世紀(jì)新天地項(xiàng)目工作計(jì)劃書定稿

1、1 / 18華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司致運(yùn)通投資管理有限公司之世紀(jì)新天地工程顧問工作計(jì)劃書華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司2005 年 3 月 7 日2 / 18目錄第二章 顧問工作計(jì)劃書第一部分 對(duì)本案的初步理解第二部分 顧問工作內(nèi)容描述一宏觀要素分析二區(qū)域城市功能分析 三工程自身?xiàng)l件分析 四市場(chǎng)空間判斷 五國內(nèi)外Shoppingmall研究 六工程初期商業(yè)形態(tài)發(fā)展方式選擇 七階段性商業(yè)形態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略定位 八商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品建議第三章 顧問服務(wù)周期及報(bào)價(jià)前言3 / 18第四章 顧問服務(wù)方式與人員安排第五章 結(jié)語第一章 前 言首先非常感謝貴司對(duì)我司的信任，使我司有機(jī)會(huì)就貴司擬開發(fā)之煙臺(tái)世紀(jì)新天地工

2、 程，提供顧問服務(wù)工作計(jì)劃。本工作計(jì)劃書為我司根據(jù)對(duì)貴司工程特點(diǎn)的理解，考慮貴司工程當(dāng)前進(jìn)展的實(shí)際需 求，結(jié)合我司工作特長(zhǎng)與能力，所提出的針對(duì)貴司工程決策的顧問服務(wù)思路架構(gòu)。如果有機(jī)會(huì)與貴司合作，我們將在如下研究思路的基礎(chǔ)上，安排恰當(dāng)人員，迅速展 開深入系統(tǒng)的研究工作，最終提出一套適合貴司工程運(yùn)作的操作案。真誠希望有機(jī)會(huì)與貴司進(jìn)行愉快合作！華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司2005年3月7日4 / 18第二章 顧問工作計(jì)劃書第一部分 對(duì)本案的理解（一）工程面臨問題根據(jù)貴我雙方初步交流，結(jié)合我司在商業(yè)工程顧問工作中積累的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為貴司工 程所面臨的關(guān)鍵問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1城市發(fā)展規(guī)

3、律與工程規(guī)劃的矛盾。一個(gè)新城市、一個(gè)新區(qū)域的發(fā)展總是要經(jīng)歷居住發(fā)展、商業(yè)發(fā)展、商務(wù)發(fā)展的過程，在區(qū)域居住尚未大規(guī)模發(fā)展的情況下，發(fā)展大規(guī) 模商業(yè)工程將面臨巨大挑戰(zhàn)。2商業(yè)對(duì)核心客戶的依賴與區(qū)域現(xiàn)狀的矛盾。國內(nèi)商業(yè)企業(yè)大多依賴“流水”而生存，為了保證流水，必須要求核心商圈客戶有足夠購買力，而且多無法承受太長(zhǎng)的市場(chǎng) 培育期。需要迅速聚集人氣，是工程重要課題。3政府的要求與企業(yè)目標(biāo)的矛盾。政府關(guān)注區(qū)域建設(shè)形象，要求工程檔次，這往往與企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況確定建筑與市場(chǎng)形式，而追求利潤(rùn)的目標(biāo)并不一致。在此工程中， 由于貴司只有20年的經(jīng)營權(quán)，更需要對(duì)市場(chǎng)發(fā)展過程有準(zhǔn)確分期。4商圈成長(zhǎng)規(guī)律與一次性大規(guī)模開發(fā)的

4、矛盾。一個(gè)新興商圈的興起，或者一個(gè)大型商業(yè)工程的發(fā)展，往往是基于大量未被滿足的潛在需求存在，或者發(fā)展、創(chuàng)造了一種新 型需求方式、或者取代了原有商業(yè)模式。 商業(yè)的發(fā)展也需要經(jīng)歷一個(gè)由小到大、 以及業(yè) 態(tài)調(diào)整的成長(zhǎng)過程， 其中可能穿插一些“起動(dòng)機(jī)”、“引爆點(diǎn)”之類的觸媒，而這往往 與一次性大規(guī)模開發(fā)方式矛盾。由于以上問題的存在，工程發(fā)展的最大難題在于 如何順利招商、開業(yè)，如何做到在 短期內(nèi)吸引更多老城區(qū)、甚至外地客戶到此消費(fèi)。（二）工程的條件與機(jī)會(huì)工程發(fā)展同時(shí)存在以下條件與機(jī)會(huì)可供利用：1區(qū)域未來發(fā)展前景。 政府已經(jīng)搬遷至此，大學(xué)城將提供大量固定消費(fèi)群，隨著周5 / 18邊環(huán)境改善居民也將越來越多

5、。未來區(qū)域前景好。2老城區(qū)商業(yè)逐漸落后的現(xiàn)狀。 老城商業(yè)模式相對(duì)落后，致使大量消費(fèi)外流，城市 本身需要升級(jí)換代的商業(yè)形態(tài)。3煙臺(tái)城市的個(gè)性。 四季分明，使得季節(jié)性休閑旅游特點(diǎn)明顯，夏季以外市民也缺 少休閑目的地。工程與游樂園共同作用，可以 形成一個(gè)新的、四季休閑目的地 。4輕工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 煙臺(tái)，包括青島等附近區(qū)域，已經(jīng)聚集不少服裝等輕工產(chǎn)業(yè)，為商業(yè)、工業(yè)互動(dòng)發(fā)展提供了一定基礎(chǔ)條件，同時(shí)也為工程發(fā)展OUTLET等有競(jìng)爭(zhēng)力的新型商業(yè)模式 提供了條件。5經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，不但促進(jìn)城市發(fā)展、商業(yè)升級(jí)，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)私人 汽車的增加，促進(jìn)居民生活、消費(fèi)方式的改變，為工程提供了新機(jī)遇。6商業(yè)行業(yè)發(fā)

6、展面臨升級(jí)、創(chuàng)新的趨勢(shì)。商業(yè)領(lǐng)域開放，國內(nèi)商業(yè)面臨巨大調(diào)整，這既表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)的更新將提速，也表現(xiàn)在商業(yè)企業(yè)的整合方面，也表現(xiàn)在商業(yè)與物 流、與生產(chǎn)、與休閑等等其他產(chǎn)業(yè)融合等方面。如果能夠順應(yīng)趨勢(shì)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)有 機(jī)會(huì)成為促進(jìn)商業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)的直接動(dòng)力。抓住以上條件與機(jī)會(huì)，工程將有機(jī)會(huì)變當(dāng)前的劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，以領(lǐng)先的姿態(tài)為煙臺(tái)創(chuàng) 造一個(gè)新的標(biāo)志，為城市商業(yè)領(lǐng)域樹立一個(gè)新的標(biāo)桿。（三）我司可提供的服務(wù)內(nèi)容與顧問工作基本思路基于對(duì)以上問題的理解，結(jié)合我司顧問工作的能力與特長(zhǎng)，我司可以為貴司世紀(jì)新天地工程提供 市場(chǎng)研究與發(fā)展戰(zhàn)略 顧問服務(wù)，主要解決以下問題：1迅速聚集人氣，初戰(zhàn)告捷的解決方案。聚

7、集人氣、保證流水、形成工程影響力、確定工程地位，是保證工程最終成功的最艱苦的第一仗。這需要根據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論，為 設(shè)置不同“引力點(diǎn)”，或者進(jìn)行創(chuàng)新的消費(fèi)者價(jià)值創(chuàng)造。2發(fā)展的階段性規(guī)劃。 作為新發(fā)展區(qū)域的大型工程，尤其考慮到貴司20年經(jīng)營期 限問題，必須針6 / 18對(duì)工程聚集人氣階段、業(yè)態(tài)更新階段、穩(wěn)定運(yùn)營階段的不同情況，進(jìn)行針對(duì)性計(jì)劃與設(shè)計(jì)，即需要?jiǎng)討B(tài)的設(shè)計(jì)工程發(fā)展、成長(zhǎng)歷程。對(duì)發(fā)展的規(guī)劃，既體現(xiàn)在 戰(zhàn)略制定方面，也應(yīng)當(dāng)在建筑、在空間形態(tài)設(shè)計(jì)方面預(yù)先考慮。3動(dòng)態(tài)的階段性經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)設(shè)計(jì)。由于經(jīng)營工程回收期長(zhǎng)，而且不同發(fā)展階段將面臨不同狀況，對(duì)工程成本、收益、風(fēng)險(xiǎn)的分析已經(jīng)不能采用簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)手

8、段，或者 靜態(tài)的經(jīng)濟(jì)分析方式。4產(chǎn)品方案建議。 以上的建議與策略必須體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中。產(chǎn)品設(shè)計(jì)既需要考慮聚集人氣階段“觸媒”作用，也需要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)更新時(shí)空間變化要求，也需要考慮成 本控制問題。基本工作思路7 / 18第二部分 顧問服務(wù)內(nèi)容描述為使工程得以順利開展，針對(duì)本階段急需解決之問題，具體顧問工作包括以下內(nèi)容。項(xiàng)目背景分析城市發(fā)展與區(qū)域發(fā)展分析城市商業(yè)模式發(fā)展分析I I國內(nèi)外shoppshopp inin gmalgmal 研究 I社會(huì)資源評(píng)價(jià)階段性商業(yè)形態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整初期商業(yè)形態(tài)發(fā)展方式開發(fā)企業(yè)條件與要求價(jià)值創(chuàng)造觸媒設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)創(chuàng)新業(yè)態(tài)確定形象定位招商策略商業(yè)業(yè)態(tài)更新時(shí)空間變化要求城市與區(qū)

9、域發(fā)展預(yù)測(cè)分析商業(yè)模式發(fā)展預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目商圈需求與競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)初期影響力預(yù)測(cè)階段劃分各階段商業(yè)形態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略定位形象調(diào)整業(yè)態(tài)調(diào)整、招商策略經(jīng)營模式價(jià)值創(chuàng)造亠觸媒設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品建議動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析(成本投入收益預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)分析資金計(jì)劃功空間風(fēng)格節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)交通設(shè)計(jì)原則設(shè)備建議成本控制8 / 18.宏觀要素分析一）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響煙臺(tái)市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接決定了消費(fèi)習(xí)慣變化、消費(fèi)需求類型與檔次，也直接影 響不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況。因此，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、以及發(fā)展趨勢(shì)的分析，是研究工程 的基礎(chǔ)。（二）城市發(fā)展對(duì)本工程影響分析城市發(fā)展方向、發(fā)展速度、新城區(qū)的發(fā)展變化狀況也直接影響到城市功能區(qū)域變 化，也會(huì)影響

10、到工程區(qū)域地位。因此，如何在城市的快速發(fā)展中尋求到更大開發(fā)價(jià)值， 是工程定位的重要問題。（三）商業(yè)市場(chǎng)狀況不同的商圈，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)模式，以及不同商業(yè)業(yè)態(tài)面臨不同的發(fā)展?fàn)顩r。深入 理解城市商業(yè)的結(jié)構(gòu)變化狀況，更清楚地看到城市未來商業(yè)狀況，是工程定位基礎(chǔ)。城市商業(yè)結(jié)構(gòu)變化，是工程最需關(guān)注的背景。二區(qū)域城市功能分析（一）區(qū)域城市功能分析通過對(duì)本工程所在區(qū)域進(jìn)行城市印象、城市發(fā)展歷程分析，確定工程所在區(qū)域在城 市結(jié)構(gòu)中現(xiàn)在以及未來的地位，并預(yù)測(cè)未來區(qū)域發(fā)展前景。對(duì)工程區(qū)域的分析，不能局限于工程周邊，也需要聯(lián)系市中心等多個(gè)方向考慮，考 慮工程與成熟區(qū)域、發(fā)展方向確定區(qū)域的關(guān)系，考慮工程區(qū)域的歸屬與聯(lián)系

11、。1區(qū)域城市功能2與周邊區(qū)域的關(guān)系（二）區(qū)域城市發(fā)展分析根據(jù)對(duì)城市規(guī)劃、區(qū)域的現(xiàn)狀，分析區(qū)域的發(fā)展方向，這是分析本區(qū)域發(fā)展商業(yè)的 環(huán)境基礎(chǔ)。分析區(qū)9 / 18域商圈，區(qū)域商圈內(nèi)的商業(yè)有可能是工程直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也是工程尋 找市場(chǎng)空間的先決條件。區(qū)域商圈的因素包括商業(yè)構(gòu)成、消費(fèi)力、商業(yè)輻射、商業(yè)經(jīng) 營、未來發(fā)展等因素。1區(qū)域城市發(fā)展分析2區(qū)域商圈發(fā)展分析三工程自身?xiàng)l件分析（一）微觀地塊條件分析主要包括對(duì)地塊本身及地塊周邊條件的分析。通過對(duì)地塊形狀、可利用景觀、形象 展示等的調(diào)查，結(jié)合工程的已有方案設(shè)計(jì)，分析工程在運(yùn)作過程中可以利用的資源。同 時(shí)根據(jù)地塊與周邊辦公、居住、教育及其他產(chǎn)業(yè)和其他城市功能

12、空間等的關(guān)系，尋求互 動(dòng)，對(duì)地塊的不同商業(yè)價(jià)值進(jìn)行判斷。1地塊本身?xiàng)l件分析2地塊周邊條件分析（二）工程交通條件分析通過對(duì)工程外部道路條件的調(diào)查，了解其他區(qū)域到達(dá)本工程的交通可達(dá)性及通行時(shí) 間，得出工程可能輻射的區(qū)域，以作為本工程商業(yè)消費(fèi)目標(biāo)客戶群來源的參考，并且還 可能對(duì)現(xiàn)有道路狀況進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，擴(kuò)大可輻射的范圍。1道路分析2交通可達(dá)性分析3工程輻射區(qū)域分析（三）工程核心商圈劃分對(duì)于本工程，不同的業(yè)態(tài)定位，其核心商圈劃分范圍也是不同的。商圈的分析，主 要包括：1商圈界定10 / 182商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成、影響3商業(yè)未來發(fā)展4購買力狀況四市場(chǎng)空間分析（一）商業(yè)調(diào)查了解現(xiàn)有商業(yè)的分布特征、規(guī)模大小、業(yè)

13、態(tài)情況、經(jīng)營狀況等，分析其特點(diǎn)，由于 本工程規(guī)模大，將包括眾多的業(yè)態(tài)，因此本階段的分析應(yīng)該按照不同的業(yè)態(tài)特征進(jìn)行分 類調(diào)查與分析。1業(yè)態(tài)調(diào)查2供應(yīng)特征（二）競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)分析是在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查基礎(chǔ)上，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，尋找市場(chǎng)空間的過程。不同商業(yè)業(yè)態(tài)定位將面臨不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)本工程來說可選擇發(fā)展方向受到商圈、地段、產(chǎn)品形態(tài)等限制。在這種狀況下，應(yīng)當(dāng)預(yù)先判斷工程不同發(fā)展方向，考慮不同發(fā)展模式競(jìng)爭(zhēng)范圍與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并分析與對(duì)手之間優(yōu)劣勢(shì)條件。需要關(guān)注的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括業(yè)態(tài)經(jīng)營競(jìng)爭(zhēng)，以及新商業(yè)工程招商、銷售競(jìng)爭(zhēng)。1現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)2潛在競(jìng)爭(zhēng)（三）需求調(diào)查根據(jù)對(duì)工程區(qū)域、地段條件調(diào)查，以及整體市場(chǎng)初步調(diào)查，可以初步篩

14、選工程可能 的發(fā)展方向，然后11 / 18針對(duì)這一方向，進(jìn)行深度市場(chǎng)調(diào)查，以驗(yàn)證并深化市場(chǎng)研究。市場(chǎng)調(diào) 查主要包括相關(guān)商業(yè)消費(fèi)需求、經(jīng)營需求、投資需求等?？蛻粜枨髮⒅苯記Q定工程盈利可能，對(duì)商業(yè)工程來說，客戶需求調(diào)查涉及商業(yè)經(jīng)營 者、投資者、終端消費(fèi)者等商業(yè)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)，采用訪談、問卷等形式，了解需求空 間。商務(wù)類客戶主要包括使用以及投資者，也以問卷、訪談為主要調(diào)查方式。對(duì)本工 程，調(diào)查內(nèi)容將主要包括：1商業(yè)終端消費(fèi)者調(diào)查。根據(jù)核心商圈、輻射商圈范圍確定調(diào)查范圍，主要包括對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)檔次、消費(fèi)能力等調(diào)查。2商業(yè)經(jīng)營者調(diào)查。調(diào)查對(duì)象為商圈內(nèi)以及其他類似商圈已經(jīng)存在的商戶，主要包括對(duì)經(jīng)營狀況、

15、物業(yè)租購能力、發(fā)展預(yù)期等調(diào)查。3投資者調(diào)查。購買商鋪的人未必一定是商鋪經(jīng)營者或使用者，投資者也會(huì)占相當(dāng)比例，尋找投資人，或者對(duì)已購物業(yè)投資人進(jìn)行訪問，了解其需求，是消費(fèi)者調(diào)查的最重要內(nèi)容。為更有效了解消費(fèi)需求，我們將在聚焦客戶的基礎(chǔ)之上，有選擇地進(jìn)行客戶調(diào)查， 并兼顧調(diào)查深度與廣度。在必要情況下，為了有效尋找商業(yè)創(chuàng)新空間，以及保證定位的順利實(shí)施，根據(jù)前面 研究，在更聚焦工程發(fā)展方向的基礎(chǔ)之上，我司會(huì)對(duì)所選擇發(fā)展方向之價(jià)值轉(zhuǎn)移過程 （供應(yīng)鏈）進(jìn)行調(diào)查分析，以尋找工程價(jià)值創(chuàng)造空間；也會(huì)對(duì)所選擇發(fā)展方向之商業(yè)資 源進(jìn)行調(diào)查，包括工程可能尋找的合適商業(yè)經(jīng)營伙伴、商業(yè)品牌狀況等，以更明晰工程 選擇方向的

16、可行性。（四）市場(chǎng)空間分析市場(chǎng)空間分析，就是對(duì)工程不同發(fā)展方向進(jìn)行選擇與比較的過程。通過深入的市場(chǎng) 空間分析，尋求市場(chǎng)發(fā)展的空白或者在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，以盡快聚集人氣、保證 流水，形成工程影響力、確定工程地位。12 / 18分析中將采用多維度市場(chǎng)空間分析、因素分析、模糊評(píng)判等技術(shù)手段，以前述各類 客觀條件為基礎(chǔ)，確定工程最優(yōu)發(fā)展方向以及各類物業(yè)的最優(yōu)配比。五.國內(nèi)外 Shoppingmall 研究通過對(duì)國內(nèi)外Shoppingmall的發(fā)展及案例的研究，結(jié)合中國的現(xiàn)狀條件進(jìn)行比較， 分析在當(dāng)前情況下的Shoppingmall發(fā)展方向。由于中國的國情與西歐國家有較大差別， 商業(yè)模式的發(fā)展階段也

17、不一樣，因此對(duì)這種新型的商業(yè)模式也會(huì)有所差別。（一）Shoppingmall的起源及在國外的發(fā)展（二）大型Shoppingmall的階段性發(fā)展策略研究（三）國內(nèi)外Shoppingmall外部環(huán)境的比較分析（四）國內(nèi)Shoppingmall發(fā)展的方向六初期商業(yè)形態(tài)發(fā)展方式選擇由于工程周邊住宅的量很少，地緣客戶少，因此工程初期的策略方針應(yīng)該是快速聚集人氣，考慮商業(yè)資源可得性、開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略方向等問題，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的分析做出特色 化的設(shè)計(jì)，擴(kuò)大工程的知名度與美譽(yù)度。創(chuàng)造效益則應(yīng)該放在更長(zhǎng)的時(shí)間段上來考慮。（一）總體定位對(duì)工程發(fā)展方向進(jìn)行總體描述。（二）商業(yè)形態(tài)選擇根據(jù)市場(chǎng)空間分析、客戶需求，確定工程發(fā)展

18、方向，確定工程在煙臺(tái)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的 地位，并體現(xiàn)工程的獨(dú)特價(jià)值。商業(yè)形態(tài)選擇的過程也是“商業(yè)鏈條”確定過程，是消 費(fèi)者、經(jīng)營者、投資人明確的過程。1形象定位2業(yè)態(tài)確定13 / 18（1）業(yè)態(tài)構(gòu)成（2）業(yè)態(tài)配比3業(yè)態(tài)創(chuàng)新4觸媒設(shè)計(jì)5價(jià)值創(chuàng)造（1）工程創(chuàng)造價(jià)值環(huán)節(jié)描述（2）商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力描述6經(jīng)營模式7招商策略七階段性商業(yè)形態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略定位通過初期經(jīng)營完成了吸引人氣的使命之后，為了保證工程在20年的經(jīng)營其中盈利， 這時(shí)候的商業(yè)形態(tài)需要調(diào)整，這個(gè)調(diào)整的過程是動(dòng)態(tài)進(jìn)行的，直到工程達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)行， 進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整階段和工程穩(wěn)定運(yùn)行階段這兩個(gè)階段的戰(zhàn)略定位的指導(dǎo)方針應(yīng)該是工程的 利益最大化。在工程影響形成以及穩(wěn)定發(fā)展

19、階段，在工程形象、業(yè)態(tài)構(gòu)成、經(jīng)營模式等方面與初 期聚集人氣階段都不盡相同，需要重新設(shè)計(jì)，但這種設(shè)計(jì)應(yīng)該保持一定的連續(xù)性，以保 證客戶群的連續(xù)性。同時(shí)，還應(yīng)該結(jié)合外部的城市發(fā)展、商業(yè)模式等條件進(jìn)行分析。根據(jù)對(duì)工程外部條件預(yù)測(cè)的分析，做出下一步發(fā)展方向的判斷后，同時(shí)結(jié)合經(jīng)濟(jì)分 析手段對(duì)工程的定位做出調(diào)整建議，也就是對(duì)各個(gè)階段的成本、收益、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行動(dòng)態(tài) 經(jīng)濟(jì)分析，以工程盈利為導(dǎo)向，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)發(fā)展方向進(jìn)行不斷調(diào)整，以達(dá)到利 益最大化。（一）外部條件預(yù)測(cè)分析1城市與區(qū)域發(fā)展預(yù)測(cè)分析14 / 182商業(yè)模式發(fā)展分析3工程商圈需求與競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)4初期影響力形成及發(fā)展預(yù)測(cè)（二）動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析1成本投入（包

20、括建設(shè)階段以及不同發(fā)展階段投入預(yù)測(cè)）2不同階段收益以及變化預(yù)測(cè)3風(fēng)險(xiǎn)分析4資金計(jì)劃（三）各階段商業(yè)形態(tài)戰(zhàn)略定位1階段劃分2形象調(diào)整3業(yè)態(tài)調(diào)整（1）業(yè)態(tài)構(gòu)成（2）業(yè)態(tài)配比4觸媒設(shè)計(jì)調(diào)整5不同階段價(jià)值創(chuàng)造變化（1）工程創(chuàng)造價(jià)值環(huán)節(jié)描述（2）商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力描述15 / 186經(jīng)營模式7招商策略八產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議對(duì)商業(yè)形態(tài)的建議最終都會(huì)體現(xiàn)在產(chǎn)品上，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)該考慮到業(yè)態(tài)更新時(shí)時(shí)空 間變化的要求，以最大限度減少因階段調(diào)整而增加的改造成本，我們將主要提供以下幾 個(gè)方面的產(chǎn)品建議。1引力點(diǎn)設(shè)計(jì)建議（商業(yè)觸媒設(shè)計(jì)建議）2主要功能空間風(fēng)格與特點(diǎn)建議3節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)建議4交通組織分析及建議5設(shè)備設(shè)施建議第三章 顧問服務(wù)周期及報(bào)價(jià)一顧問服務(wù)周期根據(jù)貴司工程的情況，我司完成以上顧問服務(wù)的工作時(shí)間計(jì)劃為：90天（自然 日）。根據(jù)貴司工程發(fā)展計(jì)劃，我們可以分階段提供顧問結(jié)論：初期商業(yè)業(yè)態(tài)定位（第一