貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析

1、地產(chǎn)代理最重要職責(zé)就是把握好開發(fā)商與客戶之間的互利尺度，根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境為開發(fā)商贏得最大的利潤(rùn)；表達(dá)工程的最高價(jià)值；取得目標(biāo)客戶的最正確認(rèn)同。 敝司將時(shí)刻遵循這一點(diǎn)， 充分發(fā)揮專業(yè)人士的智慧，為工程作出最為合理、有效的籌劃方案。本籌劃書將圍繞市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及工程本身進(jìn)行初步撰寫 ,望籍此能與貴司合作，共創(chuàng)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一明星樓盤。第一局部市場(chǎng)分析一、 貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（1） 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開展分析2000年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的開展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)開展的政策逐步完善有

2、關(guān)，也與 百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級(jí)市場(chǎng)的開放，減免局部稅費(fèi)等因素有很大關(guān)系，貴陽(yáng)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 價(jià)格近年來(lái)一直保持上升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同， 多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供給逐年減少，使得市區(qū)商品房 尤其是多層供給相對(duì)減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因 而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。許多市民在市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊 區(qū)，選擇點(diǎn)自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。那么，市民選擇這種地段的可能性就會(huì)更大，從這個(gè)角度上看，21世紀(jì)的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的開展勢(shì)頭。10（2） 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)郊區(qū)開展成為趨勢(shì)隨

3、著貴陽(yáng)兩城區(qū)舊城改造的根本完成市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是去年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供給更趨緊張， 與此同時(shí)，國(guó)家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投 入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免局部稅費(fèi)等一系列措施出臺(tái)，極大地提高了 群眾的購(gòu)房積極性，住房開始成為人們最大的消費(fèi)，面對(duì)這一市場(chǎng)局面， 許多外地開發(fā)商“搶灘貴陽(yáng)已成為共識(shí)。在目前市中心土地供給十分緊 缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個(gè)地區(qū)：1 .郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽(yáng)新區(qū)；2 .城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營(yíng)坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，

4、市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情看漲 已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種 城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂， 通過(guò)綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本為賣點(diǎn)的 突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣闊中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都 比擬紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心 的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，也就是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來(lái) 無(wú)限商機(jī)。市場(chǎng)供給分析到目前為止，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑水平、 物業(yè)管理等落后沿海興旺地區(qū) 1015 年。 自國(guó)家實(shí)施房改政策以后，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)開展迅猛

5、， 98 年后市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從 98 年前的 200 多家迅速增至目前的 600 多家，開發(fā)工程一個(gè)緊接一個(gè)，并且工程單個(gè)開發(fā)量也越做越大。 從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上 10 萬(wàn)方的工程就有12 個(gè)，貴陽(yáng)市99 年房交會(huì)參展工程建筑面積共計(jì)260 萬(wàn)方。而去年卻猛增至 519.76萬(wàn)平方，相比而言，供給量增加了一倍之多。 另外， 以往未被市場(chǎng)消化的， 加上去年未參展的工程合計(jì)還有約 280萬(wàn)方左右，這樣，去年整個(gè)市場(chǎng)供給量超過(guò)800 萬(wàn)方，今年年初到現(xiàn)在，又有 50 多萬(wàn)方的工程被審批通過(guò)， 而據(jù)比方比方信息， 貴陽(yáng)市年商品房消耗量也不過(guò)100 萬(wàn)方左右，市場(chǎng)的

6、供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)的需求量。從目前市場(chǎng)供給的產(chǎn)品特性來(lái)看，具有以下特點(diǎn)：1. 絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一；2 .市區(qū)工程高層太多，且集中在市中心一帶，價(jià)為3000元/M 24500元 /M 2 ；3 .市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位 3000元/M 24500元/M 2 ;4 . 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。（四）市場(chǎng)需求分析房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，貴陽(yáng)市地產(chǎn)市場(chǎng) 空前良好，目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款住房公積金的實(shí)施存量補(bǔ)貼的發(fā)放按揭貸款可貸至8成30年 個(gè)人住房貸款正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)

7、房的積極性， 促成了商品房的需 求熱潮。另外公房上市，房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了 大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升，前兩年的需求量雖然發(fā)生 了一點(diǎn)變化，特別是去年市場(chǎng)需求量增加到185萬(wàn)平方米左右，城郊結(jié)合地區(qū)和郊區(qū)盤一度出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象，但整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系仍在5: 1左右。（五）工程市場(chǎng)切入點(diǎn)分析1 .提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn) 超過(guò)了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì) 上下很多的功夫。本工程的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從貴陽(yáng)及其他 城市調(diào)查來(lái)看，積壓空置的商品房也就是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳

8、舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、開展商后續(xù)資金缺乏的 住宅，這種住宅從市場(chǎng)需求的角度看均屬無(wú)效供給。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)實(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。2 . 抓住有效的需求由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)， 按揭貸款年限的加長(zhǎng)， 使得越來(lái)越多的工薪階層可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購(gòu)房大潮的主流。就貴陽(yáng)市而言，工薪階層存在以下特點(diǎn)中下等收入家庭總存量補(bǔ)貼：2 萬(wàn)5 萬(wàn)元左右購(gòu)房目的：增大居住面積；給子女購(gòu)房喜好面積： 60 M2 100 M2 其中 60 M2 80 M2 占 30%能承受總價(jià)： 10

9、萬(wàn)20萬(wàn)按揭 30年可接受單價(jià)： 1600 元/ M2 2000元/ M2喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚中等收入階層存在以下特點(diǎn)：家庭總存量補(bǔ)貼：2 萬(wàn)7 萬(wàn)元左右購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境；增大居住面積；給子女購(gòu)房喜好面積： 80 M2 120 M2 其中 80 M2 100 M2 占 40%能承受總價(jià)： 15萬(wàn)30萬(wàn)按揭 30年可接受單價(jià)： 1800 元/ M2 2200元/ M2喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)和購(gòu)房心理，形成更 為準(zhǔn)確的有效供給。3 .差異性確實(shí)定

10、與推廣雖然今年市場(chǎng)供給量近 850萬(wàn)平米，但其中以中、高檔樓盤占有比重偏 大，而面對(duì)中等收入階層的大盤多在市郊，配套設(shè)施不齊全，無(wú)法形成統(tǒng) 一的社區(qū)環(huán)境。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。本案占地4萬(wàn)余平米，具有規(guī)?；_展的必要條件， 且地段居于城鄉(xiāng)結(jié) 合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在貴陽(yáng)市均屬上層。因此，針對(duì) 同檔次甚至偏高檔交的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于工程前期規(guī)劃及推 廣的過(guò)程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）現(xiàn)階段狀況分析大營(yíng)坡地處貴陽(yáng)市邊緣，北靠金陽(yáng)新區(qū)，東鄰烏當(dāng)區(qū)，是一個(gè)典型的城 郊結(jié)合地帶，這些年隨著經(jīng)濟(jì)的開展，許多商家已定位其中，使周邊的

11、配 套設(shè)施逐步完善起來(lái)。再那么，市政府也在大力扶持這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)， 拓寬道路、架設(shè)立交橋、修建大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，這一系列政策都為大營(yíng)坡將 來(lái)的開展打下堅(jiān)實(shí)根底。另外，大營(yíng)坡原本就是一個(gè)密集的老居住區(qū)，許 多人都在這一片住了幾十年，已經(jīng)對(duì)這個(gè)地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買 房，首選也就是在大營(yíng)坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬(wàn)江小區(qū)、 新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的 末班車，修建了一個(gè)職工宿舍區(qū)。 但是，這些小區(qū)都類似于經(jīng)濟(jì)適用住房, 真正的高尚小區(qū)在大營(yíng)坡地帶還是一個(gè)空白。因此，大營(yíng)坡還有一個(gè)相當(dāng) 規(guī)模的潛在市場(chǎng)等待開掘，相信如果有一個(gè)有超前設(shè)計(jì)的工程，一定能

12、在這個(gè)潛在市場(chǎng)中占有一席之地。（二） 未來(lái)狀況預(yù)測(cè)從現(xiàn)狀來(lái)看，貴開路高架橋外環(huán)北路正在緊張地施工，這兩條路以后就是分別連接烏當(dāng)區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)的主干線，而這兩條線所交匯處正是大營(yíng)坡，也就是說(shuō)大營(yíng)坡將來(lái)必定成為通往兩個(gè)區(qū)域的交通要塞。而烏當(dāng)區(qū)和金陽(yáng) 新區(qū)是貴陽(yáng)市以后開展的新重點(diǎn)，未來(lái)市中心就要搬遷到金陽(yáng)新區(qū)內(nèi)，而 烏當(dāng)區(qū)新添寨現(xiàn)在已經(jīng)被許多開發(fā)商重視，也是以后開展的重要目標(biāo)，未 來(lái)的大營(yíng)坡一定是一個(gè)更加繁華的地帶。三、工程市場(chǎng)分析盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，但還是有很多本區(qū)域的客戶愿意住在大營(yíng)坡，因?yàn)榇鬆I(yíng)坡屬于城市副中心地帶，交通便利、配套設(shè)施齊全、上班近、購(gòu)物方便。這些都是購(gòu)房者最注重的條件，且區(qū)域房

13、產(chǎn)均勻在19002000元/M2,它目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。以下就是從幾個(gè)不同角度對(duì)本工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)初步分析。1 .從價(jià)格方面分析1600元/ M2 2000元/ M2之間的樓盤有新聯(lián)小區(qū)、麒龍 2號(hào)商住樓、 銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽(yáng)光都市等，這些樓盤的推盤手法相對(duì)陳 舊。而價(jià)位在2000元/ M2 2500元/ M 2的樓盤，市場(chǎng)購(gòu)置力相對(duì)稍弱， 且集中表達(dá)在景藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式，變維 式結(jié)構(gòu)房，這說(shuō)明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位。2 .從戶型結(jié)構(gòu)分析從已開發(fā)和尚待開發(fā)的樓盤看，6080M2的二房一廳和120 M2左右的三室一廳

14、、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤 如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、銀佳花園等占主要比例，由于能滿足 家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型，而面積在 150 M2250 M2的各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售比擬緩慢，不難看出， 大戶型對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)門檻稍高。3 .從居住環(huán)境分析在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、 生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。因此，重視小區(qū)內(nèi)的綠化 率的提高及園外的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是爭(zhēng)取市場(chǎng)的必備條件，如景藤堡 2600 M2 的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。4 .從規(guī)劃設(shè)

15、計(jì)上分析大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周 邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也得到重視，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué) 的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。從上面分析中我們不難看出， 大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤走熱目前正處在上升階 段，經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來(lái)越多的開展商重視，本工程必須 正確的把握入市時(shí)機(jī)，通過(guò)自身差異性的推廣，有效地抓住目標(biāo)客戶群， 方可占據(jù)一席之地。四、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一）貴陽(yáng)市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析貴陽(yáng)市現(xiàn)階段均價(jià)在 2000元/ M2的樓盤分析表附表1、價(jià)格分析價(jià)位段元/ M2140018001 800 23002400- 2600物業(yè)名稱順興花園筑苑新村康 瑞 苑

16、虹云商住樓 華中商住樓 相寶公寓 苑林花園 萬(wàn)東花園 文 昌 苑景 藤 堡錦繡家園多層冠 竹 苑數(shù)目363由以上圖表分析可知，在貴陽(yáng)市城市副中心地段的樓盤價(jià)格主要集中在 18002300元/ M2 ,在這個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中度最大，達(dá)50%。由于以上樓盤與本工程的地理位置、規(guī)模根本相似，所以以上樓盤的價(jià)格將會(huì)成為本 工程定價(jià)時(shí)的重要參考依據(jù)。2、綠化分析綠化率無(wú)1520%20 40%40-60%6070%物業(yè)名稱順興花園 苑林花園 虹云商住 樓相寶公寓文昌苑 冠竹苑 華中商住 樓筑苑新村常青藤花園四季陽(yáng)光花園康瑞苑 景藤堡 萬(wàn)東花園錦繡家園樓盤數(shù)目44241由上表可以看出，在大營(yíng)坡區(qū)域內(nèi)有局部樓盤

17、弁不注重綠化，但上一定規(guī)模的小區(qū)如景藤堡、萬(wàn)東花園的綠化率都到達(dá)40 60%,因此本工程在前期籌劃中應(yīng)充分考慮到小區(qū)的園林及綠化的獨(dú)特性、創(chuàng)新性和唯一性， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的園林、綠化情況將作為我們的重要參考依據(jù)。ii二區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、工程周邊局部樓盤分析簡(jiǎn)表物業(yè) 名稱位置規(guī)模建筑風(fēng)格工程 狀況層高起餌元/m2 主銷戶型 m2宣傳 方式銷售預(yù)測(cè)景 藤 堡貴開路占地20余畝，建筑面積26000平方米歐式，荷 蘭鄉(xiāng)間小 鎮(zhèn)風(fēng)格2001 年10月完 工3 m220090 130電臺(tái)、電視、 房交會(huì)、報(bào) 紙共計(jì)120套，通過(guò) 推廣最少已售出60套，在年前，銷售應(yīng)在50%萬(wàn)東 小區(qū)筑新路 原化工 原料廠

18、 舊址占地面積2萬(wàn)平 米，建筑面積6 萬(wàn)平米歐陸式2001 年12月底一期2.9m202180 120房交會(huì)半版 報(bào)紙廣告銷售已達(dá)40套左 右新聯(lián) 小區(qū)大營(yíng)坡17路車 站普通商住 樓現(xiàn)房2.8m145060 120小版面報(bào)紙 廣告由于是較早的推 盤，抓住了推盤好 時(shí)機(jī)，估計(jì)銷售率 應(yīng)在80%貴 新 苑大營(yíng)坡立 交儂建筑面積約3000平米中西結(jié)合 式現(xiàn)房170094 120小版面報(bào)紙廣告80%星 竹 園筑新路 筑新巷 內(nèi)建筑面積1.2萬(wàn) 平米歐陸式2001 年 8月完工188060 100房交會(huì) 報(bào)紙6090M2 的二房 一廳銷量已達(dá)70% , 90M 2 以上 的三房二廳因戶 型不理想，銷量只

19、 有30%左右。筑 新 苑大營(yíng)坡 北郊巷1號(hào)建筑面積約1萬(wàn) 平米普通住宅 小區(qū)2001 年 7 月底完工1800110 135由于宣傳較少，知道者 不多，一期共計(jì)80余 套房估計(jì)售出10套左 右兆陽(yáng) 小區(qū)筑新路 北段， 二十三 中對(duì)面建筑面積51860M2高檔住宅 小區(qū)車身廣告現(xiàn)尚在前期籌劃 過(guò)程中2、工程周邊樓盤價(jià)格分析物業(yè)名稱景藤堡萬(wàn)東小區(qū)新聯(lián)小區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑 二期均價(jià)元248022501650195020212580/ M2由上表可以看出，在大營(yíng)坡地區(qū)整體均價(jià)在 2100元/ M2左右，價(jià)格偏 差不會(huì)太大，主要視樓盤自身素質(zhì)而定。本工程的價(jià)格定位應(yīng)主要以景 藤堡和萬(wàn)東小區(qū)為參考，在

20、一定條件允許的情況下，本工程應(yīng)盡量在價(jià) 格上取得優(yōu)勢(shì)。3、工程周邊樓盤主銷戶型分析物業(yè)名稱景藤堡萬(wàn)東小區(qū)新聯(lián)小區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑主力戶型23房變維錯(cuò)層23房23房34房23房23房主銷面積M263901301467012060120941206010094133銷售率5560%30%80%80%60%70%由上表可以看出大營(yíng)坡區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力戶型大多為23房，主銷面積為70120M2。本工程在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，要好好參考以上數(shù)據(jù)，既要 切入市場(chǎng)的空白點(diǎn)，又要考慮到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力戶型是如何設(shè)計(jì)的。根 據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯(cuò)，這也有一定的道理。因此，如何設(shè)計(jì)戶 型，如何安排各種戶型的配比，將在詳

21、細(xì)分析之后再做決定。四、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析1、景藤堡該工程位于大營(yíng)坡貴開路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開花園，與神奇 假日酒店遙遙相對(duì)，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北 京路1000米。處于貴陽(yáng)市社區(qū)條件中較好的北區(qū)， 有便利快捷的城市交通 體系和健全完善的公共市政配套設(shè)施?？偨ㄖ娣e為26000M2,占地面積20余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，風(fēng)格恬靜 清新。由于該工程是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤，具有引領(lǐng)當(dāng) 前樓市的潮流優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借用比擬前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此， 景藤堡可以說(shuō)是目前貴陽(yáng)市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤。1景藤堡推出市場(chǎng)的形象是

22、e時(shí)代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū)為了使工程市場(chǎng)形象充分表達(dá)，景藤堡通過(guò)幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備 工作。建筑設(shè)計(jì)a、建筑風(fēng)格：景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)技術(shù)，完美組合，營(yíng)造現(xiàn)實(shí)條件的“都市別墅。b、園景規(guī)劃：景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計(jì)，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計(jì)精華和外鄉(xiāng)居民的住宅文化，且中庭主題園景占地2700M2,“假日心情休閑會(huì)所，“康樂(lè)年華運(yùn)動(dòng)中心，“優(yōu)裕人生主題園景，細(xì)致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動(dòng)靜別離， 營(yíng)造出一個(gè)理想的居家休閑場(chǎng)所，景藤堡還首家營(yíng)建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信 息運(yùn)輸平臺(tái)，帶給業(yè)主前沿的生活體驗(yàn)。配套

23、設(shè)施a、文化配套生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)， 享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加 的大效勞和大市政。b、生活配套景藤堡處于人流車流繁華的貴開路， 購(gòu)物消費(fèi)應(yīng)有盡有，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 思君超市近在咫尺，且距貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院，貴醫(yī)附院，缺乏2分鐘車程，7、9、17路公交車及9條中巴專線構(gòu)架了便捷的交通環(huán)境。c、休閑配套2700M2的小區(qū)中庭主題園景，完全屬于業(yè)主的天地，漫步庭院，怡然 自得，享受生活的自由、閑適、寫意?？刁w會(huì)所小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語(yǔ)： 假日心情一一休閑會(huì)所 康樂(lè)年華一一運(yùn)動(dòng)中心物業(yè)管理為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁

24、及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。 2景藤堡目標(biāo)客戶群定位向往智能化生活的人士事業(yè)較成功的高收入人士崇尚潮流生活模式，思想前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層在周邊生活的局部經(jīng)商一族 3推廣策略采取多戶型產(chǎn)品策略。從63M2220M2 ，而且大戶型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專利技術(shù)設(shè)計(jì)。塑造樓盤的高質(zhì)素， 同時(shí)以中高價(jià)位推盤， 配以一種相對(duì)時(shí)尚的室內(nèi)裝修，對(duì)物業(yè)形象的提高起了促進(jìn)作用。 4推廣手法 以 電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤的知名度。在星力百貨瑞金店辟出專柜，舉辦新住宅展示會(huì)倡導(dǎo)“幸福 e時(shí)代。借助自身樓盤的時(shí)尚潮流，塑造該樓盤的獨(dú)特之處一一擁有個(gè)人電子商務(wù)和SOHO、

25、公室。以 “決不放棄， “遠(yuǎn)離寂寞， “拒絕平凡， “分享生活等語(yǔ)調(diào)強(qiáng)調(diào)推廣樓盤的高質(zhì)量形象，與其“數(shù)字化小區(qū)的定位相配合。2、萬(wàn)東小區(qū)該工程地處大營(yíng)坡筑新路原化工原料廠廠區(qū)，毗鄰神奇假日酒店和貴開立交橋，與刑偵大樓相望，交通還比擬便利。萬(wàn)東花園占地約 2 萬(wàn)余平米，總建面積6 萬(wàn)多平方米，由萬(wàn)東實(shí)業(yè)股份獨(dú)資開發(fā)，特聘國(guó)內(nèi)外名師攜設(shè)計(jì)，吸取深圳、上海、北京多個(gè)居住水區(qū)的精華， 外觀簡(jiǎn)潔明快， 內(nèi)部精致實(shí)用， 由萬(wàn)東物業(yè)管理提供24 小時(shí)物管效勞。另外，萬(wàn)東花園周邊的環(huán)境比擬嘈雜，旁邊就是一個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，而且， 周邊的房屋也很陳舊，有可能也是下一步要進(jìn)行舊城改造的地方。因此最 近這幾年其周邊會(huì)比擬

26、雜亂，但從未來(lái)開展的角度看，萬(wàn)東花園很具有開 值潛力。1) 市場(chǎng)形象萬(wàn)東花園是去年房交會(huì)上亮相筑城，當(dāng)時(shí)提出的市場(chǎng)形象是“萬(wàn)東花 園，陽(yáng)光綠色家園，這種形象口號(hào)在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是普遍提不能再普遍，對(duì) 客戶來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有吸引力。因此，在去年年底開盤后，其市場(chǎng)形象就改 為“城市的、自然的、尊貴的，這很明顯，萬(wàn)東也是借城郊結(jié)合地這 個(gè)賣點(diǎn)，打出“尊貴，自然的口號(hào)，為了使工程的市場(chǎng)形象充分表達(dá)， 萬(wàn)東做了充分的準(zhǔn)備工作。A.建筑設(shè)計(jì)a.建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)潔明快的后現(xiàn)代風(fēng)格為建筑旋律，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，采用全圍 合中庭花園式規(guī)劃，盡量營(yíng)造出一種時(shí)尚現(xiàn)代感，使整個(gè)小區(qū)都洋溢著濃 郁的城市風(fēng)情。b. 園林設(shè)計(jì)小區(qū)采用的

27、是中庭廣場(chǎng)設(shè)計(jì)， 沒(méi)有什么太特別的地方，只是中心廣場(chǎng)面 積比擬大，約有1萬(wàn)平方米左右，靠近中心廣場(chǎng)的建筑底層架空，給人的感覺(jué)是滿目翠綠，加上水池、花壇和布置其間的長(zhǎng)廊、亭臺(tái)、噴泉假山，表達(dá)出一種“自然，尊貴的享受。B.配套設(shè)施a、生活配套筑新路地區(qū)原本就是一個(gè)居住居，周邊的生活根本設(shè)施都比擬健全， 貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市都在周邊，多趟公交車從門口路過(guò)，相鄰的貴開 路上，郵局、銀行、餐館比比皆是，坐車到市中心只要5分鐘，充分表達(dá)城市感。b、休閑配套一萬(wàn)多方的中庭中題園林，噴泉、假山、水池、涼亭盡在其中，這些 都給業(yè)主提供了休閑、寫意的生活，另外，多功能會(huì)所、露天泳池、羽毛 球場(chǎng)、室內(nèi)健身房等設(shè)施

28、，為業(yè)主的休暇時(shí)光提供了去處。c、物業(yè)管理引進(jìn)了環(huán)境監(jiān)控，消防報(bào)警、晝夜巡邏，確保業(yè)主安枕無(wú)憂，還有， 小區(qū)為住戶提供了周到的家政效勞，只需一個(gè)，一切都方便。2) 目標(biāo)客戶群從其市場(chǎng)定位來(lái)看，目標(biāo)客戶也是屬于中等收入的市民，在市中心買 不起，又不愿住郊區(qū)的人，還有本地區(qū)的一些老居民，想改善一下居住環(huán) 境，提高自己的生活檔次。353) 戶型配比平層多層一房一廳：8%二房一廳：42%三房二廳一衛(wèi)：25%三房二廳雙衛(wèi)：25%躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層三房二衛(wèi)：25%躍層五房三衛(wèi)： 六房三衛(wèi)：25%25%電梯房四房雙衛(wèi)：75%電梯房四房三衛(wèi)：50%4)

29、 目前銷售情況萬(wàn)東花園首期推出旭日閣，起價(jià)2021元/M2,整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和100 M2左右的小三房單衛(wèi)。因?yàn)槠涞乩砦恢貌患眩鎸?duì)的客戶都是中低等收入的工薪階層，這些戶型的總價(jià)在 16萬(wàn)左右，首期3-3.5萬(wàn)元，月供850元左右，到目前為止，整個(gè)銷售業(yè) 績(jī)不到40套，而且銷售的戶型都是 80 M2左右的二房。3、貴新苑貴新苑位于大營(yíng)坡立交橋旁， 與筑新路交距50米，周邊商貿(mào)繁盛，人流聚集。與新聯(lián)小區(qū)隔立交橋相望，總占地面積3000多平米。距市中心5 分鐘的車程，此地段今后的商業(yè)價(jià)值較高，現(xiàn)已開展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散 中心。1貴新苑在推出市場(chǎng)時(shí)的形象貴新苑我的家

30、總體規(guī)劃貴新苑由于占地只有3000多平米，屬規(guī)模較小的樓盤，因而開發(fā)商將 本盤的樓宇質(zhì)素放在首位，由 4棟多層住宅組合而成，外立面色彩明快， 白色條傳貼面，底層增設(shè)門面出售。該小區(qū)談不上綠化率，但仍然吸引買 家進(jìn)駐，戶型和價(jià)格為其最大的優(yōu)勢(shì)。小區(qū)功能配套貴新苑只有較小的綠化場(chǎng)地，但動(dòng)靜清楚，給人以緊湊、舒適的氣氛， 小區(qū)還附設(shè)有亭臺(tái)和小型兒童游樂(lè)場(chǎng)。物業(yè)管理貴新苑的物業(yè)管理是由開發(fā)商自己組建的，但其物管效勞甚為周至。 包括：a、保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控；b、提供郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)??；c、維修效勞；d、清潔效勞；e、當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂效勞合同，滿足用戶

31、諸如接送小孩、 看護(hù)老人、購(gòu)物等方面的需求。 2 目標(biāo)客戶群 追 捧在鬧市中生活的白領(lǐng)人士; 周 邊生活多年較為富有的人家; 工 作不久、積蓄不多的工薪階層； 外 地來(lái)此區(qū)域的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 3推廣策略工程處于城市副中心，人流物流較集中的路段，因此它沒(méi)有通過(guò)媒體進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但周邊成熟的社區(qū)環(huán)境與樓盤自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計(jì)也較為理想，通風(fēng)和采光均沒(méi)有遮擋，劣勢(shì)在于作為居住環(huán)境來(lái)講過(guò)多的嘈雜，但它推盤時(shí)間較早，而同區(qū)域的大盤都是在近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)，銷售較為理想。4、 星竹園該工程地外貴陽(yáng)市大營(yíng)坡筑新巷位置， 距大營(yíng)坡主干道筑新路僅 30 米，距貴州日?qǐng)?bào)社、大營(yíng)坡車

32、站僅300米?？傉嫉孛娣e6270m2,總建筑面積1.2萬(wàn)平米， 居住戶數(shù) 153 戶， 由三棟七層歐式住宅樓圍合而成， 精致美觀，簡(jiǎn)潔淡雅。由于該工程所處貴陽(yáng)副中心地帶，交通便捷，具有環(huán)境安靜、地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)本物業(yè)既有圍合親切感，又有相互的通透感，形成流動(dòng)的空間。共同構(gòu)成設(shè)計(jì)高雅、寧?kù)o、安詳?shù)木幼夥铡?星竹園推出的市場(chǎng)形象物超所值一一尋常人家的逸靜雅居針對(duì)本工程的形象定位，開展商通過(guò)幾個(gè)方面作了充分的準(zhǔn)備工作：建筑設(shè)計(jì)a、建筑風(fēng)格采用的是流行于世弁經(jīng)久不衰的歐陸風(fēng)格為主，通過(guò)合理布局，精心設(shè)計(jì)，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑 韻律相結(jié)合，簡(jiǎn)潔淡雅，物超所值。b、環(huán)境規(guī)劃

33、小區(qū)內(nèi)裁種四季花草，園林藝術(shù)點(diǎn)綴其間，小區(qū)內(nèi)設(shè)置水池、 雕塑、座椅和兒童游戲設(shè)施，園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正 的表達(dá)出一個(gè)較完善的外部環(huán)境。配套設(shè)施a、文化配套本工程地處社區(qū)成熟，人流聚集的大營(yíng)坡，文化設(shè)施較為成熟，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、貴陽(yáng)第23中學(xué)、貴陽(yáng)財(cái)政學(xué)校近在咫尺，營(yíng)造了一個(gè)良 好的人文環(huán)境，使孩子得以健康成長(zhǎng)。b、生活配套工程位置緊臨人流物流的地方，購(gòu)物消費(fèi)，應(yīng)有盡有，大營(yíng)坡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、相寶山批發(fā)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、神奇酒店、商店食肆近在咫尺，有 多路大小車經(jīng)過(guò)，生活方便、交通快捷。c、休閑配套小區(qū)內(nèi)建有星月廣場(chǎng)、洗衣中心干洗店、小型超市、棋牌室、乒乓球室、幼兒園，將室內(nèi)的自然景

34、觀融健身、休憩為一體，為老人與小孩提供 更多的空間。物業(yè)管理在本小區(qū)物業(yè)管理方面可實(shí)現(xiàn)門鈴對(duì)講系統(tǒng)，保安巡邏防盜系統(tǒng)，組 織居住戶成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會(huì)，提供建議弁監(jiān)督執(zhí)行。2目標(biāo)客戶定位收入在中等，有一定積蓄，在本地段居家工作的工薪階層人士；有余錢的二次或以上的置業(yè)人士；有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴；原住這一帶的“老市民。3推廣策略產(chǎn)品策略采取一種多戶型的產(chǎn)品策略，而大居室、大廚房、房間功能分工明確 合理，是本工程開發(fā)設(shè)計(jì)戶型的原那么，充分顯示生活對(duì)目標(biāo)客戶群細(xì)分 程度的同時(shí)，又表達(dá)其小規(guī)模大氣派風(fēng)范的生活方式。價(jià)格策略本工程采用低價(jià)入市的原那么，以到達(dá)吸引目標(biāo)客戶群注意的目的，

35、同時(shí)又可根據(jù)市場(chǎng)變化反響出的情況，采用低開高走的調(diào)價(jià)原那么。推廣手法a、突出精致園林的居家優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客戶的注意，弁到現(xiàn)場(chǎng)參觀；b、在廣告媒體的發(fā)布上，強(qiáng)調(diào)訴求全為“給你一個(gè)買得起的家和“寫 意生活盡在它，標(biāo)出購(gòu)置階層為普通群眾；c、通過(guò)參展房交會(huì)，造成平易樸實(shí)的“尋常人家的逸靜雅居，以求到 達(dá)短期促銷效果，弁藉此打響知名度。第二局部 工程分析及定位一、工程分析（一）工程簡(jiǎn)介1位置：工程位于貴陽(yáng)市大營(yíng)坡片區(qū)，味菊?qǐng)@醬菜廠地界，中心轉(zhuǎn)盤旁邊，緊 挨鹿沖關(guān)路，背靠沙河花園和萬(wàn)江小區(qū)，左鄰銀佳花園，是一個(gè)密集的居 住小區(qū)。2 .周邊設(shè)施：學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)和二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、醫(yī)學(xué)院僅

36、5分鐘車程。菜場(chǎng)：百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)院：距市五醫(yī)500米，距醫(yī)學(xué)院5分鐘車程酒店：神奇假日酒店，神奇星島酒店超市：距思君超市800米，銀佳花園內(nèi)有噴水池商廈連鎖超市銀行：周邊有中國(guó)銀行、中國(guó)建行、郵政儲(chǔ)蓄郵局：工程旁邊就有貴烏北郵局交通：7路、9路、67路、70路、76路車站均在工程旁邊3 .區(qū)域綜析工程地理位置緊鄰?fù)猸h(huán)線， 屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊無(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源, 空氣比擬清新，弁且這個(gè)工程地界在貴開路與鹿沖關(guān)路的交匯處，以后金 陽(yáng)新區(qū)或?yàn)醍?dāng)區(qū)的開展，又將會(huì)帶來(lái)更大的商機(jī)，大營(yíng)坡地區(qū)經(jīng)歷了幾十 年的開展，無(wú)論周邊設(shè)施還是人文環(huán)境，都發(fā)生很大變化，一些老房被撤 除，一個(gè)個(gè)小區(qū)和精品住

37、宅不斷涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均定址其 中，在市政支持下，擴(kuò)建道路、架設(shè)立交橋，這一系列措施都給大營(yíng)坡地 區(qū)打下了一定根底。居住人口不斷上升，在建工程不斷增多，現(xiàn)在的大營(yíng) 坡已成為目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)投資亮點(diǎn)。因此，本工程中在初期籌 劃，工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分準(zhǔn)備，在目前 地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿意的成果。（二） 工程開展前景貴陽(yáng)，作為大西南開發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì) 具有特色、綜合素質(zhì)高，有自己賣點(diǎn)的的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力，隨著 人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷增加，做出來(lái)的工程就 一定要滿足他們的要求，要滿足這些要求

38、，就必須講求整體規(guī)劃，超前設(shè) 計(jì)理念，功能設(shè)計(jì)較完善，而這樣的高尚住宅小區(qū)不但會(huì)被市場(chǎng)接受，同 時(shí)也將會(huì)有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間，到目前為止，大營(yíng)坡地段還沒(méi)有一 家樓盤能到達(dá)高尚小區(qū)這一層次，也就是說(shuō)現(xiàn)階段高檔住宅小區(qū)在大營(yíng)坡 地段還屬空白區(qū)。眾所周知，一個(gè)工程要想占有市場(chǎng)，要么就有先進(jìn)超前的設(shè)計(jì)理念，要 么就是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的空白點(diǎn)，貴司的工程正好占據(jù)其中的一點(diǎn)，這說(shuō)明這 個(gè)工程已經(jīng)具務(wù)了占據(jù)市場(chǎng)的根本條件。當(dāng)然，這個(gè)工程也有一定的缺點(diǎn)，例如：周邊人文環(huán)境不理想，居住人 口綜合素質(zhì)不高，毗鄰的北郊小學(xué)、二十三中的教學(xué)質(zhì)量不好，這會(huì)在工 程推廣上帶來(lái)一定影響。還有，貴司的知名度不高，不象中天企業(yè)有

39、一定 的品牌，要想獲得佳績(jī)，就要?jiǎng)?chuàng)造出一些差異化的產(chǎn)品、差異化的效勞， 這不但推廣產(chǎn)品，同時(shí)也是在創(chuàng)造企業(yè)的品牌。二、工程優(yōu)劣勢(shì)分析每個(gè)地區(qū)都存在著自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，一定要準(zhǔn)確 地把握這些優(yōu)劣勢(shì)，準(zhǔn)確地分析它們，在此根底上，將優(yōu)勢(shì)充分地利用起 來(lái)，使之成為本工程的賣點(diǎn)，而對(duì)于劣勢(shì)，盡可能地將其弱化或通過(guò)自我 努力，彌補(bǔ)這些劣勢(shì)，使其對(duì)將來(lái)的推廣不會(huì)造成阻礙。（1） 優(yōu)勢(shì)1、 地理位置本工程地處貴開路和鹿沖關(guān)路的交匯處，交通十分便利，路面寬廣， 公交車路線多，能到達(dá)貴市許多地方，這無(wú)疑給客戶上班及休閑購(gòu)物帶來(lái) 便利。2、 周邊配套齊全大營(yíng)坡地區(qū)原來(lái)就是一個(gè)密集的居住地區(qū)，學(xué)校、集

40、市、醫(yī)院、郵局、 銀行等這些生活根本設(shè)施都已具備。再加上這些年，市政府在經(jīng)濟(jì)上對(duì)大營(yíng)坡地區(qū)的扶持，許多商家立足其間，使該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)逐步繁榮起來(lái)。3、 潛在市場(chǎng)巨大大營(yíng)坡地區(qū)有許多市民的居住條件還比擬差，他們都想改善自己的居 住條件，也有許多人想二次置業(yè)，換一個(gè)居住環(huán)境，只是還沒(méi)有一個(gè)讓這 些人滿意的樓盤。因此，一旦做出來(lái)的工程迎合了這些人的要求，就可使 該工程到達(dá)意想不到的效果。4、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少到目前為止，在整個(gè)大營(yíng)坡還沒(méi)有一個(gè)工程的規(guī)模能與本工程抗衡，雖然萬(wàn)東小區(qū)、景藤堡這些工程的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)比擬完善，但畢竟規(guī)模較小, 而且景藤堡的價(jià)格也比擬高，面對(duì)的目標(biāo)客戶不屬于本工程的潛在市場(chǎng)客 戶，而

41、萬(wàn)東小區(qū)就其現(xiàn)階段的設(shè)計(jì)理念已經(jīng)讓許多大營(yíng)坡本地區(qū)的人為之 動(dòng)心。如本工程在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上超過(guò)萬(wàn)東花園，那么在銷售上肯定會(huì)有一 個(gè)滿意的結(jié)局。5、 開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念經(jīng)過(guò)開展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合開展商的開發(fā)理念和代 理商的工程操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使工程成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗 的風(fēng)景線。（2） 劣勢(shì)1、 地理位置本工程是在兩條主干線的交匯處，而且，還是在立交橋的下面，無(wú)論 是往哪個(gè)方向都是在一種很快速和壓抑的狀態(tài)下，因此整個(gè)小區(qū)都處在一種“煞氣的籠罩之下。2、 開發(fā)商無(wú)知名度現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。而將來(lái)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)必將是比品牌，比規(guī)劃

42、，比實(shí)力時(shí)代。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較 高知名度。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出 高檔明星樓盤，在工程的推廣中逐步營(yíng)造和樹立開展商和本工程的品牌形象。3、 小區(qū)以外的自然環(huán)境差整個(gè)大營(yíng)坡地區(qū)的周邊都沒(méi)有什么自然景觀 ，無(wú)論是山也好，水也罷， 再本工程周邊都找不到，而且，還有一些馬路市場(chǎng)，這多少也會(huì)給周邊的 環(huán)境帶來(lái)一定的負(fù)面影響。4、 周邊人文環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)，大營(yíng)坡地區(qū)在貴陽(yáng)市區(qū)屬于比擬偏遠(yuǎn)和落后的地區(qū)，居住人口的綜合素質(zhì)比擬低，大多數(shù)是一些外來(lái)人口，而且北郊小學(xué)和二十三中 的教學(xué)質(zhì)量也一般，這些因素多少都影響著本工程以后的宣傳和推廣。這些優(yōu)劣勢(shì)都是客觀存

43、在的現(xiàn)實(shí)狀況，要充分地利用好這些優(yōu)勢(shì)，使 之成為一個(gè)有力的賣點(diǎn)，但同時(shí)，也要避開這些劣勢(shì)或是使之弱化，防止 成為以后推廣的阻礙，要到達(dá)這個(gè)目的，就必須要從開始就對(duì)整個(gè)小區(qū)統(tǒng) 一做規(guī)劃和設(shè)計(jì)，還要有連貫性地做推廣和促銷，最大化地將小區(qū)推向市 場(chǎng)，弁被市場(chǎng)接受，成為大營(yíng)坡地區(qū)第一個(gè)明星樓盤。三、工程定位（一） 工程定位構(gòu)思通過(guò)前面的市場(chǎng)分析，不難看出，現(xiàn)在市民的居住觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變， 由單一的市中心轉(zhuǎn)變到城郊結(jié)合式郊區(qū)一帶，而這種轉(zhuǎn)變就為本工程的實(shí) 施提供了必要的條件，但今年的市場(chǎng)供求仍近乎5: 1的關(guān)系，這令產(chǎn)品營(yíng)銷不容樂(lè)觀。目前，許多小區(qū)樓盤無(wú)論是城郊結(jié)合地帶或郊區(qū)盤，無(wú)不打 著“環(huán)境優(yōu)美，交

44、通便利這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，干 篇一律的“賣點(diǎn)已經(jīng)讓消費(fèi)者感到“麻木。因此，要想在這個(gè)龍爭(zhēng)虎 斗的市場(chǎng)占據(jù)一席之地就必須要?jiǎng)?chuàng)造出一種差異化。本工程所在的區(qū)域具有交通便利，周邊配套齊全等優(yōu)勢(shì)，而且相對(duì)其 他地區(qū)而言，還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是有一個(gè)較大的潛在市場(chǎng)，據(jù)以上這些優(yōu) 勢(shì)，敝司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，仔細(xì)研究分析提出本工程的定位構(gòu)思：創(chuàng)中等市民的高等住宅小區(qū)（二）構(gòu)思的支撐點(diǎn)既然對(duì)本工程提出這個(gè)定位，就必須有一些支撐點(diǎn)去支持它，這些支 撐點(diǎn)也可以說(shuō)是以后推廣的賣點(diǎn)。以下通過(guò)兩個(gè)方面對(duì)這些支撐點(diǎn)做個(gè)大 概的剖析。1、 從周邊的大環(huán)境分析a 配 套設(shè)施齊全：大營(yíng)坡地區(qū)原來(lái)就是一個(gè)密集的住

45、宅區(qū)，周邊設(shè)施通過(guò)這幾年的開展也逐步地完善起，特別是這兩年，政府的扶持和住房制度的改革，使許多商家都立足其間，包括大量的房開商，房開商的參加又為更多的商家提供了市場(chǎng)。b 區(qū)位大營(yíng)坡地區(qū)是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，相對(duì)來(lái)說(shuō)，周邊沒(méi)有什么重工業(yè)污染，空氣比擬清新，離城市中心也比擬近，這種地區(qū)為許多在市中心買不起高層，但又不愿住郊區(qū)的人提供了選擇時(shí)機(jī)。再那么，周邊市場(chǎng)本身就比擬繁華，保障了人們的根本生活，解除了這些人的后顧之憂。c 擁 有巨大的潛在市場(chǎng)去年，小河幾個(gè)大盤開盤，以其小區(qū)自身的環(huán)境質(zhì)素和地區(qū)的周邊環(huán)境，吸引了不少貴陽(yáng)市人去購(gòu)置，從這些購(gòu)置或登記的人來(lái)看，有許多是工薪階層，也就是說(shuō)在市區(qū)買不起房，

46、在城郊結(jié)合地帶又找不到滿意的樓盤去購(gòu)置的人，被迫選擇小河地帶，他們根本上都是沖著小河地區(qū)的價(jià)格去的，當(dāng)然，還有小區(qū)自身的環(huán)境設(shè)計(jì)。那么，小河的價(jià)格現(xiàn)階段是多少呢？15501750元/M2的均價(jià)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近了城郊結(jié)合地的價(jià)格。如果說(shuō)，在大營(yíng)坡地區(qū)有一個(gè)在自身環(huán)境上能與香江花園、中海城市花園等高檔小區(qū)相媲美，同時(shí)，周邊設(shè)施又比擬齊全的樓盤，在價(jià)格上又不會(huì)高出太多，會(huì)有什么樣的結(jié)果呢？毫無(wú)疑問(wèn)，肯定會(huì)去選擇大營(yíng)坡的樓盤，這種人不是一個(gè)兩個(gè)， 而是一群， 將這些人全部集中起來(lái)， 就是一個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就是將來(lái)的客戶來(lái)源。2、小區(qū)自身支撐點(diǎn)這個(gè)需要開發(fā)商自己去創(chuàng)造，也就是去創(chuàng)造這個(gè)樓盤的差異，弁且

47、推 廣這種差異，使本工程的某些賣點(diǎn)成為大營(yíng)坡地區(qū)獨(dú)有的。在本工程中， 我們從不同的角度來(lái)確認(rèn)差異，剖析工程的最大價(jià)值。a、 小區(qū)自身規(guī)劃工程的前期規(guī)劃工作是工程各期推廣的重要支持，而且，所做出的規(guī)劃一定是具有獨(dú)特性和唯一性。 根據(jù)本工程的規(guī)模與特殊地理位置來(lái)分析， 我們對(duì)工程的規(guī)劃做如下建議：整體建筑風(fēng)格一一采用一種現(xiàn)在比擬流行的后現(xiàn)代仿生建筑風(fēng)格，外 立面采用三段式，局部首層架空或底部用深褐色仿真石面磚，中間采用簡(jiǎn) 潔明快的淺色調(diào)，頂部用淡藍(lán)色或白色，這樣使整個(gè)建筑融入小區(qū)自身的 綠化當(dāng)中，使整個(gè)小區(qū)渾然一體。整體規(guī)劃一一整個(gè)小區(qū)以多層為主，占全部的70%,小高層為輔，占30%,小高層的層數(shù)

48、以1215層為佳。整個(gè)小區(qū)采用半圍合式，入口一定 要大，在四周種上樹木，這些樹木不但能吸收路邊的灰塵，而且能增加綠 化面積。小區(qū)內(nèi)采用多個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都采用圍合式。另外，因?yàn)楣こ?地塊標(biāo)高比現(xiàn)有道路要低，因此建議靠路邊的多層采用首層架空，以提高 一樓的采光和通風(fēng)。b、 園林設(shè)計(jì)從前面的分析中得知，萬(wàn)東花園和景藤堡的園林設(shè)計(jì)都是中庭主題園 林式，要想具有獨(dú)特性和唯一性，就必須超越這種模式。跟據(jù)本工程自身 規(guī)模，可以做多個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都采用不同國(guó)家的園林設(shè)計(jì)，例如美國(guó)、英國(guó)和法國(guó)等國(guó)家的園林風(fēng)格，然后根據(jù)每個(gè)組團(tuán)不同的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格給 每一個(gè)組團(tuán)都冠以名稱，讓其具有生命力，到達(dá)“以人為本的目的。但同時(shí)，又有一個(gè)中心廣場(chǎng)，綠化以這個(gè)廣場(chǎng)為中心向四周輻射。綠地中的 人行道可采用健康步道，其間配以涼亭、假山、水池等景觀設(shè)施，這可以 讓業(yè)主充分融入小區(qū)環(huán)境中。同時(shí)，也能讓小區(qū)更加充滿詩(shī)情畫意，c、 配套設(shè)施一根據(jù)小區(qū)自身的定位，和其特定的目標(biāo)客戶群，在配套設(shè)施上不但要 考慮到本錢，同時(shí)還要考慮一下客戶的消費(fèi)心理，因?yàn)橛行┰O(shè)施做得過(guò)于 高檔，會(huì)出現(xiàn)脫離消費(fèi)群的現(xiàn)象，根據(jù)本工程周邊的現(xiàn)有設(shè)施和客戶的消 費(fèi)習(xí)慣，可以在小區(qū)中建造游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)吧、棋牌室、乒乓球室、 酒吧、閱覽室、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。在教育方面，可以建一個(gè)幼