房地產(chǎn)開發(fā)公司成本部管理制度與流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度成本部1、成本部職能。成本部管理職能是在房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的策劃、設計、招投標、發(fā)包和 項目施工階段，將房地產(chǎn)開發(fā)成本控制在預定的目標之內(nèi)，以保證項目建 設過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和經(jīng)濟效益。2、工作原則。2.1、正直忠誠，公正廉潔原則。2.2、實事求是，精細精準原則。2.3、嚴格保密原則。2.4、最大限度節(jié)約公司成本原則。3、成本部職責和工作流程。3.1、項目策劃階段 。3.1.1、項目策劃階段職責 。負責協(xié)助市場策劃部完成項目可行性研究報告。依據(jù)項目定位和歷史造價數(shù)據(jù)、 造價指標等編制項目投資成本估算， 項目成本利潤分析等。為項目決策、籌集資

2、金和控制造價提供依據(jù)。3.1.2、項目策劃階段工作流程。3.1.2.1、結合工程技術部對項目的定位、規(guī)劃指標、規(guī)劃要點分析、 建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的 成本指標。3.1.2.2、依據(jù)關于項目定位的市場調(diào)查報告 、土地規(guī)劃指標及 相關土地狀況資料，該地區(qū)類似項目成本造價指標，市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息編程項目可行性分析估算成本報告。3.1.2.3、項目有多方案需要比較的項目， 成本部應對各方案的成本差 異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。3.2、項目規(guī)劃和設計階段 。3.2.1、項目規(guī)劃和設計階段職責 。負責項目規(guī)劃設計階段編制限額設計成本目

3、標，組織成本部、工程 部、市場營銷部等部門對規(guī)劃設計進行優(yōu)化討論，提出合理優(yōu)化建議。 完成設計階段建安成本的概算，編制項目目標成本。3.2.2、項目規(guī)劃和設計階段工作流程 。3.2.2.1、成本部須組織工程技術、 營銷策劃部對規(guī)劃方案進行研討， 對規(guī)劃方案設計成本提出要求和建議；3.2.2.2、規(guī)劃方案設計完成后， 成本部依據(jù)提供的規(guī)劃方案設計完 成成本測算，對前期可研階段的項目成本估算進行修正并對項目 成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議。3.2.2.3、成本部將建安成本目標盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成技術設計階段的成本限額設計初步建議；3.2.2.

4、4、成本部組織召集公司相關人員討論技術設計階段的成本限 額初步建議，充分溝通，審批后作為技術設計階段的成本限額；3.2.2.5、技術設計完成并提交后， 成本部須組織編制項目成本概算， 概算依據(jù)技術圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不 同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值， 專業(yè)分包工程按市場價格；3.2.2.6、編制施工圖限額設計成本控制建議書，要求具體如下：成 本部根據(jù)項目成本目標，結合施工圖設計任務書、初步方案及市場水平， 針

5、對各分項工程的不同特點，分別制定相應的限額設計經(jīng)濟指標、技術 指標或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響成本 較大或容易造成成本流失的關鍵點作為施工圖設計階段限額設計成本控 制重點；3.3、項目招投標和合同簽訂階段 。3.3.1、項目招投標和合同簽訂階段職責 。成本部負責編制招標文件、招標控制價（或標底） ，組織設施招標公 告、開標、評標、定標、中標通知書等招投標工作。參與各類合同編制， 洽談、簽訂工作。3.3.2、項目招投標和合同簽訂階段工作流程 。3.3.2.1、依據(jù)設計施工圖及項目技術文件， 編制施工圖預算及招標控 制價（或標底）；3.3.2.2、依據(jù)項目招標要求編制招標

6、文件、 發(fā)出招標公告并對招標文 件進行答疑澄清、投標資格審核、開標、評標、定標、發(fā)中標通知書等；3.3.2.3、依據(jù)招標文件和中標通知書， 與中標人簽訂施工合同； 參與 合同的編制、洽談、修改、補充和簽訂工作；3.4、項目施工階段。3.4.1、項目施工階段職責 成本部負責項目施工階段的成本控制和管理工作。負責審核工程進 度款、審核工程設計變更簽證單、審核工程經(jīng)濟簽證、審核工程認質(zhì)認 價材料價格、審核工程竣工結算、編制月變動成本報表，技術經(jīng)濟資料 整理歸檔。3.4.2、項目施工階段工作流程3.4.2.1、工程進度款審核工作流程 當項目工程形象進度到達合同約定節(jié)點后， 由項目承包人向項目 監(jiān)理部申

7、報 工程進度款支付申請表 （一式五份），項目監(jiān)理部收到申 請后對承包人本期施工完成的工程進行全面的審核，包括工程的進 度、質(zhì)量、安全、文明施工、申請付款金額、付款計算書等。滿足付 款條件時，在 3 日內(nèi)簽署付款意見并上報公司項目經(jīng)理部。不滿足付 款條件時將其駁回重審。公司項目經(jīng)理部收到監(jiān)理工程師報送的進度款支付申請后， 對承 包人申報的工程的進度、質(zhì)量、安全文明、申請付款金額及計算書等 進行核實和審核，對監(jiān)理部簽署的意見進行核實。滿足付款條件時， 在 5 日內(nèi)簽署付款意見并上報公司成本部。 不滿足付款條件時駁回重 審。成本部收到項目經(jīng)理部的進度款支付申請后， 對承包人申報的工 程進度、質(zhì)量、安

8、全文明、申請付款金額及計算式進行核實和審核。 情況滿足付款條件的，結合監(jiān)理部和公司項目經(jīng)理部意見，確定工程 應付工程款金額， 并在 7 日內(nèi)簽署付款金額和意見上報公司總經(jīng)理審 批。情況不滿足付款條件時駁回重審。 （另外，公司會計部每月將施 工工地繳納水電費發(fā)票復印件 （兩份）報送成本部， 成本部存檔一份， 送承包人一份。承包人在計算進度款時應扣除水電代繳費用。 ） 公司總經(jīng)理收到成本部簽署的進度款支付申請后， 對工程進度款 支付申請進行審批，同意付款的情況下， 5 日之內(nèi)簽署批準下發(fā)公司 成本部。如有問題駁回重審。公司成本部收到總經(jīng)理簽署批準的進度款支付申請后，內(nèi)部存檔 一份，其余送公司會計部

9、一份， 返還監(jiān)理部、 項目部、承包人各一份。公司會計部收到批準后的進款支付申請后， 進入進度款撥付流程。3.4.2.2、工程設計變更簽證單審核工作流程工程設計變更單文件統(tǒng)一由公司工程技術部發(fā)出 （無論是設計提 出的變更，還是承包人提出的變更） ，發(fā)送公司成本部一份、項目經(jīng) 理部一份、監(jiān)理部一份、承包人一份，發(fā)出文件必須要求收到文件部 門在文件收發(fā)薄上簽字確認， 防止工程未及時變更時以未收到變更文 件為理由推卸責任。工程設計變更實施完成后 5 天內(nèi)（屬于隱蔽工程的，在隱蔽工程 隱蔽前），承包人應督促現(xiàn)場監(jiān)理和甲方代表驗收，驗收合格后報送 設計變更簽證單 （一式四份）給項目監(jiān)理部。對于工程設計變更

10、涉及 到費用減少的，承包人也必須按規(guī)定報送，否則公司成本部自動核算 費用減少金額，承包人視為認可。工程變更實施后超過 5 天未報送的， 或者隱蔽工程已經(jīng)隱蔽未報送的，視承包人已經(jīng)放棄該部分費用，公 司不再予以認可。項目監(jiān)理部收到承包人報送的設計變更簽證單， 在 2 日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設計變更是否實施完成，完成的質(zhì)量是 否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正確符合現(xiàn) 場實際，是否超過報送時限等。監(jiān)理部經(jīng)審核無問題則簽署意見報送 項目經(jīng)理部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。項目經(jīng)理部收到承包人報送的設計變更簽證單后，在 3 日內(nèi)對 簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設計

11、變更是否實施完成，完成的質(zhì) 量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正確符 合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。項目經(jīng)理部經(jīng)審核無問題則簽署 意見報送公司成本部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。按照合同專用條款 15.1.8 條約定，承包人須督促監(jiān)理部和項目 經(jīng)理部在 5 日之內(nèi)簽字并報送公司成本部， 否則視為承包人放棄該簽 證費用，公司不予認可。公司成本部收到項目經(jīng)理部報送的設計變更簽證單后，在 5 日 內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設計變更是否實施完成，完成 的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正 確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。成本部經(jīng)審核無問題，

12、則結 合監(jiān)理部和項目經(jīng)理部意見，確認最終費用金額，簽署意見，如有問 題則詢問承包人或駁回重審。成本部每月 30 號將本月已經(jīng)審核的設 計變更簽證單集中上報公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部集中上報的設計變更簽證單后，在 10 日 內(nèi)對本月的設計變更簽證單進行審批。 審批通過則簽署蓋章下發(fā)公司成本部成本部收到批準過的設計變更簽證單后，內(nèi)部存檔一份，送項目 經(jīng)理部、項目監(jiān)理部、承包人各一份。并將批準后的費用成本編入月 變動成本報表，每月 30 日上報公司總經(jīng)理。3.4.2.3、工程現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單審核工作流程 工程施工過程中需要簽證的事件發(fā)生時， 承包人應及時通知監(jiān)理 部和公司項目經(jīng)理部知曉。如承包人

13、出現(xiàn)需簽證事件而不通知的，監(jiān) 理部和項目經(jīng)理部有權不予認可該項簽證事項。項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部接到承包人需要簽證通知， 首先應判斷 該事項發(fā)生的費用是否應由公司承擔， 如果不是應予告知， 如果判斷 沒有把握， 可以咨詢公司成本部。 再次如果需要判斷簽證事件涉及費 用，如果涉及費用較大時（預計費用超過 一萬 元），應及時告知成本 部，成本部須到現(xiàn)場核實情況并匯報公司總經(jīng)理。簽證事件需要在施工前收方計量的， 承包人應及時通知并組織項 目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部、 公司成本部進行現(xiàn)場收方計量， 填寫現(xiàn)場收 方記錄并各方簽字?，F(xiàn)場收方記錄原件由成本部保存，承包人復印 4 并追加簽字作為現(xiàn)場經(jīng)濟簽證的原始資料

14、。 對于事前需要計量而承包 人沒有及時通知并組織各方現(xiàn)場收方計量， 事后無法計量的， 項目監(jiān) 理部和項目經(jīng)理部有權不予認可該項簽證事項。簽證事件施工完成后 5 日內(nèi)（屬于隱蔽工程的， 在隱蔽工程隱蔽 前），承包人通知并組織項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部驗收，驗收合格后 報送現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單 （一式四份）給項目監(jiān)理部。 簽證事項完成后超 過 5 天未報送的， 或者隱蔽工程已經(jīng)隱蔽而未報送的， 視承包人已經(jīng) 放棄該部分費用，公司不再予以認可。項目監(jiān)理部收到承包人報送的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單，在 2 日內(nèi)對簽證 內(nèi)容進行審核。 審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生的原因是否合理， 施工完 成的質(zhì)量是否合格， 簽證內(nèi)容是否敘述清楚

15、屬實完整， 費用計算是否 正確符合現(xiàn)場實際， 是否超過報送時限等。 監(jiān)理部經(jīng)審核無問題則簽 署意見報送項目經(jīng)理部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。項目經(jīng)理部收到承包人報送的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后， 在 3 日內(nèi)對簽 證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生的原因是否合理，完成 的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正 確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。項目經(jīng)理部經(jīng)審核無問題則 簽署意見報送公司成本部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。按照合同專用條款 15.1.8 條約定，承包人須督促監(jiān)理部和項目 經(jīng)理部在 5 日之內(nèi)簽字并報送公司成本部， 否則視為承包人放棄該簽 證費用，公司不

16、予認可。公司成本部收到承包人報送的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后， 在 5 日內(nèi)對簽 證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生的原因是否合理，完成 的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正 確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。成本部經(jīng)審核無問題，則結 合監(jiān)理部和項目經(jīng)理部意見，確認最終費用金額，簽署意見，如有問 題則詢問承包人或駁回重審。成本部每月 30 日將本月已經(jīng)審核的現(xiàn) 場經(jīng)濟簽證單集中上報公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部集中上報的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后，在 10 日 內(nèi)對本月的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單進行審批。 審批通過則簽署蓋章下發(fā)公司 成本部。成本部收到批準的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后，內(nèi)部存檔一份，

17、送項目經(jīng) 理部、項目監(jiān)理部、承包人各一份。并將批準后的費用成本編入月變 動成本報表，每月 30 日上報公司總經(jīng)理。3.4.2.4、計日工簽證審核工作流程原則上盡量不產(chǎn)生計日工，但是工程中確實遇到一些零星的、難 以計量的工程可以跟現(xiàn)場實際情況簽計日工。計日工單價為 60 元/工 日，該單價是經(jīng)過承包人認可的單價，承包人不得以計日工單價低為 由要求項目經(jīng)理部管理人員多簽計日工。工程事件確實需要使用計日工時， 承包人應及時通知項目經(jīng)理部 管理人員，經(jīng)項目經(jīng)理部管理人員同意后方可安排人員施工。項目經(jīng)理部收到承包人要使用計日工請求時， 首先應判斷該事項 發(fā)生的費用是否應由公司承擔，如果不是應予以拒絕，如

18、果判斷沒 有十足把握，可以咨詢公司成本部。再次要判斷是否必須使用計日 工，如能收方計量的應予以拒絕，要求收方計量了；如果能采用費 用包干的，可以商量費用包干。再次要判斷計日工預計需求數(shù)量， 原則上如果發(fā)生事件預計 十個計日工以內(nèi) 能完成的，項目經(jīng)理部可 以同意。如果該事件使用計日工如果需要 十個以上的 ，項目經(jīng)理部 需詢問公司成本部， 經(jīng)成本部報公司總經(jīng)理批準后， 方可同意使用。 承包人得到項目經(jīng)理部同意使用計日工后，須在施工過程中每 日向項目經(jīng)理部人員報計日工工人人數(shù)，由項目經(jīng)理部管理人員核 實并進行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)計日工工人出現(xiàn)人數(shù)不對，消極怠工等情況 時，有權可以根據(jù)情況拒簽或少簽計日工數(shù)量

19、。工人工作一天滿八小時為一個工日，不滿八小時按照比例簽數(shù) 量，如：0.8 工日。承包人已經(jīng)充分考慮夜間施工情況，所以夜間施 工，計日工不做調(diào)整。承包人應及時申報和督促項目經(jīng)理部管理人員及時簽署 計日工 簽證單 （原件一份由項目經(jīng)理部管理收集整理，每月 10號、25號 上交公司成本部， 承包人留復印件并督促項目經(jīng)理部追加簽字） 。計 日工原則上一日一簽，如遇特殊情況不超過 3 天。超過 3 天計日工 承包人還未督促簽字的，項目經(jīng)理部有權不予認可，視承包人放棄 該項費用。承包人每月 10 號、25號將每月 15 天內(nèi)發(fā)生的計日工簽證單收 集匯總作為附件編制現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單（一式四份、復印件須追加簽

20、字），按照現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單流程予以申報。 承包人應按照規(guī)定及時申 報，如：本月 25 號申報本月 10 號至 25號之間的計日工。 如超過時 限，如：本月 25號申報的計日工中有上月 25號-本月 10號發(fā)生的 計日工，則超過時限，視為承包人放棄該部分費用，公司不予認可。3.4.2.5、認質(zhì)認價材料的審核工作流程按照合同約定，工程施工過程中使用的材料，屬于甲供材料的 由甲方供給；屬于甲控材料的，按照合同（附件甲控材料清單一覽 表）約定方式供給；除此之外，出現(xiàn)需要使用合同中沒有約定的材 料時，須與項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部商議，是否必須使用該種材料， 經(jīng)項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部同意使用該種材料后，由承包

21、人提出申 請，執(zhí)行本流程。承包人須在材料使用前 30 天提出該材料認質(zhì)認價的申請， 如果 承包人未及時提出申請影響材料供給，造成工期拖延的，承包人自 行承擔責任。承包人填寫 材料認質(zhì)認價申報表 （一式四份），標明材料的 名稱，規(guī)格，需求數(shù)量，如有需要備注技術性能要求，并提供三種 品牌廠家及報價。填寫符合規(guī)范后上報項目監(jiān)理部，項目監(jiān)理部對 認質(zhì)認價材料進行審核，監(jiān)理部收到申請表后 2 日內(nèi)審批簽署意見 報項目經(jīng)理部。項目經(jīng)理部收到申報表后，對認質(zhì)認價材料進行審核。對該材 料是否能夠滿足工程技術要求，了解三種品牌的性價比，并對材料 價格進行初步審核。 3 日內(nèi)審批簽署意見后報公司成本部。公司成本部

22、收到申報表后，對認質(zhì)認價材料進行審核。對該材 料是否能夠滿足工程技術要求，了解三種品牌的性價比，通過了解 材料市場價、信息價等，并對材料價格進行進一步審核。最終選定 一種材料的品牌， 并核定材料價格。 3 日內(nèi)審批簽署意見后報公司總 經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部上報的申報表后， 對認質(zhì)認價材料的品 牌和價格進行最終審批， 3 日之內(nèi)審批簽署蓋章后返還成本部。成本部將審批過的認質(zhì)認價申報表，內(nèi)部存檔一份，發(fā)送監(jiān)理部，項目經(jīng)理部，承包人各一份承包人報送的進度款計算書、簽證等涉及到認質(zhì)認價材料的， 報送資料須附加審批的認質(zhì)認價材料申報表復印件。3.4.2.6、工程獎罰款工作流程按照合同約定獎罰制度、公司管理下發(fā)承包人的管理規(guī)定等， 在施工過程中，承包人做的好的，按照相關制度規(guī)定條款進行獎勵； 承包人做的不好的，按照相關制度規(guī)定條款進行罰款。項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部在施工管理過程中，承包人做的不好 進行罰款時，應填寫 工程罰款單 并送給承包人（要求承包人在發(fā)文 薄上簽字），承包人在受到罰款單后應在 2 日內(nèi)簽字蓋章返還給項目 監(jiān)理部/項目經(jīng)理部。如果承包人對罰款有異議的， 須在收到罰款單 2 日內(nèi)與項目監(jiān)理 部/ 項目經(jīng)理部解釋溝通，經(jīng)項目監(jiān)理部 / 項目經(jīng)