抵押貸款評估中應明確的問題

1、抵押貸款評估中應明確的問題RealPropertyAppr不動產評估銀行及非銀行金融機構對外貸款償還的擔保已經大多需要抵押,僅以信用擔保的貸款越來越少.以抵押來融通資金是銀行及非銀行金融機構最重要的業(yè)務之一.在抵押貸款中抵押物的產權人為借款人,抵押權人(銀行及非銀行金融機構)在抵押人(借款人)不能按照貸款合同的規(guī)定按期償還貸款時有處理其抵押物的權力,以補償貸款的損失.國資企函發(fā)(1994)36號文件早就規(guī)定,國有資產抵押時,必須進行評估以確定抵押的底價.抵押物的真實價值是資金提供者也是抵押權人普遍關心的問題.目前,我國抵押貸款的評估業(yè)務發(fā)展很快.本文擬對抵押貸款評估中的有關問題作一些探討.一,

2、抵押對象銀行及非銀行金融機構接受的抵押物包括不動產,有價證券機器設備及專利權等.這些抵押物中,由于房地產不可移動不可隱藏,易于保管,不易損耗,難以滅失,產權易明晰且具有較好的保值性,因此成為抵押貸款中的主要抵押物.而其他抵押物由于沒有房地產的這些優(yōu)點,抵押的頻率都低于不動產.其中,專利權,商標等知識產權的抵押貸款在我國才剛剛開始.如柯瑞生物醫(yī)藥技術有限公司憑借其蛋白多糖生物活性物質的發(fā)明專利權從交通銀行北京分行成功獲得了150萬元的貸款.隨著知識經濟的發(fā)展,知識產權抵押貸款的評估業(yè)務將會越來越多.暖設施與裝飾的各類標準成本單價.在評估中,我們通過相應調整和修正,得出其所評估建筑物的重置單價從而

3、得出評估值.對于非商用性質卻在進行商業(yè)經營的房屋建筑,如小商店,小飯店,機動車修理鋪等,只要其能提供工商經營許可證和稅務納稅證明的,我們在采用成本法評估時根據(jù)其收入給予了適當?shù)氖找嫜a償.對于海邊幾幢老人常年居住的住宅,無房權證和土地證房屋本身質量也較差,如僅以成本法評估補償價值,可能解決不了他們以后的居住問題.但這些房屋是老人們避風遮雨賴以生存的住處,根據(jù)國務院第3(35號令城市房屋拆遷管理條例精神,我們積極建議華電國際萊州發(fā)電廠籌建處為他們新建住宅,最終使老人們得到了妥善安置.社會上也因此對此安置工作給予了良好的評價.(作者單位:山東萊州宏正會計師事務所)圈PropertyAppraisal

4、不動產評估二,抵押貸款中要明確的幾個概念1評估價值:是評估人員根據(jù)抵押物的實際情況,結合當前市場行情,通過詳盡的現(xiàn)場勘察,應用公允的評估方法確定出的抵押資產在評估基準目的參考價值.2預計稅費:是假設抵押物于評估時點交易時按照國家有關交易稅費標準所計算出的稅費,主要用于協(xié)助銀行確定抵押物未來可能發(fā)生處分時應繳納的稅費.3抵押凈值:是評估價值減去預計稅費,抵押物處置時的拍賣費用,抵押物法定優(yōu)先受償款等之后的剩余價值.法定優(yōu)先受償款是法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款白勺受償款額,包括抵押人拖欠的所抵押不動產的建筑工程款,抵押物本次抵押前已承擔的抵押債務金額以及其他法定優(yōu)先受償款.抵押凈值即銀行確定貸款額度

5、的基數(shù).4貸款額度:貸款額度由銀行根據(jù)貸款風險,抵押物的變現(xiàn)能力,市場行情及相關規(guī)定在抵押凈值基礎上進行確定.根據(jù)上述這幾個概念,可以清楚評估價值不等于抵押凈值及發(fā)放給抵押人的貸款額.這三者之間的關系為評估價值大于或等于抵押凈值抵押凈值大于或等于貸款額度;抵押凈值是在評估價值基礎上得出的而貸款額度是在抵押凈值的基礎上得出的.三,抵押貸款評估中應關注的問題1抵押評估采用的價值標準在抵押貸款評估中,應采用什么樣的價值標準業(yè)內有眾多的爭議.一部分評估師認為應評估抵押物的市場價值或正常市場條件下的價值.而另一部分評估師認為應當評估其清算價值或變現(xiàn)價值.持清算或變現(xiàn)價值觀點的評估師認為,依據(jù)擔保法規(guī)定,

6、債務人不履行債務時,債權人有權依照本法規(guī)定以該財產折價或者以拍賣,變賣該財產的價款優(yōu)先受償.而當債務人不履行債務時,銀行往往只能通過變賣來行使處置權和收益權,該財產持續(xù)使用或"持續(xù)經營的條件都已經不存在,因此適用的評估價值標準只能是強制清算價值或變現(xiàn)凈值.而市場價值往往可能高于清算價值如果按照市場價值評估會高評抵押物的價值,從而加大了債權人的風險.而持市場價值或正常市場條件下價值觀點的評估師認為:抵押物的價值評估是設定抵押物所有權及經營條件不發(fā)生變化的前提下而進行的價值鑒定.當需要抵押人以抵押物清償債務時,應另行確定其價值,原評估值不能作為抵押物轉讓的價值依據(jù).對以上兩種觀點,筆者認

7、為采用哪種價值類型應取決于抵押貸款的合同期限理由如下:目前,抵押貸款評估報告的有效期一般為一年.當?shù)盅嘿J款合同期限在一年以上時,若債務人不償還貸款,銀行通過變賣行使處置權和收益權時,評估報告使用時限也已經過期評估師沒有必要對評估報告有效期以后的變賣價格過多考慮.在這種情況下,評估適用于市場價值或正常市場條件下的價值.當?shù)盅喝说狡诓荒軆斶€債務時應另行聘請評估師對抵押物進行評估以確定變賣價值.反之,當?shù)盅嘿J款合同的期限在一年以內.也就是說在評估報告的有效使用期內銀行通過變賣抵押物行使處置權和收益權時,可以謹慎考慮采用清算價值或變現(xiàn)凈值.而如果抵押人的資信等級較高,未有到期不還貸款的先例,也沒有任何

8、證據(jù)表明其到期不能償還貸款,也應考慮出具市場價值的評估報告.2.權屬與其他目的的資產評估一樣抵押物的權屬問題至關重要.評估人員必須對抵押物的權屬進行仔細,謹慎的復核.原則上抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致.如有差異要求抵押人對不一致的原因予以說明.抵押物最終產權文件尚未辦妥之前必須提供相應的替代文件.所有替代文件上的所有權人必須與抵押人一致.評估師還必須驗證產權證書原件以避免抵押人將抵押物重復抵押貸款而造成抵押權人的損失(抵押物已抵押情況下權屬證書上一般都會做登記).如果抵押物的產權轉讓自他人,而產權證書還沒有過戶則除了驗證轉讓合同及付款憑證之外,還需要抵押人提供未過戶原因的書

9、面說明,并在評估報告中予以披露以提示報告使用者.3.資產的再抵押評估抵押物價值大于第一次抵押貸款的額度抵押人還可以就抵押物的未抵押額度進行再一次抵押.例如:抵押物的評估價值是500萬元,假設抵押價值不存在其他需要扣除的款項,銀行抵押貸款率70%,則最高抵押貸款額度為350萬元.抵押人第一次貸款.0萬元,則抵押人還可以就抵押資產第二次向銀行申請不超過250萬元的貸款.但即使在評估報告有效期內,如果第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長,抵押物價值已明顯上漲或下跌也必須重新評估其價值.然后在新評估價值的基礎上確定貸款的總額度,在此總額度中減去第一次貸款的數(shù)額則得出第二次貸款的允許額度.這一再抵押評估

10、的背景必須在再抵押評估報告中披露.4.抵押不動產中以劃撥方式取得的土地使用權的處置抵押不動產中的土地是以劃撥方式獲得的情況下,評估師一定要單獨評估計算出應上繳的土地使用權出讓金數(shù)額然后在抵押不動產建筑與土地的整體評估價值中減去這一數(shù)額,才能得出抵押不動產的評估價值.這一劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金數(shù)額必須在評估報告中予以披露.此外該數(shù)額應按照當?shù)卣?guī)定的標準計算.當?shù)卣疀]有規(guī)定的可參照類似不動產繳納標準計算.5抵押物未全部付清交易合同款的處置在抵押貸款評估中很多抵押物存在著交易合同RealProperty-不動產中的款項沒有付清的情況.如建筑工程已完工并達到了可以使用的狀態(tài)但由于

11、合同中規(guī)定留有質量保證金,而只有在保修期限過后此保證金才全部付給施工單位.在此情況下評估師應關注所評估抵押物尚欠的合同款項.另外,在評估抵押的在建工程時應要求在建工程的承包人或發(fā)包人出具于評估基準日是否存在拖欠建筑工程款與拖欠數(shù)額的書面說明并在評估報告中予以披露.6.抵押物價值評估的方法抵押物價值評估應盡量采用兩種以上的評估方法,以防止采用單一方法導致的價值偏離.如土地評估中的基準地價修正系數(shù)法由于相關資料取得較為容易而成為廣泛采用的一種方法,但基準地價修正系數(shù)法只能作為土地抵押評估中的一種方法,而不應是土地抵押評估中的唯一評估方法.四案例某糧食加工企業(yè)為長期開發(fā),以其不動產,在建工程與機器設備為抵押物向國家開發(fā)銀行申請貸款期為十年的貸款.由于此為十年期限的長期抵押貸款,當債務人到期不償還貸款,銀行