萬科2009財務(wù)報表分析案例

1、萬科股份有限公司2013年財務(wù)報表分析班級：07級人力資源管理學(xué)號：270609108姓名：李國春萬科企業(yè)股份有限公司2008-2009年財務(wù)報表分析一、 背景分析(一) 背景資料1. 公司法定中文名稱：萬科企業(yè)股份有限公司 公司法定英文名稱：CHINA VANKE CO.,LTD.（縮寫為VANKE）2. 公司法定代表人：王石3. 公司注冊地址：中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙萬科東海岸裙樓C02公司辦公地址：中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33 號萬科中心4. 公司股票上市交易所：深圳證券交易所 股票簡稱：萬科A 股票代碼：000002(二) 企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目

2、前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。 2009 年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入488.8 億元，同比增長 19.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤53.3 億元，同比增長32

3、.1%。報告期內(nèi)，公司銷售額首次突破 600 億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積 663.6 萬平方米，銷售金額 634.2 億元，分別比 2008 年增長 19.1%和 32.5%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積 605.2 萬平方米，結(jié)算收入 483.2 億元，同比分別增長 34.1%和 19.3%。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項(xiàng)。(三) 行業(yè)狀況從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來說，隨著產(chǎn)品技

4、術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費(fèi)者的需求。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個方面。2009年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：1. 政府連續(xù)出臺刺激政策，市場住房需求開始集中釋放：2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米

5、，同比增長42.1%；商品房銷售總額達(dá)43994.54億元，同比增長75.5%，其中，商品住宅銷售額38157.21億元，同比增長80.0%。2. 房價強(qiáng)勁回升，各地區(qū)價格普遍上漲；3. 房地產(chǎn)企業(yè)投資增加，新開發(fā)土地面積增長；目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢：1. 進(jìn)入 2010年前后，政府推出一系列調(diào)控政策，以遏制房價過快上漲、引導(dǎo)住宅市場理性發(fā)展；2. 預(yù)計2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策將以穩(wěn)健的調(diào)控政策為主，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行；3. 低碳經(jīng)濟(jì)與節(jié)能環(huán)保的理念逐漸深入人心，而房地產(chǎn)行業(yè)在節(jié)能減排中將扮演重要角色。能否率先完成綠色轉(zhuǎn)型，對于參與綠色經(jīng)濟(jì)背景下的市場競爭至關(guān)重要。六、 財務(wù)比率分析表6

6、財務(wù)比率分析表項(xiàng)目財務(wù)比率萬科保利金地201320122013年度2013年度短期償債能力流動比率1.91491.762.31482.2117速動比率0.59120.430.74290.5605現(xiàn)金比率33.80%31.24%39.83%39.25%長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率67.00%67.44%69.99%69.65%產(chǎn)權(quán)比率188.43%189.93%216.91%222.37%已獲利息倍數(shù)15.029.6224.6626.12有形凈值債務(wù)率2.47%2.52%2.51%2.58%盈利能力毛利率29.39%39.00%36.82%36.71%銷售凈利潤率13.15%11.32%17.44%1

7、5.98%總資產(chǎn)收益率4.95%4.19%4.54%3.64%凈資產(chǎn)收益率14.26%12.65%14.02%11.83%成本費(fèi)用利潤率20.69%18.82%29.81%25.18%營運(yùn)能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率59.7645.8668.3570.38應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)6.027.855.274.97存貨周轉(zhuǎn)率0.39220.32820.28960.222存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)917.8991096.89211243.09391621.6216流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.4010.39250.32440.2727固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率37.295144.5432116.4245156.5363總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.38060.3738

8、0.32050.267現(xiàn)金流量現(xiàn)金償債比率現(xiàn)金流動負(fù)債比0.10%0.00%-0.0182-0.074資產(chǎn)現(xiàn)金流量比率0.07%0.00%-0.0127-0.0516獲取現(xiàn)金能力銷售獲現(xiàn)比率0.1893-0.0008-0.0498-0.2366每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量0.8416-0.0031-0.3253-1.1525(一) 短期償債能力分析從相關(guān)指標(biāo)中看出，流動比率由年初的1.76增加到年末的1.91，正趨向公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)2，說明公司以流動資產(chǎn)抵償流動負(fù)債的能力較強(qiáng)。速動比率由年初的0.43增加到年末的0.59，但仍低于公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)1，考慮到同行業(yè)內(nèi)該比率都并不高，無法據(jù)此指標(biāo)作出明確結(jié)論。現(xiàn)金比率由

9、年初的31.24%增長到年末的33.80%，已超過公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)20%，在這一水平上，公司直接償付流動負(fù)債的能力不會有太大問題。以上指標(biāo)說明公司當(dāng)年的短期償債能力在增強(qiáng)，但并不處于同行業(yè)領(lǐng)先水平。在評價公司的短期償債能力時，還應(yīng)當(dāng)考慮應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，與同行業(yè)相比，公司資產(chǎn)流動性并非最好。(二) 長期償債能力分析從相關(guān)指標(biāo)中看出，資產(chǎn)負(fù)債率由年初的67.44%略降到年末的67.00%。從指標(biāo)本身來看，資產(chǎn)負(fù)債率比較低，表明公司通過借款融資的空間較多。公司的這一指標(biāo)已超過了普遍的適宜水平40%-60%，但與同行業(yè)相比可以看出，公司的資產(chǎn)負(fù)債率仍處于較低水平，債券的保證程度相對比較高，長

10、期償債能力相對較強(qiáng)。 從已獲利息倍數(shù)來看，這一指標(biāo)從年初的9.62上升到年末的15.02，接近增長了56.13%，表明公司用于償還債務(wù)利息的能力在增強(qiáng)，支付一年的利息支出綽綽有余。在同行業(yè)中，盡管公司各項(xiàng)指標(biāo)都在向好的方向發(fā)展，長期償債能力增強(qiáng)，但與同類企業(yè)相比，這種能力仍不是最強(qiáng)的。(三) 盈利能力分析從相關(guān)指標(biāo)中看出，公司除毛利率與上年相比下降較多外，其他指標(biāo)都有一定程度的上升。毛利率由年初的39.00%下降到年末的29.39%，接近降低了24.64%，表明公司銷售的初始盈利能力在減弱；銷售凈利率由年初的11.32%增長到年末的13.15%，接近增長了16.17%，表明公司通過擴(kuò)大銷售獲取

11、利潤的能力增強(qiáng)；總資產(chǎn)收益率由年初的4.19%上升到年末的4.95%，表明公司資產(chǎn)利用效果較好，利用資產(chǎn)創(chuàng)造的利潤增加；凈資產(chǎn)收益率由年初的12.65%增長到年末的14.26%，接近增長了12.73%，表明公司所有者投資帶來的收益增加；成本費(fèi)用利潤率，由年初的18.82%增長到年末的20.69%，表明公司為獲取收益而付出的代價變小。銷售凈利率同比增加，毛利率同比下降，說明公司總體盈利能力增強(qiáng)，但銷售盈利能力減弱；當(dāng)期費(fèi)用控制能力增強(qiáng)，經(jīng)營管理水平優(yōu)于上期；當(dāng)期資產(chǎn)盈利能力增強(qiáng)，公司在資產(chǎn)利用效果方面有所加強(qiáng)；凈資產(chǎn)盈利能力優(yōu)于上期，公司管理效率及盈利能力增強(qiáng)。：(四) 營運(yùn)能力分析從相關(guān)指標(biāo)中

12、看出，公司出固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降外，其它相關(guān)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)都有不同程度的上升，說明公司資產(chǎn)的總體運(yùn)轉(zhuǎn)情況還是比較理想的。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，由年初的45.86%上升到年末的59.76，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)相應(yīng)縮短，說明公司回收應(yīng)收賬款的速度加快，平均處理期縮短，加快了變現(xiàn)速度。存貨周轉(zhuǎn)率，由年初的0.33增長到年末的0.39，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)相應(yīng)縮短，說明公司存貨周轉(zhuǎn)速度加快，存貨占用水平降低，流動性加強(qiáng)。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，由年初的0.39增長到年末的0.40，說明相對更多的節(jié)約了流動資產(chǎn)，擴(kuò)大了資產(chǎn)投入，資金利用效果更好。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，由年初的44.54下降到年末的37.30，表明公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度下降，利

13、用效率降低，即擁有的固定資產(chǎn)數(shù)量過多，設(shè)備閑置、沒有充分利用。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，由年初的0.37增長到年末的0.38，表明公司利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率提高，資產(chǎn)有效使用程度提高?？傊?，公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率上升說明銷售能力增強(qiáng)，并加大了應(yīng)收賬款的回收力度。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長，說明公司資產(chǎn)經(jīng)營能力增強(qiáng)，資產(chǎn)效率提高。至于固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，則表明了有部分固定資產(chǎn)被閑置、未被充分利用。(五) 現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流動負(fù)債比增加，表明公司現(xiàn)金流入對當(dāng)期債務(wù)清償?shù)谋Ｕ显鰪?qiáng)，公司的流動性更好，償還債務(wù)能力更強(qiáng)了。資產(chǎn)現(xiàn)金流量比，由年初的0%增長至年末的0.07%，表明公司利用資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力提高，公司

14、資產(chǎn)獲現(xiàn)能力加強(qiáng)。銷售獲現(xiàn)比率，由年初的-0.0008上升至年末的0.19，上升幅度相當(dāng)大，在同行業(yè)中也處于很高的水平。表明公司通過銷售獲取現(xiàn)金能力增強(qiáng)，產(chǎn)品銷售形勢向好。每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量，由年初的-0.0031增長至年末的0.84，上升幅度相當(dāng)大，在同行業(yè)中也處于較高的水平。表明公司進(jìn)行資本支出和支付股利能力有很大程度提高，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量對每股普通股的貢獻(xiàn)變大。七、 綜合評價首先，采用杜邦分析法對萬科財務(wù)狀況進(jìn)行分析和評價所有者權(quán)益報酬率14.26%總資產(chǎn)報酬率×權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額/股東權(quán)益4.15%1/(1-0.67)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)銷售凈利率×總資產(chǎn)周

15、轉(zhuǎn)率10.90%0.38凈利潤/營業(yè)收入營業(yè)收入/資產(chǎn)總額5,329,737,72748,881,013,14348,881,013,143137,608,554,829營業(yè)收入-成本費(fèi)用+其他利潤-所得稅流動資產(chǎn)+非流動資產(chǎn)48,881,013,14341,646,682,122282,826,9742,187,420,269130,323,279,4497,057,132,222營業(yè)成本38,117,298,057貨幣資金長期股權(quán)投資銷售費(fèi)用費(fèi)用23,001,923,8313,729,012,4741,513,716,869短期投資固定資產(chǎn)管理費(fèi)用740,4711,949,185,2551

16、,441,986,772應(yīng)收賬款無形資產(chǎn)財務(wù)費(fèi)用713,191,90681966325.94573,680,423存貨其他資產(chǎn)90,085,294,306113,285,016其他流動資產(chǎn)16,522,128,936圖22 萬科2009年杜邦財務(wù)分析體系圖所有者權(quán)益報酬率12.65%總資產(chǎn)報酬率×權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額/股東權(quán)益3.68%1/(1-0.67)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率9.84%0.37凈利潤/營業(yè)收入營業(yè)收入/資產(chǎn)總額4,033,170,02840,991,779,21540,991,779,215119,236,579,721營業(yè)收入-成

17、本費(fèi)用+其他利潤-所得稅流動資產(chǎn)+長期資產(chǎn)40,991,779,21533,587,550,055-1,688,642,6591,682,416,473113,456,373,2045,581,811,750營業(yè)成本29,539,147,459貨幣資金長期投資銷售費(fèi)用19,978,285,9302,653,143,1641,860,350,084短期投資固定資產(chǎn)管理費(fèi)用01,453,919,7891,530,799,165應(yīng)收賬款無形資產(chǎn)財務(wù)費(fèi)用922,774,8440657,253,346存貨其他資產(chǎn)85,898,696,52525,268,165其他流動資產(chǎn)6,656,615,905圖23

18、 萬科2008年杜邦財務(wù)分析體系圖公司2009年度的所有者權(quán)益報酬率較之2008年度有一定幅度的提升。這說明公司所有者投入資本的獲利能力有所提升，更進(jìn)一步地說，可能是公司籌資、投資和資產(chǎn)營運(yùn)等各種經(jīng)營活動的效率提高了。具體原因，需要下一層面的分析。由于所有者權(quán)益報酬率是總資產(chǎn)報酬率與權(quán)益乘數(shù)的乘積，而公司2008年度和2009年度的總資產(chǎn)報酬率與權(quán)益乘數(shù)分別是3.68%、3.03和4.15%和3.03，兩者的乘積分別是12.65%和14.26%，相差1.61%。其中，由于權(quán)益乘數(shù)沒有發(fā)生變動，所以原因顯然在于總資產(chǎn)報酬率的提高，資產(chǎn)的利用效率和利潤的控制方面發(fā)生了一些變化所導(dǎo)致的。更具體的原因

19、，需要下一層面的分析。由于總資產(chǎn)報酬率是銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的乘積，而公司2009年度的總資產(chǎn)報酬率為4.15%，較之2008年度的3.68%有了一定的增長，兩者相差0.47%。其中由于銷售凈利率的提高而使總資產(chǎn)報酬率提升了0.37%【=（10.90%-9.84%）·0.37】；由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升而使總資產(chǎn)報酬率提升了0.10%【= 9.84%·（0.38-0.37）】。所以，原因歸結(jié)為銷售凈利率的提高和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，其中銷售凈利率是更為主要的原因。再進(jìn)一步，銷售凈利率是凈利潤和營業(yè)收入的比值，其中凈利潤同比增長38.58%，營業(yè)收入同比增長19.25%，所以凈

20、利潤增長速度快于營業(yè)收入是導(dǎo)致銷售凈利率提升的原因；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是營業(yè)收入和資產(chǎn)總額的比值，其中營業(yè)收入同比增長19.25%，資產(chǎn)總額同比增長15.41%，所以營業(yè)收入增長速度快于資產(chǎn)總額是導(dǎo)致總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升的原因。凈利潤同比增長了38.58%。它的值取決于營業(yè)收入、成本費(fèi)用、其他利潤和所得稅。其中，營業(yè)收入同比增加了19.25%；成本費(fèi)用同比增加了23.99%，包括營業(yè)成本同比增長38.03%，三項(xiàng)費(fèi)用同比下降12.82%；其他利潤同比增長16.75%，所得稅增長了30.02%。所以，根據(jù)杜邦分析的初步結(jié)果，公司2009年創(chuàng)利的主要原因在于：(一) 政府政策、市場需求、公司自身盈利能力提高，收現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬風(fēng)險減小所導(dǎo)致的營業(yè)收入的較大幅度的提升；(二) 公司在股權(quán)投資方面相當(dāng)大的收益；(三) 公司銷售活動取得了一定的市場效果、內(nèi)部管理成本控制能力增強(qiáng)所導(dǎo)致的公司三項(xiàng)費(fèi)用的同比下降；公司資產(chǎn)的總體運(yùn)轉(zhuǎn)情況比較理想，加快了變現(xiàn)速度，存貨流動性加強(qiáng)，公司利用資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率提