土地增值稅稅收政策及清算申報(bào)表講解

1、土地增值稅稅收政策及清算申報(bào)表講解2013年7月 土地增值稅稅收政策講解土地增值稅稅收政策講解 一、土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定 二、土地增值稅的清算條件1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算（三大條件）（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2、符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要可要求求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（四大條件）（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿

2、三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)

3、關(guān)可依據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。 三、土地增值稅收入的確定 （一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的確認(rèn) 納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 （二）、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1

4、）.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； （2）.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 (國(guó)稅發(fā)【2006】第187號(hào))（國(guó)稅發(fā)【2009】第091號(hào)） （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的收入確定 對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估

5、機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。 對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由： 1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格； 2、以公開(kāi)拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格； 3、政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格； 4、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。 （蘇地稅規(guī)20121號(hào)） 此處的稱“正當(dāng)理由”主要包括兩方面因素：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身存瑕疵；二是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化。其他因素（如銷售給關(guān)聯(lián)方，銷售給企業(yè)股東和管理人員的親朋好友等）一般不得認(rèn)定為存在正當(dāng)理由。 “法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格”、“以公開(kāi)拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格”和“政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格”，一般都是在特定的市場(chǎng)供求關(guān)系等特殊條件下形成的價(jià)格，這些

6、價(jià)格能夠反映特殊條件下房地產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，上述三類價(jià)格即使明顯偏低，也應(yīng)視為有正當(dāng)理由。 （四）、未取得土地的使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地（國(guó)稅函【2007】第645號(hào)） 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 （五）、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（國(guó)稅函【2000】687號(hào)） 鑒于深圳市

7、能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 （六）售后返租收入的確認(rèn) 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購(gòu)房者將所購(gòu)房地產(chǎn)無(wú)償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間,其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無(wú)法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評(píng)估或

8、其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。 四、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用的扣除 （一）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

9、 （蘇地稅規(guī)20121號(hào)） （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核定扣除 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)所附送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 （三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。 人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成

10、本、費(fèi)用不予扣除 （四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除 凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 （五）取得土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)不得扣除。 五、相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用，應(yīng)

11、當(dāng)按照財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知(財(cái)稅字199548號(hào))第六條的規(guī)定進(jìn)行處理。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。 2、政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)按照以下原則處理： （1）企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開(kāi)發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開(kāi)發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開(kāi)發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；反之，則應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 （2）允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 （蘇地稅

12、規(guī)20121號(hào)）公告允許同時(shí)符合以下條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本：一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥基金等。房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費(fèi)（如防洪保安資金、退役士兵安置保障金）不允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；二是具備直接相關(guān)性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)。三是收費(fèi)發(fā)生時(shí)間在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前。 六、拆遷安置費(fèi)的扣除國(guó)稅函2010220號(hào)第五條規(guī)定：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2

13、006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：房地

14、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅”。 八、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？ 房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：一、房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)

15、計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 九、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土

16、地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積 （1）收入為未銷售部分繼續(xù)轉(zhuǎn)讓取得的收入 （2）扣除項(xiàng)目金額為：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用當(dāng)月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積+當(dāng)月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 單位建筑面積成本費(fèi)用=（清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）清算的建筑面積 （3）增值額=當(dāng)月轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額 （4）增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額 （5）根據(jù)增值率，

17、選擇適用稅率，計(jì)算應(yīng)納土地增值稅金額。 土地增值稅清算申報(bào)表講解土地增值稅清算申報(bào)表講解同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。土地增值稅。 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅； （二）其他類型住宅；（二）其他類型住宅； （三）非住宅類房產(chǎn)。（三）非住宅類房產(chǎn)。蘇地稅規(guī)蘇地稅規(guī)20121號(hào)自號(hào)自2012年年10月月1日實(shí)日實(shí)施。施。清算對(duì)象清算對(duì)象土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)

18、象為單位計(jì)算?！就恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則】第八條清算審核時(shí)，應(yīng)審核不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第十七條 土地增值稅納稅申報(bào)表中各主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的基本計(jì)稅單位作為填報(bào)對(duì)象。納稅人如果在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個(gè)或二個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)，對(duì)每個(gè)計(jì)稅單位應(yīng)分別填寫一份申報(bào)表。國(guó)稅發(fā)199590號(hào)土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分

19、期項(xiàng)目確定為清算單位。（蘇地稅規(guī)20121號(hào)）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)表內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)表內(nèi)容開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表土地增值稅清算申報(bào)表分類型清算可扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)表分類型清算扣除項(xiàng)目確認(rèn)表10張附表（主要是收入、各類扣除項(xiàng)目）10張附表的明細(xì)列表 扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)原則扣除原則相關(guān)性 準(zhǔn)確性 真實(shí)性 合法性 實(shí)際 支付 配比性 成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。同時(shí)滿足以下兩條件：1、款項(xiàng)已經(jīng)實(shí)際支付2、取得合法有效憑證三次分配：各種三次分配：各種類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品扣除類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)在已售與未售項(xiàng)在已售與未售間進(jìn)行分配間進(jìn)行分配一次分配：共同扣除項(xiàng)在多個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)

20、行分配所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。二次分配：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)在各種類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品間進(jìn)行分配原始憑證原始憑證明細(xì)表明細(xì)表附表附表過(guò)渡表過(guò)渡表1 1過(guò)渡表過(guò)渡表21 1：銷售項(xiàng)目收入附表明細(xì)表：銷售項(xiàng)目收入附表明細(xì)表2 2：取得土地使用權(quán)所支付的：取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表金額明細(xì)表3 3：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表細(xì)表4 4：前期工程費(fèi)明細(xì)表：前期工程費(fèi)明細(xì)表5 5：建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表：建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表建筑安裝工程造價(jià)分類明細(xì)表建筑安裝工程造價(jià)分類明細(xì)表6 6：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表7 7：公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表：公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表8

21、8：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表9 9：利息支出明細(xì)表：利息支出明細(xì)表總表總表1 1：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入附表：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入附表2 2：取得土地使用權(quán)所支：取得土地使用權(quán)所支付的金額付的金額附表附表3 3：土地征用及拆遷補(bǔ)償：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)附表附表4 4：前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)附表附表5 5：建安工程費(fèi)：建安工程費(fèi)附表附表6 6：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)附表：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)附表7 7：公共配套設(shè)施費(fèi)：公共配套設(shè)施費(fèi)附表附表8 8：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明附表：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況附表金繳納情況附表分類型清算扣除項(xiàng)目確認(rèn)表分類型清算可

22、扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)表1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表企業(yè)基本情況；項(xiàng)目情況；項(xiàng)目清算條件確認(rèn)；項(xiàng)目需補(bǔ)充說(shuō)明的情況。1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表江蘇省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表江蘇省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況報(bào)告表一、企業(yè)基本情況一、企業(yè)基本情況納稅人名稱納稅人名稱經(jīng)營(yíng)地址經(jīng)營(yíng)地址成立日期：成立日期：注冊(cè)地址：注冊(cè)地址： 企業(yè)類型：企業(yè)類型： 地稅稅務(wù)管理代地稅稅務(wù)管理代碼：碼：法人代表：法人代表：經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)范圍：稅務(wù)登記證號(hào)：稅務(wù)登記證號(hào)：注冊(cè)資本注冊(cè)資本: 主管地稅稅主管地稅稅務(wù)機(jī)關(guān)務(wù)機(jī)關(guān)二、項(xiàng)目情況二、項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目座落地項(xiàng)目座落地址址板塊區(qū)域板塊區(qū)域

23、選項(xiàng)選項(xiàng)立項(xiàng)文號(hào)立項(xiàng)文號(hào)土地合同簽土地合同簽訂時(shí)間訂時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間開(kāi)始預(yù)售開(kāi)始預(yù)售時(shí)間時(shí)間竣工時(shí)間竣工時(shí)間土地合同面土地合同面積積土地使用證土地使用證面積面積土地合同土地合同與土地證與土地證差異差異土地合同與土地土地合同與土地證差異說(shuō)明證差異說(shuō)明容積率容積率綠化率綠化率公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施公配名稱公配名稱規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積實(shí)際驗(yàn)收面實(shí)際驗(yàn)收面積積結(jié)構(gòu)情況結(jié)構(gòu)情況備注備注（說(shuō)明：根據(jù)公配（說(shuō)明：根據(jù)公配竣工驗(yàn)收單等填列，竣工驗(yàn)收單等填列，表中內(nèi)容由納稅人表中內(nèi)容由納稅人按照實(shí)際增加或刪按照實(shí)際增加或刪除，本表實(shí)際驗(yàn)收除，本表實(shí)際驗(yàn)收面積分別記入下表面積分別記入下表的其中可扣除的公

24、的其中可扣除的公共配套設(shè)施面積共配套設(shè)施面積（2）中）中）物業(yè)用房物業(yè)用房社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)服務(wù)中心公共車庫(kù)公共車庫(kù)立項(xiàng)批文號(hào)、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目坐落地立項(xiàng)批文號(hào)、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目坐落地址等基本信息根據(jù)發(fā)改委址等基本信息根據(jù)發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)批復(fù)填寫填寫土地合同簽訂時(shí)間、土地合同簽訂時(shí)間、土地合同面積根據(jù)土地合同面積根據(jù)簽訂的簽訂的土地合同土地合同填寫填寫開(kāi)工時(shí)間按照開(kāi)工時(shí)間按照施工許可施工許可證證發(fā)放時(shí)間填寫發(fā)放時(shí)間填寫開(kāi)始預(yù)售時(shí)間填報(bào)最早開(kāi)始預(yù)售時(shí)間填報(bào)最早取得的取得的預(yù)售許可證預(yù)售許可證時(shí)間時(shí)間土地使用證面積根土地使用證面積根據(jù)據(jù)土地使用證土地使用證面積按項(xiàng)目累加面積按項(xiàng)目累加容積率、綠

25、化率按照容積率、綠化率按照建筑規(guī)劃許可證建筑規(guī)劃許可證填填報(bào)報(bào)建筑物1、建筑物2等按建筑工程施工許可證的名稱填寫，結(jié)構(gòu)類型按建筑工程施工許可證的類型選擇，面積按照測(cè)繪報(bào)告填寫 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入附表及其明細(xì)列表房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入附表及其明細(xì)列表房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入附表房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元清算類別清算類別申報(bào)合計(jì)申報(bào)合計(jì)數(shù)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說(shuō)明調(diào)整說(shuō)明普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他類型住宅其他類型住宅非住宅類房產(chǎn)非住宅類房產(chǎn) 合計(jì)合計(jì)時(shí)間為合同備案時(shí)間；時(shí)間為合同備

26、案時(shí)間；施工房號(hào)為房產(chǎn)公施工房號(hào)為房產(chǎn)公司自設(shè)的合同上的房司自設(shè)的合同上的房號(hào)；號(hào)；樓號(hào)、單元、房號(hào)樓號(hào)、單元、房號(hào)為公安部門確立的與產(chǎn)為公安部門確立的與產(chǎn)權(quán)證一致的編號(hào)；權(quán)證一致的編號(hào)；實(shí)測(cè)面積為測(cè)繪報(bào)告確實(shí)測(cè)面積為測(cè)繪報(bào)告確立的面積；立的面積；實(shí)際總價(jià)按照發(fā)票所實(shí)際總價(jià)按照發(fā)票所載全額付款的金額確認(rèn)，載全額付款的金額確認(rèn)，未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。額及其他收益確認(rèn)收入。3、取得土地使用權(quán)所支付的金額附表取得土地使用權(quán)所支付的金額附表及明細(xì)表及明細(xì)表取得土地使用權(quán)所

27、支付的金額附表取得土地使用權(quán)所支付的金額附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元支付項(xiàng)目支付項(xiàng)目申報(bào)合計(jì)數(shù)申報(bào)合計(jì)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度備注備注支付的土地出讓金支付的土地出讓金支付地價(jià)款金額支付地價(jià)款金額交納的有關(guān)稅費(fèi)交納的有關(guān)稅費(fèi)其中：土地登記費(fèi)其中：土地登記費(fèi) 土地交易費(fèi)土地交易費(fèi) 土地分割費(fèi)土地分割費(fèi) 土地契稅土地契稅其他其他合計(jì)合計(jì)4、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)附表土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)附表及其明細(xì)表及其明細(xì)表土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)附表土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：

28、項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目申報(bào)合計(jì)數(shù)申報(bào)合計(jì)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度備注備注土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)耕地占用稅耕地占用稅勞動(dòng)力安置費(fèi)勞動(dòng)力安置費(fèi)安置動(dòng)遷用房支出安置動(dòng)遷用房支出拆遷補(bǔ)償凈支出拆遷補(bǔ)償凈支出其他其他合計(jì)合計(jì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)附表明細(xì)表土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)附表明細(xì)表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元5、前期工程費(fèi)附表前期工程費(fèi)附表及其明細(xì)表及其明細(xì)表前期工程費(fèi)附表明細(xì)表前期工程費(fèi)附表明細(xì)表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目

29、編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元前期工程費(fèi)附表前期工程費(fèi)附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目申報(bào)合計(jì)數(shù)申報(bào)合計(jì)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度備注備注規(guī)劃費(fèi)用規(guī)劃費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用水文費(fèi)用水文費(fèi)用地質(zhì)費(fèi)用地質(zhì)費(fèi)用勘探費(fèi)用勘探費(fèi)用測(cè)繪費(fèi)用測(cè)繪費(fèi)用三通一平支出三通一平支出其他其他合計(jì)合計(jì)6、建筑安裝工程費(fèi)附表建筑安裝工程費(fèi)附表及其明細(xì)表及其明細(xì)表建筑安裝工程費(fèi)附表建筑安裝工程費(fèi)附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目

30、編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目申報(bào)合計(jì)數(shù)申報(bào)合計(jì)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說(shuō)明調(diào)整說(shuō)明建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用 其中：甲供材其中：甲供材樁基工程樁基工程門窗工程門窗工程水電安裝水電安裝精裝修工程精裝修工程外裝飾工程外裝飾工程合計(jì)合計(jì)6、建筑安裝工程費(fèi)附表建筑安裝工程費(fèi)附表及其明細(xì)表及其明細(xì)表建筑安裝工程費(fèi)附表明細(xì)表建筑安裝工程費(fèi)附表明細(xì)表 納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元 序序號(hào)號(hào)年年 月月憑證憑證號(hào)號(hào)摘要摘要明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目金額金額其中不可加其中不

31、可加計(jì)扣除的費(fèi)計(jì)扣除的費(fèi)用用發(fā)票發(fā)票（票據(jù)）（票據(jù)）名稱名稱發(fā)票發(fā)票（票據(jù)）（票據(jù)）號(hào)碼號(hào)碼申報(bào)申報(bào)確認(rèn)確認(rèn)金額金額備備注注1 建安費(fèi)2 石材3 門窗4 涂料5 6 7 8 合計(jì)合計(jì)7、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)附表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)附表及其明細(xì)表及其明細(xì)表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)附表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目申報(bào)數(shù)申報(bào)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說(shuō)明調(diào)整說(shuō)明開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路供水工程支出供水工程支出供電工程支出供電工程支出供氣工程支出供氣工程支出排污工程支出排污工程支出排洪工程支出排洪工程

32、支出通訊工程支出通訊工程支出照明工程支出照明工程支出環(huán)衛(wèi)工程支出環(huán)衛(wèi)工程支出綠化費(fèi)用綠化費(fèi)用景觀工程景觀工程其他設(shè)施工程發(fā)其他設(shè)施工程發(fā)生的支出生的支出合計(jì)合計(jì)8、公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表及其明細(xì)列表及其明細(xì)列表公共配套設(shè)施費(fèi)附表公共配套設(shè)施費(fèi)附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目申報(bào)合計(jì)數(shù)申報(bào)合計(jì)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說(shuō)明調(diào)整說(shuō)明物業(yè)管理用房費(fèi)物業(yè)管理用房費(fèi)用用變電站費(fèi)用變電站費(fèi)用熱力站費(fèi)用熱力站費(fèi)用水廠費(fèi)用水廠費(fèi)用居委會(huì)用房費(fèi)用居委會(huì)用房費(fèi)用派出所用房費(fèi)用派出

33、所用房費(fèi)用學(xué)校用房費(fèi)用學(xué)校用房費(fèi)用人防工程支出人防工程支出（可補(bǔ)充錄入）（可補(bǔ)充錄入）9、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表及其明細(xì)列表及其明細(xì)列表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)附表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目申報(bào)合計(jì)數(shù)申報(bào)合計(jì)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說(shuō)明調(diào)整說(shuō)明管理人員工資管理人員工資職工福利費(fèi)職工福利費(fèi)折舊費(fèi)折舊費(fèi)修理費(fèi)修理費(fèi)辦公費(fèi)辦公費(fèi)水電費(fèi)水電費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)其他發(fā)生的間其他發(fā)生的間接費(fèi)用接費(fèi)用合計(jì)合計(jì)10、利息支出附表利息支出附表及其明細(xì)列表及

34、其明細(xì)列表利息支出附表（按實(shí)扣除的項(xiàng)目填報(bào)）利息支出附表（按實(shí)扣除的項(xiàng)目填報(bào)）納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)名稱名稱金融機(jī)構(gòu)利息金融機(jī)構(gòu)利息借款金額借款金額借款期限借款期限利率利率允許扣除金額允許扣除金額合計(jì)合計(jì)11、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼： 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細(xì)項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目應(yīng)繳納稅應(yīng)繳納稅款金額款金額本次清算本次清算申

35、請(qǐng)扣除申請(qǐng)扣除稅金稅金年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度備備注注營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅城建稅城建稅教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附地方教育費(fèi)附加加合合 計(jì)計(jì)土地增值稅土地增值稅總計(jì)總計(jì)扣除項(xiàng)目一般原則（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（三）扣除項(xiàng)目金額

36、應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟??；驊?yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，

37、應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。土地成本的分?jǐn)偼恋爻杀镜姆謹(jǐn)偼婚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“土地成土地成本本”）。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地）。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地

38、產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽３杀練w集與分?jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)偼恋爻杀痉謹(jǐn)偟牟襟E土地成本分?jǐn)偟牟襟E在分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)應(yīng)當(dāng)分兩步進(jìn)行：在分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)應(yīng)當(dāng)分兩步進(jìn)行：第一步，先將占地相對(duì)獨(dú)立（一般是指有道路、圍墻等第一步，先將占地相對(duì)獨(dú)立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步，?duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確第二步，對(duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋

39、占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀?。分?jǐn)偼恋爻杀?。成本歸集與分?jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)偲渌_(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偲渌_(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偼婚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，按配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，按公告公告第二條所述第二條所述核算對(duì)象分別歸集。核算對(duì)象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按

40、照不如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例分?jǐn)?。例分?jǐn)?。成本歸集與分?jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)傢?xiàng)目總建筑面積項(xiàng)目總建筑面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積（普通標(biāo)各類型房地產(chǎn)建筑面積（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積準(zhǔn)住宅面積+其他類型住宅面積其他類型住宅面積+非住宅類房產(chǎn)面非住宅類房產(chǎn)面積）積）+公共配套設(shè)施面積公共配套設(shè)施面積開(kāi)發(fā)成本核算面積開(kāi)發(fā)成本核算面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積=外銷房面積外銷房面積+自用面積自用面積外銷房面積外銷房面積=預(yù)售許可證面積預(yù)售許可證面積外銷房面積

41、外銷房面積=結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積+未售面積未售面積成本歸集與分?jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)偰骋活愋头康禺a(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)某一類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)=項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)（該類型房地產(chǎn)總建項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)（該類型房地產(chǎn)總建筑面積各類型房地產(chǎn)總建筑面積）。筑面積各類型房地產(chǎn)總建筑面積）。某一類型房地產(chǎn)的單位成本某一類型房地產(chǎn)的單位成本=該類型房地產(chǎn)該類型房地產(chǎn)歸集發(fā)生的土地成本、建筑安裝工程費(fèi)，前歸集發(fā)生的土地成本、建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用該類型房地產(chǎn)總建筑面積。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用該類型房地產(chǎn)總建筑面積。土地增值稅

42、成本的分?jǐn)偼恋卦鲋刀惓杀镜姆謹(jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配問(wèn)題開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配問(wèn)題如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與多個(gè)工程項(xiàng)如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與多個(gè)工程項(xiàng)目相關(guān)、工程項(xiàng)目進(jìn)度不一且僅部分項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行目相關(guān)、工程項(xiàng)目進(jìn)度不一且僅部分項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行清算，原則上應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)的明細(xì)項(xiàng)目（工資、清算，原則上應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)的明細(xì)項(xiàng)目（工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等）進(jìn)行分配，如確實(shí)無(wú)法勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等）進(jìn)行分配，如確實(shí)無(wú)法分清的，以明細(xì)項(xiàng)目按多個(gè)相關(guān)工程建筑總面積分清的，以明細(xì)項(xiàng)目按多個(gè)相關(guān)

43、工程建筑總面積進(jìn)行分配。進(jìn)行分配。土地增值稅成本的分?jǐn)偼恋卦鲋刀惓杀镜姆謹(jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)偝杀練w集與分?jǐn)傇紤{證原始憑證明細(xì)表明細(xì)表附表附表過(guò)渡表過(guò)渡表1 1過(guò)渡表過(guò)渡表21 1：銷售項(xiàng)目收入附表明細(xì)表：銷售項(xiàng)目收入附表明細(xì)表2 2：取得土地使用權(quán)所支付的：取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表金額明細(xì)表3 3：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表細(xì)表4 4：前期工程費(fèi)明細(xì)表：前期工程費(fèi)明細(xì)表5 5：建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表：建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表建筑安裝工程造價(jià)分類明細(xì)表建筑安裝工程造價(jià)分類明細(xì)表6 6：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表7 7：公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表：公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表8 8：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表9 9：利息支出明細(xì)表：利息支出明細(xì)表總表總