房價管理與客房經(jīng)營統(tǒng)計分析課件

1、5. 房價管理與客房經(jīng)營統(tǒng)計分析房價管理與客房經(jīng)營統(tǒng)計分析n5.1 房價管理n5.2 客房經(jīng)營統(tǒng)計分析5.1 房價管理房價管理n5.1.1 什么是房價？ 客人住宿一夜所應支付的住宿費用，它是客房商品價值的貨幣表現(xiàn)。n5.1.2 客房的價格特點 價值補償?shù)膮^(qū)間性 價值的不可儲存性 集生存因素、享受因素和發(fā)展因素于一體 客房商品價格的季節(jié)波動性 客房的不變成本高，可變成本低5.1.3 房價的種類與計價方式房價的種類與計價方式n房價的種類 標準房價 Rack Rate 商務合同價 Commercial Rate 團隊價 Group Rate 旺季價 Busy Season Rate 淡季價 Slac

2、k Season Rate 小包價 Package Rate折扣價 Discount Rate白天租用價 Day Use Rate免費 附：家庭租用價 Family Plan Rate 加床費 Rate for Extra Bedn飯店的計價方式 歐式計價 European Plan 美式計價 American Plan 歐陸計價 Continental Plan 百慕大計價 Bermuda Plan修正美式計價 Modified American Plan5.1.4 影響客房定價的主要因素影響客房定價的主要因素n內(nèi)在因素 投資成本 非營業(yè)部門費用分攤 非盈利性服務支出 飯店的等級標準 飯店的

3、服務水準 客房本身的位置、方向、外景等因素 管理水平（品牌）n外在因素 飯店所在地區(qū)和位置 市場競爭 國家政策與國際國內(nèi)形勢 匯率變動 通貨膨脹、客人（消費心理）、需求彈性、季節(jié)變動（購房時間）等其他自然因素n在一項世界150 座主要城市的生活費調(diào)查比較中，首爾的人均生活費排名第10。首爾 的物價水平物價、勞動力成本和土地開發(fā)價格遠遠高于上海。例如 首爾超豪華酒店的平均客房價格為784.6美元，折合人民幣大約6500元左右； n上海的五星級酒店中，金茂君悅、波特曼麗嘉等國際酒店管理集團管理的酒店，全年一般平均房價在1200元1500元之間，而錦江、華亭等國有酒店的房價一 般只有600元800元

4、。粗略地進行折算后，上海的五星級酒店的房價大約相當于漢城相同等級酒店房的18%-23%，還不到后者的四分之一。相關鏈接：國家限價n廣交會n東盟會議相關鏈接：全球酒店房價相關鏈接：全球酒店房價n國際酒店在線預訂網(wǎng)站H最新的酒店價格指數(shù)顯示，2009年上半年，全球酒店平均房價下跌了17%。2009年6月酒店房價較上年同期下跌了1/6以上，房價僅比2004年1月酒店價格指數(shù)剛推出時的水平高出1%。n數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，各大洲酒店價格普遍下降。拉丁美洲酒店房價跌幅最大，較上年同期下跌18%。北美酒店房價下跌17%，而歐洲酒店房價情況則略好，下跌16%。亞洲酒店房價一直以來相對美國或歐洲都較為堅

5、挺，但在2009年上半年卻不盡如人意，較上年同期平均下跌17%。nH的酒店價格指數(shù)追蹤每間酒店房間的實付價格，而非廣告價格。該指數(shù)以全球13000個地點的78000家酒店顧客的實際支付價格為依據(jù)。n該網(wǎng)站全球總裁戴維羅徹說：“除了消費需求下降所產(chǎn)生的不利影響之外，酒店接待能力也大幅提高。在2009年上半年，酒店客房量顯著增加，但客流量卻不斷減少，這種雙重打擊使得全球酒店房價下跌17%。隨著需求的下跌，酒店經(jīng)營者關閉了一些門面，減少了服務，同時削減了價格，使得市場帶有明顯的促銷性質(zhì)，這可能還將持續(xù)一段時間。”消費者對飯店產(chǎn)品價值消費者對飯店產(chǎn)品價值最高的心理預期最高的心理預期保本盈利或虧損最小所

6、保本盈利或虧損最小所能接受的價格能接受的價格價格價格5.1.5 房價的確定方法房價的確定方法n經(jīng)驗定價法 又稱“千分之一法”，它是以飯店建造總成本為基礎計算的。 平均房價=飯店建造總成本/房間數(shù)*1n赫伯特公式法 美國飯店和汽車飯店協(xié)會主席羅伊赫伯特主持發(fā)明。 以目標投資回收率作為定價的出發(fā)點年客房預年客房預計銷售額計銷售額=飯店總飯店總投資額投資額*目標投資目標投資 回收率回收率+飯店企業(yè)飯店企業(yè)管理費管理費+客房經(jīng)客房經(jīng)營費用營費用-客房以外其他客房以外其他部門經(jīng)營利潤部門經(jīng)營利潤計劃平均房價計劃平均房價=年客房預計銷售額年客房預計銷售額可供出租客房數(shù)可供出租客房數(shù) *預計出租率預計出租率

7、*年天數(shù)年天數(shù)n例題：某飯店有客房120間，全年營業(yè)費用2680000元，稅收和保險費為356400元，折舊費為1484000元，合理投資收益額為2158000元，客房以外其他部門的經(jīng)營利潤為960000元，預計年平均出租率為70%。計算該飯店的平均房價。n年客房預計銷售額：5718400元n平均房價：186.5元n保本點定價法 又稱盈虧平衡定價法，是根據(jù)盈虧平衡點定價的一種方法。全年銷售客房數(shù)全年銷售客房數(shù)保本點房價保本點房價=全年固定成本總額全年固定成本總額+單位變動成本單位變動成本n例題：某飯店擁有客房400間，據(jù)測算，每間客房分擔的固定成本為150元，每間客房的單位變動成本為40元，飯

8、店的年平均出租率為70%。問飯店制定何種房價才能使飯店盈利？n盈虧平衡點房價：254元n 客房面積定價法 以客房預計總收入為定價基礎客房價格客房價格=客房預計總收入客房預計總收入客房總客房總面積面積*預計客房預計客房出租率出租率*計劃期計劃期天數(shù)天數(shù)*該客房面積該客房面積n例題：某飯店客房總面積為4800平方米，預定明年客房總收入430萬美元，客房出租率為70%，那么面積為24平方米的客房價格應為？n客房價格：85美元n 收益管理定價法 根據(jù)預定情況、儲備情況、季節(jié)、時段確定不同價格進行銷售，實現(xiàn)收益最大化n 隨行就市定價法 一種以競爭競爭為中心的定價方法，以同檔次飯店的平均房價作為定價依據(jù)。

9、n某酒店標雙牌價100元,每間客房變動成本20元,固定成本30元n80？n45？n20？n15？相關鏈接：折扣定價策略n現(xiàn)金折扣 n數(shù)量折扣n季節(jié)折扣n中間商功能折扣相關鏈接：心理定價策略n尾數(shù)定價n整數(shù)定價n聲望定價n招徠定價n習慣定價n期望定價相關鏈接：現(xiàn)實中的差別定價相關鏈接：現(xiàn)實中的差別定價策略策略n實施多品牌策略n實施單品牌的多品種多系列策略n分組策略（?？陀媱潱﹏房價的控制 前臺銷售 房價限制 團隊房價的可行性n房價的調(diào)整 調(diào)低房價 調(diào)高房價n5.2.1前廳統(tǒng)計報表 客房營業(yè)日報表客房營業(yè)日報表 當日出租客房數(shù)與在店人數(shù) 客房出租率與各類平均房價 各類客人占用客房百分比 各類預定變

10、化的百分比總平均房價總平均房價散客平均房價散客平均房價團隊平均房價團隊平均房價長住客平均房價長住客平均房價n客房出租率n客房銷售效率客房銷售效率客房銷售效率=客房實際銷售額客房實際銷售額全部客房牌價出租的總銷售額全部客房牌價出租的總銷售額*100%n例題：某飯店擁有客房400間，據(jù)測算每間客房分擔的固定成本為150元，每間客房的單位變動成本為40元，平均房價為300元，試問飯店的出租率達到多少該飯店才能保本經(jīng)營？ n例題：某飯店出售客房270間，其中：單人間50間，房價40美元；標準間180間，房價70美元；普通套間30間，房價125美元；豪華套間10間，房價180美元。某日的客房收入額合計為

11、12000美元。試計算客房銷售效率。n雙開率 指兩位客人同住一個房間的房數(shù)占所出租房間總數(shù)的百分比。雙開率雙開率=客人總數(shù)客人總數(shù)-已出租客房數(shù)已出租客房數(shù)已出租客房數(shù)已出租客房數(shù)*100%雙開率雙開率=客人總數(shù)客人總數(shù)已出租客房數(shù)已出租客房數(shù)n例題：某飯店下榻客人數(shù)為390人，當日出租客房數(shù)280間，其客房雙開率為？n39.3%n實際平均房價=實際平均房價實際平均房價客房總收入實際平均房價出租客房數(shù)客房出租率客房出租率n某飯店某日客房總收入為36000元，當日出租的客房總數(shù)150間，則實際平均房價為：n240元n理想平均房價 飯店各類客房以現(xiàn)行牌價按不同的客人結(jié)構(gòu)出租時可達到的理想的平均房價。 計算方法： 從低檔到高檔計算平均房價 從高檔到低檔計算平均房價 求和平均n例題：某飯店共有客房400間，其類型及出租牌價見下表。預計客房未來出租率可達80%，雙開率30%，