工程維修部工作手冊(2016)

1、工程維修部工作手冊 編 號: EM-04版本/狀態(tài): A/0編 制:審 核:批 準:生效 日期: 二一六年【】月【】日工作手冊目錄序號章節(jié)文 件 名 稱頁面11工程維修部目標及實施措施422工程維修部組織架構533工程維修部崗位職責644工程維修部管理制度（規(guī)定）1554.1特種作業(yè)人員管理制度15642高低壓配電室安全工作制度1674.3變配電工作票、操作票制度1784.4電梯安全管理規(guī)定1894.5電梯維保服務考核制度18104.6電梯機房管理規(guī)定19114.7設備機房管理制度19124.8設備機房防火管理規(guī)定22134.9設備事故處理規(guī)定23144.10設備機房衛(wèi)生管理規(guī)定25154.1

2、1設備運行記錄管理制度25164.12設備標識管理規(guī)定26174.13設備臺帳管理制度26184.14機電設備維修工具管理規(guī)定27194.15安全用水、供電管理制度27204.16監(jiān)視、測量裝置管理規(guī)定28214.17運行值班工交接班制度29224.18工程、維修檔案管理制度30234.19房屋修繕管理制度30244.20外包工程項目管理制度32255工程維修部工作流程32265.1電氣設備檢修安全技術規(guī)程32275.2配電室倒閘規(guī)程34285.3市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護規(guī)程35295.4電梯安全操作規(guī)程35305.5給排水設備安全操作規(guī)程36315.6給排水設備運行管理規(guī)程38325.7給

3、排水維護保養(yǎng)規(guī)程39335.8冷水機組運行操作規(guī)程42345.9中央空調系統(tǒng)運行管理規(guī)程44355.10柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程46365.11螺桿冷水機組系統(tǒng)操作規(guī)程47375.12焊接作業(yè)規(guī)程49385.13設備安全事故處理規(guī)程50395.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程51405.15一般報修流程52415.16計劃檢修或重大設備檢修流程52425.17供電限電停電審批程序53435.18客戶報修服務管理辦法53445.19客戶維修服務管理程序57455.20設備更新改造程序58465.21外包項目合同簽訂工作程序59475.22外包項目監(jiān)管程序601工程維修部目標及實施措施1.1 目標： 1) 年

4、度電能耗（除中央空調）同比下降10%以上2) 房屋本體及設施設備按計劃保養(yǎng)，計劃完成率100%，運行正常；3) 月度零修及時率達到98%以上，月度零修合格率達到100%，無零修質量造成的有效投訴4) 有效控制供方駐場服務質量5) 設備重大管理責任事故為零6) 月度記錄、資料保存完整，及時歸檔，歸檔率100%1.2 適用范圍：適用于大廈工程維修部。1.3 措施：1) 工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時間上門服務，確?？蛻魸M意。2) 部門人員做好安全、管理工作，采取預防措施，防止發(fā)生重大設備事故和人員傷亡。組織部門技術人員熟悉、掌握所管轄的設備性能，參與解決大廈突發(fā)事故的

5、搶修。3) 負責對大廈的機電設備實施統(tǒng)一管理，積極做好維修運行的日常管理工作。4) 熟練掌握設備設施的性能和操作，加強對設備的維護和保養(yǎng)，確保設備完好，為服務提供基本保障。4-602工程維修部組織架構總編制8人工程經理（1人）領班（1人） 維修技工（電工1人）運行技工 （頂休1人） 維修技工（空調工1人）運行技工（晚班1人）運行技工（中班1人）運行技工（早班1人）5-603工程維修部崗位職責3.1 目標：明確部門職能及各崗位工作職責、工作范圍和日常工作。3.2 適用范圍：適用于大廈工程維修部。3.3 內容：3.3.1 部門工作職責：1) 負責樓宇設備設施的交接驗收，建立詳細的設備設施臺帳，對接

6、管驗收的設備設施做好現(xiàn)場標識，并完成交接報告；2) 制訂工程維修部日常運作、管理工作程序及各級人員的崗位職責，建立設備設施的安全操作、運行管理、維護保養(yǎng)、應急處理等技術文件和對客服務標準、規(guī)范；3) 負責制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預算、采購計劃、資金支付計劃、年度和月度設備設施維護保養(yǎng)計劃和設備設施大修計劃；4) 對管理范圍內的設備、設施進行全面、有效的管理，確保設備設施的正常運行。按年度和月度設備設施維護保養(yǎng)計劃對設備設施進行維護保養(yǎng)，確保維護保養(yǎng)和檢修的項目、方法和完好程度符合相關規(guī)定。定期進行設備設施完好率的統(tǒng)計和考核，使設備設施完好率達到公司規(guī)定的標準，滿足客戶的使用要求。在

7、緊急情況發(fā)生時，能夠按應急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設備設施的安全；5) 按對客服務標準完成對客服務事項，維修及時率、返修率、客戶滿意率必須達到公司規(guī)定的標準；6) 建立、實施對工程分包方的評審和考核制度，負責外委工程項目和采購設備、材料、配件的驗收和質量控制；7) 負責客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的技術方法、施工質量、使用材料的監(jiān)理，參與管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；8) 做好上級領導安排的工程整改項目、新增項目的招投標和合同簽訂工作，對施工計劃進行審核，對項目實施過程進行監(jiān)理，并完成竣工驗收等工作；9) 結合大廈實際，制訂大廈經濟、有效的設備設施運

8、行方案，應用新技術，實施節(jié)能降耗，定期對能耗及其他運行成本進行統(tǒng)計核算，將成本控制在合理范圍；10) 實施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機房的值班、運行、巡視、維護保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；11) 制訂工程維修部的年度、月度培訓計劃，做好新聘員工的崗前培訓，按計劃實施各項專業(yè)技術培訓，不斷提高工程人員的技術素質和實際操作能力；12) 配合政府、行業(yè)管理部門，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測

9、，使排水、噪音等達到環(huán)保要求；13) 完成上級領導交辦的其他工作。3.3.2 人員崗位職責：1) 工程經理崗位職責：a. 全面負責工程維修部工作，對大廈強電、弱電、空調、給排水、土建、消防運行及維修負責，落實公司管理制度和工作標準，保證各設備設施運行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為責任事故；b. 負責樓宇設備設施的管理工作，建立詳細的設備設施臺帳，對管轄的的設備設施做好現(xiàn)場標識，完善和提高設備管理水平。負責改造或新增樓宇設備的購進、安裝調試、使用、維修保養(yǎng)。負責設備的報廢（申請或建議）及處理；c. 落實公司年度工程管理目標，制訂、落實重要設備及一般設備的的維修及保養(yǎng)計劃；d. 組織編制工程維

10、修部日常運作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設備、設施的安全操作、運行、維護保養(yǎng)、檢修、應急處理等技術文件；對客服務標準和規(guī)范，提高專業(yè)管理水平；e. 協(xié)調并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門的關系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常工作，按政府管理部門的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項安全檢測，使排 水、空氣質量、噪音等達到環(huán)保要求；f. 做好一線服務、與其它職能部門的溝通、協(xié)調工作，及時為客戶提供優(yōu)質服務；g. 制定工程維修部年度、月度培訓計劃，組織專題安全和技術培訓，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術水平；h. 落實公司用人政策和各項規(guī)章制度，做好部門團隊建設，

11、提高部門專業(yè)技術水平；i. 負責匯總、制定和申報工程維修部年度、月度預算、采購計劃；組織制訂設備設施年度保養(yǎng)、檢修計劃及設備大修計劃，保證工程維修費用的合理使用；j. 根據工作計劃，組織做好各系統(tǒng)設備運行、維護保養(yǎng)、檢修、大修、項目改造等 工作，督促工程維修部各級人員對管理范圍內的設備、設施實施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設備運行標準，保持設備、設施良好運行，設備完好率達到98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排水、通風空調、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時，組織安排各級人員，按應急處理方案實施有效控制處理，確保人員和設備設施的安全；k. 組織實施對工程外包單位的管理

12、、評審和考核。對外包商實施有效的監(jiān)控和管理。組織安排工程整改項目的招投標、簽訂合同和施工配合，調配合適人員參與項目施工監(jiān)理和竣工驗收等工作；l. 負責客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場的監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗收，跟蹤二次裝修工程遺留問題的整改；m. 負責組織做好對客服務工作，處理對客服務過程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高服務質量；n. 組織制訂經濟、有效的運行方案，應用新技術，實施節(jié)能措施，定期進行能耗和其它運行成本的統(tǒng)計核算，合理控制和降低運行成本；o. 完成上級領導交給的其他工作。2) 工程主任崗位職責：a. 貫徹執(zhí)行工程經理的指示，負責本大廈設備、設施的專業(yè)技術管理。制定部門設備、設

13、施的專業(yè)技術工作計劃及審核各領班工作計劃，報上級審批，批準后貫徹執(zhí)行。對大廈設備（設施）的安全經濟運行、技術管理、運行人員培訓等工作負直接領導責任；b. 當好工程經理的助手，負責工程維修部人員的日常工作調配。組織和督導員工認真執(zhí)行員工守則和本部門的各項安全技術規(guī)程；c. 做好對客戶的服務工作，盡量滿足客戶要求?？蛻魧ξ飿I(yè)設施的改動或裝修要求，除熱情服務外，還要審批其改動方案，不能使物業(yè)設施遭到傷害或違反有關消防條例等，履行管理職能；d. 確保各設備設施維修保養(yǎng)工程能按期、按質完成。負責組織人員完成臨時或應急工程任務；e. 與其它部門或相關人員協(xié)調，倡導團結與協(xié)作精神；f. 必須嚴格要求自己，自

14、覺執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對工作認真負責，以身作則。組織全體人員學習技術業(yè)務，不斷提高技術素質和業(yè)務水平，定期或不定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓活動；g. 貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產方針及規(guī)章制度，加強安全思想教育，組織安全活動，主持事故、故障的調查分析；h. 編制年、季度、月工作計劃并組織實施。按時、及時總結工作，上報工作總結和各種報表；i. 配合編制各設備、設施的安全操作規(guī)程及維修保養(yǎng)工作程序、制度工作。并監(jiān)督落實；j. 負責各設備運行、調配和維修保養(yǎng)等專業(yè)技術工作，盡量做到節(jié)約、安全運行。建立健全正常運行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設備、設施，發(fā)現(xiàn)異常或故障，立即采取有效措施及時解決。查

15、閱有關運行、巡視記錄，了解設備（設施）的運行情況，作好安全經濟運行和工作質量分析；k. 協(xié)助部門經理對二次裝修資料進行審核，負責二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗收，督促租戶對遺留問題的整改；l. 每月對員工的行為規(guī)范、勞動紀律、工作效率、工作質量、服務態(tài)度進行考核；m. 負責及時向上級匯報各項工作，完成上級交給的其它工作。3) 文員崗位職責 a. 負責處理本部的日常事務，執(zhí)行部門經理下達的各項指令；b. 負責整理、統(tǒng)計、管理工程維修工作單；c. 負責收發(fā)、整理、統(tǒng)計及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運行、操作記錄，落實綜合管理部關于辦公及行政管理的要求；d. 負責本部門所有文件

16、、圖紙及技術資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無缺頁、遺漏；e. 負責部門文件資料的打印、校核、復印及傳真，并做好登記工作；f. 負責編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計本部員工考勤；水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，做到細致準確；以及物品發(fā)放工作。負責與其他部門的聯(lián)絡工作，跟進報批事項；g. 負責本部門的所有物品申購及辦公用品的申領工作。每月對倉庫備件存貨量作一次盤點統(tǒng)計，做好統(tǒng)計報表交上級審核；h. 根據水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計，分析消耗增減的原因，當好工程經理的參謀。i. 定期召集工程例會，并做好會議記錄，及時提交會議紀要；j. 及時匯報工作進度，完成上級領導交給的其他工作。4) 運行領班崗

17、位職責：a. 在工程經理、工程主任的領導下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電梯；消防系統(tǒng)等正常運行，確保設備在良好的安全狀態(tài)下運行；b. 每天定時檢查工作范圍內現(xiàn)場；c. 各有關設備運行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應及時地向上級報告和糾正和處理（在有關運行記錄上簽名）；d. 檢查下屬各崗位崗風崗紀和考勤執(zhí)行情況；e. 審閱運行、巡檢等報表，對監(jiān)測數據有異常的應及時檢查和處理。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；f. 負責本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；g. 貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產方針及貫徹電氣運行方案和操作規(guī)程，合理使用設備。制定各電氣設備維護保養(yǎng)計劃及各類電氣設備檢

18、修的技術質量標準，經上級批準后，負責組織實施；h. 遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設備（設施）的正常運行；i. 全面掌握大廈的設備狀況，做好大廈機電設備臺帳、設備登記卡保持在完好記錄狀態(tài)；j. 督促運行班全體人員搞好設備衛(wèi)生及例行維護，確保墻白、地凈、溝見底、設備見本色，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報。遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責任保護好事故現(xiàn)場；l. 負責配合外包單位來人對大廈設備進行檢修保養(yǎng)、督促做好檢修記錄并存入設備檔案；m. 監(jiān)查

19、大廈用電、用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、用水異常應及時查找原因并采取處理措施，杜絕浪費；n. 負責對下屬人員進行技術培訓和指導工作；o. 負責提出本范圍內設備的維保計劃。經批準后，組織實施。負責簽發(fā)操作票；p. 配合工程維修班搞好設備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進行；q. 負責本班范圍內的安全生產工作，保證人為責任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。5) 維修領班崗位職責：a. 在工程經理、工程主任的領導下，主管強弱電設備、中央空調設備、給排水設備、電梯、消防設備、大廈土建裝飾設施等維護保養(yǎng)及修理工作，確保設備設施在良好的安全狀態(tài)下運作；b

20、. 每天定時檢查工作范圍內現(xiàn)場；c. 各有關檢修現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應及時地向上級報告和糾正和處理；d. 檢查下屬各崗位崗風崗紀和考勤執(zhí)行情況；e. 審閱或編制維修、保養(yǎng)等報表，。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；f. 負責本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；g. 組織和督導員工認真執(zhí)行員工守則和大廈的各種規(guī)章制度，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設備（設施）處于良好的運行（或待運行）狀態(tài)；h. 制定各設備定期維護保養(yǎng)計劃及各類設備維修、保養(yǎng)的技術質量標準，經上級批準后，負責組織實施；i. 遵守大廈的各項規(guī)章制度，加強安全思想教育，執(zhí)行上級下達的各項指令，確保大廈設備（設施）的

21、正常運行；j. 全面掌握當班大廈的設備狀況，解決本班設備運行和維修中出現(xiàn)的問題。根據實際情況的輕重緩急，合理分配人員檢修。設備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進其工作情況、進度，直至完成為止；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時采取處理措施，并向上級匯報；遇重大事故發(fā)生時要冷靜，在向上級匯報的同時，要組織人員采取措施防止事故擴大或漫延，同時有責任保護好事故現(xiàn)場；l. 督促維修班全體人員搞好設備設施檢修后的現(xiàn)場衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見底、設備見本色；m. 及時處理有關工程上的投訴并做分析，避免重復發(fā)生并作好記錄向上級匯報；n. 參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過程的有關檢查及安全檢查，確

22、保裝修過程控制在大廈相關規(guī)定內有序進行；裝修竣工驗收檢查及整改項目的跟進等；o. 組織維修組人員學習技術業(yè)務，提高本身或技工的技術素質和業(yè)務水平，大力開展增收節(jié)支活動；p. 負責本班范圍內的安全生產工作，保證人為責任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；q. 認真監(jiān)督外包單位保質保量按時地完成外包維保工作，更換材料要經過仔細檢查并詳細登記，若需付費要以舊換新；r. 積極向上級匯報工作，完成上級交給的其他工作。6) 運行技工崗位職責：a. 必需具有國家承認的電工、空調等操作證，并經部門考查合格后，方能正式上崗；b. 在領班的領導下，運行工負責對大廈供配電、空調、電梯、消防、給排水等系統(tǒng)設

23、備的運行值班，處理一般性故障，參與設備、設施的維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題及時向上級匯報；c. 熟悉自已工作范圍內各變配電設備和其它電器設備的性能、分布，能完成本職內的各項工作；d. 嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，開機前應認真作好檢查工作，設備狀況正常，方可開機?？照{主機的非正常開、停，必須及時向領班或上級匯報；e. 當班人員要盡職盡責，堅守崗位，服從指揮，按照有關規(guī)定對空調主機及各層新風機的運行數據及運行狀況逐項填寫運行記錄和巡視記錄并簽名，發(fā)現(xiàn)問題立即報告領班或上級。有超時空調的單元，需要進內測溫，并記錄；f. 負責對大廈各空調區(qū)域的溫度及設備運行狀況進行監(jiān)測，并根據外界氣溫情況，對空調運行參數進行

24、調節(jié)。在使各空調區(qū)域的溫度相對保持在符合規(guī)定的數值范圍的同時，努力提高空調的運行效率，降低空調運行的能耗；g. 嚴格做到：Ø 三干凈：設備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；Ø 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；Ø 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好；h. 嚴格遵守考勤，安全操作規(guī)程和其它有關制度。不允許有脫崗、睡崗現(xiàn)象；i. 接受和執(zhí)行上級命令，供配電系統(tǒng)操作嚴格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；j. 負責所有變配電室設備巡視、安全檢查工作，負責責任區(qū)域內的設備維護和清潔工作，認真做好巡視記錄、運行記錄和值班（及交接班）記錄；k. 嚴格執(zhí)行各

25、項電氣安全操作規(guī)程，負責所有變配電室的人員出入登記和跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況立即上報；l. 保持變配電設備房物品的有序擺放，做好設備房的防水、防火、防小動物的安全管理工作；m. 遇到突然停電或其他突發(fā)性事故時，采取正確有效的應急措施，確保備用電源或應急電源能投入使用，同時向上級匯報；n. 為客戶維修服務時,必需帶頭遵守管理處的有關規(guī)定；o. 積極參與實施增產節(jié)約活動；p. 熟悉本職范圍內的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；q. 對客戶計量電表進行標識、巡查，及時更換損壞電表。認真做好電表的統(tǒng)計工作；r. 完成上級交給的其他工作。7) 維修技工崗位

26、職責： a. 必需具有國家承認的相關證件,并經部門考查合格后,方能正式上崗；b. 在領班的領導下，完成各項設備、設施的維修保養(yǎng)工作；c. 熟練掌握設備（設施）的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內的各項工作任務；d. 嚴格做到：Ø 三干凈：設備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；Ø 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；Ø 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好；e. 嚴格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關制度；f. 按時完成機電設備（設施）的各項維修、保養(yǎng)工作，根據設備保養(yǎng)計劃對設備進行維護保養(yǎng)，并認真做好有關記錄；g. 嚴格遵守安

27、全操作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；h. 維修工作中遇到難題或需要進行協(xié)調時，應向當值領班匯報，由當值領班安排解決，若仍未能解決再向其它上級報告，以便使問題盡快得到解決；i. 服從當值領班的工作安排，平時應于工程維修部待命室待命，有工作單時應即時行動到達維修現(xiàn)場，并盡快、高質量地完成有關維修項目，做到工完場清、用料節(jié)省。完成維修單之工作后，應即時回到待命室并主動聯(lián)系領班接新的工作單，以確保工作效率；j. 每日需認真填寫維修單（標明維修時間、維修具體內容、所耗材料等）；k. 熟悉本職范圍內的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；l. 為客

28、戶維修服務時,必需遵守管理處的有關規(guī)定；m. 發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設備（設施）的正常完好；n. 積極參與實施增產節(jié)約活動；o. 完成上級領導交給的其他工作。8) 維修技工（電工）崗位職責： a. 必需具有國家承認的電工操作證,并經部門考查合格后,方能正式上崗；b. 在領班的領導下，完成各項電氣設備、設施的維修保養(yǎng)工作；c. 熟悉大廈范圍內各用電設備和控制電器的性能、分布，和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設備（設施）的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內的各項工作任務；d. 嚴格做到：Ø 三干凈：設備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；&#

29、216; 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；Ø 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好；e. 嚴格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關制度。f. 按時完成機電設備（設施）的各項維修、保養(yǎng)工作，根據設備保養(yǎng)計劃對設備進行維護保養(yǎng)，并認真做好有關記錄；g. 嚴格遵守安全操作規(guī)程和維護保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；h. 供變電系統(tǒng)操作時嚴格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；i. 熟悉本職范圍內的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號等,能提前向上級建議購買工作所需之零配件或物料；j. 為客戶維修服務時,必需遵守管理處的有關規(guī)定；k. 發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急

30、措施，保證設備（設施）的正常完好；l. 積極參與實施增產節(jié)約活動；m. 完成上級領導交給的其他工作。9) 維修技工（空調工）崗位責職責： a. 必需具有國家承認的空調工操作證，并經部門考查合格后，方能正式上崗；b. 在領班的領導下，空調工負責對大廈中央空調系統(tǒng)設備、新風系統(tǒng)的運行及日常維護保養(yǎng)工作，處理突發(fā)故障，主動對設備、設施的進行維修保養(yǎng)工作。對發(fā)生的問題及時向上級匯報；c. 嚴格做到：Ø 三干凈：設備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；Ø 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；Ø 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好；d. 及時完成領班或

31、上級分派的各項客戶報修任務，按要求做好各項工作記錄；e. 認真做好交接班工作和辦好交接手續(xù)，打掃干凈工作場所，保持設備干凈；f. 自覺遵守公司和規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全文明生產；g. 為客戶維修服務時,必需遵守管理處的有關規(guī)定；h. 在設備停機搶修時，一定要注意給油箱保溫，并掛好警示牌，以防發(fā)生意外；i. 按時向上級提交維修、保養(yǎng)、材料、費用預算報告。負責對空調系統(tǒng)外包合同的履行、施工數量、質量、工期等進行監(jiān)督；j. 遇到突發(fā)性事故時，必須采取正確有效的應急措施，確?？照{主機及其它設備的安全，同時向上級匯報；k. 積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；l. 完成領導交給的其他工作。10)

32、 維修技工（給排水）崗位職責： a. 必需具有洛陽市衛(wèi)生防疫站體檢合格證及二次供水衛(wèi)生知識培訓合格證，方能正式上崗；b. 熟悉大廈范圍內各給排水設備、設施及消防水設備、設施及及各類污水池化糞池的性能、分布，和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設備（設施）的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法，熟悉各種衛(wèi)生潔具的修理。能完成本職范圍內的各項工作任務；c. 自覺遵守公司各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全、文明生產；d. 嚴格按各項安全操作規(guī)程執(zhí)行設備操作，防止發(fā)生安全事故。按巡視周期巡視管轄的設備、設施，落實區(qū)域責任制；e. 工作積極主動，凡上級交給的任務，不分內外積極完成，做好機水設備的保養(yǎng)、維修工作；f.

33、嚴格做到：Ø 三干凈：設備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；Ø 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；Ø 五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好；g. 負責所有機房設備巡視、安全檢查和處理報修工作，負責責任區(qū)域內的設備維護和清潔工作；h. 發(fā)生突發(fā)情況時，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設備設施的正常及大廈的安全；i. 按時、按質、按量地完成本專業(yè)布置的計劃性維護工作，并填寫相應記錄。進行維修保養(yǎng)工作時，需在工作范圍放置標示牌，若遇到難以解決的問題，要及時向上級反映，不能隱瞞、拖延；j. 定時通知客戶服務部安排清潔工清理各集水井、各種管道

34、，以免造成堵塞；k. 認真做好衛(wèi)生工作，保持設備和工作場所的衛(wèi)生，確保二次供水安全衛(wèi)生；l. 負責跟進二次供水系統(tǒng)清潔、消毒工作，確保二次供水符合本市有關規(guī)定；m. 為客戶維修服務時,必需遵守管理處的有關規(guī)定；n. 積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；o. 完成領導交給的其他工作。11) 維修技工（泥木工）崗位職責： a. 具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應安全規(guī)程，經部門考查合格后,方能正式上崗；b. 負責大廈內外地坪、玻璃幕墻、鋼結構、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門、家具、鎖、鏡面等服務設施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全；c. 及時按質按量完成當值領班分派或本專業(yè)布置的計

35、劃性維護工作和客戶報修任務，按要求做好各項工作記錄。遇到困難時，應報告領班并聽從領班安排；d. 嚴格做到：Ø 三干凈：設備干凈、工作場所干凈、維修后的現(xiàn)場干凈；Ø 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水；Ø 三良好：使用性能良好、外觀良好、安全性能良好；e. 認真做好衛(wèi)生工作，保持設備和工作場所的衛(wèi)生；f. 努力學習技術，做到故障判斷準確，維修快捷；開拓個人積極性，對經常出現(xiàn)的故障，作技術上的改造，降低設施便用的故障返修率；g. 當遇有臺風、地震、火災等自然災害時，災后應對玻璃幕墻進行全面檢查，并視損壞程度進行維修加固；h. 努力學習，提高技術水平。熟悉一般建筑的結構及原

36、理及防水材料性能，熟悉一般裝修、木工材料及裝飾材料性能，努力完成上級交給的裝修維修、制作等工作任務；i. 嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行本崗位責任制；j. 積極參加節(jié)能降耗活動和提合理化建議活動；k. 為客戶維修服務時,必需遵守管理處的有關規(guī)定；l. 配合上級進行土建項目的交接、驗收和整改工作；m. 完成領導交辦的其他工作。4工程維修部管理制度4.1 特種作業(yè)人員管理制度：4.1.1 目的：從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全責任事故。4.1.2 適用范圍：適用于大廈特種作業(yè) 。4.1.3 內容：1) 特種作業(yè)崗位：a. 電工:在高低壓配電室內值班、維修工作人員，應具有有效的電工操

37、作證（由勞動部門頒發(fā)）， 在配電室操作人員，應具有市供電局頒發(fā)的進網作業(yè)許可證。b. 焊工:應具有有效的焊工操作證（由勞動部門頒發(fā)）c. 制冷（空調）工:應具有有效的制冷（或空調）工操作證（由勞動部門頒發(fā)）d. 水工:應有市衛(wèi)生防疫站二次供水體檢合格證,及二次供水衛(wèi)生知識培訓合格證.2) 新員工上崗前，應熟知下列事項，并經考試合格后，方可允許上崗獨立工作：a. 電工：Ø 本公司有關電氣方面的操作規(guī)程和有關制度、措施；Ø 本公司高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設備分布、結構性能、操作要求和維修保養(yǎng)方法等；Ø 電氣安全裝置、設施等性能、作用及管理使用方法；Ø

38、 電氣安全防護及人身事故搶救；Ø 本公司變配電運行方式，負荷情況和負荷調整方法、電壓調節(jié)等措施。Ø 本公司有關消防方面的操作規(guī)程和有關制度、措施；b. 焊工：Ø 本公司有關消防方面的操作規(guī)程和有關制度、措施；Ø 本公司電、氣焊設備操作要求和維修保養(yǎng)方法Ø 一般電氣安全裝置、設施等性能、作用及使用方法；Ø 電、氣焊接安全防護及人身事故搶救；Ø 熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。c. 制冷（空調）工：Ø 本公司有關消防方面的操作規(guī)程和有關制度、措施；Ø 本公司制冷、空調設備操作要求和維修保養(yǎng)方法；Ø 一

39、般電氣安全裝置、設施等性能、作用及使用方法；Ø 焊接安全防護及人身事故搶救；Ø 熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。d. 水工：Ø 本大廈有關給排水、消防水設備、設施方面的操作規(guī)程和有關制度、措施；Ø 本大廈有關給排水、消防水設備、設施的管理要求和維修保養(yǎng)方法；Ø 二次供水的衛(wèi)生要求及熟悉本大廈給排水、消防水設備、設施平面布置。3) 工作要求：a. 工作人員應按規(guī)定穿戴整齊；必要時必須穿戴規(guī)定的勞保防護服裝（或用品）；b. 工作前做好必要的安全防護準備（如焊接前要開動火證及準備滅火器等）；c. 工作中必須嚴格遵守相應的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）；d. 工

40、作中分工不分家，各工種應相互配合，相互保護；e. 遇有意外發(fā)生，相應專業(yè)人員必須按各種事故緊急預案處理，不得臨陣脫逃及躲閉；f. 意外發(fā)生處理后，相應專業(yè)人員必須實事求是的填寫事故報告，不得隱瞞。4) 其它：a. 電梯、消防、中央空調外包必須是有合格資質的外包專業(yè)公司,來大廈維保人員個人資質應提供復印件在工程維修部存檔。b. 來大廈維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質的外包專業(yè)公司。c. 來大廈進行二次裝修的施工隊，其隊內個人特種作業(yè)資質應由樓宇管理部核對把關及存檔。4.2 高低壓配電室安全工作制度：4.2.1 目的：從行政組織措施上保證安全，杜絕人為安全責任事故發(fā)生。4.2.2 適用

41、范圍：適用于本大廈高低壓配電操作。4.2.3 內容：1) 在高低壓配電室內值班、維修工作人員，應具有有效的電工證（由勞動部門頒發(fā)），在配電室操作人員，應具有市供電局頒發(fā)的進網作業(yè)許可證。2) 新員工上崗前，應熟知下列事項，并經考試合格后，方可允許上崗獨立工作。3) 工作時間，工作人員應按規(guī)定穿戴整齊；嚴密監(jiān)視變電室各種設備、儀器儀表信號裝置等的運行情況，早班每二小時應進行一次抄寫各種運行數據的記錄和相關說明,中、夜班每四小時一次。4) 嚴格按工作票、操作票制度進行操作，發(fā)生事故緊急處理并上報，做好記錄。5) 每班在抄寫運行參數時必須巡查高低壓變配電室的通風、照明及氣體滅火裝置是否正常，有無影響

42、安全運行的異物或異?，F(xiàn)象。6) 保管好各種資料、圖表、工具儀器、消防設施與器材、電氣安全用具等，做好室內設備及環(huán)境衛(wèi)生.7) 按制度做好交接班工作。閑雜人員不得進入供配電設備房，若需進入，須經工程經理批準，并在運行電工的陪同下方可進入。8) 按計劃做好維修保養(yǎng)工作和各項必要的安全試驗，必須嚴格按電氣設備檢修安全技術措施辦事。9) 每月中和月未中班應啟動柴油發(fā)電機組，運行20分鐘。10) 倒閘操作以及維修工作，一般都應有二人以上，一人操作、檢修，一人監(jiān)護。11) 高壓室無雜聲、通風良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。12) 離開高低壓配電室應鎖好門。4.3 變配電工作票

43、、操作票制度：4.3.2 目的：做到“安全第一”，確保不出任何人為安全責任事故。4.3.3 適用范圍：適用于本大廈電氣設備操作。4.3.4 內容：1) 在全部停電或部份停電的電氣設備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。2) 經理或主任在停電任務確定后，即簽發(fā)工作票一式兩份（或委托領班簽發(fā)），一份交給領班，一份交給值班電工。3) 值班領班或電工應負責審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場條件，并應完成施工現(xiàn)場的安全措施，并應認真填寫操作票，按操作票所列順序操作，即進行停電驗電掛臨時接地線，掛標識牌及裝設臨時遮攔和下達工作許可通知，工作終結的恢復供電工作等。4) 操作票內容：5) 包括：

44、填寫日期、編號、發(fā)令人、受令人、下令時間、操作開始時間、操作結束時間、操作任務、順序、項目、操作人、監(jiān)護人及備注等。6) 執(zhí)行操作票的具體要求：a. 高低壓變配電室的倒閘操作均應填寫操作票。b. 填寫操作票必須以命令或許可為依據。命令的形式有書面和口頭兩種。c. 書面即工作票；口頭命令可由經理或主任親自向值班領班或電工當面下達或以電話方式下達。d. 值班領班或電工必須將口頭命令復誦，確認無誤后，將受令時間填入值班記錄內，操作票由值班領班或電工填寫。e. 操作票應按操作順序填寫，不應涂改，不許用鉛筆填寫。f. 操作票應進行編號，已經操作過的應注已“執(zhí)行”，每月交文員存檔。g. 操作項目中應包括以

45、下內容：Ø 按要求的操作程序填寫清楚。如：拉開XXX，合上XXX。Ø 應檢查臨時接地線是否拆除。如：拆除XXX處的接地線。Ø 若停電則應檢查需要懸掛臨時接地線的設備或線路確已無電。Ø 某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器（或自動開關）確在斷開位置。如檢查XXX確在斷開位置。Ø 拉開的高低壓斷路器、隔離開關、自動開關，應檢查實際的斷開位置。如：檢查XXX確在斷開位置。Ø 合上的高低壓斷路器、隔離開關、自動開關，應檢查實際的合閘位置，如：檢查XXX確在合閘位置。Ø 電壓互感器的隔離開關合閘后，應檢查電壓情況。Ø 取下或

46、裝上某控制回路及電壓互感器一、二次側熔斷器，亦需填寫操作票。Ø 解除或恢復繼電保護裝置以及改變整定值時，應將其內容填入操作票。h. 不需要操作票的操作項目：在發(fā)生嚴重威脅設備或人身安全的緊急情況下，不需填操作票，應立即斷開有關電源，但事后必須向上級報告，同時將詳細情況記入值班記錄本內。i. 操作中發(fā)生疑問時，必須立即向領班或主任報告，弄清楚后再進行操作。不準擅自更改操作票。4.3.5 相關記錄：1) 停、送電操作票2) 停、送電工作票4.4 電梯安全管理規(guī)定：4.4.1 目的：電梯屬于國家規(guī)定的危險性較大的特種設備，是大廈主要的垂直交通運輸工具。為保證電梯正常安全運行，更好地為客戶服

47、務，特制訂本規(guī)定。4.4.2 適用范圍：適用于大廈直梯和扶梯的安全管理。4.4.3 內容：1) 電梯工須具有高中以上文化，并經洛陽市質量技術監(jiān)督局培訓取得電梯操作證和維修證后方可上崗，無證人員禁止操作。2) 電梯工應配備必要的聯(lián)絡工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場。3) 電梯機房應懸掛電梯緊急情況的應急處理措施，如發(fā)生困人故障，應嚴格按規(guī)程執(zhí)行。4) 電梯工應每日對電梯進行巡視、檢查，并填寫電梯機房巡視記錄，對不能解決的問題應及時書面報告主管研究解決。5) 未經管理處書面批準，電梯任何設備及功能不準變動，否則，后果自負。6) 電梯維保單位的維保人員認真按電梯保養(yǎng)作業(yè)報告

48、的保養(yǎng)項目進行定期保養(yǎng)。7) 因例行保養(yǎng)、電梯故障等原因造成的電梯停運，應事先通知物業(yè)服務部并在基站放置檢修指示牌。8) 在大廈監(jiān)控中心設立報警點，保證電梯發(fā)生故障時能及時接到警報。9) 工程維修部應嚴格按程序文件規(guī)定對電梯分包方進行評審，合格的電梯公司方能承擔大廈電梯維保工作。10) 經洛陽市質量技術監(jiān)督局檢測不合格，未取得安全檢驗合格證的電梯嚴禁投入使用。4.5 電梯維保服務考核制度4.5.1 目的為保證電梯安全運行，保質保量地完成電梯維護保養(yǎng)任務。4.5.2 適用范圍適用于大廈工程維修部。4.5.3 考核內容：1) 報修響應時間。緊急故障處理，5分鐘內到達現(xiàn)場；一般性故障處理，15分鐘內

49、到達現(xiàn)場；2) 故障修復時間。一般性故障修復時間不超過二小時；由于電路板與主要電器元件損壞等引起的故障修復時間不超過二十四小時；3) 是否按照合同的要求，完成各項維修、保養(yǎng)、年審等；4) 維保現(xiàn)場是否規(guī)范。有無防護設施、有無提示標識、有無引起客戶不良投訴等；5) 日常機房設備檢查是否規(guī)范，機房應整潔、美觀；6) 有無按時提交維修保養(yǎng)報告；4.5.4 相關表格1) 大廈電梯維保服務考核表 4.6電梯機房管理規(guī)定：4.6.1 目的：規(guī)范電梯機房的管理，確保電梯系統(tǒng)正常運行。4.6.2 適用范圍：適用于大廈電梯機房。4.6.3 內容：1) 電梯機房必須正常上鎖，機房門上應標有“機房重地，閑人免入”等

50、標識，通往機房的通道必須暢通。2) 電梯的各項管理制度按要求上墻并張貼于顯眼位置。3) 機房通風良好，溫度控制在5至40之間，相對濕度不大于85%(在25時)。4) 電梯機房鑰匙應設專人保管，無關人員嚴禁進入機房。5) 電梯機房應防止墻壁與天花板滲水，在臺風暴雨時要注意防止雨水從排風扇進入電梯機房。6) 機房不得住人、存放雜物，機房內嚴禁煙火。7) 機房照明設施完好，電源插座要保證電源供應。8) 轎廂平層位置應用黃色油漆在主鋼絲繩上作出標記，使其清晰可見。9) 清掃控制柜時，應關掉電源，用手提吹風機清掃，不能用毛刷、毛巾直接清掃控制柜內的電子元件。10) 每周打掃一次機房衛(wèi)生，保持機房清潔、整

51、齊。4.7 設備機房管理制度：4.7.1 目的：使設備機房日常工作有據可依有章可循。4.7.2 適用范圍：適用于大廈設備機房管理。4.7.3 內容：1) 機房標識：a. 凡易燃易爆的設備間（房），高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。b. 各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識，包括設備名稱、主要性能、最近檢修保養(yǎng)時間及責任人。c. 機房設備狀態(tài)標識均應簡單明確。2) 安全管理：a. 機房人員出入安全Ø 嚴禁無關人員進入機房。Ø 外來人員若要進入機房，須經部門領導批準，由設備專業(yè)人員陪同進入，遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指

52、導。Ø 機房人員離開機房應隨手關閉門窗。（配電房通風須罩上鐵絲網）Ø 機房鑰匙是專用鑰匙，未經該系統(tǒng)工程主任批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。Ø 進入高、低壓配電室應將門隨手關閉，以防小動物或外來人員闖入。b. 機房防火安全管理：Ø 不得在機房內吸煙，不得存放易燃物品。Ø 機房內的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。Ø 機房內的消防設備完備，并定期檢查，確保使用時不出故障。配電房電工工具、絕緣鞋、絕緣手套排列整齊。Ø 維修工作中需使用易燃易爆物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。Ø

53、; 需要動火作業(yè)時，責任人填寫機房動火作業(yè)申請表，主管領導簽名同意，報樓宇管理部批準后方能施工。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，及擺放2臺以上的滅火器。施工后認真檢查，確無火種方能離開。Ø 當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內消防報警器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。Ø 火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好滅火措施。Ø 遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。Ø 發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油

54、路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。3) 機房衛(wèi)生、環(huán)境管理規(guī)定：a. 清潔衛(wèi)生要求：Ø 值班室：值班室內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。當班員工必須按時清潔值班室，做到地面無明顯污漬，無雜物；墻面無亂涂亂畫。Ø 設備機房：機房內、外保持清潔，地面、墻壁、門窗、管道設備等均無積塵、積水、油漬。機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網。b. 工作環(huán)境要求：Ø 值班室室內照明、通風良好，對計算機的軟硬件配備不得擅自修改，不得使用計算機游戲軟件。Ø 設備機房不得堆放與工作無關的雜物，環(huán)境溫度應保持在5

55、-40（電梯機房環(huán)境溫度應保持4-30），對溫度控制有嚴格要求的機房墻上應掛有溫度計。4) 機房設備控制管理：a. 機房內設備必須由專業(yè)設備人員負責操作，其他人不得擅自操作，更不準許擅自改變設備及線路。b. 機房內設備應有明確標識。c. 設備應及時得到檢查、測量、保養(yǎng)、維修，確保性能處于良好狀態(tài)。d. 愛護機房內的設備設施，不得私自挪用一切設備設施。e. 機房內的計算機必須專用，對計算機的軟、硬件不得擅自修改或配置，不得使用計算機游戲軟件。5) 設備維修機房物品擺放：a. 貨架：Ø 設備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架，其規(guī)格與數量依設備維修人員數量及場地而定。Ø 貨架上應整齊、有序排放工具箱及適量的維修備品。b. 工具箱：Ø 維修時維修人員隨身攜帶工具箱，維修完成后按原