A經(jīng)營管理單選

1、經(jīng)營管理單選第一章1. 物業(yè)經(jīng)營管理的對(duì)象通常是（ ）。A. 物業(yè)資產(chǎn)管理公司 B. 物業(yè)管理企業(yè)C. 收益性物業(yè) D. 自用型物業(yè)2. 物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（ ）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A. 設(shè)施管理 B. 運(yùn)行管理C. 價(jià)值管理 D. 資產(chǎn)管理3. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括（ ）。A. 物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評(píng)估 B. 租賃管理C. 物業(yè)運(yùn)行操作管理 D. 房地產(chǎn)開發(fā)4. 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)（ ）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。A. 物業(yè)

2、各期成本最小化 B. 物業(yè)各期凈收益最大化C. 租戶滿意度最大化 D. 物業(yè)價(jià)值最大化5. 國外通常將寫字樓分為（ ）個(gè)等級(jí)。A. 2 B. 3C. 4 D. 56. （ ）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。A. 居住物業(yè) B. 收益性物業(yè)C. 公共物業(yè) D. 所有物業(yè)7. 關(guān)于區(qū)域購物中心，表達(dá)錯(cuò)誤的是（ ）。A. 建筑規(guī)模10萬m2以上 B. 有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200kmC. 是一個(gè)高效運(yùn)作的統(tǒng)一體 D.通常由一家大型百貨公司為主要租戶8. 市級(jí)購物中心建筑面積一般在（ ）。A. 3萬m2以上 B. 1萬3萬m2之間C. 300010000m2之間 D.

3、 3000m2以下9. 受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包位置的是指（ ）物業(yè)管理企業(yè)。A. 管理型 B. 專業(yè)型C. 綜合型 D. 委托型10. 別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（ ）具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。A. 空中別墅 B. 疊拼別墅C. 獨(dú)棟別墅 D. 雙拼別墅11. 一套公寓住宅的諸方間在相連的兩層樓上，稱為（ ）。A. 花園公寓 B. 錯(cuò)層公寓C. 復(fù)式公寓 D. 單間公寓12 （ ）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A. 房地產(chǎn)投資組

4、合管理 B. 現(xiàn)場管理C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D. 設(shè)施管理13. 關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是（ ）。A. 零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑群B. 為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)C. 零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的小型店鋪D. 綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制14. 設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為（ ）。A. 科研教學(xué)設(shè)施 B. 政府辦公樓C. 醫(yī)院設(shè)施 D. 擁有房地產(chǎn)的非住宅企業(yè)或機(jī)構(gòu)15. 資產(chǎn)管理公司批準(zhǔn)在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃，主要考察（

5、 ）A這些資本開支是否符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)原則 B. 這些資本開支是否符合條例的規(guī)定C. 這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值 D. 這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本16. 資產(chǎn)管理公司通過（ ），來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。A. 監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效 B. 監(jiān)控現(xiàn)場物業(yè)管理工作情況C. 監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營的收益 D. 監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運(yùn)營的成本17. 管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（ ）。A. 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置B. 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租

6、賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等C. 管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)D. 在物業(yè)管理的某個(gè)環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益18. 根據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是（ ）。A. 投資者應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)B. “不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里“C. 理性的投資者將選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合D. 投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)組合，當(dāng)不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負(fù)，存在補(bǔ)償，整體風(fēng)

7、險(xiǎn)將降低19. 關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開支，表述不正確的是（ ）。A. 在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B. 業(yè)主會(huì)盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶C. 物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實(shí)際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)D. 對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)因此拒絕參與投資20. 物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、（ ）、 設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。A. 日常維護(hù)和維修 B. 確定管理標(biāo)準(zhǔn)C. 資產(chǎn)管理 D. 構(gòu)建信息基礎(chǔ)21. 物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、（ ）、進(jìn)行資產(chǎn)組合。A

8、. 日常維修和維護(hù) B. 成本管理C. 資產(chǎn)管理 D. 物業(yè)保險(xiǎn)管理參考答案：1.C 2.C 3.D 4.B 5.B 6.B 7.D 8.A 9.A 10.C 11.C 12.D 13.C 14.D 15.C 16.A 17.A 18.C 19.C 20.A 21.C第二章1. 房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮?）。A. 直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為B. 間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為C. 直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為D. 直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的行為2. 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的

9、主要目的是（ ）。A. 獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) B. 降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)C. 抵消通貨膨脹對(duì)其資產(chǎn)的影響 D. 使其財(cái)富最大化3. 房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（ ）。A. 政策影響性 B. 專業(yè)管理依賴性C. 相互影響性 D. 位置固定性或不可移動(dòng)性4. 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于地區(qū)性需要的特性，所有其他影響房地產(chǎn)投資成敗的要素均與（ ）相關(guān)。A. 所投資的房地產(chǎn)類型 B. 投資決策的準(zhǔn)確性C. 進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)選擇 D. 房地產(chǎn)所處的區(qū)位5. （ ）是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。A. 使用壽命 B. 自然壽命C. 設(shè)計(jì)壽命 D. 經(jīng)濟(jì)壽

10、命6. 公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，出租人就增加自助洗衣房，這表明出租人考慮了房地產(chǎn)投資的（ ）。A. 適應(yīng)性 B. 差異性C. 長期性 D. 政策性7. 國外研究表明，公寓、酒店的經(jīng)濟(jì)壽命一般是（ ）年。A. 40 B. 50C.60 D.708.（ ）是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為母的的投資。A. 房地產(chǎn)債券投資 B. 房地產(chǎn)間接投資C. 房地產(chǎn)開發(fā)投資 D. 房地產(chǎn)置業(yè)投資9.（ ）的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券 B. 房地產(chǎn)投資企業(yè)的股票C. 房地產(chǎn)投資信托基金 D. 房地產(chǎn)抵押支持

11、證券10. 以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的表述，不正確的是（ ）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)投資者通過轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收回投資，獲取開發(fā)利潤B. 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資C. 房地產(chǎn)開發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D. 房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時(shí)，開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)投資11. 以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的表述，不正確的是（ ）。A. 房地產(chǎn)置業(yè)投資以獲取物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)為目的B. 其對(duì)象可以是市場上的增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)C. 其目的是自用D. 投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售，并獲取轉(zhuǎn)售收益12. 房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時(shí)，房地產(chǎn)債券或股票的投資

12、者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為（ ）。A. MBS投資者 B. REITs投資者C. 房地產(chǎn)直接投資者 D. 房地產(chǎn)間接投資者13. 關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金REITs的表述，不正確的是（ ）。A. REITs是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者B. REITs只將少量收入分配給投資者C. REITs本身僅起到一個(gè)投資代理的作用D. REITs是投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具14. 與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ）。A. 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B. 或然損失風(fēng)險(xiǎn)C. 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) D. 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)15. 關(guān)于周期風(fēng)險(xiǎn)的表述，不正確

13、的是（ ）。A. 是指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)B. 是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)C. 美國房地產(chǎn)市場的周期大約為1820年，香港為78年D. 房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入蕭條階段時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)投資者常常面臨破產(chǎn)16. 住房抵押貸款證券是指將金融機(jī)構(gòu)所持有的（ ）轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A. 住宅開發(fā)抵押貸款債權(quán) B. 個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)C. 經(jīng)濟(jì)適用住房抵押貸款債權(quán) D. 住房公積金抵押貸款債權(quán)17. 以下關(guān)于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是（ ）。A. 專門設(shè)立的特殊目的公司向銀行購買其所

14、持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)B. 公司將其購買的債權(quán)匯集重組成抵押貸款債權(quán)集合C. 通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等為債權(quán)集合提供擔(dān)保，公司將債權(quán)轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券，并出售給投資者D. 購買住房抵押支持證券屬于房地產(chǎn)直接投資18. 急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ）。A. 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) B. 利率風(fēng)險(xiǎn)C. 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) D. 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)19. 房地產(chǎn)投資之利在于：相對(duì)較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；（ ）；能夠提高投資者的資信等級(jí)。A. 變現(xiàn)性能較好 B. 投資收回周期短C. 對(duì)專門知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的要求不高 D. 能夠抵消通貨膨脹的影響20.

15、 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)（ ）。A. 是獲得預(yù)期收益的不確定性 B. 是無法估計(jì)獲得預(yù)期收益的可能性C. 是未獲得預(yù)期收益可能性的大小 D. 實(shí)際收益與預(yù)期收益的差別21. 投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)，稱為（ ）。A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) B. 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)C. 比較風(fēng)險(xiǎn) D. 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)參考答案：1.C 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.A 8.B 9.C 10.B 11.C12.D 13.B 14.A 15.B 16.B 17.D 18.D 19.D 20.C 21.C第三章1. 某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8

16、%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是（ ）萬元。A. 160 B. 240C. 320 D. 4802. 上題中如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是（ ）萬元。A. 356.23 B. 486.57C. 536.48 D. 684.753. 償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于（ ）。A. 12 B. 1.2C. 2 D. 0.24. 從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（ ）.A

17、. 稅前現(xiàn)金流 B. 有效毛收入C. 凈運(yùn)營收益 D. 名義收益5. 收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除（ ）外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。A. 抵押貸款還本付息 B. 稅金C. 保險(xiǎn) D. 人員工資6. 從（ ）中扣除（ ）后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營收益，簡稱凈收益。A. 有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用B. 潛在毛租金收入 運(yùn)營費(fèi)用C. 有效毛收入 空置和收租損失D. 潛在毛租金收入 空置和收租損失7. （ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A. 潛在毛租金收入的最大化 B. 稅前現(xiàn)金流的最大化C. 凈運(yùn)營收益的最大化 D. 稅后現(xiàn)金流的最大化8. 關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金下列

18、表述，不正確的是（ ）。A. 準(zhǔn)備金又稱大修理基金B(yǎng). 用于物業(yè)的日常維修和更新改造C. 如果這部分資金來自物業(yè)額的收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D. 小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金在物業(yè)管理?xiàng)l例中稱作專項(xiàng)維修資金9. 目前我國營業(yè)稅的稅率為（ ），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加在市區(qū)分別為營業(yè)稅稅額的（ ）和（ ）。A. 12% 4% 3% B. 12% 5% 3% C. 5% 10% 3% D. 5% 7% 3%10. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)（ ）的簡化圖式。A. 資金流入 B. 資金流出C. 資金形態(tài) D. 資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)11. 有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（ ）。

19、A. 橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)通常 表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)B. 時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始C. 如果現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期的期中而不是期初或期末，計(jì)算時(shí)通常采用期初慣例法D. 某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和12. 關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值下列論述，不正確的是（ ）。A. 同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值B. 從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值C. 從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償D. 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13. 關(guān)于名義利率與實(shí)際利率關(guān)系的下

20、列表述，不正確的是（ 0.A. 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值B. 名義利率與實(shí)際利率的考慮只再按復(fù)利計(jì)息時(shí)才有意義C. 名義利率越小，計(jì)息周期越長，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大D. 當(dāng)計(jì)息周期數(shù)為1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等14. 某筆貸款按月還本付息，“年利率12%，每月計(jì)息一次”。則名義利率和實(shí)際利率分別是（ ）。A. 12%，1% B. 1%，12%C. 12.68%，12% D. 12%，12.68%15. 等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是（ ），式中A為年值，n為計(jì)息周期數(shù)，i為每個(gè)計(jì)息周期的利率。A. P=A/(1+i)n B. P=(A/i)1-1/(1+i)nC. P

21、=A/i(1+i)n D. P=A/1-1/(1+i)n16. 下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（ ）。A. 設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損B. 由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損C. 設(shè)備有形磨損使設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價(jià)值D. 無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值17. 關(guān)于設(shè)備磨損的補(bǔ)償，表述不正確的是（ ）。A. 有形磨損的局部補(bǔ)償是修理B. 無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造C. 有形磨損的完全補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造D. 無形磨損的完全補(bǔ)償是更換18. 設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的（ 0.A. 價(jià)值 B.自然壽命C. 技術(shù)壽命 D.

22、經(jīng)濟(jì)壽命19. 設(shè)備經(jīng)濟(jì)分析中的沉沒成本等于舊設(shè)備（ ）減去其當(dāng)前市場價(jià)值后的差值。A. 原值 B. 賬面價(jià)值C. 歷史價(jià)值 D. 入賬價(jià)值20. 關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是（ ）。A. 只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量B. 也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本C. 一般只比較設(shè)備的費(fèi)用D. 設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主21. 物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一年的運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，預(yù)計(jì)以后每年等額增加運(yùn)營費(fèi)用1萬元，不考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響，其年等額總成本為（ ）。A. 45萬元 B. 20萬元C. 24.5萬元 D. 44.5萬元22. 物業(yè)內(nèi)部分

23、建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，但運(yùn)行費(fèi)用過高，而市場上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，但該更新不提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量。此時(shí)進(jìn)行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的（ ）之間，選擇數(shù)值較低的方案。A. 初始購買成本支出的分?jǐn)偧幽赀\(yùn)營費(fèi)用B. 年運(yùn)行費(fèi)用C. 初始購買成本支出的分?jǐn)侱. 運(yùn)行費(fèi)用的分?jǐn)?3. 某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購置費(fèi)用支出120萬元，年電費(fèi)支出20萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）。A. 8萬元 B. 20萬元C.

24、4萬元 D. 10萬元24. 物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（ ）。A. 稅前現(xiàn)金流 B. 有效毛租金收入C. 凈運(yùn)營收益 D. 潛在毛租金收入25. 投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬，稱為（ ）。A. 投資回收 B. 投資回報(bào)C. 投資收益 D. 現(xiàn)金回報(bào)26. 在等額序列支付的年值A(chǔ)與現(xiàn)值P之間的關(guān)系式A=Pi+Pi / (1+i)n -1(i為投資回報(bào)率)中，（ ）是投資者的投資回收。A. P B. PiC. Pi / (1+i)n-1 D. Pi+Pi / (1+i)n -127. “等額還本利息照付“是指（ ）。A. 借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最

25、后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息B. 規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息C. 借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清D. 在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息28. 根據(jù)是否考慮（ ）因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。A. 利潤率 B. 通貨膨脹率C. 利率 D. 資金時(shí)間價(jià)值29. 關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述，不正確的是（ ）。A. 靜態(tài)盈利指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用B. 為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目償債能力的評(píng)價(jià)結(jié)果C. 動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目D. 清償能力指標(biāo)能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果30. （

26、 ）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率。A. 現(xiàn)金回報(bào)率 B. 利率C. 內(nèi)部收益率 D. 基準(zhǔn)收益率31. （ ）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A. 現(xiàn)金回報(bào)率 B. 資本化率C. 內(nèi)部收益率 D. 基準(zhǔn)收益率32. 下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（ ）。A. 內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準(zhǔn)收益率B. 內(nèi)部收益率是到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資可以被收回的比率C. 如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損D. 內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的33. （ ）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈

27、收益抵償全部投資所需的時(shí)間。A. 全部投資回收期 B. 動(dòng)態(tài)投資回收期C. 靜態(tài)投資回收期 D. 投資回收終止期34. （ ）反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。A. 基準(zhǔn)收益率 B. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C. 投資回報(bào)率 D. 現(xiàn)金回報(bào)率35. 某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余額20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）.A. 12% B. 14%C.7% D. 2.8%36. 不用計(jì)算借款償還期的項(xiàng)目是（ ）。A. 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目 B. 房

28、地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營項(xiàng)目C. 房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行自營的項(xiàng)目 D. 房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項(xiàng)目37. 某寫字樓投資項(xiàng)目在10年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為（ ）。A. 846.23 B. 538.55C. 726.14 D. 485.6438. 某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，如果租金收入和運(yùn)營費(fèi)用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%,該出租公寓的凈運(yùn)營收益現(xiàn)值為（ ）萬元。A. 1107.57 B. 1224.35C. 1253.65 D.

29、 1304.5839. 某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（ ）萬元。A. 182.16 259.47 B. 150.53 249.47C. 182.16 217.84 D. 192.16 249.4740. 某寫字樓單元的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為4

30、0萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折扣。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（ ）。A. 13.2% 1.36 B. 15.2% 2.36C. 18.2% 2.56 D. 22.2% 2.56參考答案：1.D 2.C 3.B 4.B 5.A 6.A 7.C 8.B 9.D 10.D11.C 12.D 13.C 14.D 15.B 16.B 17.C 18.D 19.B 20.B21.D 22.A 23.A 24.D 25.B 26.C 27.B 28.D 2

31、9.D 30.D31.C 32.C 33.C 34.D 35.B 36.D 37.B 38.A 39.D 40.B第四章1. 物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和（ ）等構(gòu)成。A. 契稅 B. 土地占用稅C. 土地增值稅 D. 土地出讓金2. 物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，屬于（ ）。A. 前期工程費(fèi) B. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C. 建筑安裝工程費(fèi) D. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3. 在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入（ ）。A. 管理費(fèi)用 B. 投資費(fèi)用C. 開發(fā)成本 D. 開發(fā)利潤4. （ ）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的

32、抽象結(jié)果。A. 理論價(jià)格 B. 總價(jià)格C. 市場價(jià)格 D. 單位價(jià)格5. 成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價(jià)格，下列有關(guān)表述不正確的是（ ）。A. 賣價(jià)總有一個(gè)最低界限，買價(jià)總有一個(gè)最高界限B. 在賣方市場下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià)C. 當(dāng)買者的最高價(jià)格等于賣者的最低價(jià)格時(shí)，交易可能成功D. 最高賣價(jià)和最低買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間6. 物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的（ ）價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行預(yù)測和判定。A. 市場 B. 正常C. 理論 D. 客觀合理7. 在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用（ ）種以上估價(jià)方法。A. 1 B. 2C.

33、3 D. 48. （ ）是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A. 市場法 B. 成本法C. 收益法 D. 趨勢法9. （ ）是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A. 市場法 B. 成本法C. 折舊法 D. 收益法10. （ ）是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A. 趨勢法 B. 成本法C. 收益法 D. 市場法11. 運(yùn)用市場法估

34、價(jià)的步驟不包括（ ）。A. 搜集交易實(shí)例 B. 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理C. 選取可比實(shí)例 D. 求取積算價(jià)格12. （ ）特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價(jià)，如公用、公益物業(yè)，以及有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。A. 市場法 B. 成本法C. 折舊法 D. 收益法13. 在物業(yè)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，一般采用（ ）估價(jià)。A. 市場法 B. 成本法C. 折舊法 D. 收益法14. 運(yùn)用成本法估價(jià)的步驟不包括（ ）。A. 搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)等資料B. 測算重新購建價(jià)格C. 測算折舊D. 求取比準(zhǔn)價(jià)格15. 收益法的原理基礎(chǔ)表明，物業(yè)當(dāng)前的價(jià)值通常

35、是基于（ ）。A. 歷史價(jià)格B. 開發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本C. 過去的市場狀況D. 市場參與者對(duì)其未來所能帶來的收益的預(yù)期16. 關(guān)于物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格相同之處，不正確的是（ ）。A. 都容易受單個(gè)消費(fèi)者的個(gè)別因素影響B(tài). 都是價(jià)格，用貨幣來表示C. 都有波動(dòng)，受供求因素的影響D. 都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)17. 關(guān)于使用價(jià)值與交換價(jià)值，下列論述不正確的是（ ）。A. 人們在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般所稱的價(jià)值指的是交換價(jià)值B. 物沒有使用價(jià)值就不會(huì)有交換價(jià)值C. 交換價(jià)值是使用價(jià)值的前提D. 交換價(jià)值通常用貨幣來衡量18. 一般而言，物業(yè)的（ ）可以反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。A. 保留價(jià) B.

36、 總價(jià)格C. 起價(jià) D. 單位價(jià)格19. 將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的物業(yè)價(jià)格是（ 0。A. 現(xiàn)房價(jià)格 B. 期房價(jià)格C. 實(shí)際價(jià)格 D. 名義價(jià)格20. 關(guān)于商品房銷售價(jià)格的表述，不正確的是（ ）。A. 起價(jià)指所銷售的商品房的最低價(jià)格B. 保留價(jià)指商品房出售者在其價(jià)目表上標(biāo)注的不同商品房出售價(jià)格C. 成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格D. 均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格21. 最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的（ ）”。A. 90% B. 60%C. 70% D. 80%22. （ ）是指以物

37、業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金。A. 市場租金 B. 商品租金C. 福利租金 D. 成本租金23 （ ）又稱分成租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金。A. 成本租金 B. 日租金C. 按建筑面積計(jì)算的租金 D. 定率租金24. 一項(xiàng)資產(chǎn)在取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，會(huì)計(jì)核算中要求將其作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值的是（ ）。A. 原始價(jià)值 B. 折余價(jià)值C. 賬面凈值 D. 賬面價(jià)值25. 一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額是（ ）。A. 原始價(jià)值 B. 歷史價(jià)值C. 市場價(jià)值 D. 賬面價(jià)值26. 下列表述中，不正確的是（ ）。A. 原始價(jià)值是始終不變的B. 賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的C. 市場價(jià)值是隨

38、著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的D. 物業(yè)的市場價(jià)值總是隨著時(shí)間的流逝而不斷增加27. 下列關(guān)于收益性物業(yè)價(jià)值的表述，不正確的是（ ）。A. 未來凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高B. 可獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價(jià)值就越高C. 獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高D. 影響收益性物業(yè)價(jià)值的最直接的因素是城市規(guī)劃28. 物業(yè)價(jià)格影響因素的表述，不正確的是（ ）。A. 預(yù)期某國貨幣會(huì)升值而對(duì)該國進(jìn)行物業(yè)投資，會(huì)導(dǎo)致該國物業(yè)價(jià)格上漲B. 增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降C. 城市規(guī)劃規(guī)定用途不妥，會(huì)使地價(jià)下降D. 急于購買某物業(yè) ，會(huì)抬高其價(jià)格29. 收益法可分為報(bào)酬資本化法和（ ）。A. 直接資本化法

39、B. 收益還原法C. 假設(shè)開發(fā)法 D. 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法30. （ ）是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來各期的凈現(xiàn)金流量 ，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A. 直接資本化法 B. 收益還原法C. 假設(shè)開發(fā)法 D. 報(bào)酬資本化法31. 某百貨商店在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因收益不穩(wěn)定，更適宜選用（ ），計(jì)算出物業(yè)的收益價(jià)格。A. 收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式B. 收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式C. 凈收益在前若干年有變化的公式D. 收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式32. （ ）是物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率。A. 收益乘數(shù) B

40、. 資本化率C. 有效毛收入乘數(shù) D. 凈收益乘數(shù)33. 用收益法估價(jià)出租型物業(yè)時(shí)，物業(yè)的凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額，下列有關(guān)求取凈收益需要扣除費(fèi)用的表述，不正確的是（ ）。A. 出租人負(fù)擔(dān)的水費(fèi)、電費(fèi)等應(yīng)從租賃收入中扣除B. 由出租人提供家具設(shè)備的，應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)C. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)稅、租賃代理費(fèi)、租賃稅費(fèi)不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目D. 租約約定一切費(fèi)用均由出租人承擔(dān)的，則應(yīng)將這些費(fèi)用全部扣除34. 報(bào)酬率可視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和（ ）兩大部分。A. 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償報(bào)酬率 B. 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償報(bào)酬率C. 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償報(bào)酬率 D. 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率35. 關(guān)于物業(yè)狀況調(diào)整的表述，

41、不正確的是（ ）。A. 物業(yè)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格B. 物業(yè)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整C. 物業(yè)狀況調(diào)整包括物業(yè)市場狀況調(diào)整D. 可比實(shí)例狀況好于估價(jià)對(duì)象狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整36. 關(guān)于重置價(jià)格和重建價(jià)格的下列表述中，不正確的是（ ）。A. 重置價(jià)格又稱重置成本B. 重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高C. 一般建筑物使用重置價(jià)格D. 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格37. 下列關(guān)于估價(jià)上建筑物折舊的表述，不正確的是（ ）。A. 其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與原始價(jià)值的差額B. 功能上的落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失要進(jìn)行功能折舊C. 建筑物在實(shí)體上的老化所造成的建筑物價(jià)值損失要進(jìn)行物質(zhì)折舊D. 經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失38. 一個(gè)高檔住宅區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降，這是一種（ ）。A.