精品資料（2021-2022年收藏）中海地產(chǎn)工程成本管理培訓1010245489

1、房地產(chǎn)工程成本管理講座提綱1 房地產(chǎn)工程成本管理觀點解析1.1 不同部門觀點的辯論1.1.1 觀點一：合約預算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程量進行詳細的核算，與承建單位進行商務談判爭取得到最優(yōu)惠的承包價。1.1.2 觀點二：規(guī)劃設計部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術（包括容積率、使用率等）、工程技術進行系統(tǒng)的控制，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。1.1.3 觀點三：現(xiàn)場項目部是工程成本控制的核心，嚴把合同關，嚴格執(zhí)行設計意圖，有效控制設計變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實施部門，作用重大。1.2 目前流行的觀點1.2.1 工程成本控制是由設計階段和工

2、程實施階段二個階段完成的。設計階段（包括選材用料）占有7080的份量，工程階段（包括合約和實施階段）3020，這是目前比較流行的觀點。1.3 工程成本控制的投資理念1.3.1 選用技術方案的標準是什么呢？我們進行項目設計時，首先要明確項目的檔次定位，這是超越技術本身的問題。投資決定技術標準。1.3.2 承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別 。1.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質量檔次一致性。 1.4 套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)1.4.1 誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。 1.4.2 誤區(qū)之二

3、：套用定額計算工程量進行招標控制工程成本的誤區(qū)。 1.4.3 誤區(qū)之三：套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤區(qū)。 1.5 工程量清單的威力1.5.1 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？這是信息對稱與不對稱的問題。1.5.2 工程量清單的威力1.5.2.1 工程量清單招標，計價方式簡潔，一目了然，便于分析招標商務標，容易比較投標單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施；1.5.2.2 工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；1.5.2.3 工程量清單范圍涉

4、及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證；1.5.2.4 設計變更套用工程量清單單價，有利于提供設計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能；1.5.2.5 工程量清單不作調整，結算時只算設計變更引起的工程量增減，有利于提高結算效率。 1.6 工程成本動態(tài)控制的思路1.6.1 其一，工程成本控制標準的定位。 1.6.2 其二，各分部工程的成本測算。 1.6.3 其三，招標控制和簽證、設計變更迅速反饋。 1.7 堅持工程招標低價中標的原則1.7.1 工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。 1.7.2 出現(xiàn)爭論的問題不在低價中標原則本身，而

5、在技術原則上。 1.8 工程招標后是否還需要砍價1.8.1 工程招標，低價中標，不再砍價 。1.8.2 工程招標，定標后繼續(xù)殺價 。1.8.3 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。 1.9 99條理由與1條理由1.9.1 一個不懂造價的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的工程師。 1.9.2 一個不懂專業(yè)或者說不夠專業(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。 1.10 工程成本與財務資金的關系1.10.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導下的專業(yè)運作。工程成本管理應該并入財務資金運

6、作一起考慮。1.10.2 如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報價優(yōu)惠部分比資金財務成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施工企業(yè)的力量，核實給施工企業(yè)的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會平均資金成本為度。 1.11 工程程成本控制體系中最缺什么？1.11.1 工程成本控制體系中最關鍵的和最難的工作應該是對社會資源的把握。1.11.2 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質量也好，最重要和最核心的是對社會資源的把握與配置。1.1

7、1.3 對工程社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。1.11.4 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。1.12 房地產(chǎn)工程成本管理的思路要點1.12.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營路線指導下的專業(yè)運作。工程成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。1.12.2 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計價方式，實現(xiàn)市場定價，反映市場的工程成本是科學的成本。1.12.3 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場的成本控制觀念，建立投資控制的理念。1.12.4 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項目營銷定位和技術管理為依托的成本

8、控制體系，實現(xiàn)工程成本的全程控制。1.12.5 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅持工程招標低價中標的原則。1.12.6 對于低價中標后再砍價，不應采用，因為這樣會做亂我們自己的工程市場，從長遠來看，不管是對規(guī)范管理還是控制工程成本都是不利的。1.12.7 一個不懂專業(yè)或者說不夠專業(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。1.12.8 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關鍵的工作是對社會資源的把握。2 房地產(chǎn)工程成本管理流程思路2.1 公司經(jīng)營層面2.2 產(chǎn)品定位層面2.3 規(guī)劃、設計層面2.4 工程層面3 案例：某公司目前工程成本流程3.1 房地產(chǎn)項目營銷產(chǎn)品定位，確定項目檔次。見

9、某庭項目發(fā)展報告項目定位部分3.2 現(xiàn)金流分析，與財務部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例3.3 規(guī)劃指標控制：各類規(guī)劃指標參數(shù)控制，比如：容積率、地質條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。3.4 方案設計階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設備系統(tǒng)檔次等等。3.5 擴初設計階段：3.5.1 建筑參數(shù)控制3.5.2 結構選型及參數(shù)控制，見某工程結構設計技術措施3.5.3 設備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009規(guī)劃設計管理程序文件，某庭擴初設計任務書3.6 施工圖設計階段：主要設計細部控制，見某庭施工圖設計指導書3.7 選材用料標準確定：見某庭選材用料標

10、準3.8 編制項目成本控制指標：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標3.9 承建單位考察、工程技術調研，見工程部LG-QR-PR012工程技術管理程序，某庭電梯梯調研報告3.10 確定工程技術標準，組織招標，技術標準見：某庭鋁型材技術標準，某庭鋁合金門窗施工技術標準3.11 技術標分析、商務標分析，見：某庭鋁合金門窗技術標分析、某庭鋁合金門窗商務標分析、某庭外墻涂料技術標分析3.12 定標：低價中標確定中標單位，見合約部工程分判流程圖3.13 項目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關，見項目部成本控制流程、甲方認價流程3.14 工程竣工，進行決算，見預算部結算、保固金支付等等流程4

11、 具體案例4.1 如何快速對項目進行盈虧平衡分析？4.1.1 案例引導：房地產(chǎn)項目具有資金密集、運作周期長、牽扯的部門多等特點，是高風險項目，規(guī)避風險至關重要，所以在決定投資之前，要算清楚帳，最好進行多方案比較，做到心中有數(shù)。4.1.2 練習目的：學會項目盈虧平衡分析。4.1.3 操作流程：系統(tǒng)全面地收集有關成本數(shù)據(jù)。根據(jù)營銷定位，確定銷售價格。制定運算表格。4.1.4 案例參考：房地產(chǎn)項目盈虧平衡計算分析表4.2 如何確定項目選材用料的檔次？4.2.1 案例引導：開發(fā)房地產(chǎn)項目，工程成本當然是大家十分關注的?，F(xiàn)在業(yè)界流行“規(guī)劃、設計控制說”，卻少有關注影響工程成本的最大因素原來是項目的檔次定

12、位，確定項目檔次才是控制工程成本的第一步。4.2.2 練習目的：學習選材用料的方法。4.2.3 操作流程：根據(jù)營銷項目定位，考察項目周邊競爭樓盤的選材用料檔次，將競爭樓盤各分部分項工程的材質、工藝進行描述，并根據(jù)市場價格水平，估算其價格檔次。根據(jù)調查的情況，營銷、規(guī)劃設計、工程部門一起，確定項目每一個分部分項工程的選材用料檔次 。4.2.4 案例參考： 某樓盤項目選材用料標準。4.3 何如控制門窗工程成本？4.3.1 案例引導：建筑門窗是建筑物重要的分部工程，關系到建筑的品質，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地控制門窗的質量和成本呢？請大家探討選用建筑門窗的思路。4.3.2 案例參考：選用建筑門窗的步驟。4

13、.3.3 練習目的： 強調工程技術以產(chǎn)品為中心，即以營銷為中心的理念。 強調房地產(chǎn)工程技術的市場性。 強調同一技術原則下的最低價中標原則。 強調技術與成本的關系。4.4 如何制定房地產(chǎn)工程目標成本？4.4.1 案例引導：房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。4.4.2 練習目的：學習制定工程目標成本，強化目標成本的市場性。4.4.3 操作流程：根據(jù)項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本 。根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包

14、工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調整有關要求或標準，重復上述步驟。 4.4.4 案例參考： 某樓盤工程目標成本實例。4.5 如何分析房地產(chǎn)項目業(yè)務現(xiàn)金流？4.5.1 案例引導：資金是房地產(chǎn)項目運作的生命線，要保證房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中不出現(xiàn)資金斷流、資金利用率最大化，就必須認真分析房地產(chǎn)項目業(yè)務現(xiàn)金流。4.5.2 練習目的：學習分析業(yè)務現(xiàn)金流，學會運用資金。4.5.3 操作流程：將工程、設計、營銷成本數(shù)據(jù)匯總。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)進度計劃，測算出資金需求計劃。根據(jù)資金情況，確定付款條件。4.5.4

15、案例參考：工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例、房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃實例、房地產(chǎn)項目施工控制計劃實例4.6 如何實現(xiàn)房地產(chǎn)工程成本的動態(tài)控制？4.6.1 案例引導：工程成本目標有了，但是市場是千變?nèi)f化的，如何保證我們最終能夠守住工程目標成本呢？ 或者在工程實施過程中，實時掌握工程成本的控制情況呢？4.6.2 練習目的：培訓工程成本動態(tài)控制思路。4.6.3 操作流程：根據(jù)營銷項目定位，制定工程成本控制目標。推行工程量清單招標，合同中盡可能少留“活口”。對建筑市場材料價格進行動態(tài)掌握，當出現(xiàn)重大波動時，進行定量測算。 每定一個工程標，都要與目標成本進行對比，并分析對總成本的影響程度。做好現(xiàn)場簽證的控制管

16、理，較大設計變更或現(xiàn)場簽證及時反饋。當出現(xiàn)可能突破目標成本時，必要時調整選材用料標準。4.6.4 案例參考：某樓盤成本動態(tài)控制表實例。4.7 如何把好現(xiàn)場簽證關？ 4.7.1 案例引導：現(xiàn)場簽證關是我們工程成本控制的一個重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場簽證呢？ 4.7.2 練習目的：探討控制現(xiàn)場簽證的方法，培訓現(xiàn)場簽證技巧。4.7.3 思路參考：控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證、減少簽證、規(guī)范簽證。密切與營銷接觸，了解營銷意圖，及時反饋信息，避免營銷簽證。施工樣板先行，避免施工簽證 。 辦理好場地移交，避免責任簽證。施工措施事先明

17、確并定價，避免施工措施簽證，有效控制措施費。搞清工程范圍劃分及其搭接關系，避免出現(xiàn)漏項或重疊工程，從源頭上避免現(xiàn)場簽證。把好設計關，減少現(xiàn)場簽證 。建立設計變更審核制度，減少不必要的簽證 。設計變更施工確認，避免“變而不做或少做” 。三方簽證，規(guī)范簽證行為。建立現(xiàn)場簽證事先報告制度，甲方確定簽證范圍和做法后再實施，規(guī)范簽證流程 。遵行合同，防止索賠。4.8 規(guī)劃、設計階段如何控制工程成本？4.8.1 案例引導：規(guī)劃、設計是控制成本的關鍵環(huán)節(jié)，規(guī)劃時對工程成本的影響時千萬計的，建筑設計時百萬計的，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用 。4.8.2 練習目的：學習在規(guī)劃、設計階段控制工程成本的技巧。4.8.3 思路或觀點參考：4.8.3.1 規(guī)劃階段精心選擇好的設計合作伙伴，甚至設計人員。依地就勢，合理利