基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的

1、目錄中文摘要1 英文摘要1 一、導(dǎo)言2(一南京市房價(jià)走勢分析2(二南京市土地市場情況分析3(三問題的提出5 二、文獻(xiàn)回顧5(一對南京市房地產(chǎn)市場的研究現(xiàn)狀5(二全國范圍內(nèi)關(guān)于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究情況6三、模型、數(shù)據(jù)的選取7(一模型的確定7(二數(shù)據(jù)的選取8 四、實(shí)證分析9(一相關(guān)性分析9(二平穩(wěn)性檢驗(yàn)9(三協(xié)整檢驗(yàn)10(四格蘭杰因果檢驗(yàn)11五、結(jié)論及政策建議12(一繼續(xù)堅(jiān)持“招拍掛”制度,保證土地應(yīng)有價(jià)值的實(shí)現(xiàn)12(二短期內(nèi)政策應(yīng)注重調(diào)整房屋的供需矛盾12(三長期內(nèi)應(yīng)加大對城市次中心的開發(fā)建設(shè)力度13 參考文獻(xiàn)14 附錄16基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的南京市房價(jià)地價(jià)相互關(guān)系的實(shí)證研究內(nèi)容摘要:本文從定量

2、分析的角度研究了南京市的房價(jià)與地價(jià)之間的相互關(guān)系。使用的是格蘭杰因果檢驗(yàn)方法。研究結(jié)果顯示:在短期,南京的房價(jià)對地價(jià)有一定的影響,而從長期看,地價(jià)則在一定程度上作用于房價(jià)。給出相關(guān)政策建議:短期內(nèi),南京市合理調(diào)控房價(jià)的政策措施應(yīng)放在調(diào)整供需矛盾上,而在長期上,則需加大城市次中心的建設(shè),尤其是次中心交通體系的建設(shè),以減輕分流主城區(qū)土地使用壓力,拉低地價(jià)水平。關(guān)鍵詞:房價(jià),地價(jià),格蘭杰因果檢驗(yàn)Abstract:this paper develops an econometric model to examine the relationship between land price and rea

3、l estate price in the city of nanjing. Empirical results provide strong evidence that:within the city of nanjing, the real estate price is the granger cause of land price in the short term while the land price is the granger cause of house price in the long term. so we suggest that:the government sh

4、ould focus its polity on coordinating the supply and demand of houses in the short term.and in a long time,to pull down the average land price of nanjing.the government should continue constructing satellite cities,especially the conmmunication system,which willreduce the demand of the land in the d

5、owntown city.Keywords:Real Estate Price,Land Price,Granger Causality一、導(dǎo)言(一南京市房價(jià)走勢分析對于近幾年的南京市房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及房價(jià)走勢,我們可以利用數(shù)據(jù)做一個(gè)描述性分析。自1998年我國實(shí)行住房制度改革后,中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,其地位一躍而為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。從2000年到2007年,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭過猛,基于各方面因素,全國房價(jià)長期高位運(yùn)行,“漲聲一片”。而南京作為長三角核心城市之一、江蘇省省會(huì),其房價(jià)的飛速上漲亦在所難免。從圖一中,我們可以看到:2003年南京市房價(jià)同上年相比,增長了9.8%,達(dá)到了一個(gè)峰值,遠(yuǎn)

6、超同年全國平均水平的漲幅。2006年“國六條”出臺(tái)后,南京市的房價(jià)漲勢有了明顯的下降,但仍然繼續(xù)在高位運(yùn)行。南京市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2006年前3個(gè)季度,南京市主城區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到9499 元/平方米,江北、江寧等邊遠(yuǎn)板塊房價(jià)與2005年同期相比,漲幅也在500元/平方米左右。而進(jìn)入2007年,南京房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)一片火熱景象:從漲幅來看,2007年4月份,南京市普通商品房住宅價(jià)格同比漲幅為11.5%,漲幅達(dá)到兩位數(shù),再創(chuàng)兩年來的新高;從成交量來看,07年全市商品房累計(jì)上市1053.7萬平方米(不含經(jīng)濟(jì)適用住房,其中商品住宅925.4萬平方米,同比分別增長26.1%、32.9%。 圖一:2000

7、年2007年南京市房價(jià)增長趨勢圖(數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站而到了2008年,南京房價(jià)增長趨勢開始出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”現(xiàn)象。圖二顯示了2007、2008兩年南京市房價(jià)月度環(huán)比增長趨勢,我們可以看出:2007年各月,南京房價(jià)環(huán)比增長率大多在0.5%以上,而從2008年3月份開始,首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長,到5月份則開始了長達(dá)半年之久的連續(xù)負(fù)增長。事實(shí)上,直到2009年2月份,南京房價(jià)才停止了下跌趨勢,3月份,環(huán)比增長率為0.4%,房價(jià)重新開始上揚(yáng)。 圖二:2007、2008年南京市房價(jià)增長月度示意圖(數(shù)據(jù)來自國家發(fā)改委網(wǎng)站(二南京市土地市場情況分析1987年,深圳特區(qū)公開拍賣土地,首開國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的先

8、河,標(biāo)志著我國城鎮(zhèn)土地進(jìn)入了有償、有限期、可流動(dòng)的土地使用制度。在初期,土地出讓方式以行政劃撥、協(xié)議出讓為主。到2004年,國土資源部發(fā)文明確規(guī)定:2004年8月31號以后,所有經(jīng)營性用地出讓全部實(shí)行“招拍掛”制度,利用價(jià)格信號來反映土地實(shí)際供求關(guān)系,充分發(fā)揮市場機(jī)制對土地資源的配臵作用。自此,我國全面進(jìn)入了土地供給的市場化階段。與全國的土地市場同步,南京市的土地市場也經(jīng)歷了非市場、準(zhǔn)市場到全面市場化的發(fā)展階段。從土地開發(fā)面積來看(如圖三所示:從2002年到2004年,南京全市土地購臵面積、開發(fā)面積均持續(xù)上漲,到2004年達(dá)到了最大值;而2004年之后,無論是購臵面積,還是開發(fā)面積,均迅速回落

9、,這與2004年土地市場“招拍掛”制度的實(shí)施不無關(guān)系,以至于不少學(xué)者將房價(jià)的上漲亦“歸罪”于該制度。 圖三:2002年2007年南京市土地市場投資情況(數(shù)據(jù)來自南京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站從土地價(jià)格來看,根據(jù)南京市國土部門的數(shù)據(jù),2000年以來,南京的地價(jià)年年攀升, 2004年南京市土地出讓樓面均價(jià)比2003 年上漲了171.53%,為1517 元/平方米,2005年首次有所回落,也達(dá)1405元/平方米。2006年,南京市住宅地價(jià)為2794元/平方米,是全省平均水平的3.2 倍,同年,其住宅用地樓面地價(jià)占房價(jià)的比例為30.18%,為全省最高。2007年土地價(jià)格漲幅顯著,而自2007年12月以來,南京地價(jià)如

10、同“過山車”般急速下墜,2008年,南京市頻頻出現(xiàn)土地以底價(jià)成交甚至“流拍”的現(xiàn)象。分地區(qū)來看,近幾年,由于南京市主城區(qū)建設(shè)用地開始呈現(xiàn)飽和狀態(tài),新城區(qū)的土地開發(fā)建設(shè)開始慢慢發(fā)展起來。根據(jù)規(guī)劃,未來南京將形成“一城三區(qū)”環(huán)繞主城的新格局:其中的“一城”指的是河西新城,“三區(qū)”則是指以仙林、東山、江北三大新市區(qū)。而自2003年開始,新城區(qū)的土地交易量呈現(xiàn)出超過主城區(qū)的態(tài)勢,而到2005年這一局面則更為明顯。其中江寧的交易量最為顯著,尤其是2003年到2005年經(jīng)歷了一個(gè)快速增長的時(shí)期。事實(shí)上,在南京主城各區(qū)用地缺口較大,江寧則逐漸成為南京土地供應(yīng)量最大的板塊。(三問題的提出雖然2008年南京房價(jià)

11、受大環(huán)境影響,出現(xiàn)了下降趨勢。但從總體上看,南京的房價(jià)仍處于一個(gè)較高的水平上,而住房需求的剛性則注定了高房價(jià)必定引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。中國人素有“安家立業(yè)”的生活理念,“居者有其屋”是廣大民眾最基本的生活需求,而倘若沒有住房,則“安家”便無從談起。因此,探討一個(gè)城市的房價(jià)影響因素,找出不合理房價(jià)的癥結(jié)所在,并提出相應(yīng)的政策建議,無疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。而對于房價(jià)影響因素的探尋,學(xué)術(shù)界早已展開廣泛的研究。有學(xué)者建立了房價(jià)決定公式:房價(jià)(P=樓面地價(jià)(PLO+開發(fā)成本(C,包括建安成本管理費(fèi)用等+各項(xiàng)稅費(fèi)(T+預(yù)期利潤(D設(shè)地價(jià)為PL 元/平方米,土地容積率為r=PL/PLO,稅費(fèi)率t=T/(PLO

12、+C,預(yù)期利潤率d=D/(PLO+C。則房價(jià)公式可表示為:P= PLO+C+T+D= PL /r+C+( PLO+C×t+( PLO+C×d=(1+t+d( PL/r+C而稅費(fèi)率t、預(yù)期利潤率d、容積率r和開發(fā)成本C 在既定經(jīng)濟(jì)條件下為不變量,據(jù)此認(rèn)為房價(jià)與地價(jià)之間存在正線性關(guān)系。而自2004年“招拍掛”土地出讓制度出臺(tái)后,其是否存在一定程度的推動(dòng)地價(jià)上漲并進(jìn)而影響房價(jià)的制度缺陷,一直引發(fā)爭議不斷。筆者認(rèn)為:土地作為房產(chǎn)形成過程中最重要的一項(xiàng)資源,其對房價(jià)究竟有何影響作用,作用多大,是一個(gè)值得深入探討的課題。二、文獻(xiàn)回顧(一南京市房地產(chǎn)市場的研究現(xiàn)狀對現(xiàn)有文獻(xiàn)進(jìn)行一番回顧,

13、可以發(fā)現(xiàn):關(guān)于南京市房地產(chǎn)市場的研究較為缺乏,只有為數(shù)不多的幾篇:其中定性分析方面,商如斌與李康敬(2007從成本和供需關(guān)系角度對南京市房價(jià)進(jìn)行了分析,認(rèn)為南京市的高房價(jià)并不是成本推動(dòng)引起的,而是失衡的供需關(guān)系,以及需求彈性及供給彈性嚴(yán)重不足所導(dǎo)致。而定量研究方面,李德智和李啟明(2008利用南京市2005年11月至2007年10月月度房價(jià)與物價(jià)數(shù)據(jù),運(yùn)用協(xié)整理論、誤差修正模型和格蘭杰因果檢驗(yàn)方法定量分析了兩者關(guān)系,得出結(jié)論:南京市房價(jià)與物價(jià)存在協(xié)整關(guān)系,且短期內(nèi)房價(jià)是物價(jià)的格蘭杰原因,而長期內(nèi)則反之。浦曉天和曹學(xué)軍(2006利用誤差修正模型(ECM,對南京市地區(qū)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)增加值兩個(gè)變

14、量進(jìn)行了計(jì)量分析,解釋了南京市房地產(chǎn)業(yè)增加值與地區(qū)生產(chǎn)總值兩者間會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)增長方式,房地產(chǎn)業(yè)增加值增長速度約是地區(qū)生產(chǎn)總值增長速度的1.17倍,并預(yù)測到2010年,南京市房地產(chǎn)業(yè)增加值將占其地區(qū)生產(chǎn)總值的6%以上?？偟目磥?對于南京市房地產(chǎn)市場的定量分析,學(xué)術(shù)界所做的研究還不夠充分。而基于南京市層面對房價(jià)與地價(jià)兩者之間關(guān)系所作的研究則更不多見。(二全國范圍內(nèi)關(guān)于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究情況盡管學(xué)術(shù)界缺乏對南京市房地產(chǎn)市場的定量研究,但就全國范圍來看,有關(guān)房價(jià)與地價(jià)相互關(guān)系的定量研究還是取得了一定成果。不少學(xué)者分別基于國內(nèi)其他城市或全國的層面,對房價(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行了定量研究,并形成了各自的觀點(diǎn),總的

15、看來,觀點(diǎn)可分為兩類:一類可稱之為“成本推動(dòng)論”即地價(jià)上漲,導(dǎo)致房屋成本上升,進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)上漲;另一類可稱之為“需求引致論”即房價(jià)的上漲引發(fā)了對土地的需求的增加,從而帶動(dòng)地價(jià)上漲。前一種觀點(diǎn),如宋勃、高波(2007利用全國房價(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)所作的研究。他們在研究中考慮了通貨膨脹的影響,最后得出結(jié)論:在短期,房價(jià)不是地價(jià)的Granger原因,而相反地價(jià)則是房價(jià)的Granger原因。并因此給出政策建議:在短期內(nèi)控制房價(jià)須從土地著手,合理安排土地供給。后一種觀點(diǎn),如謝敘祎(2006在對上海房地產(chǎn)市場的的研究后發(fā)現(xiàn):在短期內(nèi)(滯后1期到滯后3期,房價(jià)與地價(jià)相互之間不能排除因果關(guān)系;而從長期看(滯后4期開始

16、,地價(jià)對房價(jià)的Granger原因明顯下降。因此,他認(rèn)為:從長期看,房價(jià)對地價(jià)影響更大,地價(jià)并不構(gòu)成房價(jià)上漲的直接原因,通過降低地價(jià)來控制房價(jià)存在一定弊端。而鄭娟?duì)?、吳次?2006則對此類問題的研究層面提出了不同見解。她們分別基于全國的數(shù)據(jù)和國內(nèi)23個(gè)城市的城市數(shù)據(jù)對房價(jià)地價(jià)相互關(guān)系作了實(shí)證分析,得出就城市層面而言,各城市之間的地價(jià)與房價(jià)關(guān)系存在很大的差異性。故她們認(rèn)為地價(jià)與房價(jià)之間的相互關(guān)系,不同城市之間因地而異,從一個(gè)案例的研究結(jié)果來下普遍適用的結(jié)論有失偏頗。綜上,筆者認(rèn)為:房價(jià)與地價(jià)作為房地產(chǎn)市場中的一對基礎(chǔ)指標(biāo),兩者的關(guān)系所具有的重要性不言而喻。因此,將房價(jià)與地價(jià)作為變量納入模型,對其

17、進(jìn)行計(jì)量研究,無疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。三、模型、數(shù)據(jù)的選取(一模型的確定模型方面,本文擬采用格蘭杰(Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛠矸治龇績r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。該模型由2003年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者、英國著名計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家格蘭杰(Granger于1969年提出,后經(jīng)Hendry,Richard等人發(fā)展,成為今天學(xué)術(shù)界十分重要的鑒定變量間因果關(guān)系的計(jì)量方法。其基本理論思想為:對于兩個(gè)給定的服從平穩(wěn)隨機(jī)過程的時(shí)間序列X、t Y來說,t利用序列X、t Y的過去和現(xiàn)在的所有數(shù)據(jù)來預(yù)測t Y,如果其預(yù)測效果好于單獨(dú)由t Y的t過去數(shù)據(jù)對Y的預(yù)測,即如果t X是有助于t Y預(yù)測精度的改善的,則稱存在著從t X

18、到t Y的t因果關(guān)系。其基本流程為:首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,時(shí)間序列數(shù)據(jù)往往都是非平穩(wěn)的,而如果直接對非平穩(wěn)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析,會(huì)產(chǎn)生“偽回歸”問題。格蘭杰因果檢驗(yàn)的使用前提是要求數(shù)據(jù)必須具有平穩(wěn)性。故首先須判斷序列的平穩(wěn)性,常用的方法就是進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。然后,對于非平穩(wěn)的時(shí)間序列,則需要進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。因?yàn)閷τ谟行r(shí)間序列來說,雖然它們自身是非平穩(wěn)的,但其某種線性組合卻是平穩(wěn)的,同樣可以反映變量之間的長期穩(wěn)定的比例關(guān)系,這就是協(xié)整關(guān)系。兩個(gè)變量的協(xié)整檢驗(yàn)要求它們是同階單整的。協(xié)整檢驗(yàn)主要有EG兩步法和JJ檢驗(yàn)法。最后,當(dāng)變量之間存在協(xié)整關(guān)系時(shí),則其至少存在一個(gè)方

19、向的格蘭杰因果關(guān)系。故這時(shí)可對變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。基本流程如圖四所示: 圖四:格蘭杰因果檢驗(yàn)流程示意圖(二數(shù)據(jù)的選取首先考慮到由于我國從1998年才啟動(dòng)住房制度改革,由原先的福利分房制向市場化住房供應(yīng)體制轉(zhuǎn)變,1998年之前的相關(guān)數(shù)據(jù)參考價(jià)值不大;其次考慮到房地產(chǎn)作為兼具消費(fèi)性與投資性的特殊商品,其價(jià)格在同一年中會(huì)發(fā)生相當(dāng)顯著的變化,使用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化,應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。故本文選取了1998年2季度到2006年4季度之間的南京市的房地產(chǎn)季度數(shù)據(jù)來進(jìn)行實(shí)證分析。數(shù)據(jù)來自中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫,為定基數(shù)據(jù),以1997年為基期。本文選取其中的房屋銷售價(jià)格指數(shù)表示變量房價(jià)(

20、HP,選取土地交易價(jià)格指數(shù)表示變量地價(jià)(LP。軟件方面,本文采用了Eviews3.1軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析。四、實(shí)證分析(一相關(guān)性分析圖五顯示了南京房價(jià)、地價(jià)指數(shù)的變化趨勢,自1998年開始,地價(jià)指數(shù)的變化趨勢大致與房價(jià)指數(shù)相一致,說明兩者之間應(yīng)該存在很強(qiáng)的相關(guān)性。利用軟件對HP、LP進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn),得兩者相關(guān)系數(shù)為0.93,證明了兩者確實(shí)存在較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系,即房價(jià)與地價(jià)之間可能存在相互作用,故須使用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)來作具體分析。 圖五:南京市房價(jià)、地價(jià)指數(shù)趨勢圖(二平穩(wěn)性檢驗(yàn)為消除經(jīng)濟(jì)變量中可能存在的異方差引起的不利影響,并且考慮到在分析中取各變量的自然對數(shù)后不會(huì)改變變量之間的關(guān)系,本文對

21、各HP與LP進(jìn)行取自然對數(shù)變換,然后采用ADF檢驗(yàn)方法分別對變量HP與LP進(jìn)行單位根檢驗(yàn),檢驗(yàn)結(jié)果見表一,從中我們可以得出變量HP與LP均為一階單整。由于兩變量之間為同階單整,則它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系,故下一步我們將對其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。表一:ADF檢驗(yàn)結(jié)果 注:所有檢驗(yàn)均在滯后一期的情況下進(jìn)行。(三協(xié)整檢驗(yàn)關(guān)于協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)主要有兩種方法:一是Engle 和Granger(1987提出的基于協(xié)整回歸殘差的ADF 檢驗(yàn)的EG 兩步法;二是Johansen 與Juselius 于1990年提出的基于向量自回歸模型的多重協(xié)整檢驗(yàn)方法,通常稱之為JJ 檢驗(yàn),主要用來進(jìn)行多變量之間的協(xié)整檢驗(yàn)過程。由于本

22、文分析的是兩變量間的關(guān)系,故采用第一種方法。使用Eviews 軟件,用OLS 法對與LnX 進(jìn)行協(xié)整回歸,將標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)進(jìn)行整理,得到以下協(xié)整方程:HP =-0.3142+0.3426LP +0.7377HP 1-T 值: (-1.2018 (2.7230 (7.2774Adjusted R 2=0.93 D.W.=1.53 F 值=238根據(jù)公式: 01t t Y X =+t t te Y Y =- 計(jì)算殘差項(xiàng)t e ,并對t e 序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在5%的臵信水平下,殘差項(xiàng)t e 的ADF 值為-4.0027,小于臨界值-2.9558,表明殘差項(xiàng)為平穩(wěn)的時(shí)間序列。這表明HP 與LP 之間存

23、在協(xié)整關(guān)系,即房價(jià)與地價(jià)之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。(四格蘭杰因果檢驗(yàn)對變量HP 、LP 分別進(jìn)行滯后1到6期的格蘭杰因果檢驗(yàn),結(jié)果如表二所示: 注:在5%的顯著水平下進(jìn)行各次檢驗(yàn)據(jù)此,我們可以看出:在滯后1到5期的情況下,HP 是LP 的格蘭杰原因,而相反LP不是HP的格蘭杰原因;而滯后6到7期時(shí),HP不是LP的格蘭杰原因,而LP則為HP的格蘭杰原因。這個(gè)檢驗(yàn)結(jié)果說明:在一個(gè)相對較短的時(shí)期內(nèi)(滯后1到5個(gè)季度,南京的房價(jià)是其地價(jià)的原因,即南京房價(jià)的當(dāng)前走勢對預(yù)測此后1到5個(gè)季度的地價(jià)水平提供了有價(jià)值的信息;而反過來,南京的地價(jià)則不是其房價(jià)的原因,即地價(jià)的當(dāng)前數(shù)據(jù)不足以用來預(yù)測此后1到5個(gè)季度

24、南京的房價(jià)水平;而從相對較長的時(shí)期來看(滯后6個(gè)季度起,則所有的情況正好相反?？偨Y(jié)為簡短的一句話則是:短期內(nèi),南京房價(jià)影響地價(jià);長期內(nèi),南京地價(jià)影響房價(jià)。五、結(jié)論及政策建議基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果,結(jié)合南京市房地產(chǎn)市場自身的一些基本情況,本文可以給出一些結(jié)論及政策建議:(一繼續(xù)堅(jiān)持“招拍掛”制度,保證土地應(yīng)有價(jià)值的實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi),地價(jià)并不構(gòu)成房價(jià)上漲的直接原因,近幾年南京房價(jià)的上漲更大程度上可歸結(jié)為需求拉動(dòng),而非成本推動(dòng),土地“招拍掛”出讓制度引發(fā)高房價(jià)的說法不能成立,通過人為刻意的降低地價(jià)來控制房價(jià)的說法是沒有道理的,不僅無法達(dá)到有效控制房價(jià)的目的,反而會(huì)造成城市土地價(jià)值得不到合理體現(xiàn),土地的

25、稀缺性得不到重視,長此以往,對于南京市房地產(chǎn)市場的合理、健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生不利影響。(二短期內(nèi)政策應(yīng)注重調(diào)整房屋的供需矛盾短期內(nèi),南京市的房價(jià)更大程度的表現(xiàn)為“需求拉動(dòng)型”,故政策需在調(diào)整房屋的供需矛盾上多做文章。中國的房屋供需矛盾更多時(shí)候表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性矛盾上,如:住房購買市場與租賃市場的不平衡發(fā)展,導(dǎo)致對增量房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于存量房;廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與商品房建設(shè)的不平衡發(fā)展,導(dǎo)致大量中低級別的住房需求不得不涌向相對較高的商品房市場。因此,針對這些結(jié)構(gòu)性矛盾,無疑需要政策層面上的一些調(diào)整。根據(jù)南京市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃,到2010年,全市總共將開工建設(shè)420萬平方米中低價(jià)商品房,1625萬平方

26、米經(jīng)濟(jì)適用房,每年建設(shè)和儲(chǔ)備廉租房不少于200套。倘若該計(jì)劃能順利完成的話,則無疑將大大改善南京的房屋供需結(jié)構(gòu)性矛盾,從而有利于房價(jià)向合理水平的回歸。(三長期內(nèi)應(yīng)加大對城市次中心的開發(fā)建設(shè)力度長期內(nèi),南京的地價(jià)將對房價(jià)產(chǎn)生一定的作用。故政策制定者應(yīng)考慮如何在相對較長的時(shí)期內(nèi),將全市的地價(jià)控制在合理的水平上。南京的主城區(qū)域狹小,隨著外來人口的不斷涌入,其發(fā)展空間將慢慢消耗殆盡。因此,城市次中心,或者說是衛(wèi)星城市的建設(shè)無疑將對一座城市的持續(xù)發(fā)展具有重要意義。從發(fā)展房地產(chǎn)市場的角度來說,城市次中心的建設(shè)將引導(dǎo)房地產(chǎn)建設(shè)向土地價(jià)值相對較低的城市外圍發(fā)展,從而拉低全市的平均地價(jià)。事實(shí)上,南京市早已開始“

27、一城三區(qū)”的城市次中心建設(shè)。但我們從實(shí)際效果來看,南京的次中心還遠(yuǎn)未發(fā)揮其應(yīng)起的分流主城壓力的作用,尤其是江北次中心的建設(shè),還遠(yuǎn)未形成氣候。問題的癥結(jié)在于次中心的交通通達(dá)性尚未達(dá)到要求:目前,江北與南京主城的聯(lián)系主要靠兩座長江大橋,居民出行十分不方便,東山、仙林的交通體系也很薄弱。交通不便,自然沒有居民愿意去居住。因此,如何迅速提高次中心與主城之間的交通通達(dá)性,從而帶動(dòng)次中心土地的開發(fā)力度,最終拉低全市的土地價(jià)值,將房價(jià)控制在合理水平,有待決策者認(rèn)真的思量。參考文獻(xiàn)9 劉秀光.我國房地產(chǎn)的內(nèi)在矛盾與價(jià)格堅(jiān)挺對我國房地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺的一個(gè)分析框架.學(xué)術(shù)問題研究(綜合版 .2007,(01南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 附錄