房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

1、中國地質(zhì)大學(xué)長城學(xué)院本科畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析一一以萬地產(chǎn)公司為例系別 經(jīng)濟(jì)系專業(yè) 會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)生姓名 張翼翔學(xué)號 013121407指導(dǎo)教師 安存紅 職稱 副教授2016 年 4 月 30 日房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析以萬科地產(chǎn)公司為例摘要20年來，房 地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中 扮演著越來越重要的作用。然而， 2008 年全球性金融危機(jī)以及政府一系列宏觀調(diào)控策使 得我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期。當(dāng) 前中國的房地產(chǎn) 企業(yè)，普遍存在著企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、資產(chǎn)負(fù)債率高、資信不高、市場競爭力有限、 項(xiàng)目運(yùn)作能力差

2、、整體盈利水平低等問題，所有這些增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的生存和發(fā)展 面臨巨大壓力。在此背景 下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在不斷變化的市場上獲得生存和發(fā)展的空間， 必須積極探索新的盈利模式和發(fā)展思路，增強(qiáng)自己的盈利能力，因此研究房地產(chǎn)上市公司 盈利能力極其影響因素，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場合理健康、持續(xù)發(fā)展有一定現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo) 意義。本文選取凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、銷售毛利率、凈利潤、每股收益、營業(yè)收入、 每股主營業(yè)務(wù)收入 、每股凈資產(chǎn)、每股凈現(xiàn)金流量、凈利潤增長率 10 個(gè)盈利能力的特征 指標(biāo)，采集萬科房地產(chǎn)上市公司 2012 至 2014 年三年的截 面數(shù)據(jù)作 為樣本數(shù)據(jù)，運(yùn)用主 成分分析法，得出 各房地產(chǎn)

3、公司綜合得分和排名 情況，并以各公 司綜合 得分作為其盈 利能 力綜合指標(biāo)，建立回 歸模型，測定盈利能力及其影響因素之間的相關(guān)關(guān) 系，得出房地產(chǎn)上 市公司發(fā)展相應(yīng)的建議和對策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司盈利能力的提高和行業(yè)的均衡發(fā)展。 關(guān)鍵詞： 盈利能力；特征指標(biāo)；主成分分析ABSTRACTAfter over 20 years of prosperous development， the Real Estate industry has become prominent in the economy of China，and now plays an increasingly sign if yca

4、nt role in economy construction. However，the 2008 global financial crisis and the government macro-control policies have brought profound changes，which make Chinese real estate market come into a deep period of adjustment. In order to get the space of survival and development in the changing market，

5、China's real estate business must explore new profit model and development thoug，ht strengthen his profitability. Therefore the study of the Ea ring Capacity and it's affecting factors of Real Estate Listed Companies has a certain practical significance and guiding significance for standing

6、the real estate market heathy and sustainable development. This paper selects 10 indicators on behalf of profitability ， including return on net assets，sales net interest rat，e gross margin， net profit ，earnings per share，operating income，the main business income per share and net assets per shar，e

7、net cash flow per share and net profit growth rate. We collect wan ke real estate companies in China and take the cross section data from 2012 to 2014 as sample data. Key words: Ea ring Capacity； Characteristic index； Principal component analysis目錄1 前 言 . 12 房地產(chǎn)行業(yè)的概述 . 12.1 房地產(chǎn)的概念 . 12.2 房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢

8、 12.2.1 房地產(chǎn)業(yè)利潤率逐漸降低 12.2.2 開發(fā)模式注重細(xì)分與合作 22.2.3 品牌化經(jīng)營、精細(xì)化管理 22.2.4 房地產(chǎn)行業(yè)并購逐漸激烈 22.3 房地產(chǎn)盈利能力綜合分析 33 關(guān)于萬科地產(chǎn)公司及其存在的問題 33.1 萬科地產(chǎn)介紹 . 33.2 萬科地產(chǎn)的運(yùn)營情況 43.3 萬科地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 43.4 萬科公司存在的問題 74 對萬科公司未來的改進(jìn)和建議 75 房地產(chǎn)公司盈利能力研究對策 86 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策建議 106.1 堅(jiān)持宏觀調(diào)控方向 106.2 差別化的信貸政策 106.3 加快實(shí)施房地產(chǎn)稅收制度改革 106.4 完善保障性住房建設(shè) 107 結(jié) 論

9、. 11參考文獻(xiàn) 12致 謝 1380年代后期，房地產(chǎn)作為一門新興的產(chǎn)業(yè)，開始在我國市場上嶄露頭角，在1992年 至1994年、1998年至2011年這兩個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，促 進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對投資的增加起到了重要的作用。同樣，在亞洲金融危機(jī)期間以及 在隨后經(jīng)濟(jì)不景氣的2001年，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用也較為明顯。房地產(chǎn)行業(yè) 對提高就業(yè)率和安置剩余勞動(dòng)力方面的作用也很大。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)數(shù)量在上世紀(jì) 九十年代急劇增長，從1990年的440家大量增加到了 2000年的27303家，其數(shù)量在 十年間增加了 5.2倍，在這十年期間房地產(chǎn)從業(yè)人員從原來的14.7萬

10、人增加到了 97.2萬人，總數(shù)量也增加了很多。我國房地產(chǎn)從業(yè)人員現(xiàn)狀是從業(yè)人數(shù)的規(guī)模較大，但是受到 專業(yè)的教育、培訓(xùn)以及從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人才卻極少。2房地產(chǎn)行業(yè)的概述2.1房地產(chǎn)的概念對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)， 同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱， 包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包 括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指 土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的 特點(diǎn)即位置的

11、固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)： 即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土 地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有 權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái) 產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán) 利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。2.2房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)利潤率逐漸降低在過去的十年時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于快速上升階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)主要依靠 房改、GDP的增長、寬松的貨幣政策以及

12、城市化進(jìn)程速度加快等因素的推動(dòng)，因此房地產(chǎn) 業(yè)的利潤率得到了極大的提高，其他沒有任何一個(gè)行業(yè)可以像房地產(chǎn)一樣承受利率水平達(dá) 到20%上的融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過了其他行業(yè)。根據(jù)我國國土資源 部2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率一般處于10%以上的水平，而中高檔房產(chǎn)開發(fā)的利潤率最高可以達(dá)到 40%而中國社會(huì)科學(xué)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn) 市場平均毛利潤率高達(dá) 55.72%。與國際上房地產(chǎn)行業(yè)普遍 5%的利潤率相比，我國的房地 產(chǎn)業(yè)利潤率相當(dāng)?shù)母?。但是隨著政府土地“招拍掛”及相關(guān)政策的落實(shí)、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)依靠土地資源的增值來推動(dòng)高毛利率的因素逐

13、漸減小，房地產(chǎn)企業(yè) 之間主要依靠企業(yè)的核心競爭力來決定利潤率，而不是以前那樣僅僅靠外部資源。我們有 理由相信，未來的房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率將會(huì)逐漸的與國際平均水平靠攏，最終可能減少 到8%左右，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代將會(huì)過去。開發(fā)模式注重細(xì)分與合作隨著房地產(chǎn)市場的逐漸發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)的模式也將更加細(xì)化，分工更加明確。從開發(fā) 資金來源、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到最后的銷售，每一個(gè)階段都會(huì)由專業(yè)化的企業(yè)負(fù)責(zé)。而 這樣一種非常專業(yè)化精細(xì)化的分工，會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量都能夠得到保 證。在房地產(chǎn)開發(fā)商的整個(gè)運(yùn)營過程中，更多的將會(huì)做一個(gè)協(xié)調(diào)角色，而其他各項(xiàng)任務(wù)主 要是通過承包商、代理商等進(jìn)行專業(yè)化的合作來

14、完成。房地產(chǎn)業(yè)未來還將會(huì)逐漸實(shí)現(xiàn)投資 商與開發(fā)商的角色分離。開發(fā)資金的來源除開銀行以外，還會(huì)通過社會(huì)資本的引入、信托、 企業(yè)債、IPO上市等渠道融入，這樣一來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就更偏向于一個(gè)管理型的公司， 而當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO與股市融資還存在一些政策上的限制，短期之內(nèi)無法改變， 所以私募股權(quán)也可能成為未來的一個(gè)發(fā)展方向。品牌化經(jīng)營、精細(xì)化管理在宏觀調(diào)控政策與市場本身存在的風(fēng)險(xiǎn)之下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣加大競爭力，實(shí)現(xiàn)自己 的穩(wěn)步發(fā)展，已經(jīng)成為了一個(gè)亟待解決的問題。未來可能會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)把重心放 在自身品牌建設(shè)、產(chǎn)品營銷能力和企業(yè)管理上去。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌塑造，一直都是企業(yè) 管理中的重要內(nèi)

15、容，要讓房地產(chǎn)企業(yè)收獲高利潤回報(bào)，就必須要通過企業(yè)軟實(shí)力，也就是 品牌塑造和企業(yè)形象的培養(yǎng)，做好企業(yè)品牌的宣傳活動(dòng)、注重消費(fèi)者的購房需求以及房地 產(chǎn)市場的發(fā)展動(dòng)態(tài)。在實(shí)踐中，我國有很多比較知名的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了品牌化經(jīng)營， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策略以及房產(chǎn)價(jià)格等方面也具有很大的優(yōu)勢。而與此同時(shí)，一部分中小 型的房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理能力不足，沒有退出成熟的項(xiàng)目，項(xiàng)目定義也很隨意，這樣就 導(dǎo)致了對項(xiàng)目成本無法有效的控制，產(chǎn)生極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此中小型房地產(chǎn)要發(fā)展壯大, 必須要重視精細(xì)化管理。房地產(chǎn)行業(yè)并購逐漸激烈數(shù)據(jù)顯示，過去十年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長了大約 7萬多家，年平均增長7000 家

16、左右。而國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的出路，房產(chǎn)市場也迎來了一次大洗牌。 調(diào)控政策不斷的出臺(tái)和國家推行較為緊縮的貨幣政策，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)也陷入了窘 局，也正是由于這一原因，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來一次大規(guī)模的并購與重組，房地產(chǎn)行業(yè)也 將會(huì)有更高的集中度。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購重組時(shí)，應(yīng)該盡力避免壟斷現(xiàn)象和無序局面 的出現(xiàn)。在土地交易、價(jià)格控制等方面應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)范進(jìn)行操作，不僅要制定并遵守規(guī)范、科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)并購制度，同時(shí)還必須杜絕地方政府在過程中隨意設(shè)置門 檻條件，取締和消除一切違規(guī)操作的現(xiàn)象，如果發(fā)展要及時(shí)糾正同時(shí)追究相關(guān)人員的責(zé)任2.3房地產(chǎn)盈利能力綜合分析綜合全球發(fā)達(dá)國家及

17、地 區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來分析，國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度 非常的高。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不僅是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱性 產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)有其自身的特殊性即其起到對其他產(chǎn)業(yè)支撐作用，如物流、鋼鐵、水 泥及建筑業(yè)等勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)，對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)做出重要貢獻(xiàn)，具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。房地 產(chǎn)既不是利潤最高的行業(yè)，也不是利潤最低的行業(yè)，利潤水平最高和最低都不屬于房地產(chǎn) 行業(yè)。有一份報(bào)告指出，他們通過大量的數(shù)據(jù)和實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水 平在約20個(gè)主要行業(yè)中僅僅居于中上水平。這一結(jié)論是參考兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)銷售利潤率和 凈資產(chǎn)利潤率，以及通過對上市公司的實(shí)證研究最后得出的。尤其在

18、國內(nèi)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化 進(jìn)程中，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)在社會(huì)發(fā)展的特殊時(shí)期，其對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及就業(yè)的拉動(dòng)起著 積極作用。我國的經(jīng)濟(jì)目前呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，因 此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定并健康的 發(fā)展，對促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展具有重要的作用。有人說巨大需求導(dǎo)致住房銷售價(jià)格上漲，從而收獲巨額利潤，土地出讓制度變革導(dǎo)致 的制度性土地紅利，住房供給結(jié)構(gòu)偏于高端的現(xiàn)狀導(dǎo)致高利潤，以及地產(chǎn)企業(yè)按照項(xiàng)目結(jié) 算的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅收安排。但是這一結(jié)論與輿論關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的超高利潤印象不 符合。面對被高房價(jià)激怒了的人們，簡單重復(fù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家口中的供求決定價(jià)格的教條并不合 時(shí)宜，人們需要對價(jià)格變動(dòng)背后供求的力量有更清晰地認(rèn)識

19、。而當(dāng)前市場上又存在尤其是 發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場上存在供給結(jié)構(gòu)偏于高端的現(xiàn)象，即高檔住宅供給比例超過普通住房 的供給比例。所以有著良好頭腦的投資商以及長遠(yuǎn)的眼光，也會(huì)為房地產(chǎn)公司帶來收益。3關(guān)于萬科地產(chǎn)公司及其存在的問題3.1萬科地產(chǎn)介紹萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過二十多年的發(fā) 展，已成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋53個(gè)大中城市，銷售規(guī)模居全球同行業(yè)首位。萬科堅(jiān)持實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營策略， 并不盲目囤地，捂盤，標(biāo)地王，產(chǎn)品定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng) 住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占

20、比89%堅(jiān)持快速銷售、合理定價(jià)，萬科的樓 盤推出后當(dāng)月銷售率普遍達(dá)到 60%上。同時(shí)，公司堅(jiān)持規(guī)范經(jīng)營，不追求高利潤率，堅(jiān) 持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明 的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作 伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。萬科地產(chǎn)是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方 位客戶滿意度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)。3.2萬科地產(chǎn)的運(yùn)營情況從萬科近30年的經(jīng)營歷程中，人們不難發(fā)現(xiàn)其發(fā)展經(jīng)歷了從加法到減法再到乘法的 過程，對應(yīng)多元化發(fā)展、專業(yè)化和精細(xì)化的戰(zhàn)略。最初的十年，萬科處在發(fā)展初期，規(guī)模 不大的時(shí)候市場能力被放在最

21、重要的地位，在當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)并行，機(jī)會(huì)多，贏 利空間大的背景下，公司創(chuàng)辦人開始帶領(lǐng)萬科做加法，走上多元化之路。1984年開始販賣日本電器，并逐步介入一些其他行業(yè)，做什么賺什么，多元化發(fā)展道路一直持續(xù)到1992年。1992年，是萬科多元化發(fā)展的鼎盛時(shí)期，但是在這一時(shí)期，發(fā)展中的萬科也很快感受 到了多元化經(jīng)營的瓶頸，雖然公司涉足多個(gè)行業(yè)，且每個(gè)行業(yè)都能夠保證盈利，但每個(gè)行 業(yè)都做得不大，而且直接導(dǎo)致資金、人力等各種資源無法集中，每一個(gè)行業(yè)都沒有穩(wěn)固的 根基，所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)巨大，畢竟企業(yè)如何做強(qiáng)而不是做多，才是發(fā)展之道，于是王石開始帶 領(lǐng)萬科做減法。萬科經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，在多元化經(jīng)營盤子中，進(jìn)出口業(yè)

22、務(wù)占營業(yè)額的七成， 利潤卻低于三成，而占營業(yè)額0.5%的房地產(chǎn)，卻為萬科帶來二成利潤。在檢討發(fā)展方向之 后，萬科決定逐漸收縮企業(yè)的規(guī)模，聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，并立即展開一系列的收縮動(dòng)作。2001 年，萬科完成了萬佳百貨的轉(zhuǎn)讓，這標(biāo)志著萬科徹底退出了與房地產(chǎn)無關(guān)的行業(yè)，經(jīng)歷多 年的專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整已全部完成，開始進(jìn)入專業(yè)化的快速發(fā)展軌道。3.3萬科地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公司的總體分析主要是對企 業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的主要財(cái)務(wù)表報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，將不同年度 的相同財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行比較，從而得出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。采用一些公司數(shù)據(jù)和萬 科地產(chǎn)做了一下比較。2013年數(shù)據(jù)表1盈利極小值極大值均值標(biāo)準(zhǔn)差凈資產(chǎn)收益率（%-61

23、.5535.964.84189710.06491凈利率（%-434.16934.3815.21026104.7627毛利率（%3.986105.90537.0651917.54052凈利潤（百萬）-624.1656160.219330.7755836.367每股收益（兀）-0.9842.5150.2186120.390043營業(yè)收入（百萬）0.30563415.323038.6697664.415每股主營業(yè)務(wù)收入（元）0.00215.6052.0524832.300085每股凈資產(chǎn)0.52115.5583.2501722.29933每股凈現(xiàn)金流量-13.2841.97-0.445961.848

24、751從上表可以看出，樣本中萬科房地產(chǎn)上市公司和其他各盈利指標(biāo)有著很大的差別，凈利潤最小值為-6.24億萬元，說明該公司虧損嚴(yán)重，最大值為61.6億，說明該公司盈利能力很強(qiáng)，從其他各指標(biāo)也可以看出，房地產(chǎn)公司盈利能力差距懸殊，表中凈利率、凈利 潤和營業(yè)收入這三個(gè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差都非常大，尤其是公司營業(yè)收入，標(biāo)準(zhǔn)差已經(jīng)達(dá)到 7664.415，也說明各房地產(chǎn)公司盈利能力差距之大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極不均衡。其次，縱向?qū)Ρ?012-2014年房地產(chǎn)業(yè)盈利能力，表 4.2 為2012-2014年部分盈利 能力指標(biāo)的對比，表4.2我國房地產(chǎn)上市公司2012-2014年部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2012至2014年數(shù)據(jù)表2年份2

25、01220132014凈資產(chǎn)收益率（%8. 968.438.82凈利率（%16.1297411.7514.06毛利率（%30.9525.3435.66凈利潤增長率（%35.3910.6718.54從表4.2和圖4.1中可以看出房地產(chǎn)行業(yè)盈利綜合來看變化較為平緩，凈資產(chǎn)收益 率在2012至2013年數(shù)值基本持平，2014年有所下降；凈利率和毛利率呈現(xiàn)出先下降 后穩(wěn)步上升的趨勢，凈利潤增長率在2013年降幅較大，隨后也出現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢。凈利 率、毛利率的下降以及凈利潤增長率的大幅度下降，說明2012年底2013年初的房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果較為明顯，隨后幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為平穩(wěn)，沒有較大的波動(dòng)。通過

26、上 述分析方法，得到其他年各房地產(chǎn)上市公司的綜合得分和排名情況。表4.3為2012-2014年各房地產(chǎn)上市公司前十名排名情況綜合來看，在房地產(chǎn)上市 公司中，萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和華夏幸福盈利能力最強(qiáng)，在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。 結(jié)合對原始指標(biāo)的分析，可知 2012年至2014年間，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力最強(qiáng)的 幾個(gè)公司業(yè)績相平穩(wěn)，沒有大起大落現(xiàn)象。值得注意的值，2012年華夏幸福綜合盈利能力排名為105，而2013年上升到第十位，在2012-2013年都居于第二位，通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 的分析可知，該公司在2012年的凈利潤為746 萬,而到2012年大幅度增加到了 13.58 億，到2013年該公

27、司的凈利潤上升到 22.18億；其營業(yè)收入也從 2009年的1.83億 劇增到2013年的77.9億元，2013年該公司營業(yè)收入達(dá)到137.62億元。華夏幸福在2009年上市之后，企業(yè)績效得到了飛快的提高。2012-2014十家地產(chǎn)公司排名年份2012201320141萬科中航地產(chǎn)鐵嶺新城2保利地產(chǎn)招商地產(chǎn)華夏幸福3泰禾集團(tuán)保利地產(chǎn)首開股份4嘉凱城中洲控股萬科5榮安地產(chǎn)萬科保利地產(chǎn)6招商地產(chǎn)首開股份冠城大通7陽光城華發(fā)股份招商地產(chǎn)8中珠控股北京城建中航地產(chǎn)9金地集團(tuán)福星股份中洲控股10南通科技華夏幸福浙江東日3.4萬科公司存在的問題在不斷的學(xué)習(xí)和超越之后，萬科正在成為全球最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。但

28、從趕超者變?yōu)?領(lǐng)航者之后，萬科也意識到自身也正在出現(xiàn)一些變化。作為趕超者，企業(yè)自身的問題首先 是：能不能做得到，然后是能不能做得和別人一樣好。至于具體的方向，基本可以沿用別 人的策略。但成為領(lǐng)航者之后，萬科則需要自己制定全新的航向，未來怎么做，未來的愿 景是什么，需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)來踐行。這注定是一個(gè)痛苦的過程。當(dāng)行業(yè)龍頭的地位確立，企 業(yè)自身的重塑就已經(jīng)開始。這時(shí)，企業(yè)的愿景需要調(diào)整，否則，就會(huì)陷入僵局。例如，微 軟的愿景是讓每一個(gè)家庭都有一臺(tái)電腦，用著微軟的軟件。這一目標(biāo)達(dá)成后，微軟失去了 未來愿景，多年僅用“霸權(quán)”維護(hù) PC的統(tǒng)治地位，最終錯(cuò)失了互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的機(jī) 遇。從跟隨者到領(lǐng)航者，萬

29、科亟需找到新的目標(biāo)和航向。堅(jiān)持原有的策略肯定是無法持續(xù) 的，但怎樣創(chuàng)新可以奠定未來10年乃至50年的發(fā)展基礎(chǔ)，管理層并沒有明確的路徑和成 熟的經(jīng)驗(yàn)可以參考。這一過程還伴隨著老將功成名就和骨干員工流失的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一家企業(yè) 達(dá)到行業(yè)頂峰，又未找到新的機(jī)會(huì)時(shí)，公司元老就會(huì)躺在功勞簿上，失去了前進(jìn)的動(dòng)力 而充滿野心的骨干成員則因缺乏上升通道而選擇離職。而當(dāng)公司選擇轉(zhuǎn)型調(diào)整時(shí)，還會(huì)有 一批高管和骨干流失。應(yīng)該說，經(jīng)過 30年的成長，萬科在這兩點(diǎn)上都有所體現(xiàn)。新的轉(zhuǎn) 型帶來的陣痛將會(huì)更加明顯。轉(zhuǎn)型很痛，但不轉(zhuǎn)型會(huì)更痛。在成為領(lǐng)航者后如何轉(zhuǎn)型，如 何重塑公司的核心愿景，成為萬科的當(dāng)務(wù)之急。4對萬科公司未來的改

30、進(jìn)和建議我覺得萬科需要改進(jìn)應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)。首先，產(chǎn)品創(chuàng)新，萬科雖然在產(chǎn)品的開發(fā)上投入巨大資源，并已形成相對穩(wěn)定的主產(chǎn) 品、副產(chǎn)品線，但產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和集約化還有待提升，這不僅有利于產(chǎn)生規(guī)模效益，而且可 通過產(chǎn)品創(chuàng)新保持領(lǐng)跑地位。在前期情景洋房、V-house申請國家專利的基礎(chǔ)上，推陳出新，并在第一代粗狂型、第二代大中型、第三代細(xì)分型的產(chǎn)品演進(jìn)中更進(jìn)一步，推出第四代概念型和智能型的新產(chǎn)品。創(chuàng)新應(yīng)作為萬科的靈魂，而且創(chuàng)新的范疇不應(yīng)局限于房產(chǎn)項(xiàng)目，也應(yīng)在萬科的精神、建筑設(shè)計(jì)理念和物業(yè)管理上獲得持續(xù)的創(chuàng)新，領(lǐng)風(fēng)氣之先。其次，品牌鞏固，萬科還應(yīng)把品牌鞏固和宣傳作為重中之重，據(jù)調(diào)查，品牌已經(jīng)成為 潛在消費(fèi)者

31、選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的首要考慮因素之一，而品牌中的質(zhì)量因素更是企業(yè)的生命 線。作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的急先鋒，萬科應(yīng)該萬分愛惜羽毛，任何質(zhì)量丑聞都 將讓萬科千辛萬苦打造的品牌羽毛沾上污跡。在經(jīng)歷了安信木地板質(zhì)量門事件和廈門人熟 知的金域藍(lán)灣鋼筋降標(biāo)事件之后，萬科的品牌美譽(yù)度得到極大傷害，這就要求萬科以更高 的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的流程精選戰(zhàn)略伙伴，保證每一個(gè)項(xiàng)目和產(chǎn)品的水準(zhǔn)；更加謹(jǐn)慎地選擇戰(zhàn)略 性的建筑承包商和室內(nèi)設(shè)計(jì)單位，與他們建立長期合作伙伴關(guān)系，并推進(jìn)現(xiàn)場拼裝土建與 裝修設(shè)計(jì)一體化、施工一體化、監(jiān)督管理一體化，把責(zé)任明確化，形成一個(gè)一流的共生體 系，共同創(chuàng)造優(yōu)秀的精裝修住宅。然后，戰(zhàn)略改良-商業(yè)模

32、式，改變戰(zhàn)略是長遠(yuǎn)的，不應(yīng)經(jīng)常變化，但是房企也應(yīng)根據(jù) 大環(huán)境的變化，順勢而為，做出改良。戰(zhàn)略改良，筆者認(rèn)為應(yīng)該著重于商業(yè)模式的變化， 從高杠桿到快周轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)變是當(dāng)前形勢下的一個(gè)首選方向。2010年以來，由于房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施和一系列土地政策的變化，萬科在凈利潤率上呈現(xiàn)下滑趨勢。我們知道，2006至2007年，房地產(chǎn)上市公司 ROE上升主要來自經(jīng)營改善及房價(jià)上漲；2008年以后，房地產(chǎn) 上市公司ROE上升則更多來自于高杠桿和房價(jià)上漲。2012年，預(yù)計(jì)高杠桿難以維系，銷售 凈利率也將呈現(xiàn)下滑趨勢，上市公司 ROE將繼續(xù)下滑，要使ROE隹系在較高水平，轉(zhuǎn)換商 業(yè)模式是一個(gè)思路，從原來的高杠桿到快周轉(zhuǎn)

33、，提高房屋銷售和交竣的速度。當(dāng)然，萬科的經(jīng)營理念中對快速銷售和資金回籠的重視也已有所體現(xiàn)，而當(dāng)前市場環(huán)境也進(jìn)一步倒 逼萬科等房企加快周轉(zhuǎn)，以價(jià)換量。建議萬科從市場需求和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的源頭考慮，對當(dāng)前 的剛需產(chǎn)品如90平方米功能型戶型進(jìn)行重點(diǎn)開發(fā)，以合理價(jià)格換取剛需存量市場的積極 響應(yīng)，以價(jià)換量獲取最多的銷售額。4、營銷轉(zhuǎn)型 營銷是一個(gè)系統(tǒng)工程，筆者僅取其兩點(diǎn)發(fā)表拙見，一是要順勢而為，借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的大勢，將營銷渠道延伸到手機(jī)的 方寸之間，拓展新媒體的營銷路子，并廣推事件營銷，放大品牌影響力。筆者對SOHC國際通過微博談?wù)?、宣傳其地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)于空調(diào)、鋼筋、電梯、玻璃、地板等關(guān)鍵建筑材料和 裝修材料

34、的招標(biāo)工作深為認(rèn)同，借助這種傳播快、目標(biāo)客戶群精準(zhǔn)的渠道散播公司精細(xì)化 管理和社會(huì)責(zé)任感的理念效果極佳，對品牌的美譽(yù)度提升大有裨益，萬科可借鑒參考。二 是要廣開體驗(yàn)化營銷之路，21世紀(jì)，品牌溝通已然成為一種體驗(yàn)，萬科可借助其高質(zhì)量的“萬客會(huì)”客戶維系體系，開展體驗(yàn)式營銷，并將客戶需求反哺產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不斷改良，達(dá) 成客戶滿意度的迅速提升。5房地產(chǎn)公司盈利能力研究對策通過萬科地產(chǎn)表明，要研究房 地產(chǎn)上市公司的盈利能力狀況，就要充分了解影響盈利 水平的各種因素。一般來說，影響公 司盈利能力的因素很多，這些因 素可以劃分為公司外 部因素和內(nèi)部因素。其中外部因素包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境和法律環(huán)境等等，例如經(jīng)

35、濟(jì)發(fā) 展水平、產(chǎn)品市場狀況、產(chǎn)品的競爭力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、行業(yè)準(zhǔn)則及稅收法律等等。這些 外部因素是公司不能改變的，因此，提高企業(yè)的競爭力和綜合實(shí)力只有改變內(nèi)部的自身?xiàng)l件，資產(chǎn)利用合理化，時(shí)跟進(jìn)外部環(huán)境的變化，充分利用外部環(huán)境，提高企業(yè)自身綜合能力，逐步擴(kuò)大市場占有率。在這種情況下，對于不能改變的外部環(huán)境來說，研究企業(yè)內(nèi)部 因素就有了重要的意義。雖然供需幾乎能解釋一切表面的市場變化，但供需背后更深層次 的原因才是決定性的因素。作 為一種資本資產(chǎn)，房地產(chǎn)需要抵押借貸購買，價(jià)格受信用的 影響巨大。過去房地產(chǎn)的持續(xù)上漲，其實(shí)是受中國信用大周期影響的水漲船高，而中國過 去十幾年的信用大周期，則是建立在中國

36、整體商業(yè)模式的正反饋循環(huán)中。在這個(gè)自我強(qiáng)化 的正反饋循環(huán)中，房地產(chǎn)是明顯上漲的重要變量。而到了現(xiàn)在，這個(gè)自我強(qiáng)化的巨型正反 饋過程已經(jīng)結(jié)束，出口下降，外匯占款下降，只有銀行的正反饋獨(dú)自支撐，但是大的循環(huán) 已經(jīng)終止。與其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)基于信用周期，是長周期，甚至是超長周期幾十年的 資產(chǎn)，價(jià)格也會(huì)有變動(dòng)。雖然供需幾乎能解釋一切表面的市場變化，但供 需背后更深層次 的原因才是決定性的因素。改善公司盈利能力可以通過有效合理的調(diào)整公司內(nèi)部因素，充分合理利用現(xiàn)有資源改 善公司的內(nèi)部環(huán)境。影響上市公司盈利能力的因素有兩方面，管理因素和財(cái)務(wù)因素。企業(yè) 的產(chǎn)供銷管理、風(fēng)險(xiǎn)處理能力和財(cái)務(wù)控制能力屬于企業(yè)內(nèi)部的

37、管理因素，而會(huì)計(jì)政策的選 擇、公司的規(guī)模、資 本結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量的保障及企業(yè)的盈利模式等屬于內(nèi)部的財(cái)務(wù)因素。財(cái)務(wù)因素主要包括以下幾個(gè)方面：一是公司的規(guī)模公司規(guī)模是指勞動(dòng)力、生產(chǎn)資料在企業(yè) 內(nèi)的集中程度，即生產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模，反映生產(chǎn)和經(jīng)營能力的大小。目前劃分公司規(guī)模的標(biāo) 準(zhǔn)有：固定資產(chǎn)原值、職工人數(shù)、設(shè)備和廠房的實(shí)物數(shù)量、利潤額、銷售額、用年產(chǎn)量和 年產(chǎn)值表示的企業(yè)綜合生產(chǎn)能力和原材料處理能力和等。一般情況下，盈利能力與公司規(guī) 模成正向變化，公司規(guī)模越大，可用資源越多，獲利的機(jī)會(huì)就越多，盈利能力也就越強(qiáng)； 二是會(huì)計(jì)政策的選擇盈利是公司根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和其他相關(guān)的會(huì)計(jì)原則，對一定會(huì)計(jì)期間公 司經(jīng)營成果的反

38、映，它不僅受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)政策因素的影響，還會(huì)受到公司本身財(cái)務(wù) 狀況及經(jīng)營情況的影響。公司選擇不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其得到的收益情況也會(huì)產(chǎn)生差異。一 般來說，穩(wěn)健的會(huì)計(jì)政策有助于收益質(zhì)量的提高，且有助于提高盈利能力分析結(jié)果的準(zhǔn)確 性和真實(shí)性；三是現(xiàn)金流的保障一般情 況下，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益有相應(yīng)的凈現(xiàn)金流入時(shí)，才 表明收益實(shí)現(xiàn)，因此，現(xiàn)金流量決定了公司的經(jīng)營情況以及發(fā)展方向。一定的現(xiàn)金流量保 障是實(shí)現(xiàn)盈利水平的重要因素。因此現(xiàn)金流量決定著公司盈利狀況及公司的發(fā)展方向和生 存前景?，F(xiàn)金 流量的保障是盈利水平的重要因素。經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金凈流量越多，則 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越小，盈利能力越強(qiáng)反之，現(xiàn)金流量越少，企業(yè)

39、的盈利能力越弱；4資本結(jié)構(gòu)所 謂資本結(jié)構(gòu)，其廣義含 義是指企業(yè)各種要素的組合結(jié)構(gòu)；狹義含義指企業(yè)的長期負(fù)債 和權(quán) 益資本的比例關(guān)系。資 本結(jié)構(gòu)是以債務(wù)或者權(quán)益性融資方式進(jìn)行資本調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本 比例調(diào)整的一種價(jià)值分配情況，它決定了企業(yè)產(chǎn)權(quán)的歸屬，同時(shí)也重組了各投資主體所應(yīng) 有的權(quán)益和應(yīng)承受的風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵性因素，負(fù)債程度高的企 業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也較大。從長遠(yuǎn)的 角度來講，如果一個(gè)企業(yè)，它的資產(chǎn)報(bào)酬率大于企業(yè)貸款利 率，企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營是能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值的，反之則會(huì)使企業(yè)利潤率低下，資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定。部分企業(yè)因過重追求投資規(guī)模，不斷增加資本投入，忽略了企 業(yè)真

40、實(shí)資本結(jié)構(gòu)與計(jì)劃投資的匹配程度，企業(yè)的利潤率不增反減。在著手進(jìn)行企業(yè)盈利能 力的分析時(shí)，諸多財(cái)務(wù)人員因經(jīng)驗(yàn)不足或考慮不周，忽視了資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)與企業(yè)營業(yè)能力 的關(guān)聯(lián)性，撇開資本結(jié)構(gòu)變動(dòng) 的影響，獨(dú)立的針對企業(yè)借入資本或?qū)ζ髽I(yè)的自由資本進(jìn)行 分析，致使預(yù)算企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中財(cái)務(wù)分析的嚴(yán)重偏差；5企業(yè)盈利模式企業(yè)盈利模式就 是企業(yè)獲取利潤的方式和途徑，主要是企業(yè)有機(jī)整合內(nèi)部和外部的資源，為其自身創(chuàng)造價(jià) 值的經(jīng)營模式。當(dāng)企業(yè)發(fā)掘出自己獨(dú)特的經(jīng)營模式時(shí)，表可獲取超額利潤，這也是企業(yè)提 高核心競爭力所在。從表面上看到企業(yè)對行業(yè)的選擇或?qū)?jīng)營范圍的選擇并不能代表企業(yè) 的盈利模式。因此，要想知道企業(yè)盈利的根本

41、所在，發(fā)掘企業(yè)盈利能力的潛在動(dòng)力，財(cái)務(wù) 人員就必須了解該企業(yè)的經(jīng)營模式，不能只簡單地分析其行業(yè)特征或經(jīng)營范圍，而要這家 企業(yè)的盈利機(jī)制進(jìn)行深入的分析。6促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策建議6.1堅(jiān)持宏觀調(diào)控方向目前，房地產(chǎn)市場正面臨著政府宏觀調(diào)控的重要時(shí)刻，投資放緩的趨勢逐漸明顯，房 地產(chǎn)市場中各方普遍處于觀望狀態(tài)，如果宏觀調(diào)控政策有一點(diǎn)松動(dòng)，那么在剛性需求的促 進(jìn)下，我國房價(jià)很有可能反彈。所以，政府有關(guān)部門必須要堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大方向， 在不影響我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的前提條件之下，繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施，保證各 項(xiàng)調(diào)控政策能夠得以落實(shí)，鞏固當(dāng)前已有的成果，保證房價(jià)控制在合理的范圍之內(nèi)。此外

42、， 還應(yīng)該做好政策儲(chǔ)備工作，防止房產(chǎn)泡沫破滅之后可能造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè) 資金鏈條斷裂之后導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈中的民間融資風(fēng)險(xiǎn)。6.2差別化的信貸政策在房價(jià)持續(xù)上漲的階段，由于信貸成本過低，讓投資投機(jī)性購房人士能夠非常輕松的 購房，入市門檻費(fèi)大大的降低，加之杠桿效用增加了房地產(chǎn)市場的泡沫成分，也極大的提 升了商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。所以必須推行差別化的信貸政策，加大購房貸款的審核力度， 首先要對那些城鎮(zhèn)家庭的首次購房貸款進(jìn)行優(yōu)先審批，同時(shí)在貸款利率等方面給予適當(dāng)?shù)?優(yōu)惠政策，而對于那些投資投機(jī)性的購房人士，他們的貸款申請必須嚴(yán)格的審核，同時(shí)在 貸款利率上嚴(yán)格控制，盡量消除非理性的杠桿效應(yīng)，確保理性

43、的購房需求得到滿足。6.3加快實(shí)施房地產(chǎn)稅收制度改革稅收制度的改革對于房地產(chǎn)的市場調(diào)控，必須最大限度的降低行政干預(yù)，促進(jìn)更具有 市場屬性的稅收制度的完善。要積極地吸取上海等地房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷 完善實(shí)施過程中產(chǎn)生的問題，將試點(diǎn)范圍逐漸擴(kuò)大，對于房地產(chǎn)收益要科學(xué)的控制，增加 市場的供應(yīng)，讓市場需求與市場供應(yīng)之間達(dá)到平衡，進(jìn)一步控制房價(jià)。另外政府部門還必 須做好二手房交易的控制，以及交易過程中的稅收征收工作，嚴(yán)厲打擊偷稅漏稅現(xiàn)象。6.4完善保障性住房建設(shè)當(dāng)前，很多地方政府都把重點(diǎn)放在了保障性住房的建設(shè)上，以便按時(shí)按質(zhì)量完成國家 下達(dá)的建設(shè)任務(wù)。但是保障性住房并不單單屬于工程建設(shè)的簡單

44、問題，它還包含了分配、 管理以及運(yùn)營等方面的工作，必須對其統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃。政府部門要加快統(tǒng)一政策的制定， 將保障性住房的分類及其性質(zhì)以法律的形式清晰的確定下來，科學(xué)制定保障性住房的適用 范圍，推動(dòng)保障性住房建設(shè)。對于某些地區(qū)存在資金缺口的問題，應(yīng)該由中央財(cái)政部門牽 頭，結(jié)合地方財(cái)政部門統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)配，積極調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與其中。另外，還必須做好保 障性住房建設(shè)工程的施工管理工作，確保保障性住房質(zhì)量安全。7結(jié)論本文通過對房 地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的分析，得出以下結(jié)論：第一，由于國家在2009年底、2010年初出臺(tái)一系列的限制性調(diào)控政策， 房地產(chǎn)業(yè) 整體盈利能力在2010年有一定幅度的下降，隨后呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的狀

45、態(tài)，且盈利能力最強(qiáng) 的幾個(gè)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績發(fā)展較為平穩(wěn)，沒大幅度的波動(dòng)。第二，行業(yè)發(fā)展不平衡，部分企業(yè)與行業(yè)差距巨大。研究中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)近五年發(fā)展整體上較為平穩(wěn)，但是行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的水平差異很大。以2013年的全部指標(biāo)分析為例，招商地產(chǎn)、華夏幸福、萬 科、保利地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)上市公司差距很大。前五名 房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入均值為314.3億，是其他房地產(chǎn)公司營業(yè)收入的十幾倍升至是 幾十倍，且遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)的平均水平，差距如此之大，說明業(yè)內(nèi)盈利能力領(lǐng)先的公司是其他 房地產(chǎn)上市公司遠(yuǎn)不能及的。第三，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)、銷售現(xiàn)金比率、流動(dòng)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率和長期負(fù) 債對分行地產(chǎn)上市公司盈利能力有顯著的影響，企業(yè)要加快資金的周轉(zhuǎn)速，提高資金的利 用效率，提高流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的比率，降低資產(chǎn)負(fù)債率，合理及充分利用公司內(nèi)外部 各種資源，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)績效。房地產(chǎn)調(diào)控帶來的政策效果正逐步體現(xiàn)。2011年，上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入、利潤增 速分別為11.1%和11.0%,相較2010年全行業(yè)的30.1%和30.9%有明顯放緩。但自2011年 年底開始逐漸釋放的房市調(diào)控政策放寬的信號，加上剛需購買力的逐漸呈現(xiàn)，房地產(chǎn)已經(jīng) 出現(xiàn)樓市回暖的端倪，更有萬科、保利、恒大、中海四家龍頭房企首次出現(xiàn)單月成交同破 百億的情況。房 地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展能夠促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，使人民安