2019加拿大新移民貸款買房的流程和要點(diǎn)

1、2019 加拿大新移民貸款買房的流程和要點(diǎn)最近搞了兩次新移民首次置業(yè)的免費(fèi)講座，得到很多反饋，同時(shí)也收 到網(wǎng)友的來信，希望作者能用最簡單的語言，面地介紹一下新移民買 房貸款的流程，以及注意事項(xiàng)。加拿大 2019和 2019年新移民登陸數(shù) 量連創(chuàng)新高，分別為 27萬和 29 萬。加拿大移民政策每年新移民 量約占加拿大人口的 1%，這項(xiàng)基本國策始終沒有改變，大量的新移民 還會源源持續(xù)登陸這片自由、祥和的土地。預(yù)計(jì) 2019 年新移民登陸數(shù) 量將首次突破 30 萬人。對于新移民，置業(yè)安家是首要的問題，如果祖 國的資產(chǎn)還沒有全部轉(zhuǎn)移到加拿大，貸款買房是一個(gè)必然的選擇。新 移民通常會從老鄉(xiāng)、同學(xué)、親友那

2、里獲得安家信息，因?yàn)閭€(gè)人經(jīng)歷不 同，很多新移民獲取的信息并不全面，關(guān)于新移民買房按揭貸款的流 程和注意事項(xiàng)總結(jié)如下。銀行是否批準(zhǔn)按揭貸款，取決于申請人的還款水平和還款意愿。馬上 找到工作，有收入的新移民，在沒有其他家庭債務(wù)的情況下，如果首 付款高于房價(jià)的 20%，按照現(xiàn)行利率，貸款金額為家庭稅前年收入的 5-6 倍；如果首付款低于房價(jià)的 20%，則貸款金額為家庭稅前年收入的 4-5 倍，自住房最低首付款比例為 5%。絕大部分新移民無法很快找到 工作，在沒有收入的情況下，登陸 5 年內(nèi)的新移民，首付 30%的情況下， 也能夠申請到按揭貸款，而且不需要驗(yàn)證收入。至于還款意愿，加拿 大的金融機(jī)構(gòu)幾乎

3、完全依賴申請人的信用記錄報(bào)告來判斷。有嚴(yán)重不 良信用記錄的借款人，通常會被拒絕。對于新移民，沒有信用記錄是 正常的，例如，落地半個(gè)月內(nèi)就貸款買房，當(dāng)然不會有太多信用記錄， 只要借款人沒有不良信用記錄即可。從買房流程上來看，每個(gè)購房者開始買房的第一步是在銀行申請預(yù)授 信，即，在看房和簽訂買房合同之前，完成貸款申請。這樣做的好處 有三個(gè)：確保信用記錄沒有問題，沒有未發(fā)現(xiàn)的沒有即時(shí)償還的債務(wù)， 信用記錄沒有被張冠李戴；鎖定當(dāng)前的利率；知道自己能夠借到多少 錢。1. 獲得銀行的預(yù)授信文件之后，消費(fèi)者能夠在貸款金額的基礎(chǔ)上 加上自己的首付款，從而確定目標(biāo)房價(jià)。 2. 在利率鎖定期內(nèi)完成房產(chǎn) 交割，能夠適

4、用鎖定的利率，通常利率鎖定期為 90-120 天。3. 如果在 申請預(yù)授信時(shí)發(fā)現(xiàn)信用記錄有問題，包括被張冠李戴，發(fā)現(xiàn)有未償還 債務(wù)，需要立刻采取行動(dòng)予以補(bǔ)救。加拿大商業(yè)銀行對購房首付款的要求不盡相同。如果借款人首付款低 于房屋市值的 20%，則商業(yè)銀行需要購買按揭貸款違約保險(xiǎn)，保費(fèi)會由 申請人承擔(dān)，這個(gè)點(diǎn)，所有銀行的要求都是一致的。至于首付款來源 和存款時(shí)間各個(gè)銀行都不同。有些銀行需要查驗(yàn)最近三個(gè)月的銀行交 易記錄，有些銀行要求出具首付款款項(xiàng)來源。對于很多新移民來說這 些要求比較難以滿足，剛剛登陸就買房，則無法提供三個(gè)月對賬單； 因?yàn)橹袊耐鈪R管制（每人每年匯出等值 5 萬美元），很多從中國匯

5、 來的款項(xiàng)很難證明是來自借款人本人在的中國賬戶。BM（滿地可銀行）在這方面的要求比較合理，借款人在申請按揭貸款時(shí)，不要求賬戶中 已經(jīng)準(zhǔn)備好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入設(shè)在加拿大的 銀行賬戶即可，沒有額外的要求。簽訂買房合同后，已經(jīng)申請了預(yù)授信的客戶，需要交將買賣合同提供 給銀行，將預(yù)授信轉(zhuǎn)為正式批準(zhǔn)。沒有申請預(yù)授信，先簽訂買賣合同 的消費(fèi)者，在簽訂定合同時(shí)設(shè)置一個(gè)保留條件，即，如果在 5 天內(nèi)無 法獲得按揭貸款批準(zhǔn)，將有權(quán)取消買房合同并撤回購房定金。需要提 醒大家的是，即使銀行正式批復(fù)了也有可能最終拒絕放款，或改變貸 款金額，問題通常出在房屋狀況和收入兩方面。銀行委托的評估師驗(yàn) 房后

6、發(fā)現(xiàn)，成交價(jià)嚴(yán)重偏離房屋市值，貸款金額會按照評估價(jià)重新審 定，如果房屋有非法改建或曾種植大麻等情況，銀行甚至能夠拒絕貸 款。申請人在提交申請時(shí)，如果所述的收入不實(shí)，或最終無法驗(yàn)證所 述收入，銀行也會改變貸款金額，甚至拒絕放款。加拿大的銀行與中 國的銀行不同，貸款審批時(shí)完全依據(jù)借款人所述信息就能夠批復(fù)，然 后再去驗(yàn)證，所以貸款批復(fù)的速度通常都非?？?，一至兩天即可完成， 然后再去驗(yàn)證，所以申請人在申請時(shí)所述信息的準(zhǔn)確性非常重要。對 于沒有收入的新移民，手續(xù)非常簡便，銀行只需驗(yàn)證登陸時(shí)間、首付 款和房價(jià)即可，整個(gè)過程 3-10 天即可全部完成。貸款利率分為固定利率和浮動(dòng)利率兩類。固定利率是指在貸款期

7、內(nèi)利率不變，例如，X%從第一天開始，至貸款合同到期，利率始終是X%另一種利率是浮動(dòng)利率，是一個(gè)參數(shù)加上或減去 X%在貸款期內(nèi)，這 個(gè)參數(shù)會變，但x%5變，例如P-0.3%，是指在貸款期內(nèi)，P（prime rate 惠利率）會變，但-0.3%不變。浮動(dòng)利率，利率風(fēng)險(xiǎn)較大，但通常 比相同貸款期的固定利率低。從貸款到期前全部還清貸款并解除抵押是否有罰款來分類，貸款能夠 分為開放式和封閉式。如果借款款人選擇開放式貸款，在貸款期內(nèi)能 夠隨時(shí)還清貸款并解除抵押，沒有罰款。如果選擇封閉式貸款，只要 貸款沒有到期，提前還清貸款并解除抵押就會有罰款。從以上分類能夠看出，加拿大按揭貸款能夠分為固定利率封閉式貸款，

8、 固定利率開放式貸款；浮動(dòng)利率開放式貸款，以及浮動(dòng)利率封閉式貸 款。借款人能夠根據(jù)自己的實(shí)際情況作出選擇。在加拿大，貸款期與還款期是不同的。借款人能夠和銀行簽訂 1 年期 的貸款合同，但能夠預(yù)計(jì) 30年還清貸款，即，貸款期 1年，還款期 30 年。一年到期后，借款人能夠選擇全部付清貸款，或在原銀行續(xù)借， 或從其他銀行借款還給原貸款銀行。與按揭貸款相關(guān)的消費(fèi)信貸產(chǎn)品還有房屋凈值額度。即，以房屋凈值 做抵押的消費(fèi)信貸額度。這是一種可循環(huán)使用的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，因?yàn)?有房屋凈值作為抵押，所以利率比普通的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，如果汽車貸 款、信用卡的利率低很多。借款人能夠自己選擇按揭貸款還款頻率，例如，每周付，每

9、兩周付， 每月付，最長間隔為每月付。間隔越短，越能夠節(jié)省利息支出。購房所需要購買的保險(xiǎn)有三大類：貸款違約保險(xiǎn)，火險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)）和 人壽及傷殘險(xiǎn)。如果首付超過 20%房價(jià)，則絕大部分情況下不會被要求 購買貸款違約保險(xiǎn)。如果貸款買房，房產(chǎn)的火險(xiǎn)是一定要買的，因?yàn)?房產(chǎn)是銀行貸款的抵押物，如果房產(chǎn)是有管理費(fèi)的物業(yè)，而且管理費(fèi) 已經(jīng)包含了火險(xiǎn)保費(fèi)，則無需另外購買。至于人壽保險(xiǎn)和傷殘險(xiǎn)，是 借款人能夠選擇的保險(xiǎn)，如果借款人購買了按揭貸款相關(guān)的壽險(xiǎn)，一 旦借款人出現(xiàn)人身意外，則保險(xiǎn)公司會償付貸款余額；如果借款人購 買了傷殘險(xiǎn)，一旦遭遇工傷意外，保險(xiǎn)公司會在傷殘期間代為償付貸 款的月供款。在安省，房產(chǎn)交割是通

10、過律師完成的。貸款最終批準(zhǔn)并滿足所有貸款 條件后，銀行會明確指示律師放款金額。律師接到指示后，會計(jì)算借 款人房產(chǎn)交易成本，并通知借款人將首付款余款和交割費(fèi)用交至律師 行，并邀請借款人在律師行簽署借款文件，待借款人簽署正式貸款文 件后，律師會向銀行發(fā)出索款指示，在房產(chǎn)交割時(shí)，銀行會將貸款劃 入律師行的托管賬戶，最終由買方律師將全款劃入賣方律師賬戶，完 成整個(gè)交收工作，買家獲得新房鑰匙，賣家獲得賣房款項(xiàng)。需要注意 的是，借款人簽訂按揭貸款文件是在律師行完成的，而不是在銀行簽 署借款文件。也就是說，只有在律師面前簽署的貸款文件才是有效的， 此前簽署的各類文件都不是正式借款合同。有些申請人同時(shí)在幾個(gè)銀 行申請按揭貸款，最終在律師行會有幾份貸款文件等待簽署，借款人 選擇哪一家銀行的文件，最終貸款合同就是與這個(gè)家銀行簽署的。新移民在沒有收入的情況下，不但能夠申請到自住房按揭貸款，也能 夠申請到投資類房產(chǎn)按揭貸款，包括樓花按揭貸款。首付款比例會高 于自住房按揭貸款。樓花按揭貸款能夠鎖定利率長達(dá)3 年，同時(shí)也能夠鎖定新移民身份。加拿大除了各大商業(yè)銀行辦理按揭貸款之外，一些中小金融機(jī)構(gòu)也能 夠受理按揭貸款申請，借款人能夠通過貸款經(jīng)紀(jì)代理申請。加拿大的 一些主要商業(yè)銀行，例如皇家銀行（RBC）、帝國商業(yè)銀