關(guān)于建筑物之共有部分之權(quán)利

1、關(guān)于建筑物之共有部分之權(quán)利 中華人民共和國物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！备鶕?jù)該規(guī)定，對(duì)于一幢建筑物的區(qū)分所有權(quán)規(guī)定為：專有部分的所有權(quán)+公有部位的共有權(quán)+共同管理權(quán)。建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)建筑物的共有部分共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。目前，業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛大多因此而產(chǎn)生。本文所談建筑物共有部分不包含物權(quán)法規(guī)定的建筑物區(qū)劃內(nèi)歸業(yè)主共有配套設(shè)施、場所等。對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的考察和理解關(guān)系到業(yè)主共有權(quán)益的正當(dāng)行使，也關(guān)系到業(yè)主與服務(wù)者之間權(quán)益

2、的分配。一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利的來源關(guān)于業(yè)主對(duì)于建筑物公有部位的權(quán)利來源有不同的說法，有些人主張，可以是法定，也可以約定。筆者認(rèn)為，我國物權(quán)法關(guān)于業(yè)主對(duì)建筑物公有部位的共有權(quán)采取的是法定主義原則，其具體體現(xiàn)為物權(quán)法第七十條直接規(guī)定。在我國大陸，業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的權(quán)利是隨其對(duì)專有部分權(quán)利的享有，基于法律的規(guī)定而發(fā)生。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利性質(zhì)之爭關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的性質(zhì)，眾說紛紜。主要有“總有”說，“按份共有”說，“共同共有”說，“區(qū)別情況”說之別，各家觀點(diǎn)都是從建筑物區(qū)分所有權(quán)的某一側(cè)面強(qiáng)調(diào)其特點(diǎn)和權(quán)能。我國大陸現(xiàn)行物權(quán)法對(duì)建筑物共有部分權(quán)利性質(zhì)沒

3、有做出明確的界定，采用寬泛得“共有”概念；但是物權(quán)法第七十二條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！蔽覈餀?quán)法，通過相關(guān)條文的靈活設(shè)置，來解決建筑物共有部分共有的特殊性，通過如“不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”、“不能請(qǐng)求分割”、“不能以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”等具體規(guī)定，解決在業(yè)主權(quán)利行使時(shí)遇到的各種難題。其實(shí)，我國物權(quán)法采取的一些學(xué)者批評(píng)的“模糊態(tài)度”是一種明智的立法智慧。共有部分的范圍一部分人指責(zé)我國法律對(duì)建筑物共有部分范圍確定的不清楚，對(duì)這些觀點(diǎn)，筆者不能茍同。筆者認(rèn)為

4、，物權(quán)法在立法上非常清晰的規(guī)定了建筑物公有部位的范圍，就是專有部分以外的部分。最高人民法院為進(jìn)一步厘清建筑物共有部分的范圍，在最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋進(jìn)一步確認(rèn)，除法律、法規(guī)確定公有部分外，以下部分應(yīng)當(dāng)明確為業(yè)主共有部分：1、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；2、通道、樓梯、大堂等公共通行部分；3、消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；4、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。關(guān)于約定的共有部分筆者認(rèn)為，約定的共有部分與建筑物共有部分不是一個(gè)層面上的概念。建筑物共有部分是指根據(jù)建筑物性質(zhì)以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，不能確定為業(yè)主專有的部分。約定的共有

5、部分是可以確定為業(yè)主專有，但是根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主的約定，或者根據(jù)管理規(guī)約約定，確定由本幢建筑物業(yè)主或者建筑物區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的部分。將“約定的共有部分”與“建筑物共有部分”向混淆是錯(cuò)誤的，在實(shí)踐中也會(huì)帶來混亂的。關(guān)于共有部分使用物權(quán)法對(duì)建筑物共有部分的使用沒有直接規(guī)定使用規(guī)則，只是從相反的方向規(guī)定了限制性規(guī)定。關(guān)于業(yè)主共同管理和使用公有部位的規(guī)定也是從總的規(guī)則方面規(guī)定了業(yè)主共同決定權(quán)。最高人民法院為規(guī)范司法行為，進(jìn)一步完善業(yè)主共同管理和使用性為，今年已不確定了“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分”需要有業(yè)主共同決定，同時(shí)完善了不違反法律構(gòu)成侵權(quán)的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋規(guī)定：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。”這條規(guī)定，強(qiáng)調(diào)了專有使用不侵害業(yè)主共有權(quán)的三個(gè)基本要求：無償性、必要性、合法合規(guī)性。綜合以上分析，我國已經(jīng)以物權(quán)法為基礎(chǔ)，以最