日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫

1、房管房管122122班班 第二組第二組 一、房地產(chǎn)泡沫發(fā)生時(shí)的背景一、房地產(chǎn)泡沫發(fā)生時(shí)的背景 二、房地產(chǎn)泡沫的形成及擴(kuò)大二、房地產(chǎn)泡沫的形成及擴(kuò)大 三、房地產(chǎn)泡沫期間的調(diào)控政策三、房地產(chǎn)泡沫期間的調(diào)控政策 四、房地產(chǎn)泡沫的破滅四、房地產(chǎn)泡沫的破滅 五、五、房地產(chǎn)泡沫破滅后日本政府采取的政策房地產(chǎn)泡沫破滅后日本政府采取的政策 六、日本房地產(chǎn)泡沫的啟示六、日本房地產(chǎn)泡沫的啟示1、日本的城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲、日本的城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲2、1980 年代以前日本土地市場情況：年代以前日本土地市場情況： “土土地神話地神話” （1）土地價(jià)格的總體趨勢 與快速城市化相伴的是土地價(jià)格和房價(jià)的快速上漲。這

2、在日本形成了所謂的“土地神話” 。 土地神話是指土地價(jià)格的上漲幅度會(huì)永遠(yuǎn)高于物價(jià)上漲幅度。 （2）土地價(jià)格的階段性表現(xiàn)及其原因 第一輪第一輪暴漲發(fā)生在 1956-1965 年，城市地價(jià)在 10 年內(nèi)漲了近 10 倍，年均復(fù)合增長率高達(dá) 30.2%； 主要原因是城市開發(fā)的速度跟不上人口城市化的速度， 住房總體數(shù)量和城市住房數(shù)量嚴(yán)重供不應(yīng)求。 第二輪第二輪暴漲發(fā)生在 1968-1974 年，土地價(jià)格在 7 年內(nèi)上漲了近 2 倍，年均復(fù)合增長率高達(dá) 20.1%； 主要原因是戰(zhàn)后嬰兒潮陸續(xù)進(jìn)入婚姻年齡以及個(gè)人住房抵押貸款大規(guī)模增長。 第第三三輪輪1975 年，受通貨膨脹的影響，人口遷出城市，城市地價(jià)下

3、跌 8%；3、日本宏觀經(jīng)濟(jì)面的變化、日本宏觀經(jīng)濟(jì)面的變化 （1）宏觀經(jīng)濟(jì)由“高速增長”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定增長” （2）日本經(jīng)濟(jì)增長方式由“投資主導(dǎo)型”轉(zhuǎn)為“出口主導(dǎo)型” （3）日元的國際化4、金融自由化、金融自由化 金融自由化包括三個(gè)方面的內(nèi)容，即融資自由化，利率自由化和業(yè)務(wù)管制自由化。1、日元國際化和低通脹導(dǎo)致擴(kuò)張性貨幣政策、日元國際化和低通脹導(dǎo)致擴(kuò)張性貨幣政策的實(shí)施的實(shí)施 （1）日元國際化導(dǎo)致擴(kuò)張性貨幣政策的實(shí)施 1985 年 9 月， 廣場協(xié)議之后，日元進(jìn)入升值通道； 廣場協(xié)議后日元升值，日元計(jì)價(jià)的出口額同比負(fù)增長，一直持續(xù)到 1988 年 6 月左右，形成了“日元升值蕭條” ； 為了維持宏觀經(jīng)

4、濟(jì)的穩(wěn)定增長，日本政府勢必要實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策。（2）低通脹導(dǎo)致擴(kuò)張性貨幣政策的實(shí)施 日本低通脹的主要原因是過剩的資金并沒有進(jìn)入商品市場，引起通貨膨脹，而是進(jìn)入股票市場和房地產(chǎn)市場引起資產(chǎn)價(jià)格膨脹。 （3）擴(kuò)大內(nèi)需的具體政策 1986 年和 1987 年“前川報(bào)告”確立了擴(kuò)大內(nèi)需的基本思路； 1987 年 5 月出臺(tái)了“緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策” ，擴(kuò)大內(nèi)需政策正式實(shí)施。2、金融自由化導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)行為扭曲、金融自由化導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)行為扭曲 （1）融資自由化導(dǎo)致銀行貸款業(yè)務(wù)規(guī)模和利率面臨下降趨勢 （2）利率自由化和業(yè)務(wù)管制自由化導(dǎo)致銀行的利息成本和期間費(fèi)用增加 （3） 銀行兩頭受壓，開始實(shí)施激進(jìn)的

5、貸款行為3、企業(yè)行為的扭曲、企業(yè)行為的扭曲 （1）房地產(chǎn)投資收益高于一般商品，且預(yù)期高漲 （2）“低保有稅，高交易稅”的土地稅收政策抑制了土地供給 （3）企業(yè)大量凈買入土地是地價(jià)上漲的主要推動(dòng)力量4、人口再次向三大都市圈遷移，東京成為金、人口再次向三大都市圈遷移，東京成為金融中心融中心 （1）人口再次向三大都市圈遷移 （2）東京成為金融中心，商業(yè)用地價(jià)格上漲，擠占住宅用地5、金融加速器機(jī)制起到推波助瀾的作用、金融加速器機(jī)制起到推波助瀾的作用 在泡沫期間，日本政府主要從土地政策土地政策和貨幣政策貨幣政策兩個(gè)方向進(jìn)行調(diào)控。土地政策調(diào)控不僅沒有效果，反而助長了房價(jià)的上漲。貨幣政策中的利率政策和不動(dòng)產(chǎn)

6、貸款總量控制政策效果顯著。 不幸的是， 日本在泡沫期間所出臺(tái)的土地政策， 主要立足于限制土地交易和減少土地供給，加劇了供需矛盾。而且民間資金得以更大規(guī)模的介入房地產(chǎn)市場，在企業(yè)行為扭曲及金融加速器機(jī)制的作用下，新加入的民間資金未必如政府所愿而增加住房供給，更有可能進(jìn)一步加劇土地市場泡沫。1、土地政策、土地政策 日本政府 1987 年開始意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫的問題，通過土地政策來抑制土地價(jià)格上漲。2、貨幣政策、貨幣政策 貨幣政策包括調(diào)整利息調(diào)整利息和控制貸款控制貸款兩個(gè)方面： （1）提高利息）提高利息：在日本房地產(chǎn)泡沫期間的大部分時(shí)間里，銀行基準(zhǔn)利率都維持在 2.5%的超低水平，直到1989 年 5

7、 月，日本銀行開始加息。此后的 15 個(gè)月內(nèi)，日本銀行連續(xù) 5 次加息，將基準(zhǔn)利率提高到 6%； （2）控制貸款）控制貸款：在加息的同時(shí)，1990 年 3 月大藏省推出了不動(dòng)產(chǎn)貸款總量控制政策，即規(guī)定銀行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款時(shí)，增長率不能超過其貸款總量增長率?？刂瀑J款政策效果非常顯著， 房地產(chǎn)貸款增長率由 1989 年的 30.3%， 突然下降到 1990年底的 3.5%，成為了房地產(chǎn)泡沫破滅的誘導(dǎo)因素之一。1、直接原因：有效需求與有效供給關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、直接原因：有效需求與有效供給關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn) （1）初始原因：內(nèi)外融資環(huán)境極度惡化，企業(yè)在1991 年的土地購買量縮減64% （2）決定性因素：被作為資產(chǎn)

8、保有而囤積的土地在短期內(nèi)進(jìn)入市場 2、深層次原因：到、深層次原因：到1992 年居民的基本住宅需求無年居民的基本住宅需求無法滿足快速增長的供給法滿足快速增長的供給 1、泡沫的代價(jià)、泡沫的代價(jià) 房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價(jià)。根據(jù)瑞穗證券的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1992-2004 年： （1）日本企業(yè)和銀行處理泡沫經(jīng)濟(jì)的成本約 208萬億日元，年均處理成本占 GDP 的比重高達(dá) 3.5%。日本的實(shí)質(zhì)年均 GDP增長率不足 0.3%； （2）日本法人企業(yè)經(jīng)常利潤累計(jì) 374.4 萬億日元，特別損益-特別利潤累計(jì) 111.3 萬億日元，扣除有關(guān)稅收后凈利潤 70 萬億日元，年均 5.4 萬億日元

9、，年均銷售凈利潤僅率 0.4%； （3）日本銀行累計(jì)利潤 86.4 萬億日元，壞賬處理損失累計(jì)額 96.4 萬億日元，凈損失10萬億日元。 泡沫的代價(jià)泡沫的代價(jià)2 2、泡沫破滅后日本政府采取的外匯政策、泡沫破滅后日本政府采取的外匯政策 1995 年，日美之間簽訂了反廣場協(xié)議，允許日本政府干預(yù)日元匯率。此后日元加速貶值，日本出口（日元計(jì)價(jià)）逐漸恢復(fù)，對(duì)于扭轉(zhuǎn)日本經(jīng)濟(jì)衰退起到了一定的作用。 3、泡沫破滅后日本政府采取的財(cái)政政策、泡沫破滅后日本政府采取的財(cái)政政策 泡沫破滅之后，日本經(jīng)濟(jì)陷入衰退。日本政府積極通過擴(kuò)張性的財(cái)政政策，擴(kuò)大公共支出，積極組織資源沖銷銀行壞賬。4、泡沫破滅后日本政府采取的貨幣

10、政策、泡沫破滅后日本政府采取的貨幣政策 針對(duì)泡沫破滅后，股市和房地產(chǎn)價(jià)格下滑。日本政府首先采取的是貨幣政策，而且力度較大。1991年 7月開始降低、利息，到 1993 年 9月 21日，日本基準(zhǔn)利率下降至 1.75%。其間日本銀行連續(xù)降息 7次。 后期出臺(tái)的貨幣政策主要著眼點(diǎn)在于放松銀根，提高設(shè)備投資的積極性。 然而，貨幣政策的效果非常有限。其主要原因在于： （1） 泡沫期間設(shè)備投資過量，導(dǎo)致后續(xù)投資動(dòng)力不足；（2） 泡沫破滅后，企業(yè)盈利水平下降，投資動(dòng)力不足。 （1）預(yù)防過度投機(jī)）預(yù)防過度投機(jī)（2）調(diào)整銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，預(yù)防銀行）調(diào)整銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，預(yù)防銀行信貸非理性擴(kuò)張信貸非理性擴(kuò)張（3）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理（4）強(qiáng)化土地資源管理