值后的差值。A. 原值 B. 賬面價值C. 歷史價值 D. 入賬價值20. 關于設備更新分析的表述，不正確的是（ ）。A. 只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量B. 也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本C. 一般只比較設備的費用D. 設備更新分析以費用年值法為主21. 物業(yè)內某新購設備原值為201萬元，預計使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一年的運營費用為20萬元，預計以后每年等額增加運營費用1萬元，不考慮資金時間價值的影響，其年等額總成本為（ ）。A. 45萬元 B. 20萬元C. 24.5萬元 D. 44.5萬元22. 物業(yè)內部分

23、建筑設備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設備可供選擇，但該更新不提升物業(yè)運行服務質量。此時進行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的（ ）之間，選擇數(shù)值較低的方案。A. 初始購買成本支出的分攤加年運營費用B. 年運行費用C. 初始購買成本支出的分攤D. 運行費用的分攤23. 某物業(yè)內現(xiàn)有設備為舊式空調機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。采用設備經濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結論是：采用新設備每年節(jié)約費用支出（ ）。A. 8萬元 B. 20萬元C.

24、4萬元 D. 10萬元24. 物業(yè)內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（ ）。A. 稅前現(xiàn)金流 B. 有效毛租金收入C. 凈運營收益 D. 潛在毛租金收入25. 投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬，稱為（ ）。A. 投資回收 B. 投資回報C. 投資收益 D. 現(xiàn)金回報26. 在等額序列支付的年值A與現(xiàn)值P之間的關系式A=Pi+Pi / (1+i)n -1(i為投資回報率)中，（ ）是投資者的投資回收。A. P B. PiC. Pi / (1+i)n-1 D. Pi+Pi / (1+i)n -127. “等額還本利息照付“是指（ ）。A. 借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最

25、后一期歸還全部本金并支付當期利息B. 規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息C. 借款期內任意償還本息，到期末全部還清D. 在規(guī)定期限內分期等額攤還本金和利息28. 根據(jù)是否考慮（ ）因素的影響，盈利能力指標分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標。A. 利潤率 B. 通貨膨脹率C. 利率 D. 資金時間價值29. 關于房地產投資分析評價指標的表述，不正確的是（ ）。A. 靜態(tài)盈利指標通常在概略評價時采用B. 為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果C. 動態(tài)盈利指標適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目D. 清償能力指標能比較全面地反映投資方案整個計算期的經濟效果30. （

26、 ）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。A. 現(xiàn)金回報率 B. 利率C. 內部收益率 D. 基準收益率31. （ ）是指項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A. 現(xiàn)金回報率 B. 資本化率C. 內部收益率 D. 基準收益率32. 下列關于內部收益率的表述，正確的是（ ）。A. 內部收益率在數(shù)值上等于基準收益率B. 內部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被收回的比率C. 如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損D. 內部收益率小于基準收益率時，項目在財務上是可接受的33. （ ）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈

27、收益抵償全部投資所需的時間。A. 全部投資回收期 B. 動態(tài)投資回收期C. 靜態(tài)投資回收期 D. 投資回收終止期34. （ ）反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系。A. 基準收益率 B. 財務內部收益率C. 投資回報率 D. 現(xiàn)金回報率35. 某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余額20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（ ）.A. 12% B. 14%C.7% D. 2.8%36. 不用計算借款償還期的項目是（ ）。A. 房地產置業(yè)投資項目 B. 房

28、地產開發(fā)之后進行出租經營項目C. 房地產開發(fā)之后進行自營的項目 D. 房地產開發(fā)用于銷售的項目37. 某寫字樓投資項目在10年的持有期內各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（ ）。A. 846.23 B. 538.55C. 726.14 D. 485.6438. 某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收入和運營費用在未來30年的經營期內分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%,該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（ ）萬元。A. 1107.57 B. 1224.35C. 1253.65 D.

29、 1304.5839. 某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉售，則其在轉售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權益價值依次是（ ）萬元。A. 182.16 259.47 B. 150.53 249.47C. 182.16 217.84 D. 192.16 249.4740. 某寫字樓單元的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為4

30、0萬元，按有關規(guī)定可在25年內直線折扣。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（ ）。A. 13.2% 1.36 B. 15.2% 2.36C. 18.2% 2.56 D. 22.2% 2.56參考答案：1.D 2.C 3.B 4.B 5.A 6.A 7.C 8.B 9.D 10.D11.C 12.D 13.C 14.D 15.B 16.B 17.C 18.D 19.B 20.B21.D 22.A 23.A 24.D 25.B 26.C 27.B 28.D 2

31、9.D 30.D31.C 32.C 33.C 34.D 35.B 36.D 37.B 38.A 39.D 40.B第四章1. 物業(yè)價格構成中，土地取得成本一般是由購置土地的價款和（ ）等構成。A. 契稅 B. 土地占用稅C. 土地增值稅 D. 土地出讓金2. 物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設施的建設費用，屬于（ ）。A. 前期工程費 B. 基礎設施建設費C. 建筑安裝工程費 D. 公共配套設施建設費3. 在物業(yè)估價中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應得的利息計入（ ）。A. 管理費用 B. 投資費用C. 開發(fā)成本 D. 開發(fā)利潤4. （ ）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的

32、抽象結果。A. 理論價格 B. 總價格C. 市場價格 D. 單位價格5. 成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價格，下列有關表述不正確的是（ ）。A. 賣價總有一個最低界限，買價總有一個最高界限B. 在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價C. 當買者的最高價格等于賣者的最低價格時，交易可能成功D. 最高賣價和最低買價構成了成交價格的可能區(qū)間6. 物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時點的（ ）價格或價值進行預測和判定。A. 市場 B. 正常C. 理論 D. 客觀合理7. 在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（ ）種以上估價方法。A. 1 B. 2C.

33、3 D. 48. （ ）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A. 市場法 B. 成本法C. 收益法 D. 趨勢法9. （ ）是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A. 市場法 B. 成本法C. 折舊法 D. 收益法10. （ ）是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A. 趨勢法 B. 成本法C. 收益法 D. 市場法11. 運用市場法估

34、價的步驟不包括（ ）。A. 搜集交易實例 B. 對可比實例成交價格進行處理C. 選取可比實例 D. 求取積算價格12. （ ）特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價，如公用、公益物業(yè)，以及有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。A. 市場法 B. 成本法C. 折舊法 D. 收益法13. 在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用（ ）估價。A. 市場法 B. 成本法C. 折舊法 D. 收益法14. 運用成本法估價的步驟不包括（ ）。A. 搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費等資料B. 測算重新購建價格C. 測算折舊D. 求取比準價格15. 收益法的原理基礎表明，物業(yè)當前的價值通常

35、是基于（ ）。A. 歷史價格B. 開發(fā)建設它所花費的成本C. 過去的市場狀況D. 市場參與者對其未來所能帶來的收益的預期16. 關于物業(yè)價格與一般物品的價格相同之處，不正確的是（ ）。A. 都容易受單個消費者的個別因素影響B(tài). 都是價格，用貨幣來表示C. 都有波動，受供求因素的影響D. 都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價17. 關于使用價值與交換價值，下列論述不正確的是（ ）。A. 人們在經濟活動中一般所稱的價值指的是交換價值B. 物沒有使用價值就不會有交換價值C. 交換價值是使用價值的前提D. 交換價值通常用貨幣來衡量18. 一般而言，物業(yè)的（ ）可以反映物業(yè)價格水平的高低。A. 保留價 B.

36、 總價格C. 起價 D. 單位價格19. 將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的物業(yè)價格是（ 0。A. 現(xiàn)房價格 B. 期房價格C. 實際價格 D. 名義價格20. 關于商品房銷售價格的表述，不正確的是（ ）。A. 起價指所銷售的商品房的最低價格B. 保留價指商品房出售者在其價目表上標注的不同商品房出售價格C. 成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格D. 均價是所銷售商品房的平均價格21. 最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的（ ）”。A. 90% B. 60%C. 70% D. 80%22. （ ）是指以物

37、業(yè)價值為基礎確定的租金。A. 市場租金 B. 商品租金C. 福利租金 D. 成本租金23 （ ）又稱分成租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金。A. 成本租金 B. 日租金C. 按建筑面積計算的租金 D. 定率租金24. 一項資產在取得時實際發(fā)生的成本，會計核算中要求將其作為資產的入賬價值的是（ ）。A. 原始價值 B. 折余價值C. 賬面凈值 D. 賬面價值25. 一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額是（ ）。A. 原始價值 B. 歷史價值C. 市場價值 D. 賬面價值26. 下列表述中，不正確的是（ ）。A. 原始價值是始終不變的B. 賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的C. 市場價值是隨

38、著時間的流逝而上下波動的D. 物業(yè)的市場價值總是隨著時間的流逝而不斷增加27. 下列關于收益性物業(yè)價值的表述，不正確的是（ ）。A. 未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高B. 可獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高C. 獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高D. 影響收益性物業(yè)價值的最直接的因素是城市規(guī)劃28. 物業(yè)價格影響因素的表述，不正確的是（ ）。A. 預期某國貨幣會升值而對該國進行物業(yè)投資，會導致該國物業(yè)價格上漲B. 增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使物業(yè)價格下降C. 城市規(guī)劃規(guī)定用途不妥，會使地價下降D. 急于購買某物業(yè) ，會抬高其價格29. 收益法可分為報酬資本化法和（ ）。A. 直接資本化法

39、B. 收益還原法C. 假設開發(fā)法 D. 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法30. （ ）是預測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量 ，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A. 直接資本化法 B. 收益還原法C. 假設開發(fā)法 D. 報酬資本化法31. 某百貨商店在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因收益不穩(wěn)定，更適宜選用（ ），計算出物業(yè)的收益價格。A. 收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式B. 收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式C. 凈收益在前若干年有變化的公式D. 收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式32. （ ）是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率。A. 收益乘數(shù) B

40、. 資本化率C. 有效毛收入乘數(shù) D. 凈收益乘數(shù)33. 用收益法估價出租型物業(yè)時，物業(yè)的凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額，下列有關求取凈收益需要扣除費用的表述，不正確的是（ ）。A. 出租人負擔的水費、電費等應從租賃收入中扣除B. 由出租人提供家具設備的，應扣除它們的折舊費C. 物業(yè)服務費用、物業(yè)稅、租賃代理費、租賃稅費不應作為扣除項目D. 租約約定一切費用均由出租人承擔的，則應將這些費用全部扣除34. 報酬率可視為包含無風險報酬率和（ ）兩大部分。A. 投資風險補償報酬率 B. 缺乏流動性補償報酬率C. 管理負擔補償報酬率 D. 風險報酬率35. 關于物業(yè)狀況調整的表述，

41、不正確的是（ ）。A. 物業(yè)狀況調整是將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格，調整為在估價對象物業(yè)狀況下的價格B. 物業(yè)狀況調整包括區(qū)位狀況調整C. 物業(yè)狀況調整包括物業(yè)市場狀況調整D. 可比實例狀況好于估價對象狀況，則應對可比實例價格作減價調整36. 關于重置價格和重建價格的下列表述中，不正確的是（ ）。A. 重置價格又稱重置成本B. 重置價格通常要比重建價格高C. 一般建筑物使用重置價格D. 有特殊保護價值的建筑物適用重建價格37. 下列關于估價上建筑物折舊的表述，不正確的是（ ）。A. 其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與原始價值的差額B. 功能上的落后或過剩所造成的建筑物價值損失要進行功能折舊C. 建筑物在實體上的老化所造成的建筑物價值損失要進行物質折舊D. 經濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失38. 一個高檔住宅區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這是一種（ ）。A.