二OO六年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢綜述

1、二六年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢綜述2006年，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)保持了快速發(fā)展的勢頭，開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長迅猛，完成投資、施工面積、新開工面積等創(chuàng)歷史新高。一、基本情況1、完成投資。2006年，全市房地產(chǎn)開發(fā)共計(jì)完成投資96.11億元，同比增長23.93%。其中商品住宅投資67.69億元，同比增長39.86%（經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資1.35億元，同比下降28.19%）；辦公樓投資2.53億元，同比下降4.53%；商業(yè)營業(yè)用房投資9.49億元，同比下降26.60%。投資結(jié)構(gòu)。商品住宅完成投資67.69億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的70.43%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房完成投資12.02億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的

2、12.50%。商品住宅投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占到三分之二以上，仍占主導(dǎo)地位。區(qū)（縣）完成投資居首位的是中心城區(qū)（張店區(qū)和高新區(qū)），完成投資55.91億元。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地完成投資5.37億元。表一 各區(qū)縣完成投資情況區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣完成投資（億元）55.917.413.656.3411.786.202.112.71所占比重（%）58.177.713.806.6012.266.452.202.82同比增長（%）20.39-24.0027.1896.2842.4450.853.43222.62各季度完成投資最高的是第四季度，完成投資37.03億元

3、。表二 各季度完成投資情況一季度二季度三季度四季度完成投資（億元）24.7313.9820.3737.03所占比重（%）25.7314.5521.1938.53同比增長（%）39.95-6.7444.6720.192、商品房施工面積。2006年，我市商品房施工面積增長迅猛，創(chuàng)歷史最高。全市商品房施工面積1166.21萬，同比增長32.60%。其中商品住宅施工面積980.12萬，同比增長43.98%（經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積31.04萬，同比增長0.23%）；商業(yè)營業(yè)用房施工面積115.97萬，同比下降18.79%；辦公樓施工面積44.82萬，同比增長4.14%。施工面積的結(jié)構(gòu)比例。在施工面積中，住

4、宅施工面積980.12萬，占84.04%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積160.79萬，占13.78%。施工面積以住宅為主，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房僅占不到七分之一。區(qū)（縣）商品房施工面積居首位的是中心城區(qū)，施工面積681.10萬。另外。我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地施工面積88.11萬。表三 各區(qū)縣施工面積情況區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣施工面積(萬)681.1079.5767.4969.14124.9093.7831.718.53所占比重（%）58.406.825.795.9310.718.042.721.59同比增長（%）20.86-3.0331.0069.4660.521

5、27.2488.24211.43全市商品房新開工（已辦理建筑工程施工許可證）面積550.04萬，同比增長32.17%，占全部施工面積的47.16%。其中商品住宅新開工面積485.69萬，同比增長41.51%（經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積25.78萬，同比增長130.8%）； 商業(yè)營業(yè)用房新開工面積39.19萬，同比下降27.07%；辦公樓新開工面積14.91萬，同比增長13.30%。表四 各區(qū)縣新開工面積情況區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣新開工面積(萬)319.519.9628.4336.1856.2063.8511.1414.78所占比重（%）58.093.635.176.5

6、810.2211.612.032.69同比增長（%）25.964.016.0843.2315.07147.96-13.91297.31各季度新開工面積最高的是第一季度，新開工面積260.27萬。表五 各季度新開工面積情況一季度二季度三季度四季度新開工面積（萬）260.27108.7276.19104.86所占比重（%）47.3219.7713.8519.06同比增長（%）65.3772.1114.06-18.583、商品房竣工面積。全市商品房竣工（已辦理建筑工程竣工備案表）面積216.79萬，同比下降19.06%。其中商品住宅竣工面積190.75萬，同比下降8.99%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積18

7、.39萬，同比下降55.67%；辦公樓竣工面積5.45萬，同比下降57.02%?？⒐っ娣e的結(jié)構(gòu)比例。在竣工面積中，住宅竣工面積190.75萬，占87.99%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工面積23.84萬，占10.99%?？⒐っ娣e以住宅為主，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房僅占約九分之一。 區(qū)（縣）商品房竣工面積居首位的是中心城區(qū)，竣工面積112.67萬。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地竣工面積20.15萬。表六 各區(qū)縣竣工面積情況區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣竣工面積(萬)112.6718.5712.857.2840.8917.893.802.84所占比重（%）51.978.575.93

8、3.3618.868.251.751.31同比增長（%）-35.05-32.84-4.03-36.1497.164.8798.9527.35各季度竣工面積最高的是第四季度，竣工面積59.24萬。表七 各季度竣工面積情況一季度二季度三季度四季度竣工面積（萬）34.5362.0665.9154.29所占比重（%）15.9328.6330.4025.04同比增長（%）-62.00157.51107.33-55.174、商品房銷售。實(shí)際銷售面積。全市實(shí)際銷售（已銷售且已辦理建筑工程竣工備案表）面積194.68萬，同比下降2.62%。其中住宅180.86萬，同比增長2.68%；辦公樓1.69萬，同比下降

9、67.50%；商業(yè)營業(yè)用房8.59萬，同比下降53.26%。區(qū)（縣）商品房實(shí)際銷售面積居首位的是中心城區(qū)，實(shí)際銷售面積104.06萬。表八 各區(qū)縣實(shí)際銷售面積情況區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣銷售面積(萬)104.0612.1416.387.7533.4815.763.801.31所占比重（%）53.456.248.413.9817.208.101.950.67預(yù)售面積。商品房預(yù)售面積276.16萬，同比增長61.89%。其中住宅242.67萬，同比增長61.76%；辦公樓4.45萬，同比下降27.29%；商業(yè)營業(yè)用房26.27萬，同比增長98.26%。區(qū)（縣）商品房預(yù)

10、售面積居首位的是中心城區(qū)，預(yù)售面積165.83萬。表九 各區(qū)縣預(yù)售面積情況區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣面積(萬)165.8331.406.3214.3922.1620.7112.972.38所占比重（%）60.0511.372.295.218.027.504.700.86商品房銷售結(jié)構(gòu)。住宅的實(shí)際銷售面積、預(yù)售面積分別為196.12萬、260.7萬，分別占銷售總量的93.42%、88.62%，以住宅為主。對于住宅的銷售結(jié)構(gòu)，通過對的住宅預(yù)售的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集分析，各種套型面積的住宅的銷售套數(shù)占總銷售套數(shù)的比例如“各套型預(yù)售套數(shù)比例圖”所示。商品房銷售價(jià)格。全市新建商品住宅

11、全年預(yù)售平均單價(jià)2100元/，第四季度預(yù)售平均單價(jià)2167元/。各區(qū)縣價(jià)格由于受開發(fā)建設(shè)樓盤品質(zhì)、位置等因素以及投放量的影響，價(jià)格有一定的差距，也有一定的浮動(dòng)。各區(qū)縣的預(yù)售住宅的平均單價(jià)如下表。表十 各區(qū)縣商品住宅預(yù)售平均價(jià)格區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣全年（元/）24101805162817931980215016442026第四季度（元/）24881684166719962034185216302041二、房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢的總體分析通過對全年房地產(chǎn)開發(fā)市場統(tǒng)計(jì)各指標(biāo)的分析，結(jié)合今年國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控以及我市房地產(chǎn)開發(fā)市場的實(shí)際情況，對照往年情況，對我市房

12、地產(chǎn)開發(fā)市場總體情況作如下分析：（一）我市房地產(chǎn)開發(fā)市場保持持續(xù)增長。受我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢。1、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資穩(wěn)步增長，增幅回落。2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資96.11億元，同比增長23.93%，繼續(xù)保持了增長的勢頭，與2005年同比增長32.22%相比，增幅回落8.29個(gè)百分點(diǎn)，宏觀調(diào)控成效顯著。按照我市全年GDP預(yù)計(jì)情況，我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資約占全市GDP的6%，按照誘發(fā)系數(shù)1.9計(jì)算，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值182.61億元，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。2、開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長較大。2006年，全市商品房施工面積1166.21萬，其中新開

13、工面積550.04萬，創(chuàng)我市房地產(chǎn)開發(fā)市場歷史最高，與往年比較有很大的增幅。表十一 開發(fā)建設(shè)規(guī)模增幅施工面積（萬）新開工面積（萬）2006年較2005年增幅283.93131.092006年較2004年增幅527.09190.433、商品房銷售繼續(xù)保持增長之勢。我市商品房銷售的主要形式是預(yù)售，絕大部分的商品房在達(dá)到預(yù)售條件后均開始銷售，其銷售狀況直接反映我市商品房的銷售狀況；而實(shí)際銷售在我市很大程度上是反映已預(yù)售商品房的竣工狀況。2006年，我市商品房預(yù)售呈大幅的增長之勢，全年預(yù)售面積276.16萬，同比增長61.89%，就全年各統(tǒng)計(jì)周期的預(yù)售情況看，與2005年同比均保持了60%以上的增長。

14、表十二 預(yù)售同比增長情況一季度上半年一至三季度全年同比增長（%）68.4062.7080.2761.89（二）商品住宅的開發(fā)建設(shè)在我市房地產(chǎn)開發(fā)市場中仍占主導(dǎo)地位。2006年我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、施工面積、新開工面積中住宅都占有較大的比重，分別為70.43%、84.04%、88.30%，可以看出，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場的主流仍是住宅的開發(fā)建設(shè)。（三）商品住宅價(jià)格穩(wěn)步增長。全市新建商品住宅全年預(yù)售平均單價(jià)2100元/，比去年相比增長125元/，第四季度預(yù)售平均單價(jià)2167元/與一季度、二季度、三季度相比分別增長40元/、30元/、11元/，本年度內(nèi)商品住宅價(jià)格相對穩(wěn)定，保持了小幅的增長。除個(gè)別區(qū)縣

15、價(jià)格有一定波動(dòng)外,大部分區(qū)縣的房價(jià)都呈小幅上漲趨勢。（四）住宅消費(fèi)以普通商品房為主。通過對商品住宅預(yù)售情況進(jìn)行分析，我市住宅消費(fèi)的主流是144以下的普通商品房，占到預(yù)售套數(shù)的83.62%，其中90-120的住宅銷售量最大，達(dá)到38.83%，其次是120-144，占25.88%，90以下的占18.91%。三、我市房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的問題及對策（一）我市房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的問題1、我市房地產(chǎn)開發(fā)市場存在無序開發(fā)的現(xiàn)象。近幾年，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長速度非?？欤?004年的施工面積為636.32萬，2005年增長到879.48萬，2006年為1166.21萬，2004年到2006年兩年的

16、時(shí)間翻了近一番），但同期商品房銷售面積的增幅卻較小，造成一定程度上供需的不平衡，市場呈現(xiàn)無序狀態(tài)。造成這種現(xiàn)象的原因，一是我市房地產(chǎn)開發(fā)市場缺乏有效的調(diào)控手段，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主動(dòng)性都掌握在開發(fā)企業(yè)手中，隨意性較大；二是由于我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力較弱，在宏觀調(diào)控政策的影響下，企業(yè)的資金壓力加大，為盡快回籠資金而進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)；三是部分企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前不進(jìn)行充分的市場調(diào)研、論證，不考慮項(xiàng)目的區(qū)位、市場需求等，盲目決策，甚至是跟風(fēng)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)市場的無序開發(fā)，會造成供需的不平衡、社會資源的浪費(fèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康發(fā)展造成一定的不利影響。2、商品房銷售情況將會成為影響我市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)

17、展的瓶頸。2006年全市商品房施工面積1166.21萬，其中新開工面積550.04萬，而預(yù)售面積為276.16萬，僅為新開工面積的一半，將會有很大規(guī)模的商品房進(jìn)入2007年的銷售市場。造成這種市場供應(yīng)規(guī)模與銷售規(guī)模有較大差距的原因，一是開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長過快，市場在短時(shí)間內(nèi)難以消化；二是供需結(jié)構(gòu)不合理，在市場大戶型、低品質(zhì)需求逐步減少的情況下，部分企業(yè)沒有能夠及時(shí)的調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是大規(guī)模的換房熱潮逐步趨緩，機(jī)關(guān)事業(yè)單位以及效益較好企業(yè)的團(tuán)購已接近尾聲，消費(fèi)主力以散戶為主，銷售的速度減緩。我市房地產(chǎn)市場供銷失衡的問題，很難在較短的時(shí)間內(nèi)化解，銷售周期延長將是今后我市大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面臨

18、的問題。3、商品住宅的同質(zhì)化、品質(zhì)低的問題亟待解決。近幾年，通過積極的引導(dǎo)，我市住宅建設(shè)品質(zhì)、性能有了很大的改善，但是同質(zhì)化、品質(zhì)低的問題仍然存在。這種問題的存在，一是由于受我市商品住宅團(tuán)購的影響，住宅的品質(zhì)、性能以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定等往往由購買方?jīng)Q定，缺乏科學(xué)的指導(dǎo)，一定程度上造成了住宅的同質(zhì)化，并且在我市房地產(chǎn)開發(fā)市場中造成了慣例式的開發(fā)模式；二是因?yàn)槲沂猩唐贩康膬r(jià)格是成本促進(jìn)型，價(jià)格的增長主要是受成本增加的影響，利潤空間相對固定且較小，高品質(zhì)住宅的因成本提高造成的房價(jià)提升也需要一定的周期才能讓市場認(rèn)可，開發(fā)商的信心不足；三是受前幾年我市房地產(chǎn)銷售市場良好形勢的影響，開發(fā)建設(shè)品質(zhì)高、性能

19、好住宅的積極性不高。商品住宅的同質(zhì)化、品質(zhì)低的問題，與購房需求從簡單的面積擴(kuò)大向提高生活品質(zhì)的變化不相適應(yīng)，商品住宅的同質(zhì)化、品質(zhì)低已是的亟待解決問題。4、經(jīng)濟(jì)適用住房無法滿足低收入家庭的需要。通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模較小，施工面積僅為31.04萬，僅占全市商品房施工面積的2.47%，按照中套住房（80）計(jì)算，可提供3880套經(jīng)濟(jì)適用住房，按照小套住房（60）計(jì)算，可提供5173套經(jīng)濟(jì)適用住房，就數(shù)量來看，很難滿足低收入家庭的購房需要。同時(shí)，就現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)市場中的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目來看，由于部分項(xiàng)目區(qū)位比較偏、配套不成熟等原因，消費(fèi)者購買的積極性不高。（二）我市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的對策1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的計(jì)劃指導(dǎo)。要解決我市房地產(chǎn)開發(fā)市場的無序發(fā)展、供需不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題，特別是占主導(dǎo)地位的住宅建設(shè)存在的問題，應(yīng)當(dāng)借鑒青島、濟(jì)