JH-OP-CB01項目成本管理流程(精)

1、 項目成本管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄 1、流程概況 2、流程圖 3、工作程序3.1成本信息調(diào)研3.1.1公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā),成本管理部必須與營銷策劃部、投資發(fā)展部共同進行市場調(diào)查,完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告,內(nèi)容應(yīng)包括:1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響:包括定額計價模式、工程招投標規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。2當?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標準的特點,主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點,以便考慮對造價的影響。3當?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較,完成該地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表。3.1

2、.2成本管理部應(yīng)在營銷策劃部提供的競爭樓盤清單中,挑選1-2個樓盤深入調(diào)研,完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告。3.2論證階段成本估算項目成本預(yù)控目標確定3.2.1營銷策劃部組織確定初選項目的項目定位,規(guī)劃設(shè)計部進行概念規(guī)劃草案設(shè)計。3.2.2成本管理部根據(jù)投資發(fā)展部提交的土地價格及土地獲取相關(guān)費用、規(guī)劃設(shè)計部提交的概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標及相關(guān)土地狀況資料,營銷策劃部提交的關(guān)于新項目初步定位建議以及競爭樓盤清單,完成項目拓展階段成本估算,并提交財務(wù)管理部完成投資估算后,一起作為投資發(fā)展部編制可行性研究報告的內(nèi)容提交公司評審。3.2.3公司評審?fù)ㄟ^項目可行性研究報告后,項目拓展階段成本估算自動成為

3、項目建安成本預(yù)控目標。3.3定位階段成本測算3.3.1營銷策劃部在組織市場調(diào)研后正式提出項目定位建議,規(guī)劃設(shè)計部按項目定位組織概念方案設(shè)計并進行工程技術(shù)可行性分析,成本管理部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計部提交的概念設(shè)計文件完成項目策劃階段建安成本測算編制。3.4設(shè)計階段成本控制 3.4.1方案設(shè)計階段成本控制:成本管理部依據(jù)項目成本預(yù)控目標、規(guī)劃設(shè)計部提供的方案設(shè)計文件進行項目建安成本匡算的編制,并交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。3.4.2初步設(shè)計階段成本控制:1成本管理部在初步設(shè)計開始前,編制初步設(shè)計限額要求及成本控制建議,經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,作為初步設(shè)計階段的成本控制依據(jù),由規(guī)劃設(shè)計部具體落實、實施。2規(guī)劃

4、設(shè)計部完成初步設(shè)計后,成本管理部根據(jù)初步設(shè)計完成項目初步設(shè)計階段建安成本概算編制并交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批,作為評審規(guī)劃設(shè)計部初步設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3.4.3施工圖設(shè)計階段成本控制:1成本管理部在施工圖設(shè)計開始前,編制施工圖設(shè)計階段建安成本限額要求及成本控制建議,交成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批。建安成本目標限額、設(shè)計成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點:a土石方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選,土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標;b基礎(chǔ)工程:不同的基礎(chǔ)形式對成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點建議基礎(chǔ)選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計,據(jù)不

5、同的基礎(chǔ)形式提出相應(yīng)的限額指標值或分項成本目標;c結(jié)構(gòu)工程:該部分占建安成本比重較大,且對銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點,在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標數(shù)值;d建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標值;e安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的檔次材料;項目成本管理流程 編號：JH-OP-CB01 版號：A/0 頁碼：第 6 頁 共 8 頁 f

6、 景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選 型是該部分成本控制的重點。 2 施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議 作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的附件， 成為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由規(guī)劃設(shè)計部具體落實、實施。 3 規(guī)劃設(shè)計部在施工圖設(shè)計完成后一周內(nèi)，組織對施工圖設(shè)計進行評審。 成本管理部在施工圖評審結(jié)束后， 天內(nèi)組織造價咨詢公司編制 20 施工圖階 段建安成本預(yù)算 ，作為評審規(guī)劃設(shè)計部施工圖設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。 3.4.4 目標成本編制： 施工圖階段建安成本預(yù)算經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審核 批準后，成本管理部按目標成本編制作業(yè)指引規(guī)定組織相關(guān)部門進行成本與 費用測算，并編制項目目

7、標成本作業(yè)指導(dǎo)書 ，交成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審核 批準后正式下發(fā)執(zhí)行，作為各項成本控制的依據(jù)。 3.5 項目實施階段 3.5.1 成本管理部根據(jù)批準的施工圖建安成本預(yù)算編制工程量清單，經(jīng)成本 分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，作為總包單位招標的依據(jù)。 3.5.2 在采購和招標階段，根據(jù)目標成本控制要求，成本管理部組織招標過程經(jīng) 濟標編制，形成招標文件，參加經(jīng)濟標的評審，并審核施工及采購合同。 3.5.3 補充設(shè)計、設(shè)計變更的成本控制，按設(shè)計變更管理流程的規(guī)定，對通 過可行性論證的設(shè)計變更進行成本估算， 對超出成本目標的變更提出預(yù)警和控制 要求。 3.5.4 現(xiàn)場簽證的成本控制，項目部應(yīng)每月編制成本月報上報成本管理

8、部，成本 管理部按現(xiàn)場簽證管理流程的規(guī)定，對項目部審核的簽證進行復(fù)核。 3.5.5 補充預(yù)算的成本控制： 1 項目部每月 5 日前提供項目上月的補充預(yù)算資料。 2 成本管理部完成補充預(yù)算編制，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為合同結(jié)算 價的組成部分。 3.5.6 成本管理部在施工階段編制成本控制臺帳，按動態(tài)成本控制作業(yè)指引 的規(guī)定對項目成本費用變化進行動態(tài)監(jiān)控， 并定期統(tǒng)計目標成本與實際成本的偏 差，對偏差原因進行分析，編制成本動態(tài)控制表 ，并每月提交成本動態(tài)分 析報告 ，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后上傳成本信息庫。 項目成本管理流程 編號：JH-OP-CB01 版號：A/0 頁碼：第 7 頁 共 8 頁 3

9、.5.7 成本管理部應(yīng)該每月對工程的動態(tài)成本進行分析，當?shù)竭_或者超出警戒線 時，成本管理部及時發(fā)出預(yù)警，向相關(guān)部門發(fā)出成本細項超支預(yù)警表 。 3.5.8 相關(guān)部門根據(jù)成本細項超支預(yù)警表分析超成本原因，及時采取有效應(yīng) 對措施。 3.6 工程結(jié)算階段成本控制 3.6.1 施工單位按照合同要求和進度要求進行施工，按合同約定報工程進度款 審批表 ，按單體提出工程量結(jié)算申請，報監(jiān)理單位、項目部審核，交成本管理 部審核，具體按工程預(yù)結(jié)算控制作業(yè)指引規(guī)定執(zhí)行。 3.6.2 竣工結(jié)算完成后，由成本管理部進行成本后評估。 3.7 成本后評估 3.7.1 項目結(jié)算全部完成后，成本管理部編制項目成本后評估表 ： 1

10、歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目可研報告、目標成本指 導(dǎo)書、目標成本測算表、該項目的各期動態(tài)成本分析等。 2匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、補充預(yù)算、工程結(jié)算書、工程 變更、現(xiàn)場簽證等資料。 3.7.2 按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額，將實際發(fā)生額與目標成本作 對比分析。 3.7.3 對比項目結(jié)算與該項目可研報告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標成本，評價投資 估算、項目目標成本的準確、合理性。 1對比項目結(jié)算與目標成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容， 匯總成本差異內(nèi)容， 分析 差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性。 2分析該項目各期的動態(tài)成本資料， 評價項目成本管理的科學(xué)合理性，

11、 總結(jié)其 中的經(jīng)驗教訓(xùn)。 3對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、補充預(yù)算書、工程結(jié) 算書等資料，分析開發(fā)計劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對成本的影響。 4分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等 的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。 3.7.4 成本管理部應(yīng)形成項目“成本后評估差異性分析報告”和項目后評估表，并 項目成本管理流程 編號：JH-OP-CB01 版號：A/0 頁碼：第 8 頁 共 8 頁 提交各相關(guān)部門， 各相關(guān)部門分別解釋各責(zé)任成本范圍內(nèi)實際成本與目標成本的 差異的原因，書面提出改進措施。意見收集初步完成后，由成本管理部召集專門 會議集中討論成本差異的影響性因素及各項應(yīng)對措施的可行性。 3.7.5 項目成本后評估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后，成本管理部匯總完整的項 目成本后評估報告，提交成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并報總經(jīng)理審批。 3.7.6 將審批通過