東原時(shí)光道商業(yè)步行街定位報(bào)告2013年6月

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的東原時(shí)光道商業(yè)步行街定位報(bào)告嘉城大有武漢，2013.6報(bào) 告 框 架項(xiàng)目本體分析 Contents 客戶商戶研判整體定位說明商業(yè)業(yè)態(tài)建議城市區(qū)域淺析開發(fā)運(yùn)營建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的3【 開發(fā)商訴求】開發(fā)商東原地產(chǎn)是重慶前三強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，也是全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。作為重慶東原在武漢市內(nèi)的首個(gè)市區(qū)中心綜合體項(xiàng)目，必須在經(jīng)濟(jì)和社會兩個(gè)方面同步獲得收益。作為重慶東原在武漢市內(nèi)的首個(gè)市區(qū)中心綜合體項(xiàng)目，必須在經(jīng)濟(jì)和社會兩個(gè)方面同步獲得收益。本地塊的土地獲取價(jià)格較高，在住宅市場溢價(jià)存在瓶頸的情況下，商業(yè)部分是其銷售收益和利潤的主要來源。短期銷售收益作為大型開發(fā)商，對商業(yè)項(xiàng)目在銷售的同時(shí)必須考

2、慮到項(xiàng)目的招商和后期的長遠(yuǎn)運(yùn)營。項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展作為集團(tuán)市中心綜合體開發(fā)項(xiàng)目，肩負(fù)著樹立的形象和品牌的責(zé)任。品牌責(zé)任形象東原地產(chǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的4【 地塊指標(biāo)】地塊相對方正，利于整體規(guī)劃布局；商業(yè)臨街展示面較窄，如何合理定位商業(yè)是本案重點(diǎn)思考難題總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積39203.7總建筑面積185100 建筑容積率住宅5.12，商業(yè)4.22零售商業(yè)面積21000住宅面積111100 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評價(jià)：整體容積率4.72，開發(fā)強(qiáng)度大 地塊臨主干道，但展示面較窄，受周邊項(xiàng)目阻擋，可視性較差本報(bào)告是嚴(yán)格保密的5本項(xiàng)目位于友誼大道與團(tuán)結(jié)南路交匯處，友誼大道是本項(xiàng)目通往城市的核心干道本項(xiàng)目位于副市級商業(yè)

3、中心徐東商圈內(nèi)，區(qū)位成熟度較高本項(xiàng)目位于友誼大道與秦園路交匯處，位于副市級商業(yè)中心徐東商圈，區(qū)位成熟度較高【 項(xiàng)目區(qū)位】本案徐東商圈銷品茂歐亞達(dá)新世界中商平價(jià)?？兔？兔率澜玟N品茂歐亞達(dá)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的6北臨友誼大道、?？兔瘱|臨團(tuán)結(jié)南路西臨秦園路南接本案住宅受?？兔趽?，主要沿街面較窄，展示性較差，不利于人流引入【 項(xiàng)目尺寸】住宅秦園路友誼大道福客茂45M75M200M?？兔？兔瘓F(tuán)結(jié)南路130M本報(bào)告是嚴(yán)格保密的7【 項(xiàng)目四至】項(xiàng)目東側(cè)和北側(cè)受?？兔钃酰曇凹叭肆鲗?dǎo)入均受限，商業(yè)規(guī)劃需規(guī)避此影響；目前周邊商業(yè)氛圍較好，主要以大型社會餐飲和賓館為主友誼大道團(tuán)結(jié)南路秦園路本案佳馨花園底商秦

4、園路街鋪?？兔？兔迸R友誼大道、?？兔?；東臨團(tuán)結(jié)南路西臨秦園路；南接本案住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的8【項(xiàng)目周邊資源】項(xiàng)目周邊有著豐富的居住資源，教育資源，為本案商業(yè)增加了客群范圍居住資源：項(xiàng)目周邊社區(qū)密集，入住率高，人口高度集中教育資源：項(xiàng)目周邊高校較多，為本案增加了客群范圍本案湖北大學(xué)航海學(xué)院500M1200M湖大附中本報(bào)告是嚴(yán)格保密的9【可達(dá)性分析】本項(xiàng)目西側(cè)、北側(cè)路網(wǎng)良好，車行可達(dá)性佳友誼大道:雙向8車道，城市主干道秦園路:雙向4車道，區(qū)域干道團(tuán)結(jié)南路:雙向2車道，區(qū)域支路團(tuán)結(jié)南路秦園路本案團(tuán)結(jié)南路秦園路友誼大道友誼大道本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 公共交通分析】本案兩個(gè)公交站點(diǎn)，20余條公交線路

5、連接武漢三鎮(zhèn)，公共交通輻射性極佳友誼大道團(tuán)結(jié)村路站：3,76,108,215,502,530,542,543,549,554,573,583,606,610,616,719,729,734,807,811秦園路友誼大道口站:583,616,777本案秦園路友誼大道口友誼大道團(tuán)結(jié)村路10友誼大道團(tuán)結(jié)村路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 車流人流淺析】友誼大道、秦園路車流量大，充分利用兩端商業(yè)的展示面，引導(dǎo)人車流進(jìn)入人流：受銷品茂截留影響，三個(gè)觀測點(diǎn)的人流均較少112013年年6月月8日日2013年年6月月10日日13:45-14:15 18:00-18:30 13:45-14:15 18:00-18:304

6、995434124983554133273583353793193622715312335212217車流： （車次）觀測點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 項(xiàng)目進(jìn)度】項(xiàng)目現(xiàn)已開工，物業(yè)結(jié)構(gòu)可調(diào)性弱；商業(yè)停車位較少，為項(xiàng)目運(yùn)營帶來隱患項(xiàng)目已開工，整體物業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)確定，物業(yè)結(jié)構(gòu)可調(diào)性較弱現(xiàn)有商業(yè)部分規(guī)劃停車位數(shù)較少（498個(gè)，含寫字樓、公寓），較難滿足后期運(yùn)營需求，為項(xiàng)目成功運(yùn)營帶來隱患12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 優(yōu)劣勢分析】項(xiàng)目位于副市級商業(yè)中心，具備細(xì)分市場發(fā)展機(jī)會，同時(shí)體量小，昭示性差劣勢明顯優(yōu)勢p區(qū)域優(yōu)勢：項(xiàng)目位于徐東副市級商業(yè)中心，區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟，促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)的市場細(xì)分性發(fā)展p交通優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊道

7、路和公共交通輻射性強(qiáng)，可達(dá)性極佳劣勢商業(yè)體量小：商業(yè)面積2.1萬方，不具備體量優(yōu)勢昭示性差：受周邊項(xiàng)目影響，昭示性弱物業(yè)結(jié)構(gòu)：開放式街區(qū)物業(yè)受季節(jié)、天氣影響較大項(xiàng)目進(jìn)度：項(xiàng)目現(xiàn)處于施工階段，可調(diào)整性較弱銷售型物業(yè)：后期招商、運(yùn)營難度較大項(xiàng)目劣勢較明顯，需合理規(guī)劃，夾縫中求生存！13報(bào) 告 框 架客戶商戶研判 Contents 城市區(qū)域淺析整體定位說明商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目本體分析商業(yè)建筑建議1、城市商業(yè)格局2、區(qū)域商業(yè)分析3、競爭項(xiàng)目分析4、其他重點(diǎn)項(xiàng)目簡述本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 城市商業(yè)分析】武漢現(xiàn)有商圈格局武漢市共分為漢口,武昌, 漢陽三大城市區(qū)域；整體商圈格局呈現(xiàn)“二主三副多區(qū)”的特點(diǎn)，項(xiàng)目位于

8、徐東副市級商圈核心區(qū)內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍成熟15武 廣商 圈江漢路商 圈光谷商圈街道口商 圈徐東商圈王家灣商 圈中南商圈東湖商圈司門口商 圈鐘家村商 圈沌口商圈菱角湖商 圈武漢天地商 圈吳家山商 圈宜家商圈火車站商 圈“二主”：指武廣、江漢路兩個(gè)市級商圈“三副”：指三個(gè)副市級商圈，包括漢陽的王家灣商圈，武昌的街道口商圈、徐東商圈“多區(qū)”：隨著人口的增長，武漢已出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域級商圈區(qū)域中心新市鎮(zhèn)中心核心商圈區(qū)級商圈新商圈副市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的漢口區(qū)域：漢口歷來是武漢的商業(yè)中心，擁有武廣商圈、江漢路商圈兩個(gè)市級商圈，其輻射力可達(dá)湖北全省，核心地位難被撼動u 傳統(tǒng)商圈持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，其

9、中以江漢路商圈和武廣商圈為例，商業(yè)定位為城市級。u 同時(shí)，區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)大量散點(diǎn)商業(yè)體，如西園、武漢天地、花園道等，起到城市級或區(qū)域級商圈作用?！?城市商業(yè)分析】漢口16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的武昌區(qū)域：經(jīng)過多年發(fā)展，武昌舊有商圈慢慢通過一些新商業(yè)項(xiàng)目過渡串聯(lián)，形成一個(gè)大武昌商圈；同時(shí)，隨著萬達(dá)中央文化區(qū)的開業(yè)，武昌商業(yè)影響力顯著加強(qiáng)u 武昌舊有司門口商圈、徐東商圈、中南中北商圈及街道口商圈，隨著新興商業(yè)項(xiàng)目的不斷增多，各商圈間迅速聚攏，商業(yè)競爭激烈。u 光谷片區(qū)商業(yè)得到迅速發(fā)展，但整體消費(fèi)檔次呈中檔消費(fèi)，缺乏高品質(zhì)的商業(yè)中心，商戶同質(zhì)化較嚴(yán)重?！?城市商業(yè)分析】武昌17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的漢陽區(qū)域：整體

10、商業(yè)氛圍落后于漢口及武昌片區(qū)，目前以鐘家村及王家灣兩大商圈為主。王家灣商圈后來居上，發(fā)展為副市級商業(yè)中心，鐘家村日漸沒落，沌口商圈相對獨(dú)立u 鐘家村商圈商業(yè)體較為陳舊，活力不足，商圈本身主要為滿足區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)，屬區(qū)域級商業(yè)。 u 隨著沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建成，區(qū)域商業(yè)需求持續(xù)增加，王家灣商圈快速發(fā)展，商業(yè)檔次整體得到提升，但目前高端商業(yè)區(qū)域仍屬于空白?！?城市商業(yè)分析】漢陽18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的未來，武漢市商業(yè)格局呈現(xiàn)“三主三次多區(qū)”的特點(diǎn)，分布趨于扁平化，遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)域商圈開始形成【 城市商業(yè)分析】武漢未來商圈格局19市級商圈副市級商圈區(qū)域商圈武漢市未來商業(yè)格局呈現(xiàn)“三主三副多區(qū)”的局面“三主三主

11、”：指武廣、江漢路和萬萬達(dá)中央文化區(qū)三個(gè)市級商圈達(dá)中央文化區(qū)三個(gè)市級商圈 “三副三副”：指三個(gè)副副市市級商圈級商圈，包括漢陽的王家灣商圈，武昌的街道口商圈、徐東商圈徐東商圈“多區(qū)”：隨著人口的遷移，武漢將出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域商圈吳家山商圈沌口商圈王家灣商圈鐘家村商圈司門口商圈中南商圈街道口商圈光谷商圈武廣商圈江漢路商圈菱角湖商圈武漢天地商圈徐東商圈城北商圈萬達(dá)中央文化區(qū)硚口宜家商圈報(bào) 告 框 架客戶商戶研判 Contents 城市區(qū)域淺析整體定位說明商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目本體分析商業(yè)建筑建議1、城市商業(yè)格局2、區(qū)域商業(yè)分析3、競爭項(xiàng)目分析4、其他重點(diǎn)項(xiàng)目簡述本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 區(qū)域商業(yè)分析】徐東商圈形成的

12、背景對于項(xiàng)目的市場占位具有重要的意義，當(dāng)前徐東商圈是區(qū)域型的商業(yè)中心，客觀上決定了項(xiàng)目的受眾層面。時(shí)間階段區(qū)域特性商業(yè)特征1995年以前沉寂階段武昌區(qū)與青山區(qū)接壤的中間地段的“城中村”；交通不便，沒有商品房的開發(fā)，也無任何商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)空白期1996-2000年萌芽階段中低檔商品房出現(xiàn)，產(chǎn)生商業(yè)需求；自1995年長江二橋開通后，徐東平價(jià)等商家也逐漸選擇在該區(qū)域落戶商圈內(nèi)首個(gè)零售商場出現(xiàn)2000-2004年發(fā)展階段商品房項(xiàng)目遍地開花；外資超市、建材市場、家居廣場、家電賣場在此階段同時(shí)入市商圈初成。超市、建材和家居賣場成為商圈發(fā)展的主角2005年至今快速發(fā)展銷品茂入市，新世界百貨開業(yè)，新干線生活廣

13、場（1.8km）和普提金廣場（1.2km）等項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，格蘭大道、福客茂在建之中區(qū)域商業(yè)中心形成。購物中心、百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)成為時(shí)代發(fā)展的主題未來優(yōu)勝劣汰隨著越來越多的商業(yè)體面試，徐東商業(yè)也將面臨優(yōu)勝劣汰的競爭狀況商業(yè)項(xiàng)目的清晰定位和市場細(xì)分成為必然21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 區(qū)域商業(yè)分析】22主要商業(yè)體徐東商圈銷品茂、新世界百貨、徐東平價(jià)、麥德龍、沃爾瑪、歐亞達(dá)、好美家、浮云商業(yè)街、福客茂中南中北商圈武漢中央文化區(qū)、中商廣場、世紀(jì)廣場司門口商圈司門口時(shí)尚廣場、武昌商場、首義 匯街道口商圈群光、新世界、未來城徐東商圈經(jīng)過多年發(fā)展已經(jīng)屬于副城市級商圈，它以銷品茂為核心沿徐東大道和友誼大道擴(kuò)散。 沙

14、湖沙湖徐東大街徐東大街岳家岳家嘴立嘴立交交中北路中北路友誼大道友誼大道團(tuán)結(jié)大道團(tuán)結(jié)大道秦園路秦園路沙湖路沙湖路楚漢路楚漢路沙湖大橋沙湖大橋銷品茂銷品茂中商百貨中商百貨?？兔？兔倮蠀R家居百老匯家居美克美家美克美家浮云商業(yè)浮云商業(yè)街街徐東古玩城古藝軒雪江樓古玩收藏館菩提金國際廣場徐東商圈徐東商圈新世界百貨新世界百貨徐東平價(jià)徐東平價(jià)凱旋門廣場凱旋門廣場歐亞達(dá)歐亞達(dá)家居家居金馬凱旋家居金馬凱旋家居中北商圈中北商圈沿線沿線居然之家百安居家盛時(shí)代家居廣場武商量販水果湖超級生活館水果湖廣場楚河漢街本案中百超市中百超市麥德龍麥德龍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的徐東商圈零售商業(yè)功能配比（面積）徐東地區(qū)原先也為城中村區(qū)域

15、，經(jīng)過十年升級改造，如今在人口集聚，區(qū)域交通體系和商業(yè)體系等方面已逐步完善徐東商圈內(nèi)整體商業(yè)氛圍濃厚，發(fā)展較為成熟，已發(fā)展為區(qū)域核心商圈商圈內(nèi)零售商業(yè)以銷品茂、歐亞達(dá)家居、新世界百貨、中商徐東平價(jià)廣場為主導(dǎo)，客群穩(wěn)定商圈內(nèi)以購物功能為主，文化娛樂、餐飲功能為輔【 區(qū)域商業(yè)分析】徐東商圈目前現(xiàn)有重點(diǎn)零售商業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，總體量34.4萬m2，各項(xiàng)目發(fā)展成熟，檔次偏中端，功能業(yè)態(tài)規(guī)劃較合理，以購物功能為主，餐飲、文化娛樂功能為輔本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 區(qū)域商業(yè)分析】24#項(xiàng)目項(xiàng)目類型類型體量體量（萬（萬m2）檔次檔次狀態(tài)狀態(tài)1銷品茂購物中心20中檔已開業(yè)2中商徐東平價(jià)廣場百貨3.5中檔已開業(yè)3新世界百貨

16、百貨1.8中檔已開業(yè)4歐亞達(dá)建材家居品類殺手8中檔已開業(yè)5福客茂小盒子+街區(qū)4-未開業(yè)6國際城購物中心+街區(qū)約10-未開業(yè)7奧山購物中心35-未開業(yè)8江尚天地街區(qū)2-未開業(yè)9萬噸冷庫-48-未開業(yè)典型商業(yè)項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 區(qū)域商業(yè)分析】p 商業(yè)類型：包含購物中心、百貨、日用品超市和建材超市、家具專業(yè)店等商業(yè)類型，精品超市、主題購物中心、商業(yè)街等商業(yè)類型尚屬空白。p 商業(yè)規(guī)模：擁有全市最大的單體購物中心，百貨總體規(guī)模相對較小，家居和建材店總體規(guī)模比較大。p 品牌：服裝鞋帽類商品以漢派服飾、國內(nèi)連鎖品牌為主，國際時(shí)尚品牌和運(yùn)動休閑品牌為輔，國際一線品牌和國際時(shí)尚休閑服飾品牌未有供應(yīng)。p 檔

17、次：零售類商品主要滿足大眾化消費(fèi)需求，以中檔以及中低檔居多，缺乏中高檔商品。p 日用品超市：兩大外資超市相距2公里范圍，大型超市市場供應(yīng)較多，但中百劇場類特色高端精品超市尚屬空白。p 百貨：中檔百貨居多，且品牌不強(qiáng)，中高檔百貨商場尚屬空白，具備一定發(fā)展空間。p 建材超市和家具賣場：區(qū)域內(nèi)商品房開發(fā)量大，建材和家具類專業(yè)市場氛圍濃郁，但市場供應(yīng)已非常充足。p 餐飲休閑娛樂：發(fā)展較為同質(zhì)化，特色餐飲及娛樂聚會的場所缺乏商業(yè)類型品牌及檔次業(yè)態(tài)種類25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的徐東區(qū)域有大量居住區(qū)作為消費(fèi)支撐，且該區(qū)域住宅均為中高檔住宅，居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，為整個(gè)徐東乃至本案商業(yè)提供大量潛在消費(fèi)客群。徐東

18、片區(qū)新老社區(qū)相對集中，3公里范圍內(nèi)居民達(dá)9萬戶左右。5公里范圍內(nèi)居民達(dá)15萬戶左右。1243156789101112131415項(xiàng)目位置代表居住區(qū)代表居住區(qū)售價(jià)售價(jià)戶數(shù)戶數(shù)消費(fèi)能力消費(fèi)能力1水岸星城11,000元/2300強(qiáng)2沙湖花園-860一般3長城嘉苑7,000元/ （2006年）549一般4興華 嘉天下10,000元/2621較強(qiáng)5盛世徐東5,600元/ （2007年）332一般6福星國際城10,600元/2920強(qiáng)7團(tuán)結(jié)名居 竹園420較強(qiáng)8鵬程花園2,400元/（2003年）233一般9匯星苑3,200元/ （2004年）290一般10華電沙湖小區(qū)-230一般11沙湖別墅-160強(qiáng)1

19、2東湖春樹里10,000元/ 968較強(qiáng)13武重明珠苑-270一般14保利新奧園-330一般15世紀(jì)彩城7,000元/（2008年）1600較強(qiáng)【 區(qū)域商業(yè)分析】資源分析26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 區(qū)域商業(yè)分析】 徐東目前商業(yè)體開發(fā)量巨大，每個(gè)商業(yè)都試圖打造自有特色，從徐東眾多商業(yè)競爭中突圍出來。 未來徐東的商業(yè)競爭，不僅僅是業(yè)態(tài)種類的競爭，同時(shí)還是商業(yè)項(xiàng)目自身定位、招商運(yùn)營綜合實(shí)力的比拼。27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的客戶商戶研判 Contents 城市區(qū)域淺析整體定位說明商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目本體分析商業(yè)建筑建議1、城市商業(yè)格局2、區(qū)域商業(yè)分析3、競爭項(xiàng)目分析4、其他重點(diǎn)項(xiàng)目簡述28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【

20、競爭項(xiàng)目分析1】?？兔瘒H城2期?？兔_發(fā)商福星惠譽(yù)地理位置友誼大道銷品茂旁商業(yè)總體量約3.8萬方層高K1(1F：5.8M，2-3F：4.1M）K2（1F：5.1M，2-6F：4.8M）主力鋪位面積40-50銷售均價(jià)K12.3萬/平米K21F：5萬/平米2F：2.6-3萬/平米3F：2-2.6萬/平米4-6F：1.8-2萬/平米物業(yè)組成由3棟3層，1棟4層，2棟6層商業(yè)組成停車位地上52個(gè)，地下479個(gè)整體定位中小型商業(yè)體，已銷售，無定位入駐主力店工貿(mào)家電（已購買）項(xiàng)目進(jìn)展該項(xiàng)目只售不返租，開發(fā)商協(xié)助業(yè)主招商；2013年9月28日商業(yè)整體開業(yè)。重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：國際城2期?？兔疜2K1歡樂大道秦園

21、東街武漢大道友誼大道中北路國際城2期?？兔?9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：國際城2期福客茂業(yè)態(tài)1F：品牌店，化妝品、眼鏡店、藥房、格力空調(diào)；2F：餐飲；3F：酷玩天地電玩城；4F：餐飲、兒童早教；5F：銀興電影城。30【 競爭項(xiàng)目分析】?？兔べQ(mào)家電業(yè)態(tài)1-3F：工貿(mào)家電（局部招租、飾品、珠寶等）4F：星聚點(diǎn)KTV5F：銀興影院業(yè)態(tài)1F：品牌服飾、無油煙餐飲；2F：女裝、箱包、皮具、鞋類、飾品；3F：女裝、箱包、皮具、鞋類、飾品；4F：兒童業(yè)態(tài)：童裝、童玩、兒童培訓(xùn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：國際城2期福客茂租金說明位置樓層租金業(yè)態(tài)友誼大道沿街靠近本案1F400-500元/品牌店，化妝

22、品、眼鏡店、藥房、格力空調(diào)等；2F300-400元/餐飲3F250-300元/酷玩天地電玩城4F150-200元/餐飲、兒童早教；內(nèi)街1F300-450元/品牌服飾、無油煙餐飲2F170-250元/女裝、箱包、皮具、鞋類、飾品3F100-150元/女裝、箱包、皮具、鞋類、飾品4F70-90元/兒童業(yè)態(tài)：童裝、童玩、兒童培訓(xùn)31【 競爭項(xiàng)目分析1】?？兔緢?bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：國際城2期?？兔偁幏治霰卷?xiàng)目與?？兔烬X相依，競合大于競爭，?？兔潜卷?xiàng)目最大的受益者32【 競爭項(xiàng)目分析1】?？兔魬?zhàn) 區(qū)位條件優(yōu)于本項(xiàng)目，位于干道交匯處，昭示性極佳 具備體量優(yōu)勢 開業(yè)較早，對本項(xiàng)目有先發(fā)優(yōu)勢

23、機(jī)會 散售型項(xiàng)目，業(yè)態(tài)無法控制，品質(zhì)無保證 租金期望過高，招商受阻 借鑒 確保統(tǒng)一運(yùn)營， 合理確定租金體系，注重養(yǎng)商本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)參考項(xiàng)目：銷品茂33【 競爭項(xiàng)目分析2】銷品茂銷品茂位置徐東大街與友誼大道交匯處商業(yè)體量18.3萬平米開業(yè)時(shí)間2005年項(xiàng)目定位滿足大徐東片區(qū)居民日常消費(fèi)需求的超級購物中心目標(biāo)客群家庭客群租售比100%持有特點(diǎn)武漢首個(gè)真在意義上的mall開發(fā)商中商集團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：銷品茂業(yè)態(tài)體量樓層主題業(yè)態(tài)組合18.3萬方1摩爾風(fēng)情街女裝、百貨、餐飲2品味新廣場女裝、百貨、美容、餐飲3新世代川廊男裝、運(yùn)動休閑、百貨4歡樂嘉年華兒童、美容、休閑、餐飲5動感新

24、世界餐飲、娛樂、美容負(fù)1層家庭生活大賣場1F2F3F4F5F34【 競爭項(xiàng)目分析2】銷品茂本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：銷品茂競爭分析本項(xiàng)目與銷品茂在體量、業(yè)態(tài)豐富程度及影響力方面差異較大，本項(xiàng)目主要是做為徐東銷品茂項(xiàng)目的補(bǔ)遺，并打造自身特色35【 競爭項(xiàng)目分析2】銷品茂挑戰(zhàn) 徐東商圈最核心的位置，輻射力廣 超大型購物中心，可實(shí)現(xiàn)一站式滿足 主力店驅(qū)動力強(qiáng)，如大賣場、影院、電玩等 建筑空間舒適，可逛性強(qiáng)機(jī)會 購物比例過高，餐飲娛樂缺乏，為本項(xiàng)目提供了打造休閑時(shí)光主題商業(yè)的機(jī)會 檔次偏向中低端，高端消費(fèi)無法滿足，如高端商務(wù)餐飲 借鑒 加大餐飲比例設(shè)置，打造多樣化的餐飲業(yè)態(tài)構(gòu)成 建筑設(shè)計(jì)方面需有

25、超前意識，體現(xiàn)獨(dú)特性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：秦園路餐飲序號酒店名稱檔次人均消費(fèi)（元/人）類別規(guī)模1小石潭鮮魚館(秦園路店)大眾消費(fèi)50中餐3層2漢味麻辣燙大眾消費(fèi)50中餐1層3簡樸寨(徐東店)大眾消費(fèi)40中餐2層4劉記野生大魚坊(秦園店)一般95中餐一般5小城故事大眾消費(fèi)，類似簡樸寨50中餐2層6京躍華時(shí)尚火鍋餐廳中檔50-70中餐2層7隆中對私房菜中檔65中餐棋牌、茶藝、咖啡、私房菜8御粥軒大眾消費(fèi)45-55中餐1層9金滿籯大酒店中檔，類似三五50-100中餐較大10李二鮮魚村大眾消費(fèi)30-40中餐較小13觀自在商務(wù)會所高檔250-300中餐14俏一品餐廳中檔80中餐較小15老七餐廳

26、大眾消費(fèi)40-50中餐16一品天下海鮮粥(秦園東路店)大眾消費(fèi)50中餐一層17盛秦風(fēng)臻宴中高檔、商務(wù)宴請100-150中餐較大18簡樸人家(秦園路店)大眾消費(fèi)40-50中餐2層36【 競爭項(xiàng)目分析3】秦園路商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的序號名稱檔次人均消費(fèi)（元/人）主營規(guī)模地址1錢塘茶人中等30-50喝茶、麻將友誼大道118號湖北大學(xué)忠誠公寓1號樓1-2樓西(秦園路口2大富豪沐足休閑會所一般150足療按摩2層秦園路103號佳馨花園119號3重慶巴渝富鑫中等60-80足療 4舞指仙逸未開業(yè)九坤秦南都匯一樓5佳緣園會所一般30-50休閑、棋牌6足藝天成中高端150-200足療按摩友誼大道7東方浴足中高端1

27、50-200足療按摩重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：秦園路娛樂娛樂主要滿足大眾基本休閑需求，由低端向中高端發(fā)展，正處于轉(zhuǎn)化過程中。37【 競爭項(xiàng)目分析3】秦園路商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)參考項(xiàng)目：秦園路（租金說明）九坤秦南都匯A棟臨秦園路：1F：天福茗茶，160-170元/；2F（800）：80元/；3F、4F：足療城65元/；B棟（1100）團(tuán)結(jié)路與宏祥路交匯：1F：私人超市、新農(nóng)牛肉110元/；2F：意向火鍋店65元/C棟（700）團(tuán)結(jié)路：1F、2F均價(jià)65元/秦園路九坤旁店鋪（秦園路京躍華與隆中對中間）1、2F共2層，327，120元/ 秦園路租金相較徐東銷品茂友誼大道沿線租金較低，臨街一層基本在80-1

28、50元/，二層在60-70元左右。38【 競爭項(xiàng)目分析3】秦園路商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目：秦園路商業(yè)競爭分析本項(xiàng)目將一定程度上順延秦園路的餐飲風(fēng)格，但在業(yè)態(tài)、品牌選擇、經(jīng)營管理水平上有巨大的提升空間39【 競爭項(xiàng)目分析2】秦園路商業(yè)挑戰(zhàn) 區(qū)位條件優(yōu)于本項(xiàng)目，位于秦園路臨街面，昭示性佳 停車方便，為餐飲消費(fèi)者提供便利性機(jī)會 自發(fā)型商業(yè)，業(yè)態(tài)組合混亂，無統(tǒng)一管理 業(yè)態(tài)單一，缺乏特色 借鑒 注重餐飲對項(xiàng)目整體的帶動，加大餐飲比例 引進(jìn)競爭對手缺失的品類，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和提升報(bào) 告 框 架客戶商戶研判 Contents 城市區(qū)域淺析整體定位說明商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目本體分析商業(yè)建筑建議1、城市商業(yè)格局2

29、、區(qū)域商業(yè)分析3、競爭項(xiàng)目分析4、其他重點(diǎn)項(xiàng)目簡述本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 區(qū)域商業(yè)分析1】其他項(xiàng)目江尚天地物業(yè)類型建筑面積（）住宅（38-45高層）約8.7萬寫字樓（2棟40層）約7.7萬地下車位1159個(gè)商業(yè)商業(yè)體量2萬方樓層分布1-4#樓：2層；5#樓：3層商業(yè)定位時(shí)尚主題、體驗(yàn)式、休閑娛樂項(xiàng)目定位于品質(zhì)型商業(yè)，以提升住宅價(jià)值，但商業(yè)街形態(tài)在區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化較嚴(yán)重裙樓物業(yè)結(jié)構(gòu)差，較難引入大型品牌主力店，因二橋影響，項(xiàng)目交通可達(dá)性差，定位較難實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)參考項(xiàng)目：江尚天地41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的徐東萬噸冷庫地塊開發(fā)商武漢商貿(mào)控股集團(tuán)地理位置友誼大道銷品茂對面商業(yè)總體量占地面積約8.3萬平方米總建面約48

30、萬方整體介紹武漢商貿(mào)控股集團(tuán)透露，在徐東萬噸冷儲的原址上將打造高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前項(xiàng)目無規(guī)劃、尚未啟動。歡樂大道秦園東街武漢大道友誼大道中北路徐東萬噸冷庫地塊重點(diǎn)參考項(xiàng)目：徐東萬噸冷庫42【 區(qū)域商業(yè)分析2】其他項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的奧山世紀(jì)廣場項(xiàng)目地址二七大橋與和平大道交匯處項(xiàng)目特色超大體量城市綜合體物業(yè)類型購物中心、住宅、酒店、商務(wù)公寓占地面積58.7萬總建筑面積150萬住宅總建面115萬商業(yè)總建面35萬商業(yè)整體規(guī)劃奧山世紀(jì)廣場C.CMALL總建面35萬層高5.4M整體定位以家庭消閑娛樂為主的時(shí)尚生活購物中心一期總建面24萬功能定位零售購物、中西餐飲、休閑娛樂、運(yùn)動休閑、主題公園、親子文

31、化、生活配套、5A寫字樓、LOFT公寓開發(fā)進(jìn)度2011年9月25開始商鋪認(rèn)籌，10月中旬開盤，開發(fā)商自持85%，只銷售15%，五年35%返租銷售，目前商鋪已全部售罄。沃爾瑪、韓國CGV等主力商家簽約入駐，2012年12月交付使用,預(yù)計(jì)2013年11月份開業(yè)。CC MALL一期二期 臨江大道友誼大道和平大道工業(yè)路建設(shè)一路園林路奧山世紀(jì)廣場重點(diǎn)參考項(xiàng)目：奧山世紀(jì)城43【 區(qū)域商業(yè)分析3】其他項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的典型項(xiàng)目研究：國際城3期群星匯福星惠譽(yù)K3、K4地塊物業(yè)類型建筑面積（）商業(yè)（約8.5萬）商業(yè)街1.5萬購物中心約8萬寫字樓約4萬住宅約18.3萬停車位1821個(gè)（其中地上41個(gè)，地下17

32、80個(gè)）項(xiàng)目現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)劃及租售比例均未確定主力店意向未落定預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2014年5月項(xiàng)目是徐東商圈內(nèi)第二個(gè)購物中心，預(yù)計(jì)整體經(jīng)營檔次將高于銷品茂，定位于時(shí)尚型購物中心44【 區(qū)域商業(yè)分析4】其他項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的2/4/2022【 城市區(qū)域分析】機(jī)會威脅分析成熟商圈：徐東作為副城市級商圈，能夠容納較大體量的商業(yè)項(xiàng)目，能從中找到較多市場細(xì)分機(jī)會。借勢：友誼大道和秦園路都已經(jīng)具備一定的商業(yè)氛圍，作為一個(gè)體量不大的商業(yè)項(xiàng)目可以借助周邊項(xiàng)目的勢頭。機(jī)會Opportunity威脅Threat未來競爭激烈：未來徐東仍有大量商業(yè)項(xiàng)目入市，商圈將進(jìn)入激烈競爭的時(shí)代。其他項(xiàng)目的攔截：本項(xiàng)目客流容易被周邊項(xiàng)目

33、攔截。報(bào) 告 框 架客戶商戶研判 Contents 城市區(qū)域淺析整體定位說明商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目本體分析開發(fā)運(yùn)營建議1、消費(fèi)者問卷調(diào)研2、商戶訪談本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】概述調(diào)查目的、方法、范圍、抽樣樣本概述調(diào)查目的：調(diào)查目的：1.調(diào)查徐東片區(qū)消費(fèi)者對東原時(shí)光道項(xiàng)目的認(rèn)知度。2.了解徐東片區(qū)商業(yè)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)特征、消費(fèi)喜好。3.找出項(xiàng)目的發(fā)展空間，確定經(jīng)營功能定位的方向，探尋客戶定位的方向。調(diào)查方法：調(diào)查方法：l定量調(diào)查結(jié)合定性調(diào)查定量調(diào)查結(jié)合定性調(diào)查 主要采取問卷調(diào)查和訪談?wù){(diào)查結(jié)合的方法，使分析依據(jù)更具有主要采取問卷調(diào)查和訪談?wù){(diào)查結(jié)合的方法

34、，使分析依據(jù)更具有直感，強(qiáng)化論證的真實(shí)性與可靠性。直感，強(qiáng)化論證的真實(shí)性與可靠性。l一般調(diào)查結(jié)合深度訪談一般調(diào)查結(jié)合深度訪談 為獲得更深入、更核心的信息、通過深度訪談，進(jìn)行消費(fèi)者心為獲得更深入、更核心的信息、通過深度訪談，進(jìn)行消費(fèi)者心理及消費(fèi)需求的發(fā)掘等，完善信息的全面性，提高準(zhǔn)確性。理及消費(fèi)需求的發(fā)掘等，完善信息的全面性，提高準(zhǔn)確性。抽調(diào)樣本概述：抽調(diào)樣本概述： 項(xiàng)目位于市級副商圈中心，周邊均為徐東片區(qū)日常主要消費(fèi)場所（超市、百貨、集中式商業(yè)），通過研究此區(qū)域消費(fèi)場所數(shù)據(jù)及在此區(qū)域消費(fèi)的人，完全可以客觀反應(yīng)徐東片區(qū)消費(fèi)者的眾多信息，為本項(xiàng)目客群定位提供有力的數(shù)據(jù)支持。調(diào)查范圍調(diào)查范圍48本報(bào)

35、告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】共訪問60組客戶，均為項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)各行業(yè)中的消費(fèi)人群。 工薪族 政企、事業(yè)單位 商務(wù)白領(lǐng) 零售私營 客戶行業(yè)分布客戶資源來源：1.項(xiàng)目周邊眾多時(shí)尚社區(qū)客群（專訪、攔訪）；2.銷品茂隨機(jī)客群；（問卷訪談）3.秦園路目的性消費(fèi)客群；（深度訪談）49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】結(jié)構(gòu)情況人群結(jié)構(gòu)分析n性別：女59%；男41%。n年齡分布/家庭結(jié)構(gòu)：26-35歲占37%；n收入情況分布：2001-3000元占25%；3001-4000元占33%；數(shù)據(jù)表明，項(xiàng)目區(qū)域商圈內(nèi)活躍的是20-35歲左右，收入在3000-4000元左右的年輕群體，項(xiàng)目兩年建成后，屆時(shí)他們會是

36、主力消費(fèi)對象。被訪者月收入50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】購物行為習(xí)慣分析1. 平均逛街購物頻率。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者在區(qū)域內(nèi)逛街購物頻率上，每月3-4次比例最高，其次是每月5-6次。購物頻率20-25歲被訪者逛街購物頻率每月1-2次比例最高，其次是每月2-3次和每月3-5次；26-35歲被訪者逛街購物頻率每月1-2次比例最高，其次是每月2-3次和每月6-10次以上；36-45歲被訪者逛街購物頻率每月1-2次比例最高，其次是每月2-3次和每月6-10次以上；51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】購物行為習(xí)慣分析2. 選擇購物場所考慮的因素。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者選擇購物場所的考慮因

37、素上，商品品質(zhì)比例最高，其次是價(jià)格適中、購物環(huán)境因素。選擇購物場所考慮因素20-25歲被訪者通常考慮價(jià)格適中因素比例最高，其次是商品品質(zhì)和服務(wù)態(tài)度；26-35歲被訪者通?？紤]購物環(huán)境因素比例最高，其次是商品品質(zhì)和價(jià)格適中；36-45歲被訪者通?？紤]購物環(huán)境因素比例最高，其次是商品品質(zhì)和價(jià)格適中；52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】休閑娛樂習(xí)慣分析1. 被訪者對休閑娛樂場所的偏好。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者對休閑娛樂場所的偏好上，KTV比例最高，其次是電影院。娛樂場所偏好20-25歲被訪者偏好KTV比例最高，其次是電影院、電玩城；26-35歲被訪者偏好KTV的比例最高，其次是電影院、酒吧；36-

38、45歲被訪者偏好電影院的比例最高，其次是KTV、足浴桑拿；53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】休閑娛樂習(xí)慣分析2. 被訪者去休閑娛樂場所的頻率。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者休閑娛樂頻率上，每月2-3次比例最高，其次是每月3-5次。休閑娛樂頻率20-25歲被訪者休閑娛樂頻率集中在每月2-3次比例最高，其次是每月3-5次；26-35歲被訪者休閑娛樂頻率集中在每月2-3次比例最高，其次是每月3-5次；36-45歲被訪者休閑娛樂頻率集中在每月2-3次比例最高，其次是每月1-2次；54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】休閑娛樂習(xí)慣分析3. 休閑娛樂場所的單次消費(fèi)水平。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者休閑娛樂場所上

39、，200-300元比例最高，其次是100-200元。休閑娛樂消費(fèi)水平20-25歲被訪者在休閑娛樂場所消費(fèi)200-300元比例最高，其次是100-200元以內(nèi)；26-35歲被訪者在休閑娛樂場所消費(fèi)200-300元比例最高，其次是100-200元；36-45歲被訪者在休閑娛樂場所消費(fèi)200-300元比例最高，其次是100-200元；55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】餐飲消費(fèi)習(xí)慣分析1. 被訪者對特色餐飲的期待方向。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者對餐飲的偏愛上，特色輕食比例最高，其次是川湘菜和中西簡餐。特色餐飲偏好20-25歲被訪者偏愛特色輕食比例最高，其次是中西簡餐和日韓風(fēng)味，接著是川湘菜和中西快餐

40、；26-35歲被訪者偏愛特色輕食比例最高，其次是川湘菜和中西快餐；36-45歲被訪者偏愛中西簡餐比例最高，其次是川湘菜和本地口味；56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】餐飲消費(fèi)習(xí)慣分析2. 被訪者外出就餐頻率。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者外出就餐頻率上，每周3-4次比例最高，其次是每周1-2次。就餐頻率20-25歲被訪者外出就餐頻率集中在每周至少3-4次的比例最高，其次是每周1-2次；26-35歲被訪者外出就餐頻率集中在每周3-4次的比例最高，其次是每周1-2次和每周5-6次；36-45歲被訪者外出就餐頻率集中在每周3-4次的比例最高，其次是每周1-2次；57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】餐飲

41、消費(fèi)習(xí)慣分析3. 被訪者外出就餐人均消費(fèi)水平。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者外出就餐人均消費(fèi)上，50-80元比例最高，其次是30-50元。人均消費(fèi)水平20-25歲被訪者外出就餐消費(fèi)集中在人均30-50元的比例最高，其次是50-80元和30元以下；26-35歲被訪者外出就餐消費(fèi)集中在人均50-80元的比例最高，其次是30-50元和80-100元；36-45歲被訪者外出就餐消費(fèi)集中在人均50-80元的比例最高，其次是30-50元和80-100元；58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】餐飲消費(fèi)習(xí)慣分析4. 選擇餐飲場所的考慮因素。 綜合比對各年齡層消費(fèi)者外出就餐場所的考慮因素上，口味特色和味道因素比例最高

42、，其次是交通方便和環(huán)境檔次。餐飲選擇因素20-25歲被訪者外出就餐消費(fèi)主要考慮口味特色、交通方便和價(jià)格適中；26-35歲被訪者外出就餐消費(fèi)主要考慮口味特色、交通方便和價(jià)格適中；36-45歲被訪者外出就餐消費(fèi)主要考慮口味特色、環(huán)境和交通方便；59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】本項(xiàng)目看法具有特色的“餐飲休閑娛樂” 是本項(xiàng)目的發(fā)展選擇從受訪者調(diào)查數(shù)據(jù)來看，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者認(rèn)可一個(gè)集特色零售、餐飲、娛樂體驗(yàn)式的休閑場所。60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】本項(xiàng)目看法根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣、特征、消費(fèi)力等推導(dǎo)出我們的目標(biāo)客戶的生活較為豐富，餐飲、咖啡、酒吧等都是他們經(jīng)常消費(fèi)的場所客戶語錄 經(jīng)常去的娛樂場

43、所是KTV、茶館、美容院這些。日常消費(fèi)服裝、化妝品和餐飲花銷比較 大，感覺徐東好一點(diǎn)的特色小吃比較少。 餐飲業(yè)吳小姐 節(jié)假日和周末喜歡跟朋友打打牌，茶舍、棋牌、茶館、洗浴中心是常去社交場所 設(shè)計(jì)院吳先生 徐東一段商業(yè)比較齊全，如果有一些有特色的地方如餐飲休閑還是不錯(cuò)的。 咨詢公司李總 會和朋友太太們?nèi)ヒ恍┲形骱啿蛷d聚會，希望有一些有特色的咖啡休閑地方在附近。 教師王女士 節(jié)假日一般和家人朋友一起聚聚，哪里出了新菜式都會去嘗嘗。喜歡逛精品飾品店，經(jīng)常選購特色禮品送客戶和家人。 房產(chǎn)商李總61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 消費(fèi)者分析】小結(jié)通過項(xiàng)目條件和訪談，根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣、特征、消費(fèi)力三個(gè)維度進(jìn)行分類，我們

44、的目標(biāo)客戶推導(dǎo)為三類人群客戶分類群體特征社區(qū)居民居住在附近，年齡多在居住在附近，年齡多在28-35歲之間，有穩(wěn)定收入歲之間，有穩(wěn)定收入多為結(jié)婚不久的二口或三口之家多為結(jié)婚不久的二口或三口之家注重工作與生活的平衡注重工作與生活的平衡對于消費(fèi)環(huán)境追求個(gè)性和匹配對于消費(fèi)環(huán)境追求個(gè)性和匹配年輕白領(lǐng)年齡多在年齡多在20-28歲之間，收入相對穩(wěn)定且具有消費(fèi)力歲之間，收入相對穩(wěn)定且具有消費(fèi)力經(jīng)常在外就餐休閑娛樂對生活品質(zhì)有一定追求經(jīng)常在外就餐休閑娛樂對生活品質(zhì)有一定追求注重自我，年輕時(shí)尚注重自我，年輕時(shí)尚時(shí)尚情侶 年齡多在年齡多在22-30歲左右歲左右追求特色專屬領(lǐng)地，對消費(fèi)娛樂場所有一定要求追求特色專屬領(lǐng)

45、地，對消費(fèi)娛樂場所有一定要求62報(bào) 告 框 架客戶商戶研判 Contents 城市區(qū)域淺析整體定位說明商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目本體分析開發(fā)運(yùn)營建議1、消費(fèi)者問卷調(diào)研2、商戶訪談本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃KTV1、歡樂空間2、NO1全客群消費(fèi)有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件人流量大的成熟商圈或購物中心或步行街；商業(yè)設(shè)施具有良好的可視性；交通便捷建筑面積：20003000，對樓層無特殊要求，需配備直達(dá)交通；建筑凈高2.8M以上；有足夠停車位，租金50元/左右，物業(yè)條件符合，合同期限：10年，免租期不少于3個(gè)月對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域未

46、來發(fā)展?jié)摿Υ箜?xiàng)目所處位置為戰(zhàn)略布點(diǎn)，周邊市場需求大意向入駐64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃臺球名仕臺球年輕客群為主有開店計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件商圈選擇：客流繁忙之處，以及消費(fèi)水平中等以上的購物中心，步行街。建筑面積：800-1000左右，對樓層無特殊要求；地面荷載：500kg/；供電220V，電力10KW/100；停車位：20100個(gè)有足夠停車位，租金承受標(biāo)準(zhǔn)：50-80元月.，租賃年限： 5年，免租期不少于3個(gè)月，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域消費(fèi)支撐足夠項(xiàng)目位置不錯(cuò)，但物業(yè)條件一般感興趣65本報(bào)告是嚴(yán)格保密

47、的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃健身房BH健身大眾消費(fèi)，人均100元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心及步行街周圍建筑面積：1500左右，柱距不小于8.4M，樓層凈高不低于3.5M；對樓層無特殊要求；有足夠停車位，租金承受標(biāo)準(zhǔn)：50元/月. ，租賃年限： 5年，免租期不少于2個(gè)月，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域消費(fèi)力較大項(xiàng)目位置合適，具體要詳細(xì)了解感興趣66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃亞洲餐飲（東南亞風(fēng)味餐

48、廳）娘惹裙廚大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心周圍建筑面積：200500左右；樓層：一般僅需一層；樓層凈高：不低于4M；地面荷載：400-600kg/；供水：250噸/天；供電：250KW/；煤氣：15-20m/小時(shí)；排污：設(shè)置排污，油煙井，隔油池及排油煙井道等設(shè)施，停車位：無特殊要求有足夠停車位，租金可承受，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域不錯(cuò)項(xiàng)目位置合適，需要實(shí)地考察可以了解67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃亞

49、洲餐飲（日本風(fēng)味餐廳）倉橋家大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心周圍建筑面積：200500左右；樓層：一般僅需一層；樓層凈高：不低于4M；地面荷載：400-600kg/；供水：250噸/天；供電：250KW/；煤氣：15-20m/小時(shí)；排污：設(shè)置排污，油煙井，隔油池及排油煙井道等設(shè)施，停車位：無特殊要求有足夠停車位，租金可承受，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域可以項(xiàng)目位置合適，需要實(shí)地考察可以了解68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來

50、在武漢拓展計(jì)劃亞洲餐飲（韓國風(fēng)味餐廳）韓舍大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心周圍建筑面積：200500左右；樓層：3-4層，一般僅需一層；樓層凈高：不低于4M；地面荷載：400-600kg/；供水：250噸/天；供電：250KW/；煤氣：15-20m/小時(shí)；排污：設(shè)置排污，油煙井，隔油池及排油煙井道等設(shè)施，停車位：無特殊要求有足夠停車位，租金可承受，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ箜?xiàng)目位置合適，需要實(shí)地考察有意向69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶

51、訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃中餐新粵粥府大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心周圍經(jīng)營樓層：均可；單層面積：300-500；樓層凈高：不低于4.5M；地面荷載：450kg/，廚房局部800kg/；供水：250噸/天；供電：不小于520KW/；煤氣：34m/小時(shí)；排污：設(shè)置排污，油煙井，隔油池及排油煙井道等設(shè)施有足夠停車位，租金可承受，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域不錯(cuò)項(xiàng)目位置合適，需要實(shí)地考察感興趣70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類

52、型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃西式簡餐/餐吧斗牛士大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心周圍建筑面積：200300左右；經(jīng)營樓層：1-2層；單層面積：100-200；樓層凈高：不低于4M；地面荷載：400-600kg/；供水：250噸/天；供電：250KW/；煤氣：34m/小時(shí)；排污：設(shè)置排污，油煙井，隔油池及排油煙井道等設(shè)施，停車位：無特殊要求有足夠停車位，租金承受標(biāo)準(zhǔn)：90元/月，租賃年限：90元/月，免租期不少于3期，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域

53、可以項(xiàng)目位置合適，周邊大型社區(qū)集中，市場需求大，要詳細(xì)了解感興趣71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃西式簡餐/餐吧棒約翰大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心周圍建筑面積：150250左右；經(jīng)營樓層：1-2層；樓層凈高：不低于4M；井道等設(shè)施，停車位：無特殊要求有足夠停車位，免租期不少于3月，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ箜?xiàng)目位置合適，需要實(shí)地考察感興趣72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)

54、者特征未來在武漢拓展計(jì)劃飲品及甜品星巴克特色消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心建筑面積：200左右；樓層：1-2層，一般僅需一層；樓層凈高：不低于4M；免租期不少于3月，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ笪恢貌徽J(rèn)可不感興趣73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃飲品及甜品快樂檸檬大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購

55、物中心周圍建筑面積：3050左右；樓層：一般僅需一層；樓層凈高：不低于4M租金可承受，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ箜?xiàng)目位置一般有興趣74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃飲品及甜品DQ引領(lǐng)潮流的青年人及年輕家庭，人均20-100元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.停車方便；附近居民有消費(fèi)力；流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心周圍建筑面積：3050左右；樓層：一般僅需一層；樓層凈高：不低于4M；物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ箜?xiàng)目位置一般

56、，體量不大，可以了解感興趣75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】商戶類型品牌消費(fèi)者特征未來在武漢拓展計(jì)劃面包糕點(diǎn)櫻花大眾消費(fèi)，人均50元/次有計(jì)劃選址要點(diǎn)物業(yè)條件入駐條件1.交通方便；2.附近居民有消費(fèi)力；3.流動人口比較集中，偏向于已經(jīng)形成的購物中心及步行街及社區(qū)底商建筑面積：3050左右；樓層：一般僅需一層；樓層凈高：不低于4M；租金可承受，物業(yè)條件符合對區(qū)域商業(yè)的看法對項(xiàng)目商業(yè)的看法對本項(xiàng)目的興趣度區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ箜?xiàng)目位置合適，需實(shí)地考察感興趣76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 商戶訪談】小結(jié)通過對商戶的訪談，大部分商戶對區(qū)域比較了解，對該項(xiàng)目需進(jìn)一步了解，對物業(yè)特色、定位及后期運(yùn)營非常關(guān)注。業(yè)態(tài)

57、分類訪談結(jié)果特色餐飲認(rèn)可區(qū)域認(rèn)可區(qū)域項(xiàng)目周邊餐飲氛圍較濃，需進(jìn)一步實(shí)地了解項(xiàng)目周邊餐飲氛圍較濃，需進(jìn)一步實(shí)地了解對入駐物業(yè)要求較高對入駐物業(yè)要求較高特色輕食認(rèn)可區(qū)域認(rèn)可區(qū)域?qū)?xiàng)目可進(jìn)一步了解對項(xiàng)目可進(jìn)一步了解對物業(yè)特色及后期運(yùn)營要求較高對物業(yè)特色及后期運(yùn)營要求較高休閑娛樂 認(rèn)可區(qū)域認(rèn)可區(qū)域?qū)?xiàng)目需進(jìn)一步了解對項(xiàng)目需進(jìn)一步了解對業(yè)態(tài)搭配及項(xiàng)目后期運(yùn)營看重對業(yè)態(tài)搭配及項(xiàng)目后期運(yùn)營看重77報(bào) 告 框 架項(xiàng)目定位說明 Contents 城市區(qū)域淺析客戶商戶研判商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目本體分析商業(yè)建筑建議1、整體方向定位2、建筑設(shè)計(jì)建議3、案例參考本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 主題定位】項(xiàng)目適合采取小而精的定位策略，借

58、助地處正徐東商圈的區(qū)位優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展夾縫中求生存，補(bǔ)缺和升級！差異化：在激烈的競爭環(huán)境中做出自己的特色，與商圈競爭者互補(bǔ)而非直接競爭借勢：借助徐東副市級商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢，尋找細(xì)分市場空間地段具備優(yōu)勢商業(yè)體量小展示面嚴(yán)重不足鋪位進(jìn)深過長商業(yè)停車位不足79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的8080東原時(shí)光道正徐東首個(gè)休閑時(shí)光主題街區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 主題定位】東原時(shí)光道步行街以年輕人為核心目標(biāo)客群，以時(shí)尚、交流、體驗(yàn)和樂趣為核心理念，引領(lǐng)徐東片區(qū)品味生活時(shí)尚體驗(yàn)樂趣交流東原時(shí)光道步行街香港MegaBox特色零售81休閑娛樂時(shí)尚餐飲本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 客群定位】情侶：大學(xué)生和青年一族，項(xiàng)目位于徐州成熟

59、商圈，具備較多的隨機(jī)消費(fèi)客群，本項(xiàng)目具有重要的輻射機(jī)會主要針對周邊三口之家、上班族及大學(xué)生，并輻射徐東商圈隨機(jī)消費(fèi)者，客群覆蓋18-40歲之間，并以22-35歲的年輕人為核心上班族：以白領(lǐng)階層為主，項(xiàng)目為綜合體物業(yè)，寫字樓/公寓的辦公人群將為本項(xiàng)目帶來可觀的白天客流三口之家：項(xiàng)目位于高品質(zhì)住宅區(qū)，自身住宅規(guī)劃約1100戶，家庭客群是本項(xiàng)目的重點(diǎn)客群82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 客群定位】以1公里為核心商圈，1-3公里為次級商圈，主要輻射徐東片區(qū)客群 核心商圈：1公里為主，區(qū)域內(nèi)人口為混合式結(jié)構(gòu)，主要以高尚住宅為主，并有辦公區(qū)及大專院校 -如水岸星城居民、湖北大學(xué) -周邊眾多商住樓和商業(yè)體，白領(lǐng)、商

60、業(yè)從 業(yè)人口比例較高 次級商圈：1-3公里，主要為輻射客群，主要為徐東副市級商圈的隨機(jī)客流83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的【 業(yè)態(tài)建議】項(xiàng)目以特色輕食和特色小吃為主，做大做強(qiáng)，形成規(guī)模優(yōu)勢；并輔以休閑娛樂和特色零售，增加驅(qū)動力和收益業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合說明業(yè)態(tài)分類設(shè)置原則業(yè)態(tài)細(xì)化說明零售少量設(shè)置，提高租金收益，豐富業(yè)態(tài)構(gòu)成側(cè)重精品男女裝，潮流飾品、家居精品店、煙酒茶、便利店等餐飲大量設(shè)置，項(xiàng)目差異化的主要方式，打造特色注重業(yè)態(tài)豐富度和特色，形成縱深品類聚集優(yōu)勢，如特色小吃、茶點(diǎn)、創(chuàng)意菜、餐吧、火鍋等休閑娛樂集中設(shè)置，驅(qū)動人流KTV、健身房、臺球廳、桌游吧、美甲、美容美發(fā)、咖啡館、茶館配套少量設(shè)置，體現(xiàn)便利性