房企土地成本分?jǐn)偡椒捌溥m用范圍

1、房企土地成本分?jǐn)偡椒捌溥m用范圍土地成本，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要 包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。國(guó)家稅 收政策規(guī)定，土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方 法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。而地方省市稅務(wù)機(jī)關(guān)為了防止企業(yè)通過 自由選擇分?jǐn)偡椒ú倏v避稅空間，常對(duì)房企土地成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇給予限 制。有的地方規(guī)定同一清算單位內(nèi)土地成本分?jǐn)傊荒懿捎媒ㄖ娣e法，有的 地方允許土地成本采取層高

2、系數(shù)法分?jǐn)偟鹊?。各地?guī)定不一而足、五花八門。土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的成本項(xiàng)目，土地成本占比最大，平均土地成 本約30%左右，但該成本因地域不同而有很大差異，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，也是不確定性最大的一個(gè)因素，房企土地成本分?jǐn)偡椒▽?duì)土地增值稅清算的 重要性不言而喻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本的分?jǐn)倖栴}，是土地增值稅清算 的重要內(nèi)容。涉及土地增值稅的土地成本，稅前扣除條件限制較為嚴(yán)格。房 企土地成本企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅前扣除問題，由于取得土地方式的 多元化，加之稅收政策的滯后性、多層次、分散化，房企納稅人難以理解稅 政和不易涉稅操作。因此，房企應(yīng)當(dāng)重視開發(fā)項(xiàng)目土地成本分?jǐn)偤怂?，正確 履行納稅義

3、務(wù)，防控土地成本分?jǐn)偛划?dāng)?shù)亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地成本在不同類型的 房地產(chǎn)之間的分?jǐn)倖栴}，是土地增值稅清算的關(guān)鍵。采用不同的分?jǐn)偡椒?，所?jì)征的土地增值稅稅額存在明顯差異；由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的重要組成部分，不同的分?jǐn)偡椒▽⒃俅畏糯筮@ 種差異；對(duì)于允許扣除的土地成本均采用一刀切的方法分?jǐn)?，不符合收入與 成本配比原則；不同性質(zhì)的成本構(gòu)成，客觀上要求適用不同的分?jǐn)偡椒?。?地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本分?jǐn)偡椒?，?guó)家財(cái)稅部門沒有統(tǒng)一規(guī)定，由各省市 稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行處理。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期 分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 面

4、積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確 認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?cái)政部、國(guó)稅總局對(duì)于地價(jià)的分配方法，沒有限定 某一種方法，但要求“合理、合規(guī)”。具體操作時(shí)應(yīng)按照實(shí)際占用土地面積占 土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。部分省市稅務(wù) 機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算時(shí)土地成本的分?jǐn)偡椒ńo予了選擇的空間，且有進(jìn)步寬松的趨勢(shì)。因此，只要是合理的方法企業(yè)都可以采用。并就土地成本分 攤相關(guān)事項(xiàng)，保持與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通變得十分重要。對(duì)于成本分?jǐn)?方法的選擇權(quán)，房企應(yīng)當(dāng)對(duì)土地成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行比較，從而擇優(yōu)選擇自身 經(jīng)濟(jì)利益最大化的攤銷方法。為方便房企納稅人正確履行納稅義務(wù)，

5、準(zhǔn)確實(shí) 施納稅申報(bào)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化，筆者現(xiàn)將土地成本分?jǐn)偡椒捌溥m 用范圍歸集總結(jié)，供房企納稅人參考和借鑒。分?jǐn)偡椒ㄒ唬赫嫉孛娣e法占地面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比 例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算 分?jǐn)?。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積 的比例進(jìn)行分配；分期開發(fā)的，首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā) 用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成 本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為 期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積

6、；屬于多 個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無法按 建筑面積法分?jǐn)偅瑧?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法，土地成本分?jǐn)偦驹瓌t： 分期開發(fā)，可以按占地面積分?jǐn)?。?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可以 按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻?本。（一）按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項(xiàng)目占地總面積的比例計(jì) 算分?jǐn)偼恋爻杀荆好織澘赊D(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?=每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地 面積十可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積X土地總成本（二）對(duì)于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑 物占

7、地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建 筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀荆?、普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=刀（每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面 積十每棟建筑物可售建筑面積X每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?、非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=E（每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積 寧每棟房地產(chǎn)可售建筑面積X每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?、其他類型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=E（每棟房地產(chǎn)其他類型項(xiàng)目建筑 面積十每棟房地產(chǎn)可售建筑面積X每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ㄈ┱嫉乜偯娣e為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠 化等公共設(shè)施用地面積。對(duì)于獨(dú)立占地的不同類型房地產(chǎn)，土地成本首先按

8、 可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；同一?筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。?duì) 于裙樓土地成本的分?jǐn)偅箻桥c主樓為同一基礎(chǔ)（即基礎(chǔ)對(duì)裙樓和主樓均有 承重作用）的，則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計(jì)算分?jǐn)?；裙樓與主樓各有 獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨(dú)立占地的建筑物計(jì)算分?jǐn)?。適用范圍：對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，或成片受讓土地使用權(quán) 后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受 讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。分?jǐn)偡椒ǘ航ㄖ娣e法：對(duì)已經(jīng)動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積比例進(jìn)行分配 （房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積比）

9、（1）一次性開發(fā)的，根據(jù)本期開發(fā)建筑面積占總建筑面積計(jì)算本期項(xiàng)目 取得土地支付的金額；（2）分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占總開發(fā)用地計(jì)劃建筑 面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅蝗缓笤侔茨骋怀杀緦?duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑 面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；?）同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積分?jǐn)?；能?提供證明材料單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立核算成本的，可按直接成本法歸集；同一 項(xiàng)目不同類型的建筑物土地成本是按建筑面積分?jǐn)偟?。同一清算單位不同?型按建筑面積法分?jǐn)?。具體如下：同一項(xiàng)目中，先按占地相對(duì)獨(dú)立的（道路圍墻分割）不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，按該類型實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總 占地面積計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

10、第二步：對(duì)于剩余的混建的不同類型開發(fā)產(chǎn)品，首先確定混建占地總土地成本，然后根據(jù)某一類型建筑面積占混建總建筑面 積進(jìn)行分?jǐn)?；分?jǐn)偡椒ㄈ菏蹆r(jià)比例法以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?；步驟如下：第一：計(jì)算不同結(jié)構(gòu)不同用途房屋總售價(jià)和單價(jià)；第二：劃分高低價(jià)格產(chǎn)品：超額成本售價(jià)=超額成本*（ 1+毛利率）超額成本=（非住宅單位建筑成本-住宅單位建筑成本）*非住宅總面積* （全部房屋售價(jià)總額全部房屋成本總額）第三、計(jì)算土地成本比例=占地面積全部土地成本/ （全部房屋售價(jià)總額一超 額成本售價(jià)合計(jì)）第四步：不同用途房屋分?jǐn)偼恋爻杀咀≌謹(jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)*土地成本率非住宅分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)*

11、土地成本率（上述方法適用范圍為：有住宅有商業(yè)用地的開發(fā)項(xiàng)目；或者純商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目）分?jǐn)偡椒ㄋ模焊邔酉禂?shù)法同一項(xiàng)目包含不同類型房產(chǎn)，選取住宅層高為系數(shù)1,低于住宅層高的按 1,高于層高住宅的按層數(shù)比：某類型住房層高系數(shù)=該類型用房層高住宅層高總層高系數(shù)面積二求和（某類層高系數(shù)*某類房屋用房可售建筑面積）（同一項(xiàng)目?jī)?nèi)包含不同類型的，可選擇）分?jǐn)偡椒ㄎ澹浩渌侠矸椒ǘ惙ㄒ?guī)定，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方 法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。其他合理方法，是指按照土地增值稅計(jì)算 的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際計(jì)算并分?jǐn)偼恋爻杀卷?xiàng)目的方法。部 分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的土地成本分?jǐn)偡椒ㄖ?/p>

12、要有：（一）其他合理方法一一直接成本法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā) 成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。即按照受益對(duì)象或 清算單位直接歸集成本費(fèi)用。（二）其他合理方法 預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占 期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。（三）其他合理方法一一直接成本法是指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開 發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。即按照受益對(duì)象 或清算單位直接歸集土地成本。（四）其他合理方法一一銷售收入比例法土地成本按不同類型房地產(chǎn)的 銷售收入分?jǐn)?。建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房 地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)?，其他費(fèi)用按單位建筑面積分?jǐn)?。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除 項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地