龍光 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理(FINAL)070525

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理推薦書目推薦書目項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 （Reducing Project Risk Reducing Project Risk ）作者：作者： 拉爾夫拉爾夫.L.L.克萊因克萊因 歐文歐文.S.S.路丁路丁宇航出版社宇航出版社科文（香港）出版有限公司科文（香港）出版有限公司1.1.積極參與案例討論；小組長控制時(shí)間，發(fā)言簡明扼要、條理清積極參與案例討論；小組長控制時(shí)間，發(fā)言簡明扼要、條理清楚楚2.2.可以打瞌睡，不要開小會(huì)，不要影響他人可以打瞌睡，不要開小會(huì)，不要影響他人 絕大多數(shù)學(xué)員理解的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定的事件，發(fā)生后會(huì)對項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生不利影響。各位學(xué)員對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

2、的認(rèn)識不僅僅局限在工程階段，而是貫穿項(xiàng)目運(yùn)營的全過程 。大家普遍感到頭疼的風(fēng)險(xiǎn)主要有：計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、客戶投訴風(fēng)險(xiǎn)等你所理解的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是什么？你感到最頭疼的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是什么？（1-2個(gè)）課程目標(biāo)l繃緊項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識這根弦繃緊項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識這根弦l列出項(xiàng)目管理中列出項(xiàng)目管理中 5 5 類主要風(fēng)險(xiǎn)類主要風(fēng)險(xiǎn)l掌握風(fēng)險(xiǎn)管理方法，針對本項(xiàng)目編制掌握風(fēng)險(xiǎn)管理方法，針對本項(xiàng)目編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書請列舉以下事項(xiàng)的利益和風(fēng)險(xiǎn)，如何決策？請列舉以下事項(xiàng)的利益和風(fēng)險(xiǎn)，如何決策？討論討論 3 3 分鐘，分鐘，2 2個(gè)小組闡述各個(gè)小組闡述各2 2分鐘，共分鐘，共7 7 分鐘分鐘第一小組：第一小組：

3、和章子怡結(jié)婚和章子怡結(jié)婚第二小組：第二小組： 某一線公司已經(jīng)多年沒有拿到新項(xiàng)目?，F(xiàn)在有一個(gè)機(jī)某一線公司已經(jīng)多年沒有拿到新項(xiàng)目?，F(xiàn)在有一個(gè)機(jī) 會(huì)，會(huì)，在城市在城市CBDCBD區(qū)位有一個(gè)包括區(qū)位有一個(gè)包括5 5星級酒店在內(nèi)的綜合商業(yè)項(xiàng)目?？尚行羌壘频暝趦?nèi)的綜合商業(yè)項(xiàng)目?？尚行匝芯侩A段，各部門聯(lián)合測算，項(xiàng)目獲利豐厚，符合集團(tuán)對新項(xiàng)目性研究階段，各部門聯(lián)合測算，項(xiàng)目獲利豐厚，符合集團(tuán)對新項(xiàng)目發(fā)展的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，同時(shí)也面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，同時(shí)也面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。 請問你作為一線公司負(fù)責(zé)人，是不是準(zhǔn)備接手此項(xiàng)目請問你作為一線公司負(fù)責(zé)人，是不是準(zhǔn)備接手此項(xiàng)目? ?目目 錄錄1. 案例案例-12

4、. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義 2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程 3.1 風(fēng)險(xiǎn)管理概念 3.2 風(fēng)險(xiǎn)識別 3.3 風(fēng)險(xiǎn)分析 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制 3.5 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告 4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn) 4.1 戰(zhàn)略執(zhí)行偏差風(fēng)險(xiǎn) 4.2 價(jià)值觀偏差風(fēng)險(xiǎn) 4.3 團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn) 4.4 客戶導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn) 4.5 經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn) 4.6 資源整合風(fēng)險(xiǎn) 4.7 小區(qū)配套及商業(yè)定位風(fēng)險(xiǎn) 4.8 職業(yè)心態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 4.9 法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn) 4.10客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)案例1、某項(xiàng)目通過招標(biāo)確定一家大型國營施工企業(yè)。該公司在收取一定比例的管理費(fèi)后將項(xiàng)目進(jìn)行了分包。因?qū)Ψ职墓芾頇C(jī)制不全

5、，春節(jié)未及時(shí)支付分包工程款、分包對工人欠薪，造成包工頭威脅業(yè)主管理人員、工人在開盤時(shí)干擾案場，造成被動(dòng)局面。請問：如何避免此類問題的發(fā)生？ 小組討論4分鐘，2個(gè)小組派代表闡述小組觀點(diǎn)共6分鐘項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指：某些不利事件對項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生負(fù)面影響的可能性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指：某些不利事件對項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生負(fù)面影響的可能性。項(xiàng)目目標(biāo)是衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基準(zhǔn)線。風(fēng)險(xiǎn)通常與成本、時(shí)間以及技術(shù)目標(biāo)相關(guān)，也包括其他目標(biāo)如客戶滿意度、對公司品牌、形象的損害等風(fēng)險(xiǎn)源風(fēng)險(xiǎn)源風(fēng)險(xiǎn)事件風(fēng)險(xiǎn)事件風(fēng)險(xiǎn)影響風(fēng)險(xiǎn)影響什么會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？什么會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？會(huì)發(fā)生什么？會(huì)發(fā)生什么？風(fēng)險(xiǎn)帶來什么影響？風(fēng)險(xiǎn)帶來什么影響？發(fā)生的可能性？發(fā)生的可能性？造成的影

6、響？造成的影響？2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特征：發(fā)生的可能性(概率)，產(chǎn)生的影響程度(危害度) Risk = hazard X exposure Risk = hazard X exposure 2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介1. 1. 金色家園泳池兒童溺水身亡事件金色家園泳池兒童溺水身亡事件2. 2. 某項(xiàng)目電瓶車傷人事件某項(xiàng)目電瓶車傷人事件3. 3. 污水井缺蓋污水井缺蓋“吃人吃人”4. 4. 項(xiàng)目延期交付危機(jī)、某公司車位產(chǎn)證逾期辦理項(xiàng)目延期交付危機(jī)、某公司車位產(chǎn)證逾期辦理5. 5. 項(xiàng)目交付滲漏問題嚴(yán)重項(xiàng)目交付滲漏問題嚴(yán)重6. 6. 入戶門不入戶門不“防盜防盜

7、”7. 7. 某別墅項(xiàng)目未按規(guī)范施工某別墅項(xiàng)目未按規(guī)范施工“構(gòu)造柱構(gòu)造柱”引起大面積開裂。引起大面積開裂。8. 8. 開工前期居民阻撓施工，施工單位欠薪工人圍攻辦公樓開工前期居民阻撓施工，施工單位欠薪工人圍攻辦公樓9. 9. 后期規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主群訴后期規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主群訴10. 10. 規(guī)劃建筑面積、可售面積和產(chǎn)證面積不符引起投訴和賠償規(guī)劃建筑面積、可售面積和產(chǎn)證面積不符引起投訴和賠償11. 11. 合作伙伴使用童工合作伙伴使用童工12. 12. 施工單位砍伐樹木引起媒體報(bào)道施工單位砍伐樹木引起媒體報(bào)道2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介交流交

8、流: : 項(xiàng)目管理的理想境界項(xiàng)目管理的理想境界? ? 一切盡在掌握之中，所有事項(xiàng)都按計(jì)劃、按目標(biāo)完成，平一切盡在掌握之中，所有事項(xiàng)都按計(jì)劃、按目標(biāo)完成，平淡無奇淡無奇 風(fēng)險(xiǎn)管理就是圍繞項(xiàng)目目標(biāo)，排除干擾，提高項(xiàng)目成功率風(fēng)險(xiǎn)管理就是圍繞項(xiàng)目目標(biāo)，排除干擾，提高項(xiàng)目成功率討論：成功的項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？ 質(zhì)量安全、進(jìn)度、成本，尤其影響項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)的因素質(zhì)量安全、進(jìn)度、成本，尤其影響項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)的因素 客戶滿意度客戶滿意度 股東滿意、公司滿意股東滿意、公司滿意關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo) 人力資源人力資源 合作伙伴及工作考核標(biāo)準(zhǔn)合作伙伴及工作考核標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部部門協(xié)作和配合內(nèi)部

9、部門協(xié)作和配合 員工滿意度、員工能力提升；等等員工滿意度、員工能力提升；等等 圍繞公司對項(xiàng)目的要求，參考一線公司老總年底述職報(bào)告圍繞公司對項(xiàng)目的要求，參考一線公司老總年底述職報(bào)告包含的內(nèi)容包含的內(nèi)容2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義1 風(fēng)險(xiǎn)意識不夠，經(jīng)驗(yàn)不足2信息掌握不夠，未掌握或信息不足以準(zhǔn)確判斷3機(jī)制不全管理系統(tǒng)運(yùn)作不正常，或沒有形成風(fēng)險(xiǎn)收集、分析、管理的系統(tǒng)如成本管理中確定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不合理，沒有形成完整合理的合同體系公司經(jīng)驗(yàn)沒有通過合同條款、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和流程等傳承4措施不力情況未受重視，疏忽，過于冒險(xiǎn)資源沒有合理運(yùn)用5 其他因素影響導(dǎo)向偏差（戰(zhàn)略、價(jià)值觀、客戶意識等）不符合客觀規(guī)

10、律，工期不合理、成本不合理、標(biāo)準(zhǔn)有問題屈從于權(quán)威成本、進(jìn)度的壓力沒有獲得合適的資源(新項(xiàng)目的人員配備隊(duì)伍選擇) 2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介涉及重大客戶投訴與群訴涉及重大客戶投訴與群訴; ;涉及關(guān)鍵經(jīng)營計(jì)劃節(jié)點(diǎn)涉及關(guān)鍵經(jīng)營計(jì)劃節(jié)點(diǎn); ;涉及重大市場變化涉及重大市場變化; ;涉及重大政策變化涉及重大政策變化; ;涉及大額賠償涉及大額賠償; ;涉及人身傷害涉及人身傷害; ;涉及職業(yè)道德與價(jià)值觀底線涉及職業(yè)道德與價(jià)值觀底線; ;涉及違法犯罪嫌疑涉及違法犯罪嫌疑; ;涉及負(fù)面報(bào)道涉及負(fù)面報(bào)道; ;涉及企業(yè)形象涉及企業(yè)形象; ;涉及公關(guān)危機(jī)涉及公關(guān)危機(jī); ; 2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

11、定義2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介 內(nèi)部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目固有的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理可以通過采內(nèi)部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目固有的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理可以通過采取直接措施，如制訂應(yīng)急計(jì)劃控制并減小的風(fēng)險(xiǎn)取直接措施，如制訂應(yīng)急計(jì)劃控制并減小的風(fēng)險(xiǎn) 外部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理控制能力之外的風(fēng)險(xiǎn)，例如，外部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理控制能力之外的風(fēng)險(xiǎn)，例如，某些未知的并要由另一方來參與完成的界面作用。某些未知的并要由另一方來參與完成的界面作用。 外部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也許會(huì)受到項(xiàng)目經(jīng)理的影響，并可能被預(yù)外部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也許會(huì)受到項(xiàng)目經(jīng)理的影響，并可能被預(yù)測到，但對此類事件的預(yù)防及妥善處理的難度很大。測到，但對此類事件的預(yù)防及妥善處理的難度很大。

12、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該施加影響，可以提醒注意、取得理解、督，可以提醒注意、取得理解、督促并施加影響（如對合作方、其他系統(tǒng)和部門）促并施加影響（如對合作方、其他系統(tǒng)和部門）1.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性2.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率3. 風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的影響4. 與其他風(fēng)險(xiǎn)相比的重要程度風(fēng)險(xiǎn)對產(chǎn)品、系統(tǒng)或項(xiàng)目的影響，即 影響程度 * 出現(xiàn)概率2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介1.1.項(xiàng)目成員風(fēng)險(xiǎn)意識培養(yǎng)項(xiàng)目成員風(fēng)險(xiǎn)意識培養(yǎng)2.2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)建立3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程（風(fēng)險(xiǎn)識別，分析，控制，報(bào)告）風(fēng)險(xiǎn)管理過程（風(fēng)險(xiǎn)識別，分析，控制，報(bào)告）2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義

13、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介1. 風(fēng)險(xiǎn)宣講，可邀請總部、區(qū)域、一線公司法務(wù)、審計(jì)、客戶關(guān)系人員講課，講解萬科發(fā)生過的“風(fēng)險(xiǎn)案例”2. 風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)3. 風(fēng)險(xiǎn)日或?qū)ｍ?xiàng)檢查活動(dòng)，“安全生產(chǎn)100天”全員宣傳4. 知識競賽5. 崗位練兵2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介綜合管理部綜合管理部( (風(fēng)險(xiǎn)管理組風(fēng)險(xiǎn)管理組) )總部總部風(fēng)險(xiǎn)管理部風(fēng)險(xiǎn)管理部區(qū)域本部區(qū)域本部一線公司一線公司風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)絡(luò)人風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)絡(luò)人 部門部門風(fēng)險(xiǎn)管理小組風(fēng)險(xiǎn)管理小組專業(yè)口專業(yè)口專業(yè)口專業(yè)口專業(yè)口專業(yè)口總部：總體規(guī)劃、指引，提供資源支持區(qū)域：整合區(qū)域資源制定計(jì)劃實(shí)施

14、重點(diǎn)檢查區(qū)域重大課題研究一線：風(fēng)險(xiǎn)自查預(yù)控信息搜集評估現(xiàn)場控制整改落實(shí)2.1 2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介總部風(fēng)險(xiǎn)管理部總部風(fēng)險(xiǎn)管理部職責(zé)：職責(zé)：對集團(tuán)整體內(nèi)部控制狀況進(jìn)行評價(jià)，通過審計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，幫助各公司改善經(jīng)營管理水平.服務(wù)對象：服務(wù)對象：董事會(huì)/集團(tuán)管理層、一線公司管理層工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，制訂年度審計(jì)計(jì)劃2、專項(xiàng)審計(jì)、例行審計(jì)3、實(shí)名投訴調(diào)查4、月度風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告會(huì)5、風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)與指導(dǎo)2.2 2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介職責(zé)：職責(zé)：區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)評估、預(yù)警、協(xié)調(diào)處理，提升區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)防范 能力.服務(wù)對

15、象：服務(wù)對象：一線公司區(qū)域管理層、總部風(fēng)險(xiǎn)管理部工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、制訂年度檢查計(jì)劃2、區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)風(fēng)險(xiǎn)檢查3、區(qū)域月度風(fēng)險(xiǎn)評估4、重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和報(bào)告5、風(fēng)險(xiǎn)管理建議6、風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)7、配合總部風(fēng)險(xiǎn)管理部對一線公司的檢查8、風(fēng)險(xiǎn)管理部轉(zhuǎn)交的投訴調(diào)查 區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)管理組區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)管理組2.2 2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介一線公司風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)絡(luò)人一線公司風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)絡(luò)人/ /小組小組職責(zé)：職責(zé)：向區(qū)域及公司管理層匯報(bào)重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，跟蹤落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施 服務(wù)對象：服務(wù)對象：一線公司管理層、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)管理小組 、總部風(fēng)險(xiǎn)管理部工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、安排公司風(fēng)險(xiǎn)自查2、

16、發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)送風(fēng)險(xiǎn)信息3、跟進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施落實(shí)2.2 2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介各級專業(yè)口風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)絡(luò)人各級專業(yè)口風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)絡(luò)人職責(zé)：職責(zé)：向公司管理層及對應(yīng)同級風(fēng)險(xiǎn)管理小組通報(bào)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，提供跟蹤落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施 服務(wù)對象：服務(wù)對象：公司管理層、對應(yīng)同級風(fēng)險(xiǎn)管理小組 、上級專業(yè)管理部門工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)送風(fēng)險(xiǎn)信息2、提供跟進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施落實(shí)2.2 2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)措施2. 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)簡介項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理：使?jié)撛诓淮_定因素變?yōu)榭蓽y知的關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程是一個(gè)預(yù)見、

17、識別風(fēng)險(xiǎn)，并通過一定的管理方法和應(yīng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程是一個(gè)預(yù)見、識別風(fēng)險(xiǎn)，并通過一定的管理方法和應(yīng)對措施對措施規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低（消除）、接受規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低（消除）、接受風(fēng)險(xiǎn)影響的過程風(fēng)險(xiǎn)影響的過程3.1 3.1 風(fēng)險(xiǎn)管理概念風(fēng)險(xiǎn)管理概念3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)地圖是風(fēng)險(xiǎn)識別地圖是風(fēng)險(xiǎn)識別 檢查檢查 控制的有效工具控制的有效工具風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)定性標(biāo)準(zhǔn)，涉及專業(yè)，一般應(yīng)對辦法構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)地圖3.1 3.1 風(fēng)險(xiǎn)管理概念風(fēng)險(xiǎn)管理概念3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程計(jì)劃計(jì)劃執(zhí)行執(zhí)行 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 管理管理 風(fēng)險(xiǎn)管理是個(gè)連續(xù)的環(huán)線，風(fēng)險(xiǎn)的識別、分析、控制

18、及報(bào)告發(fā)生于項(xiàng)目的全過程 在項(xiàng)目周期進(jìn)行過程中，風(fēng)險(xiǎn)管理變得更精確、更可信3.1 3.1 風(fēng)險(xiǎn)管理概念風(fēng)險(xiǎn)管理概念3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程專業(yè)口信息 客戶投訴媒體報(bào)道政府機(jī)關(guān)調(diào)查追究員工意見（經(jīng)驗(yàn)專業(yè)素養(yǎng)邏輯判斷）自查公司檢查區(qū)域檢查集團(tuán)檢查3.2 3.2 風(fēng)險(xiǎn)識別風(fēng)險(xiǎn)識別3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程1. 1. 風(fēng)險(xiǎn)檢查種類風(fēng)險(xiǎn)檢查種類: :綜合檢查(內(nèi)部審計(jì)、公司整體、項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)檢查)項(xiàng)目階段檢查(開盤、竣工備案、交付等階段風(fēng)險(xiǎn)檢查)專業(yè)口定期檢查2. 2. 風(fēng)險(xiǎn)檢查方式風(fēng)險(xiǎn)檢查方式: :總部檢查區(qū)域檢查區(qū)域項(xiàng)目運(yùn)營評估公司檢查項(xiàng)目自查3.2 3.2 風(fēng)險(xiǎn)識別風(fēng)險(xiǎn)識別3

19、. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)核對識別表風(fēng)險(xiǎn)影響排序表綜合風(fēng)險(xiǎn)評估表風(fēng)險(xiǎn)分類表風(fēng)險(xiǎn)概率排序表風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生條件條件產(chǎn)生結(jié)果產(chǎn)生結(jié)果可能性可能性影響影響總體影響總體影響減輕影響減輕影響跟蹤計(jì)劃跟蹤計(jì)劃負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)表項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程：風(fēng)險(xiǎn)分析與評估3.3 3.3 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)避免風(fēng)險(xiǎn)減輕風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)接受風(fēng)險(xiǎn)接受概率大 概率小 ABCD 損失小 損失大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對選擇策略項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對選擇策略3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程1. 改變項(xiàng)目計(jì)劃，以消滅風(fēng)險(xiǎn)或保護(hù)項(xiàng)目目標(biāo)免受影

20、響2. 某些風(fēng)險(xiǎn)可以通過需求再確認(rèn)、獲取更詳細(xì)信息、增強(qiáng)溝通、增派 專家等方法得以避免3.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避舉例說明： 縮小項(xiàng)目工作范圍，避免某些高風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo) 采用成熟的技術(shù)方案而非先進(jìn)但尚未成熟的方案 避免跟不熟悉的合作單位簽約 3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程 1.把風(fēng)險(xiǎn)的影響和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方，并不消除風(fēng)險(xiǎn)2.通常要為第三方付費(fèi)作為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬，采用合同形式3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移舉例說明： 保險(xiǎn) 業(yè)績獎(jiǎng)罰條款 維護(hù)保修承諾3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程.謀求降低不利風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或影響程度.風(fēng)險(xiǎn)降低舉例說明：.采用簡單靈活流程 選

21、擇信譽(yù)好的合作伙伴 更系統(tǒng)化的更徹底的測試 冗余設(shè)計(jì) 增加資源或時(shí)間3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程 .面對風(fēng)險(xiǎn)，選擇不對項(xiàng)目計(jì)劃作任何改變或無計(jì)可施.積極的接受：制定應(yīng)急計(jì)劃并在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)執(zhí)行，風(fēng)險(xiǎn)征兆被監(jiān)視 應(yīng)急計(jì)劃，可以大大減少處理影響的費(fèi)用.消極的接受：“讓步接收”.對于高風(fēng)險(xiǎn)的事件可制定“退卻計(jì)劃”：風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、備用方案、改變工作范圍.最常用的措施是風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備：費(fèi)用、資源、時(shí)間。風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備的數(shù)量取決于風(fēng)險(xiǎn)的概率、影響和可接受的風(fēng)險(xiǎn)損失3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程1.識別風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)陳述陳述1.分析3.計(jì)劃4.跟蹤風(fēng)險(xiǎn)

22、Top 105.控制風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)消除消除整個(gè)過程的核心依據(jù)是需要一個(gè)不斷優(yōu)化更新的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程回顧：3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程回顧： 1.不斷的識別新的風(fēng)險(xiǎn)2.不斷的分析風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生概率3.不斷的整理風(fēng)險(xiǎn)表4.不斷的規(guī)避優(yōu)先級別最高的風(fēng)險(xiǎn)直到風(fēng)險(xiǎn)消亡！直到風(fēng)險(xiǎn)消亡！ 3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程德國人帕布斯德國人帕布斯海恩提出關(guān)于飛行安全的海恩提出關(guān)于飛行安全的“海恩法則海恩法則”一起重大的飛行安全事故背后有一起重大的飛行安全事故背后有2929個(gè)事故征兆（輕微事故），每個(gè)征兆個(gè)事故征兆（

23、輕微事故），每個(gè)征兆背后有背后有300300個(gè)事故苗頭（未遂先兆），每個(gè)苗頭背后還有個(gè)事故苗頭（未遂先兆），每個(gè)苗頭背后還有10001000個(gè)事故隱個(gè)事故隱患?；?。啟示1：看似偶然的事故，實(shí)則是意識淡漠、僥幸等必然因素造成的啟示2：在建立重大事故的處理流程的同時(shí)，應(yīng)該建立輕微事故、事故未遂先兆和事故隱患的排查、上報(bào)、分析、總結(jié)流程。制定應(yīng)急事件上報(bào)流程（處理程序，處理接口等）3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程抓項(xiàng)目前期的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃抓項(xiàng)目前期的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃RATRAT（Risk Assessment TableRisk Assessment Table）企業(yè)審批控制系

24、統(tǒng)企業(yè)審批控制系統(tǒng)Risk Summary and Tracking LogRisk Summary and Tracking Log3.4 3.4 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程 風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書是項(xiàng)目計(jì)劃體系中較敏感和重要的部分?？捎糜诠硷L(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃過程的結(jié)果或最新狀態(tài)。 項(xiàng)目開始前，項(xiàng)目經(jīng)理就應(yīng)制訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，并在項(xiàng)目進(jìn)行過程中實(shí)行目標(biāo)管理，進(jìn)行有效的指揮和協(xié)調(diào)。3.5 3.5 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃: : 計(jì)劃書的主要內(nèi)容計(jì)劃書的主要內(nèi)容1.引言（項(xiàng)目提要）(1)概述a.項(xiàng)目管理目標(biāo)b.需要優(yōu)先考

25、慮規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)(2)組織(3)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略的內(nèi)容說明a.進(jìn)度安排b.主要里程碑和審查行為c.預(yù)算3.5 3.5 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃：主要內(nèi)容項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃：主要內(nèi)容2.風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)風(fēng)險(xiǎn)識別 a.風(fēng)險(xiǎn)情況調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)來源等 b.風(fēng)險(xiǎn)分類 (2)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) a.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的估計(jì) b.風(fēng)險(xiǎn)后果的估計(jì) c.預(yù)算 (3)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) a.風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法 b.評價(jià)方法的假設(shè)前提和局限性 c.風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)使用的評價(jià)基準(zhǔn) d.風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果3.5 3.5 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃：主要內(nèi)容項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃：主要內(nèi)容3.風(fēng)險(xiǎn)管理

26、 (1)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果提出的建議 (2)可用于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的備選方案 (3)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議方案 (4)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督的程序4.附錄 (1)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)形勢估計(jì) (2)減輕風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)劃 3.5 3.5 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程根據(jù)根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書模板模板: :列出你所在項(xiàng)目的5個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，提出風(fēng)險(xiǎn)管理的措施。（討論8分鐘，闡述10分鐘）3.5 3.5 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告3. 3. 風(fēng)險(xiǎn)管理過程風(fēng)險(xiǎn)管理過程l 精細(xì)化l 擴(kuò)張 萬科的擴(kuò)張僅集中于住宅地產(chǎn)，而不是利潤更高的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 擴(kuò)張圍繞中心城市向外穩(wěn)步推行，從中心城向衛(wèi)星城鋪開，從一線城市向二線城市鋪開

27、。l 戰(zhàn)略導(dǎo)向是萬科項(xiàng)目經(jīng)理最本質(zhì)的素質(zhì)要求 某一線公司已經(jīng)多年沒有拿到新項(xiàng)目。現(xiàn)在有一個(gè)機(jī)會(huì)，在城市CBD區(qū)位有一個(gè)包括5星級酒店在內(nèi)的綜合商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)可行性研究各部門聯(lián)合測算，本項(xiàng)目獲利豐厚，符合集團(tuán)對新項(xiàng)目發(fā)展的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，同時(shí)也面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。萬科的戰(zhàn)略萬科的戰(zhàn)略4.1 4.1 戰(zhàn)略執(zhí)行偏差風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略執(zhí)行偏差風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)某一線公司某項(xiàng)目銷售顧問在工作中行為失當(dāng)，并與客戶發(fā)生激烈爭執(zhí)，同時(shí)項(xiàng)目營銷經(jīng)理及項(xiàng)目營銷助理在事件中忽視客戶服務(wù)，處理措施不力并未及時(shí)將事件上報(bào)公司，使公司在相關(guān)后續(xù)解決工作上處于被動(dòng)客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。這是萬科

28、核心價(jià)值觀中對于“客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴”這一緯度的深刻詮釋。萬科的客戶理念包含著對客戶的態(tài)度以及我們應(yīng)該遵循的行為準(zhǔn)則。面對客戶的不理性行為，我們更多的應(yīng)該是尊重理解與耐心溝通。在客戶眼中，每一位員工都代表著萬科。作為代表萬科形象與客戶直接接觸的銷售顧問，更應(yīng)注意自己的言行?？蛻魸M意的程度是衡量我們工作的唯一標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)、流程、檢查，客戶觀念要落實(shí)到員工價(jià)值觀中去思考個(gè)問題：安排什么人負(fù)責(zé)客戶溝通以及負(fù)責(zé)維修管理？4.2 4.2 價(jià)值觀偏差風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀偏差風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)激勵(lì)員工的方式不符合萬科價(jià)值觀激勵(lì)員工的方式不符合萬科價(jià)值觀某項(xiàng)目經(jīng)理有較深的資歷，也深得職員愛戴。

29、他和職員稱兄道弟，同時(shí)以一些不符合萬科價(jià)值觀的方式，如以承諾升職、加薪、利益交換等方法來激勵(lì)員工。請加以分析請加以分析4.2 4.2 價(jià)值觀偏差風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀偏差風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)萬科對經(jīng)理人員激勵(lì)下屬的要求：萬科對經(jīng)理人員激勵(lì)下屬的要求：引導(dǎo)下屬把個(gè)人的職業(yè)發(fā)展與公司的發(fā)展結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)個(gè)人目標(biāo)與公引導(dǎo)下屬把個(gè)人的職業(yè)發(fā)展與公司的發(fā)展結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)個(gè)人目標(biāo)與公司宗旨、戰(zhàn)略目標(biāo)的統(tǒng)一；司宗旨、戰(zhàn)略目標(biāo)的統(tǒng)一；在職業(yè)生涯發(fā)展上關(guān)注能力提升，關(guān)注自身能力與所承擔(dān)工作的勝任關(guān)在職業(yè)生涯發(fā)展上關(guān)注能力提升，關(guān)注自身能力與所承擔(dān)工作的勝任關(guān)系；系；在付出與回報(bào)之間保持平常心，關(guān)注

30、自身工作成果，爭取與所獲成果相在付出與回報(bào)之間保持平常心，關(guān)注自身工作成果，爭取與所獲成果相匹配的回報(bào)；匹配的回報(bào)；在關(guān)注物質(zhì)回報(bào)之上，更加關(guān)注在工作中得到的能力提升。在關(guān)注物質(zhì)回報(bào)之上，更加關(guān)注在工作中得到的能力提升。背景：新公司新項(xiàng)目，整個(gè)公司的獎(jiǎng)金全靠這個(gè)項(xiàng)目的銷售額和利潤等經(jīng)營指標(biāo)完成。 你是項(xiàng)目經(jīng)理，示范區(qū)開放、開盤在即，你所依重的2個(gè)主管（骨干）一個(gè)不堪壓力，一個(gè)有了更好的發(fā)展，相繼提出離職，而且表示必須馬上走。 此時(shí)，你陷入了沉思。面對這種情況，你如何應(yīng)對？4.3 4.3 團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn) 公司決定任命你為一個(gè)重要的新項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)

31、理，但項(xiàng)目管理班子由你組公司決定任命你為一個(gè)重要的新項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理，但項(xiàng)目管理班子由你組建。建?，F(xiàn)在你面臨三個(gè)選擇：現(xiàn)在你面臨三個(gè)選擇：主管主管1 1：性格內(nèi)向，做事認(rèn)真，技術(shù)功底扎實(shí)：性格內(nèi)向，做事認(rèn)真，技術(shù)功底扎實(shí)主管主管2 2：性格外向，專業(yè)基礎(chǔ)稍弱，但是部門間溝通較好：性格外向，專業(yè)基礎(chǔ)稍弱，但是部門間溝通較好外部招聘，由你負(fù)責(zé)外部招聘，由你負(fù)責(zé) 項(xiàng)目開始在即，請問你作何選擇，理由是什么？項(xiàng)目開始在即，請問你作何選擇，理由是什么？4.3 4.3 團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)1、客戶導(dǎo)向的風(fēng)險(xiǎn)在于在滿足客戶需求的同時(shí)，可能提高了成本，卻并未被客戶認(rèn)識

32、到；2、真實(shí)了解客戶的需求，從最迫切滿足的需求入手，好鋼用在刀刃上。好鋼用在刀刃上。 某別墅項(xiàng)目三期準(zhǔn)備大幅提價(jià)。經(jīng)過客戶調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)多數(shù)客戶對該項(xiàng)目立面效果并不很滿意。于是決定對三期立面進(jìn)行修改。 素以精益求精著稱的“大師”做了很多研究，并準(zhǔn)備做一系列的修改。更換外墻面磚顏色和品質(zhì)，對門窗系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)，反復(fù)推敲，準(zhǔn)備做一個(gè)作品出來，導(dǎo)致成本增加。 后經(jīng)分析，客戶最關(guān)注的是效果和感受，而對比較專業(yè)的材料品質(zhì)并無概念，最終決定只改變面磚的顏色，把省下的成本200萬用于改進(jìn)綠化效果，使小區(qū)具備“郁郁蔥蔥”“大樹蔽日”的效果。結(jié)果客戶反響很好，開盤漲價(jià)20%的情況下持續(xù)熱銷，且客戶對小區(qū)環(huán)境稱贊有加

33、。4.4 4.4 客戶導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)客戶導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)1.編制案例只完成了一半的工作。如何將經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到設(shè)計(jì)任務(wù)書合同管理文件中去，作為和合作伙伴共同接受的管理標(biāo)準(zhǔn)更重要。2. 項(xiàng)目經(jīng)理組織項(xiàng)目分期總結(jié)會(huì)。3. 上海萬科正組織建立“客戶導(dǎo)向的品質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)圖集”。討論：公司編了那么多案例，為何還有那么多重復(fù)犯錯(cuò)？1.1期發(fā)生的客戶投訴，在2期、3期再次發(fā)生；2.物業(yè)反映槐樹、合歡有分泌液污染汽車，且不好清洗，但多個(gè)項(xiàng)目的車位旁老是種這兩種樹型優(yōu)美的樹；3.客戶喜歡綠化茂密，但不喜歡樹種得離住宅太近，也不喜歡樹在房子南面遮擋陽光；4.停車位老是不夠，怎么辦？5.商鋪用電

34、容量老不夠，怎么辦？6.陽臺(tái)門下口老是滲漏，怎么辦？7.臥室老是離三型站、垃圾站太近，如何避免？4.4 4.4 客戶導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)客戶導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)較為復(fù)雜，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素可能是計(jì)劃制定層面某一環(huán)節(jié)、執(zhí)行層面某一環(huán)節(jié)、政策改變、政府關(guān)系等等。問題：竣工備案和入住保障階段主要控制哪些風(fēng)險(xiǎn)？問題：竣工備案和入住保障階段主要控制哪些風(fēng)險(xiǎn)？ 多個(gè)多個(gè)項(xiàng)目竣工備案節(jié)點(diǎn)放在項(xiàng)目竣工備案節(jié)點(diǎn)放在1212月底?？⒐浒鸽A段，室外景觀、綠化往往在搶工，月底?？⒐浒鸽A段，室外景觀、綠化往往在搶工，存在非適宜季節(jié)種植，建筑和室外四大配套、景觀存在工期與質(zhì)量的矛盾；另一方

35、面綠存在非適宜季節(jié)種植，建筑和室外四大配套、景觀存在工期與質(zhì)量的矛盾；另一方面綠化、驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收、檔案備案手續(xù)辦理很難嚴(yán)格達(dá)到驗(yàn)收條件，需要公關(guān)解決?；?、驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收、檔案備案手續(xù)辦理很難嚴(yán)格達(dá)到驗(yàn)收條件，需要公關(guān)解決。 四大配套驗(yàn)收與大產(chǎn)證節(jié)點(diǎn)亦環(huán)節(jié)相連，某項(xiàng)目大產(chǎn)證在入住前四大配套驗(yàn)收與大產(chǎn)證節(jié)點(diǎn)亦環(huán)節(jié)相連，某項(xiàng)目大產(chǎn)證在入住前 1 1天下班前才拿到。天下班前才拿到。玩兒的就是心跳。玩兒的就是心跳。 可見竣工備案環(huán)節(jié)較多，風(fēng)險(xiǎn)較大?？梢娍⒐浒腑h(huán)節(jié)較多，風(fēng)險(xiǎn)較大。 4.5 4.5 經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)以下因素可能影響年底竣工備案，如何避免？圍墻

36、、門衛(wèi)房、三型站沒有及時(shí)報(bào)建圍墻、門衛(wèi)房、三型站沒有及時(shí)報(bào)建工期緊，報(bào)建時(shí)用的是臨時(shí)圖。驗(yàn)收時(shí)實(shí)際施工情況和規(guī)劃局手中的報(bào)建工期緊，報(bào)建時(shí)用的是臨時(shí)圖。驗(yàn)收時(shí)實(shí)際施工情況和規(guī)劃局手中的報(bào)建圖不一致圖不一致報(bào)建時(shí)，樓棟間距按沒有保溫體系的尺寸標(biāo)注。在建設(shè)過程中，國家要求報(bào)建時(shí)，樓棟間距按沒有保溫體系的尺寸標(biāo)注。在建設(shè)過程中，國家要求實(shí)施節(jié)能規(guī)范，增做了外保溫體系。規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，樓棟間距不符合報(bào)建圖實(shí)施節(jié)能規(guī)范，增做了外保溫體系。規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，樓棟間距不符合報(bào)建圖尺寸要求影響驗(yàn)收尺寸要求影響驗(yàn)收以上事項(xiàng)提前考慮到了，提前控制就不是風(fēng)險(xiǎn)以上事項(xiàng)提前考慮到了，提前控制就不是風(fēng)險(xiǎn)4.5 4.5 經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)

37、經(jīng)營計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)討論案例6： 部分新項(xiàng)目前期效率低，經(jīng)常不能按期開工，老是要違章開工？ 作為項(xiàng)目經(jīng)理，如何提高新項(xiàng)目前期的效率？休息15分鐘資源整合的前提一是要有優(yōu)秀的、能理解萬科要求和意圖的合作伙伴，二是要有明確的工作標(biāo)準(zhǔn)，三是要培養(yǎng)一批善于資源整合的綜合管理人才資源整合能力成為項(xiàng)目經(jīng)理必備的能力 目前萬科發(fā)展很快，操作項(xiàng)目多，且多為全裝修房、質(zhì)量要求高，我們的 質(zhì)量觀念與客戶意識在不斷的提升，面臨以下問題：1 1、符合萬科要求的施工單位數(shù)量不夠、符合萬科要求的施工單位數(shù)量不夠2 2、與萬科合作多年的施工單位沒有大的提高。、與萬科合作多年的施工單位沒有大

38、的提高。3 3、新的合作伙伴達(dá)不到我們的要求，新的一用就砸。、新的合作伙伴達(dá)不到我們的要求，新的一用就砸。4 4、各項(xiàng)目之間也在爭取為數(shù)不多的資源、各項(xiàng)目之間也在爭取為數(shù)不多的資源請問：請問：你所在的項(xiàng)目存在類似的風(fēng)險(xiǎn)嗎？如何擴(kuò)大合作資源選擇范圍，如何進(jìn)你所在的項(xiàng)目存在類似的風(fēng)險(xiǎn)嗎？如何擴(kuò)大合作資源選擇范圍，如何進(jìn) 行戰(zhàn)略合作？行戰(zhàn)略合作？4.6 4.6 資源整合風(fēng)險(xiǎn)資源整合風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn) 某別墅項(xiàng)目一期交付后，社區(qū)配套完善計(jì)劃開始逐步實(shí)施。實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)會(huì)所經(jīng)營合同的談判較為被動(dòng)，合作方提出由于會(huì)所面積太?。ㄓ捎谇捌趯⑹蹣翘幵O(shè)在會(huì)所的一層，且我司不愿搬遷

39、），且入住客戶規(guī)模不夠，要求萬科給與相應(yīng)的補(bǔ)償。在經(jīng)過數(shù)輪談判，通過對合作方品牌、合同條件和成本支出的綜合平衡考慮后，選擇了目前合作公司。該案例的啟示是：1）會(huì)所經(jīng)營公司的選擇和介入應(yīng)提前，會(huì)所方案設(shè)計(jì)時(shí)即應(yīng)考慮到專業(yè)公司意見，銷售大廳設(shè)置時(shí)未充分全面考慮；2）火燒眉毛時(shí)無應(yīng)急備用方案，物業(yè)公司缺乏高檔會(huì)所經(jīng)營專業(yè)人才；4.7 4.7 社區(qū)配套及商業(yè)定位風(fēng)險(xiǎn)社區(qū)配套及商業(yè)定位風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn) 1、負(fù)責(zé)消防驗(yàn)收的科長要買萬科的房子，要求比較多的折扣。2、動(dòng)遷干部對自己負(fù)責(zé)項(xiàng)目的動(dòng)遷工作很支持，動(dòng)遷的成功與否是關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃能否順利完成的關(guān)鍵因素，此時(shí)動(dòng)遷干部向你

40、推薦施工隊(duì)伍。請問你遇到上述問題如何處理？4.8 4.8 職業(yè)心態(tài)風(fēng)險(xiǎn)職業(yè)心態(tài)風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn) 1 1、開發(fā)商在樓書上標(biāo)明：全面應(yīng)用雙層中空玻璃，而贈(zèng)送的地下室采用的卻、開發(fā)商在樓書上標(biāo)明：全面應(yīng)用雙層中空玻璃，而贈(zèng)送的地下室采用的卻是單層玻璃。是單層玻璃。2 2、樓梯間、廚衛(wèi)在國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)是要求使用雙層中空玻璃，開發(fā)商為節(jié)約、樓梯間、廚衛(wèi)在國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)是要求使用雙層中空玻璃，開發(fā)商為節(jié)約成本使用的是單層玻璃。成本使用的是單層玻璃。3 3、在辦理施工許可證過程中，上海出臺(tái)一個(gè)規(guī)定自、在辦理施工許可證過程中，上海出臺(tái)一個(gè)規(guī)定自20072007年年5 5月月1 1

41、日起，辦理施日起，辦理施工許可證將增加工許可證將增加1 1項(xiàng)內(nèi)容：項(xiàng)內(nèi)容： 通過工程項(xiàng)目專用賬戶支付給施工總包企業(yè)的工程款銀行入賬憑證復(fù)印件通過工程項(xiàng)目專用賬戶支付給施工總包企業(yè)的工程款銀行入賬憑證復(fù)印件( (原件復(fù)核原件復(fù)核) )，建設(shè)工期不足，建設(shè)工期不足1 1年的，入賬金額不得少于施工總包合同價(jià)款的年的，入賬金額不得少于施工總包合同價(jià)款的50%50%，建設(shè)工期超過建設(shè)工期超過1 1年的，入賬金額不得少于施工總包合同價(jià)款的年的，入賬金額不得少于施工總包合同價(jià)款的30%30%。4.9 4.9 法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)請問你遇到上述問題如何處理？ 某項(xiàng)

42、目住宅房地實(shí)測面積大于售樓預(yù)測面積，客戶在交付時(shí)需補(bǔ)繳大于某項(xiàng)目住宅房地實(shí)測面積大于售樓預(yù)測面積，客戶在交付時(shí)需補(bǔ)繳大于面積的房款時(shí)提出質(zhì)疑，因?yàn)閷?shí)測的套內(nèi)面積小于預(yù)測的套內(nèi)面積，而實(shí)測面積的房款時(shí)提出質(zhì)疑，因?yàn)閷?shí)測的套內(nèi)面積小于預(yù)測的套內(nèi)面積，而實(shí)測分?jǐn)偯娣e大于預(yù)測分?jǐn)偯娣e。分?jǐn)偯娣e大于預(yù)測分?jǐn)偯娣e。 從得房率角度看，司法實(shí)踐認(rèn)為，如套外面積增大，得房率減小，是實(shí)從得房率角度看，司法實(shí)踐認(rèn)為，如套外面積增大，得房率減小，是實(shí)際影響了業(yè)主權(quán)益的，故增收增大的套外面積的房款是不合理的。際影響了業(yè)主權(quán)益的，故增收增大的套外面積的房款是不合理的。 4.9 4.9 法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)

43、項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)請問你遇到上述問題如何處理？案例:預(yù)測面積和產(chǎn)證面積不一致的問題 某項(xiàng)目一期二區(qū)交付后，某業(yè)主提出公司的銷售合同附圖中，明確標(biāo)明房屋的入戶門為子母門，而現(xiàn)場實(shí)際為單扇門。公司了解下來，原來一期一區(qū)時(shí)公司配置的入戶門為木質(zhì)貼面子母，因南入口為玻璃雨棚，且較小，入戶門在陽光和風(fēng)雨侵蝕下，表面木質(zhì)貼面存在開裂、退色的狀況，且發(fā)生的范圍較大，故在二期是改為單扇的鋼制入戶門。原本是品質(zhì)提升的好事，由于設(shè)計(jì)在提供給銷售的平面圖上沒有改過來，造成了客戶投訴。目前該投訴已關(guān)閉。該投訴的啟示是：1）我們應(yīng)建立合同附圖的標(biāo)準(zhǔn)，即附圖中哪些要反映，哪些不要反映（當(dāng)然是在兼顧客戶需求的情

44、況下），因?yàn)轭愃坪贤綀D引發(fā)的投訴不在少數(shù)；2）開盤前的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)檢查內(nèi)容中應(yīng)增加“合同附圖內(nèi)容和現(xiàn)場的對應(yīng)”。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)檢查不是法務(wù)一家的工作，而要成為與項(xiàng)目相關(guān)的各部門共同的工作。4.10 4.10 客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)某項(xiàng)目分期建設(shè)，最后一期銷售時(shí)，對項(xiàng)目地塊待規(guī)劃道路沒有對客戶告之相應(yīng)某項(xiàng)目分期建設(shè)，最后一期銷售時(shí)，對項(xiàng)目地塊待規(guī)劃道路沒有對客戶告之相應(yīng)的信息，生怕告訴業(yè)主會(huì)影響銷售。的信息，生怕告訴業(yè)主會(huì)影響銷售。等業(yè)主入住，面臨規(guī)劃道路要通車，業(yè)主擔(dān)心通車造成環(huán)境質(zhì)量下降，噪音、灰等業(yè)主入住，面臨規(guī)劃道路要通車，業(yè)主擔(dān)心通車造成環(huán)境質(zhì)量下降

45、，噪音、灰塵等會(huì)造成小區(qū)品質(zhì)下降，故投訴、反映到萬科，希望萬科解決。塵等會(huì)造成小區(qū)品質(zhì)下降，故投訴、反映到萬科，希望萬科解決。紅線內(nèi)外的不利因素：高壓線、高速道路、三型站、車位，臥室緊鄰配電間。紅線內(nèi)外的不利因素：高壓線、高速道路、三型站、車位，臥室緊鄰配電間。此類風(fēng)險(xiǎn)如何預(yù)防？此類風(fēng)險(xiǎn)如何預(yù)防？4.10 4.10 客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)組織各系統(tǒng)各部門，重視客戶承諾1.1.建材標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)，合同約定和實(shí)際交付一致建材標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)，合同約定和實(shí)際交付一致2.2.示范單位剪力墻、承重墻拆除不做提示，客戶拍照索賠示范單位剪力墻、承重墻拆除不做提示，客戶拍照索賠3.3.紅線外不利因素公示往往遮遮掩掩紅線外不利因素公示往往遮遮掩掩4.4.小區(qū)班車項(xiàng)目全周期的成本小區(qū)班車項(xiàng)目全周期的成本4.10 4.10 客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)客戶承諾風(fēng)險(xiǎn)4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)