都江堰地塊拍賣測算報(bào)告

1、都江堰地塊拍賣測算報(bào)告一、城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展一、城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展二、都江堰房地產(chǎn)市場分析二、都江堰房地產(chǎn)市場分析三、擬拍宗地價(jià)值分析三、擬拍宗地價(jià)值分析四、擬拍宗地初步定位四、擬拍宗地初步定位五、擬拍宗地評(píng)估測算五、擬拍宗地評(píng)估測算一、城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展一、城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰地處四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名, 1988年撤灌縣設(shè)市。概況概況u大成都藍(lán)圖: 1個(gè)特大城市：成都市主城區(qū)。 4 4個(gè)中等城市：都江堰個(gè)中等城市：都江堰、邛崍、彭州、崇州。 4個(gè)小城市，30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。大成都規(guī)劃大成都規(guī)劃 城市定位城市定位 都江堰被納入大成

2、都發(fā)展體系之中，被譽(yù)為成都的后花園成都的后花園，被定位為國際休閑度假國際休閑度假旅游區(qū)。旅游區(qū)。邛崍邛崍都江堰都江堰崇州崇州彭州彭州城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰是成都都江堰是成都20032020年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中4個(gè)中等城市之一個(gè)中等城市之一交通現(xiàn)狀交通現(xiàn)狀成灌高速成灌高速2020分鐘車程分鐘車程沙西線延伸段（待建）沙西線延伸段（待建）成青旅游快速通道成青旅游快速通道3030分鐘車程分鐘車程雙流雙流機(jī)場機(jī)

3、場青城山青城山成灌高速：成灌高速：38公里，公里，20分鐘車程。分鐘車程。老成灌老成灌213國道：國道：48公里左右距離，公里左右距離， 40分鐘車程。分鐘車程。成青快速路：公里，成青快速路：公里，30分鐘車程分鐘車程沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）注注:都江堰是大成都體系都江堰是大成都體系(第三圈層第三圈層)中中 交通最為發(fā)達(dá)的城市交通最為發(fā)達(dá)的城市.城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰被納入都江堰被納入“大成都大成都”體系交通

4、網(wǎng)絡(luò)，城市之間時(shí)間、財(cái)務(wù)成本逐漸降低，都市融合的趨勢明顯體系交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間時(shí)間、財(cái)務(wù)成本逐漸降低，都市融合的趨勢明顯老成灌老成灌213國道國道40分鐘車程分鐘車程 從整個(gè)城市規(guī)劃的特點(diǎn)來看，城市主城區(qū)的用地規(guī)劃是以住宅為主，從地理位置來看，城市的北和西都有山阻隔，及生態(tài)保護(hù)區(qū)限制，城市未來的發(fā)展規(guī)劃將是以東和南為主線。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰城市規(guī)劃及發(fā)展方向都江堰城市規(guī)劃及發(fā)展方向金鳳蒲陽主城區(qū)玉堂鎮(zhèn)紫坪鋪鎮(zhèn)聚源新區(qū)青城山鎮(zhèn)主城區(qū)延

5、展區(qū)本宗地城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰城市規(guī)劃及發(fā)展總述都江堰城市規(guī)劃及發(fā)展總述邛崍邛崍都江堰都江堰崇州崇州彭州彭州1、都江堰作為成都市規(guī)劃的中、都江堰作為成都市規(guī)劃的中等城市之一，將會(huì)得到成都市等城市之一，將會(huì)得到成都市的眾多政策傾斜，將會(huì)促進(jìn)都的眾多政策傾斜，將會(huì)促進(jìn)都江堰的快速發(fā)展；江堰的快速發(fā)展；2、隨著交通條件的逐步完善，、隨著交通條件的逐步完善，都江堰與成都的融合將越來越都江堰與成都的融合將越來越多，將會(huì)拉快都江堰市的發(fā)展多，將會(huì)

6、拉快都江堰市的發(fā)展步伐；步伐；3、本宗地作為都江堰的重點(diǎn)、本宗地作為都江堰的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域位置，隨著城市進(jìn)程發(fā)展區(qū)域位置，隨著城市進(jìn)程的加快，將迅速使得本區(qū)域得的加快，將迅速使得本區(qū)域得到快速發(fā)展，區(qū)域發(fā)展前景非到快速發(fā)展，區(qū)域發(fā)展前景非常美好。常美好。本宗地二、都江堰房地產(chǎn)市場分析二、都江堰房地產(chǎn)市場分析城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰市地產(chǎn)與房產(chǎn)發(fā)展概況都江堰市地產(chǎn)與房產(chǎn)發(fā)展概況土地價(jià)格土地價(jià)格2004年城區(qū)土地價(jià)格基本上集中在30-50萬元/

7、畝，而目前拍賣的成交價(jià)格集中在100-150萬元/畝，土地價(jià)格翻了2番，年平均地價(jià)上漲幅度約50%，整個(gè)城市的土地價(jià)值飛速提升。銷售價(jià)格銷售價(jià)格從2004年錢江銀通房地產(chǎn)公司開發(fā)的都市美麗洲創(chuàng)當(dāng)時(shí)1600元/的高價(jià)記錄到目前的銷售均價(jià)3800元/，甚至個(gè)別樓盤均價(jià)突破4000元/，其年平均上漲幅度約35%，漲勢迅猛。開發(fā)板塊開發(fā)板塊早期的房地產(chǎn)開發(fā)多集中在老城區(qū)位置，以及青城山沿線地段，而目前房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域已經(jīng)延伸到了二環(huán)路環(huán)線區(qū)域以及更遠(yuǎn)的區(qū)域鎮(zhèn)域，基本上是全面開花。開發(fā)品質(zhì)開發(fā)品質(zhì)由于早期的房地產(chǎn)市場不是很活躍，市場開發(fā)多以低品質(zhì)的樓盤居多，而目前由于大量實(shí)力開發(fā)商的介入，以及消費(fèi)者對(duì)品

8、質(zhì)的追求也在逐步提高，樓盤的開發(fā)品質(zhì)也在逐步走高，但與都江堰的城市地位相匹配的精品項(xiàng)目依然很少。 本宗地2007年年2月月宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年土地用途及年限限JY-07-007市區(qū)天府大道西市區(qū)天府大道西側(cè)側(cè)不大于不大于1.6不大于不大于25%不小于不小于35%不高于不高于40米米商業(yè)商業(yè) 40年年住宅住宅 70年年凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人20525.2平方米（合平方米（合30.79畝）畝）￥200萬元萬元￥36萬元萬元/畝畝￥74萬元萬元/畝

9、畝￥2278.64萬元萬元四川茂地房地產(chǎn)開發(fā)四川茂地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有限公司宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年土地用途及年限限JY-07-009市區(qū)學(xué)府路（柏市區(qū)學(xué)府路（柏條河北側(cè)）條河北側(cè)）不大于不大于1.5不大于不大于25%不小于不小于35%不高于不高于40米米商業(yè)商業(yè) 40年年住宅住宅 70年年凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人59303.3平方米（合平方米（合88.95畝）畝）￥500萬元萬元￥30萬元萬元/畝畝￥124萬元萬元/畝畝￥11029.8萬元萬元

10、都江堰市精誠房地產(chǎn)都江堰市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)有限公司2007年年3月月宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年土地用途及年限限JY-07-012JY-07-012市區(qū)都江堰大道市區(qū)都江堰大道安康南路安康南路不大于不大于1.1不大于不大于25%不小于不小于35%不高于不高于22米米住宅住宅 70年年凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人2509.12509.1平方米平方米（合（合3.763.76畝）畝）￥50萬元萬元￥240萬元萬元/畝畝￥240萬元萬元/畝畝￥240萬元

11、萬元都江堰市畜牧獸醫(yī)協(xié)都江堰市畜牧獸醫(yī)協(xié)會(huì)會(huì)城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰市都江堰市07年年28月土地成交列表月土地成交列表2007年年5月月宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年限土地用途及年限JY-07-013JY-07-013市區(qū)青城路市區(qū)青城路走馬河?xùn)|側(cè)走馬河?xùn)|側(cè)不大于不大于1.8不大于不大于22%不小于不小于35%不高于不高于40米米商業(yè)商業(yè) 40年年住宅住宅 70年年

12、凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人92930.6平方米平方米（合（合139.40畝）畝）￥3000萬元萬元120120萬元萬元/ /畝畝規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積167275平方米平方米因競買人數(shù)未達(dá)到規(guī)定人數(shù)終因競買人數(shù)未達(dá)到規(guī)定人數(shù)終止拍賣止拍賣宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年限土地用途及年限JY-07-014JY-07-014市區(qū)青城路市區(qū)青城路走馬河?xùn)|側(cè)走馬河?xùn)|側(cè)不大于不大于1.6不大于不大于25%不小于不小于35%不高于不高于22米米商業(yè)商業(yè) 40年年住宅住

13、宅 70年年凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人48366.7平方米平方米（合（合72.55畝畝 1400萬元萬元 900元元/平平方米方米 1390元元/平平方米（方米（148萬元萬元/畝）畝）10756.7540元元上海豐華（集上海豐華（集團(tuán)）股份有限團(tuán)）股份有限公司公司規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積77387平方米平方米（本宗地按樓面地價(jià)拍賣）（本宗地按樓面地價(jià)拍賣）宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年限土地用途及年限JY-07-015JY-07-015城區(qū)二環(huán)路南段城區(qū)

14、二環(huán)路南段走馬河西側(cè)走馬河西側(cè)不大于不大于2.0不大于不大于20%不小于不小于35%不高于不高于40米米商業(yè)商業(yè) 40年年住宅住宅 70年年凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人88289.8平方米平方米(合合132.43畝畝) 1800萬元萬元 500元元/平平方米方米 810元元/平方平方米（米（108萬萬元元/畝）畝）14302.9476元元成都皇朝置業(yè)成都皇朝置業(yè)有限公司有限公司規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積176580平方米平方米（本宗地按樓面地價(jià)拍賣）（本宗地按樓面地價(jià)拍賣）城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析

15、都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰市都江堰市07年年28月土地成交列表月土地成交列表2007年年8月月宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年限土地用途及年限JY-07-013市區(qū)青城路走馬河?xùn)|側(cè)不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商業(yè) 40年住宅 70年凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人92930.6平方米（合139.40畝）￥3000萬元120萬元/畝規(guī)劃建筑面積1672

16、75平方米因競買人數(shù)未達(dá)到規(guī)定人數(shù)終止拍賣宗地編號(hào)宗地編號(hào)宗地位置宗地位置容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率建筑總高度建筑總高度土地用途及年限土地用途及年限JY-07-021城區(qū)城區(qū)二環(huán)路東段二環(huán)路東段不大于2.0不大于23%不小于35%不高于40米商業(yè) 40年住宅 70年凈用地面積凈用地面積竟買保證金竟買保證金起拍價(jià)起拍價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交金額成交金額竟得人竟得人37068.6平方米（合55.60畝） ￥700萬元￥460元/平方米￥780元元/平平方米（方米（104萬元萬元/畝畝）￥5782.686元成都市龍泉金山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)劃建筑面積74137平方米（本宗地按樓面地價(jià)拍賣

17、）城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰市都江堰市07年年28月土地成交列表月土地成交列表城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰市（最新）樓盤列表都江堰市（最新）樓盤列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址開發(fā)商開發(fā)商產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型占地面占地面積積總建面總建面容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)面積區(qū)面積區(qū)間（）間（）價(jià)格價(jià)

18、格（元（元/）銷售情況銷售情況開盤時(shí)間開盤時(shí)間紫坪麗景紫坪麗景4批次批次幸福大道幸福大道文匯路文匯路紫坪房紫坪房產(chǎn)產(chǎn)多層多層68畝畝499001.141486.13-122.3均價(jià)均價(jià)39003、4F價(jià)價(jià)格格4100目前余目前余122戶型，一戶型，一次性次性2%，按揭按揭1% 2007.7岷江河畔岷江河畔一號(hào)橋旁一號(hào)橋旁橋都房橋都房產(chǎn)產(chǎn)多層多層40畝畝300001.126080-140均均3700，1F帶花園帶花園4200房源充足房源充足2007.10天源天源佐岸佐岸3期期2環(huán)路胥環(huán)路胥家路口家路口都江堰都江堰金山房金山房產(chǎn)產(chǎn)6層層電梯電梯洋房洋房681畝畝607001.3430左左右右88-

19、2304260-4500余余103房源房源,目前可優(yōu)目前可優(yōu)惠惠5%2007.11都之都都之都市中心，市中心，公園路口公園路口國機(jī)保國機(jī)保利房產(chǎn)利房產(chǎn)7層層電梯電梯30畝畝320001.660050-152未定未定入會(huì)咨詢?nèi)霑?huì)咨詢預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2008.5都市都市美麗美麗洲洲5期期一環(huán)路南一環(huán)路南側(cè)龍?zhí)稙硞?cè)龍?zhí)稙冲X江銀錢江銀通房產(chǎn)通房產(chǎn)多層多層76.7畝畝2208974.32約約34070-1903820-4068余幾套余幾套1F150 4068，6躍躍7165 3820城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬

20、拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰市（最新）樓盤列表都江堰市（最新）樓盤列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址開發(fā)開發(fā)商商產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型占地占地面積面積總建面總建面容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)面積區(qū)面積區(qū)間（）間（）價(jià)格價(jià)格（元（元/）銷售情況銷售情況開盤時(shí)間開盤時(shí)間景順景順.山山水間水間趙公山腳趙公山腳下下江河江河置業(yè)置業(yè)5+1電梯電梯洋房洋房122畝畝785281.0472880-150預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)5000入會(huì)咨詢?nèi)霑?huì)咨詢預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2008年年6嶺秀都江嶺秀都江都江堰大都江堰大道柏條河道柏條河畔畔精誠精誠房產(chǎn)房產(chǎn)多層、多層、小高小高層層88.9畝畝1065731.79102

21、2電梯：電梯：45-104多層：多層：135-140均價(jià)均價(jià)4000房源充足房源充足2007.12利貞。錦利貞。錦水苑水苑2期期2批次批次都江堰區(qū)都江堰區(qū)一環(huán)路胥一環(huán)路胥家路口家路口利貞利貞實(shí)業(yè)實(shí)業(yè)多層多層100畝畝966051.44100多多套套110-130均均3600余二三十余二三十套套2007.12建川桂院建川桂院幸福大道幸福大道和彩虹大和彩虹大道交接處道交接處都江都江堰市堰市建川建川實(shí)業(yè)實(shí)業(yè)多層、多層、別墅別墅87178534910.71363戶戶多層：多層：80-120別別墅：墅：164.8-291.2多層：多層：3680-3900別墅：別墅：5100余余20多套多套多層，別多層，

22、別墅墅60棟棟2007.9.29都江森林都江森林別墅別墅1批批次次都江堰市都江堰市香雪海路香雪海路華凌華凌房產(chǎn)房產(chǎn)別墅別墅200畝畝0.3125戶戶雙拼雙拼306獨(dú)棟獨(dú)棟320-530雙拼雙拼298萬萬套起，套起，獨(dú)棟獨(dú)棟368元元套起，套起，均價(jià)均價(jià)585萬萬/棟棟1批次余批次余30%2007.5土地市場概況土地市場概況 城區(qū)城區(qū)07年年2月月8月拍賣土月拍賣土地成交價(jià)價(jià)格多集中在地成交價(jià)價(jià)格多集中在100-150萬元萬元/畝畝 ； 從從07年年2月月8月成交的土月成交的土地中，規(guī)劃建筑面積約地中，規(guī)劃建筑面積約62萬平米；萬平米；商品房市場概況商品房市場概況產(chǎn)品表現(xiàn)產(chǎn)品表現(xiàn)目前建筑類型以多

23、層為主（少目前建筑類型以多層為主（少量帶電梯）量帶電梯） ，僅有岷江國際，僅有岷江國際項(xiàng)目是小高層電梯公寓；項(xiàng)目是小高層電梯公寓； 價(jià)格表現(xiàn)價(jià)格表現(xiàn)銷售價(jià)格多集中在銷售價(jià)格多集中在3700-3900元元/；即將上市銷售；即將上市銷售(對(duì)外咨對(duì)外咨詢?cè)?的樓盤價(jià)格多在的樓盤價(jià)格多在4000元元/；城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰市房地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)都江堰市房地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)百萬區(qū)百萬延展區(qū)本宗地柏條河土地價(jià)格走勢土地價(jià)格走勢目前土地成交的價(jià)格多集中

24、在100-150萬/畝，與前幾年的土地價(jià)值相比年平均增幅達(dá)到30%左右，土地價(jià)值提升很快，隨著土地的逐步減少以及市場的發(fā)展，預(yù)計(jì)土地價(jià)格將繼續(xù)上揚(yáng)，增長幅度達(dá)到30%左右。銷售價(jià)格走勢銷售價(jià)格走勢目前的銷售價(jià)格與前幾年的進(jìn)行對(duì)比，年平均增幅達(dá)到了35%左右，價(jià)格上漲很快，隨著土地價(jià)格的增長以及樓盤品質(zhì)的提升，樓盤的銷售價(jià)格將持續(xù)上漲，但考慮到目前國家宏觀政策調(diào)控，上漲幅度會(huì)有所緩解，預(yù)計(jì)年上漲幅度在15%-18%。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算都江堰

25、市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測都江堰市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測本宗地三、擬拍宗地價(jià)值分析三、擬拍宗地價(jià)值分析城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算宗地位置及臨近板塊的介紹宗地位置及臨近板塊的介紹幸福大道板塊幸福大道板塊本宗地柏條河板塊柏條河板塊柏條河板塊是一個(gè)中高檔河居板塊幸福大道板塊是一個(gè)新興中高檔居住板塊，目前已經(jīng)形成氣候，中高檔的形象已經(jīng)深入人心本宗地位于兩大板塊的延伸區(qū)域，可以充分借用2大板塊之勢及項(xiàng)目本身所具有的特性，打造中高檔社區(qū)，地塊價(jià)值明顯。 由圖中

26、所示，二環(huán)路東段大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，開發(fā)條件業(yè)已成熟；隨著開發(fā)啟動(dòng)，區(qū)域土地價(jià)值得到體現(xiàn)，將進(jìn)入快速發(fā)展軌道。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算宗地位置區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r宗地位置區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r最新拍賣地塊150萬元/畝043宗地300畝拆遷安置區(qū)開源佐岸幸福大道中高端居住區(qū)國瑞地產(chǎn)900畝高端項(xiàng)目 二環(huán)路東段 3860-4080元/，臨河洋房5400元/ 幸福大道空地濱河路北面：臨8米寬規(guī)劃路,以及柏條河及沿河綠化。南面：8米規(guī)劃道路及規(guī)劃中的拆遷安置小區(qū)

27、西面：臨二環(huán)路東面：空地柏條河本地塊城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境二環(huán)路本地塊柏條河城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算河景圖河景圖地塊優(yōu)勢分析:地塊臨柏條河，親水而居，居住的的舒適度比較高，適合打造高品質(zhì)居住社區(qū)；地塊規(guī)模比較大，同時(shí)地塊方正，利于土地有效利用和規(guī)劃；地塊臨二環(huán)路，距市中

28、心近，交通方便；周邊配套齊全，居家生活便利。地塊劣勢分析:目前二環(huán)路上過往的大車較多，噪音較大，對(duì)項(xiàng)目有一定的干擾；項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析:都江堰市政府加大對(duì)幸福大道區(qū)域的環(huán)境改造，完善周邊配套，這對(duì)宗地未來的發(fā)展走勢有著極強(qiáng)的推動(dòng)作用。目前都江堰市場比較活躍，銷售形勢比較好。國瑞800余畝高端地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)在即，將對(duì)未來區(qū)域的帶動(dòng)性較強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目的打造也是一個(gè)利好。從城市的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，城市朝東發(fā)展是主流方向之一，區(qū)域價(jià)值將會(huì)大幅提升。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析:幸福大道、二環(huán)路目前開發(fā)和在售樓盤較多，競爭相對(duì)比較激烈。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值

29、分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算地塊地塊SWOT分析分析規(guī)避二環(huán)路過往大車過多，而導(dǎo)致干擾比較大的問題，利用景觀或建筑進(jìn)行有效的規(guī)避，比如種植密集的高大植物，或修建高層物業(yè)進(jìn)行隔離；規(guī)避市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行差異化產(chǎn)品定位，比如在物業(yè)類型或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上進(jìn)行細(xì)分；城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算我們所面對(duì)問題的處理辦法四、擬拍地塊初步定位四、擬拍地塊初步定位中高檔高品質(zhì)親水居住區(qū)中高檔高品質(zhì)親水居住區(qū)城市化、

30、多樣化、品質(zhì)化社區(qū)口以小高層電梯洋房產(chǎn)品彰顯城市化的居住氛圍口以多樣化的產(chǎn)品供應(yīng)滿足消費(fèi)者群體的不同需求以社區(qū)規(guī)模發(fā)揮自然景觀優(yōu)勢。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位基本思路 參照了都江堰政府規(guī)劃和項(xiàng)目地塊的基本條件后，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)主題應(yīng)為中低密度中高檔次品質(zhì)，爭創(chuàng)本市第一高檔住宅社區(qū)?？梢钥隙ǖ亩ㄎ徊呗员景傅貕K的高開策略，首期以11F小高層空中雙院落，板式或點(diǎn)式電梯洋房。二期以4+1F層疊院HOUSE和5+1F情景洋房，拉升容

31、積率指標(biāo)，壓縮建筑密度，同時(shí)達(dá)到樹立項(xiàng)目地標(biāo)的目標(biāo)。項(xiàng)目分二期開發(fā)：一期需要突破性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)獲得市場關(guān)注，由此支持后續(xù)的開發(fā)工作。排除的產(chǎn)品策略本案地塊的頂級(jí)4+1F層疊院HOUSE和5+1F情景洋房，需求市場不構(gòu)成足夠支撐。本案地塊的大量小高層電梯在未來面臨的同質(zhì)化競爭局面嚴(yán)峻。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算產(chǎn)品定位思路產(chǎn)品定位思路4+1F層疊院HOUSE5+1F情景洋房11F小高層空中雙院落，板式或點(diǎn)式電梯洋房 強(qiáng)調(diào)“舒適居住”與“有效使用”的舒

32、適型產(chǎn)品為主，輔以少量高檔型產(chǎn)品。以花園洋房和疊院提高社區(qū)品質(zhì)，而電梯（空中花園）在項(xiàng)目形象展示和發(fā)售中吸引市場關(guān)注，帶動(dòng)人氣。 依托對(duì)于區(qū)域自然資源人居環(huán)境的有效利用，促進(jìn)都江堰板塊的客群選擇本項(xiàng)目。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位定位基本理論 房地產(chǎn)定價(jià)常用基本方法為類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值法，即靜態(tài)市場比較法。類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值法的運(yùn)用是首選若干與本項(xiàng)目在物業(yè)型和檔次上類似的樓盤，通過對(duì)它們和本項(xiàng)目之間價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市

33、場形勢下可實(shí)現(xiàn)之價(jià)值。 通常決定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值的要素包括以下三類：類比土地價(jià)值地段資源的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)之間相互影響、相互制約的關(guān)系。 此外，房地產(chǎn)定價(jià)通常有三種導(dǎo)向，即成本導(dǎo)向、購買者導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向。其中，成本導(dǎo)向包括成本加定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法，購買者導(dǎo)向包括認(rèn)知定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法，競爭包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市場定定價(jià)法。城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算價(jià)格定位方法價(jià)格定位方法 雙院落板式或點(diǎn)式電梯洋房雙院落板式或點(diǎn)

34、式電梯洋房 4200元/ 4+1F層疊院層疊院HOUSE 5600元/ 5+1F情景洋房情景洋房 4500元/城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算價(jià)格定位價(jià)格定位五、擬拍宗地評(píng)估測算五、擬拍宗地評(píng)估測算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、總用地面積：56684.6m（畝） 總建筑面積(地上+地下):97627m2、設(shè)入容積率的總建筑面積：85027m其中：（1）住宅小高層雙院落板式電梯 洋房建筑面積：53500m （2）4+1層疊院洋房建筑面積： 12263 （3）5+1

35、情景洋房建筑面積： 17877 （4）商業(yè)及經(jīng)營性會(huì)所和建筑面 積：1360m(利用小高層底 層架空1023 m) 3 、地下總建筑面積（含設(shè)備用 房）：12600m4、地下停車位：360個(gè)（含半地下車位）5、綜合容積率：6、建筑密度：25%7、總戶數(shù)約600戶8、未計(jì)入容積率的6M錯(cuò)陽臺(tái)及空中花園 共計(jì)1530m城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值

36、分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算建筑總平模擬二環(huán)路規(guī)劃路規(guī)劃路空地初步用地強(qiáng)度分析物業(yè)類型建筑面積（m）銷售均價(jià)（元/m）銷售收入（萬元）小高層53500420022470（2.25億元）4+1層疊院HOUSE1226356006867.285+1情景洋房1787745008044.6商業(yè)用下車庫12600暫不計(jì)收入合計(jì)9760038061.88（3.8億元）城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展都江堰房地產(chǎn)市場分析都江堰房地產(chǎn)市場分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地價(jià)值分析擬拍宗地初步定位擬拍宗地初步定位擬拍宗地評(píng)估測算擬拍宗地評(píng)估測算項(xiàng)目收入模擬考慮時(shí)間因素的情況下(預(yù)計(jì)明年下半年才能正式銷售),根據(jù)目前房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(上漲幅度預(yù)計(jì)15-18%來看,屆時(shí)本宗地所開發(fā)項(xiàng)目的銷售均價(jià)將上揚(yáng)8-10%。1、地上建筑單方成本（未含土地）：元、地上建筑