農(nóng)村房屋所有權與宅基地使用權沖突問題

1、農(nóng)村房屋所有權與宅基地使用權沖突問題中國土地權利逐步呈現(xiàn)為使用權與所有權相分離，且兩者并駕齊驅，各自建立起了相對應的模式。在這一過程中，矛盾和問題的產(chǎn)生是無法避免的。其中，農(nóng)村宅基地使用權與地上房屋所有權之間的矛盾也隨之突顯。一、房屋所有權與宅基地使用權之間的沖突問題宅基地法律制度的矛盾既有政策和法律之間的沖突也有政策與政策之間的沖突，以及不同級別的法律之間的沖突。從實際情況來看，農(nóng)村房屋所有權與宅基地使用權之間的沖突主要表現(xiàn)為以下幾種：（一）由繼承產(chǎn)生的沖突根據(jù)繼承法的相關規(guī)定，村民個人在其宅基地上合法建造的房屋屬于個人合法財產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)被繼承，并根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承人應當繼續(xù)享

2、有宅基地使用權。但在實踐中會出現(xiàn)兩種情況：第一，繼承人為非集體經(jīng)濟組織成員。根據(jù)土地管理法及相關規(guī)定，宅基地使用權僅能由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員于本集體組織所有的土地上申請取得。由于該繼承人缺乏農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份，因此依法不能享有宅基地使用權。第二，繼承人為集體經(jīng)濟組織成員。我國實行“一戶一宅”制度，其設定的主要目的是為保障農(nóng)民的基本居住需求，具有一則會可能導致宅基地面積及數(shù)量的超標。（二）由房屋買賣產(chǎn)生的沖突農(nóng)村宅基地使用權的流轉主要體現(xiàn)為地上房屋連同宅基地使用權一并買賣。由于房地一體的原則，房屋的轉讓必然涉及宅基地的轉讓。農(nóng)民買賣房屋主要有兩種情況：一種是集體經(jīng)濟組織成員之間的買賣。對

3、于這種情況只要受讓人符合宅基地申請的資格，便是法律所允許的，并不會產(chǎn)生房地沖突問題。但土地管理法第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。（三）由抵押產(chǎn)生的沖突我國法律一律禁止宅基地使用權的抵押。但是以宅基地上的房屋進行抵押法律并未禁止，農(nóng)民在依法取得宅基地使用權之后在其上建造房屋，并基于對房屋的所有權而設立抵押，這種情況有別于對宅基地使用權直接單獨進行抵押的行為。二、我國法律上的房屋所有權及宅基地使用權（一）房屋所有權制度農(nóng)村房屋所有權一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法在其宅基地上建造房屋而取得的以農(nóng)村房屋為標的物，在法律規(guī)定的范圍內對其房屋進行占有、使用、收

4、益和處分的權利。農(nóng)村房屋所有權具有以下幾點特征：一是房屋所有權人具有一定的身份性，所有權人一般是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；二是房屋所有權所指向的客體依賴于集體經(jīng)濟組織所有的土地； 三是建造房屋所依賴的宅基地是無償取得的，在數(shù)量和面積上有限制性；四是房屋所有權流轉具有限制性。農(nóng)民轉讓房屋一般情況下受讓人只能是同一集體經(jīng)濟組織內的成員。（二）宅基地使用權制度宅基地使用權是公民個人經(jīng)依法審批無償取得在集體經(jīng)濟組織所有的土地上建造房屋及附屬設施并占有、使用的權利，是一種獨立的、無期限限制的用益物權。它和土地承包經(jīng)營權一樣，是基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的福利保障，由集體經(jīng)濟組織成員無償取得并使用。三、房

5、屋所有權與宅基地使用權的沖突解決途徑（一）嚴格禁止宅基地使用權的單獨流轉，依照“地隨房走”模式在目前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會保障相對落后的條件下，有必要嚴格禁止宅基地使用權的單獨流轉，否則會造成法律體系的混亂，并違背立法的初衷。在農(nóng)村房屋流轉的過程中應區(qū)分集體經(jīng)濟組織內部之間流轉和向外部流轉兩種情況。對于集體經(jīng)濟組織成員之間流轉房屋的情況，只要受讓人符合條件并依據(jù)法律法規(guī)辦理相關手續(xù)便可取得房屋所有權和宅基地使用權。對于向外部流轉的情況，應嚴格限制受讓人的條件，如通過繼承或抵押等途徑，應允許其取得房屋所有權，并在房屋的存續(xù)期內享有相應的宅基地使用權，但不得對房屋進行重建或翻建，房屋滅失后由集體經(jīng)濟組織收回該宅基地。（二）打破農(nóng)村房屋產(chǎn)權模式農(nóng)村房屋買賣雖然不被法律所允許，但現(xiàn)實存在的地下交易和隱形交易反映出現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度已滯后與社會的發(fā)展。如果不打破城鄉(xiāng)二元的土地制度，農(nóng)村居民的財產(chǎn)利益將會受到侵害，同時也會加重政府的行政負擔。要打破城鄉(xiāng)二元的經(jīng)濟結構，需要利用市場機制的調節(jié)機制，實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間的生產(chǎn)資料公平、自由的流動。（三）加強對宅基地的規(guī)劃整理加強對宅基地的規(guī)劃整理。針對不同地區(qū)的具體情況區(qū)別對待，在城市郊區(qū)等較發(fā)達地區(qū)，農(nóng)民集中建設住宅小區(qū)并將原有宅基地復墾；在欠發(fā)達地區(qū)沒有條件建造小區(qū)的，按照具體情況盡量劃分出居住區(qū)和耕種區(qū)，將農(nóng)民居住點進行合并，節(jié)約建設用地