“所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則的適用——吳某與潘某房屋買賣合同糾紛案

1、“所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則的適用吳某與潘某房屋買賣合同糾紛案?判例評析?判例與研究2008年第2期STUDYOFCASESNo.2.2008“所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則的適用吳某與潘某房屋買賣合同糾紛案o陳曉紅黃斌摘要本文所述是一宗房屋買賣糾紛.被告主張其已取得房屋的所有權(quán),根據(jù)”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則,原告要求解除合同并返還房屋的訴訟請求不應(yīng)支持.而筆者認為,原告要求返還房屋即”恢復(fù)原狀”是一種物的請求權(quán),由于適用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的前提條件之一是在標的物上存有債權(quán),那么,本案中適用”所有權(quán)優(yōu)干債權(quán)”的前提條件缺失.同時,若本案適用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”,將有違公平原則,將極大地助長擁有財產(chǎn)一方當事人的不

2、誠信行為,威脅交易的安全和穩(wěn)定.因此,本棠中潘某不能以”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”為由對抗吳某請求返還房屋的權(quán)利基本案情潘某系吳某亡妻的親侄兒.2006年9月2”7日,吳某與潘某簽訂房地產(chǎn)買賣契約,約定將吳某的房屋出售給潘某.合同簽訂后,吳某基于對親屬的信任在潘某未支付房款的情況下將訴爭房屋過戶在潘某名下,潘某取得房屋的產(chǎn)權(quán)證書.之后潘某未支付分文購房款,吳某多次催收未果.遂以潘某未支付房屋價款為南向法院起訴,請求判令解除雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣契約,要求潘某返還房屋并將房犀產(chǎn)權(quán)過戶給吳某,而潘某則以房屋已過戶到其名下為由,認為所有權(quán)優(yōu)于債權(quán),拒不返還房屋裁判要旨都江堰市人民法院經(jīng)審理認為,原,被告簽訂的關(guān)

3、于訴爭房屋的房地產(chǎn)買賣契約是雙方當事人的真實意思表示,沒有違反法律禁止性規(guī)定,屬于有效合同.被告欠付原告訴爭房犀購房款l6萬元事實清楚,證據(jù)充分.被告至今沒有將購房款給付原告,造成原告的合同目的不能實現(xiàn),構(gòu)成根本違約.為維護出賣人的利益,原告要求解除房犀買賣合同返還房屋的訴請合法應(yīng)予支持.同時符合民法公平原則.據(jù)此判決解除原告吳某同被四川省郁汀堰市人民法院(2007)都汀民初7第1340號民事判決25判例與研究)2008年第2期”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則的適用告潘某簽訂的房地產(chǎn)買賣契約,被告將房屋返還原告.被告不服一審判決提起上訴,此案在二審法院審理中.法理評析一,潘某的行為構(gòu)成根本違約,吳某有權(quán)

4、解除與潘某簽訂的房地產(chǎn)買賣契約根本違約制度是指合同一方當事人的違約行為導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)時,另一方當事人可以解除合同的制度.根本違約制度的目的在于鼓勵交易,最大限度地實現(xiàn)合同的社會價值.否則,如果放任當事人在另一方違約時不顧違約是否造成嚴重后果而隨意解除合同,則不符合鼓勵交易原則,也不利于穩(wěn)定經(jīng)濟關(guān)系.我國合同法第94條規(guī)定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:1.因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的:2.在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù):3.當事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行:4.當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實

5、現(xiàn)合同目的;5.法律規(guī)定的其他情形.”由此可知,我國合同法確立了判定是否根本違約的標準是”不能實現(xiàn)合同目的”.對于一個合同來說,其履行中包含的因素包括時問(期限),地點,標的物情況,特定的身份要求等.對于不同的合同,這些因素發(fā)揮的作用并不相同,如果特定因素對權(quán)利人而言是其實現(xiàn)合同利益的關(guān)鍵,并且是不能替換的,那么,就可以認定其為合同的關(guān)鍵因素.違約行為只有包含了實現(xiàn)合同的關(guān)鍵岡素,方能認定構(gòu)成根本違約.本案中,吳某出售房屋的目的是獲得房屋價款,這是其實現(xiàn)合同的關(guān)鍵因素,吳某履行了房屋的交付義務(wù),并且房屋已過戶到潘某名下.但潘某未支付分文購房款,吳某多次催收未果,致使吳某出售房屋獲得價款的合同目

6、的不能實現(xiàn),潘某的行為構(gòu)成根本違約.岡此,吳某有權(quán)解除合同.二,合同行為無效,被撤銷或者被解除,物權(quán)變動也可以被認定為無效或者被撤銷,因此.本案中合同解除后房屋應(yīng)予返還不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義包括兩種模式.”物權(quán)行為理論”和”債權(quán)形式主義”模式.其中物權(quán)行為理論是指以物權(quán)行為的獨立性和無因性為其制度基礎(chǔ),物權(quán)行為可以與原因行為(主要是指契約行為)相分離,以登記為獨立的物權(quán)行為,其成立不受原因行為的影響,債權(quán)行為(原因行為)的無效或撤銷不能導(dǎo)致物權(quán)行為(結(jié)果行為)的當然無效,所有權(quán)的受讓人仍保留標的物的所有權(quán),而出讓人則喪失所有權(quán)返還請求權(quán),只有不當?shù)美颠€請求權(quán).物權(quán)變動的”債權(quán)形式主義”模式是

7、指它不承認物權(quán)行為理論,登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要法定手續(xù)而不是單獨的當事人物權(quán)變動的合意,如果不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為(主要指契約行為)無效或者被撤銷,經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)也會相應(yīng)無效或者被撤銷.我國物權(quán)法第9條規(guī)定:”不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外.”這表明,我國物權(quán)法的規(guī)定是以不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則.但這里采用的是”物權(quán)行陳剛著:從本案談合同”根本違約”的認定標準,載于htlp://html/llfw/jdal/htjff2006/12/doe29061shlnd,于200

8、8年5月5日訪問.t王利明:物權(quán)法淪,中國政法大學(xué)出版社2003年修訂版.第160頁.26判例與研究)2008年第2期”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則的適用為理論”還是”債權(quán)形式主義”的物權(quán)變動模式,并未明確.筆者認為,我同并未采用物權(quán)行為理論的物權(quán)變動模式.一是我國立法歷來未承認物權(quán)行為理論,也未承認物權(quán)行為的獨立性和無因性.例如,城市房地產(chǎn)管理法第60條規(guī)定:”以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)的,應(yīng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記.”土地管理法第1l條規(guī)定:”農(nóng)民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認使用權(quán),單位和個人依法使用的國有土地,南縣級以上人民政府登記造冊,核發(fā)證書

9、,確認使用權(quán).”擔保法第41條規(guī)定,以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的,應(yīng)當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效.這些規(guī)定雖然都明確了登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件,但一般都是將登記作為轉(zhuǎn)讓或者出讓行為是否生效的要件,并未將物權(quán)的變動與物權(quán)變動的原因行為分開二是我國司法實踐也未采納”物權(quán)行為理論”.司法實踐中對物權(quán)登記的效力經(jīng)歷了從不區(qū)分物權(quán)變動和合同行為到區(qū)分物權(quán)變動和合同行為的變化,如】999年最高人民法院合同法司法解釋(一)第9條中規(guī)定:”法律,行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力.合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移.”物權(quán)法第25條規(guī)定:”當

10、事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力.”到目前為止,人民法院的司法實踐中已經(jīng)明確將合同行為與物權(quán)變動作了一定的區(qū)分,但也未承認”物權(quán)行為理論”.是”物權(quán)行為理論”的物權(quán)變動模式過分強調(diào)了物權(quán)行為的公信力以保護受i卜人的權(quán)利,而對出讓人的權(quán)利保護不足.在合同行為無效或者被撤銷后.物權(quán)變動仍然有效,則原權(quán)利人只能按照不當?shù)美埱蠓颠€財產(chǎn)而非按照物權(quán)請求返還財產(chǎn),這將導(dǎo)致當事人雙方權(quán)利失衡.尤其在物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度,已經(jīng)解決了善意第人利益保護問題,從而達成了維護交易安全的制度設(shè)計,再采

11、用物權(quán)行為理論顯然已無必要.我國實際采用的是”債權(quán)形式主義”的物權(quán)變動模式.不動產(chǎn)物權(quán)登記具有公信力,登記的不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人,對于信賴陔登記而從事交易的人,即使后來證明該登記是錯誤的,法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效力.但是,這種效力只是法律上的”推定”,并非絕對”真正”不可推翻事實上,在當事人有相反的證據(jù)時,是可以推翻這種推定,從而維護事實上的”真正”.物權(quán)法第19條就規(guī)定了利害關(guān)系人在認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項是錯誤的,可以申請更正登記,還可以申請異議登記,并通過訴訟解決爭議.這表明,不動產(chǎn)物權(quán)登記并不具有絕對的證明效力,不動產(chǎn)登記簿記載的事項也是可以

12、推翻的.如果有人對不動產(chǎn)登記簿記載的事項提出異議的,就應(yīng)當南提出異議的一方提出證據(jù)來證明其主張.如果異議一方提出了足以證明真正的權(quán)利狀況與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致的,人民法院就可以直接采納其證據(jù),確認其權(quán)利,推翻不動產(chǎn)登記簿上的記載.岡此,在合同行為無效,被撤銷或者被解除的情況下,物權(quán)變動也可以被認定為無效或者被撤銷.本案中,潘某取得房屋(物權(quán))的契約行為被解除后,房屋(物權(quán))的取得失去了法律27判例與研究2008年第2期”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則的適用基礎(chǔ).房屋(物權(quán))變動也應(yīng)被認定為無效或者應(yīng)被撤銷.因此,吳某有權(quán)請求潘某返還房屋,并可以就訴爭房屋向登記部門申請變更登記.三,潘某不能以”所有權(quán)

13、優(yōu)于債權(quán)”為由對抗吳某請求返還房屋的權(quán)利所有權(quán)對債權(quán)的優(yōu)先效力是指,在同一標的物上,并存?zhèn)鶛?quán)和所有權(quán)時,無論所有權(quán)在債權(quán)之前或之后成立,都有優(yōu)先于債權(quán)的效力.例如,甲與乙簽訂房屋買賣合同后,又將該房賣給丙并與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過戶.此時,乙不能請求甲或丙將房屋過戶到其名下,只能向甲主張違約責任.在此種情況下,丙對房屋的所有權(quán)可以對抗對甲的債權(quán).因此,”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則適用于雙重買賣的情形自無疑問.那么,此原則能否適用本案呢?即在本案中潘某所獲得的房屋所有權(quán)能否對抗合同解除后相對方要求返還房屋的權(quán)利呢?首先,本案適用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的前提條件缺失.合同法第97條規(guī)定:”合同解除后,尚未履行的,

14、終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當事人可以要求恢復(fù)原狀,采取其他補救措施,并有權(quán)要求賠償損失.”這表明,合同法第97條將已履行合同解除的法律后果并列規(guī)定了”恢復(fù)原狀”,”采取其他補救措施”,”賠償損失”種.“恢復(fù)原狀”通常的含義是指使當事人的權(quán)利義務(wù)狀態(tài)達到合同訂立前的狀態(tài).如果對合同法第97條規(guī)定的”恢復(fù)原狀”作此理解,那么該條”恢復(fù)原狀”,”采取其他補救措施”就不應(yīng)并列,只規(guī)定一種就足夠了.其道理在于,返還原物同然是使雙方當事人的關(guān)系恢復(fù)到未訂立合同時的狀態(tài),返還受領(lǐng)的金錢同樣是使雙方當事人的關(guān)系恢復(fù)到未汀立合同時的狀態(tài):在受領(lǐng)的標的為勞務(wù)或物品利用的場合,其返還依舊是使雙方

15、當事人的關(guān)系恢復(fù)到未訂立合同時的狀態(tài):應(yīng)返還的物岡毀損,滅失或其他事由不能返還的,應(yīng)按該物的價款予以返還,這仍然是使雙方當事人的關(guān)系恢復(fù)到未訂立合同時的狀態(tài).既然如此.對于這些返還類型完全可以用一個上位概念,如”不當?shù)美颠€”,或”恢復(fù)原狀”,或”返還財產(chǎn)”,或其他什么表述加以概括,不應(yīng)采用”恢復(fù)原狀”和”采取其他補救措施”兩個范疇并列的模式.合同法第97條把”恢復(fù)原狀”,”采取其他補救措施”,”賠償損失”并列,只要立法者未犯輯錯誤,就表明它們各自具有自己的法律基礎(chǔ).探尋立法者的立法本意,應(yīng)當是,恢復(fù)原狀”適用于原物返還場合,從權(quán)利的角度講,屬于物的返還請求權(quán):”其他補救措施”適用于無法返還原

16、物的場合,即給付勞務(wù),物品利用,交付金錢,受領(lǐng)的原物毀損滅失等情形,從權(quán)利的角度看,屬于不當?shù)美颠€請求權(quán);”賠償損失”適用于上述救濟方式運用之后,當事人還有損失的情形,為民事責任的范疇.因此,對合同法第97條中的恢復(fù)原狀”不能解釋為使當事人的權(quán)利義務(wù)狀態(tài)達到合同訂立前的狀態(tài),應(yīng)作更為狹義的理解,”恢復(fù)原狀”僅僅指原物返還,是物的還返請求權(quán),具有物權(quán)性質(zhì)和效力.本案中,吳某請求返還房屋即”恢復(fù)原狀”,具有物權(quán)性質(zhì)和效力,吳某崔建遠:解除權(quán)問題的疑問與釋答,載于shtnd,于2008年4月28開訪問.28判例與研究)2008年第2期”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則的適用請求返還房屋不是不當?shù)美颠€之債.適

17、用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的前提條件之一是在標的物上存有債權(quán),既然請求返還房屋不是債權(quán),那么,本案中適用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的前提條件缺失,岡此潘某不能以”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”為由對抗吳某.其次,在本案中如果適用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”則有違公平原則.公平原則是指,在民事活動中以利益均衡作為價值判斷標準.用來衡量民事主體之間的物質(zhì)利益關(guān)系,確定民事主體的民事權(quán)利義務(wù)及民事責任承擔等.其內(nèi)容之一是民事主體在民事權(quán)利的享有和民事義務(wù)的承擔上要對等,不能顯失公平.公平原則是民法的基本原則.以房地產(chǎn)交易為例.如果適用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的法理,在合同簽訂后房屋尚未過戶前,負有給付房犀義務(wù)一方可以根據(jù)房屋的市場價格漲跌情況

18、進行選擇:如果房犀價格攀升,就可依據(jù)”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”拒絕履行給付房屋的義務(wù).以另售獲得更高的收益:房屋價格下降,則履行義務(wù),以獲得合同簽訂時房屋售價的價款:在房屋過戶后一方請求解除合同時,獲得房屋所有權(quán)但未支付對價的另一方也可利用”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的法理,根據(jù)市場房價的漲跌情況作出是否返還房屋的類似選擇南此,在交易中,擁有房屋的一方掌握著交易的主動權(quán),享有是否交付或返還房屋的決定權(quán).處于優(yōu)勢地位:另一方則處于絕對弱勢地位.由此,在本案中,在潘某未支付對價之前,吳某基于親屬問的信任關(guān)系將房犀產(chǎn)權(quán)過戶到其名下,潘某卻始終未支付分文價款,吳某請求潘某返還房犀,潘某反以”所有權(quán)優(yōu)于債權(quán)”為由拒絕返還,明顯違反了民法的公平原則,其抗辯不應(yīng)成立.另外,從法院裁判對社會公眾的價值導(dǎo)向作用分析,如果法院支