動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引

1、動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引編制： 日期 審核： 日期 審批： 日期 修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人1. 流程概況流程目的及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的偏離，及時(shí)采取預(yù)警措施，最終使項(xiàng)目結(jié)算成本在成本目標(biāo)的可允許范圍內(nèi)。適用范圍適用于公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后的動(dòng)態(tài)成本管理。定義1. 動(dòng)態(tài)成本：是對(duì)項(xiàng)目結(jié)算的成本預(yù)測(cè)，是在某一時(shí)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目已發(fā)生和預(yù)計(jì)發(fā)生成本的綜合考慮。一般而言，動(dòng)態(tài)成本管理主要指目標(biāo)成本確定后的管理監(jiān)控事項(xiàng)。2. 成本預(yù)警：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生了原先預(yù)見(jiàn)不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將或很可能超出目標(biāo)成本時(shí)，由相關(guān)責(zé)任人向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出警示的行為。

2、流程主導(dǎo)部門成本管理部/城市公司成本部流程參與部門集團(tuán)各部門、城市公司各部門流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明備注項(xiàng)目工程成本動(dòng)態(tài)控制2.3動(dòng)態(tài)成本管理實(shí)施2.4部門流程中承擔(dān)職責(zé)城市公司成本部1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、非工程類營(yíng)銷費(fèi)用除外）的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。2. 負(fù)責(zé)編制每月城市公司成本簡(jiǎn)報(bào)，并上報(bào)成本管理部。成本管理部1. 負(fù)責(zé)對(duì)各城市公司項(xiàng)目成本監(jiān)控。城市公司財(cái)務(wù)部1. 負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、非工程類營(yíng)銷費(fèi)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。相關(guān)部門1. 配合成本動(dòng)態(tài)信息收集并根據(jù)要求控制成本。2. 工作程序2.1 動(dòng)態(tài)成本管理基本原則2.1.1 成本管理部/城市公司成本部是動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控的責(zé)任部門，對(duì)動(dòng)態(tài)成本

3、信息的真實(shí)性、及時(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。2.1.2 動(dòng)態(tài)成本管理主要是對(duì)動(dòng)態(tài)成本相對(duì)目標(biāo)成本的變動(dòng)情況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)責(zé)任成本執(zhí)行的分析，通過(guò)成本簡(jiǎn)報(bào)及時(shí)反映、上報(bào)。2.1.3 動(dòng)態(tài)成本預(yù)估主要依據(jù)包括：合同臺(tái)帳（含合同變更信息）、月度簽證匯總表、材料價(jià)格信息變動(dòng)、外部相關(guān)單位的價(jià)格取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)、索賠訴訟等。2.1.4 動(dòng)態(tài)成本需從項(xiàng)目整體投資出發(fā)、盡可能對(duì)各種成本變動(dòng)已發(fā)生和預(yù)計(jì)發(fā)生項(xiàng)目進(jìn)行列舉，原則上，各月動(dòng)態(tài)成本平均值與項(xiàng)目結(jié)算值的差異將作為評(píng)價(jià)各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理的依據(jù)之一，對(duì)特別異?，F(xiàn)象，城市公司成本部有權(quán)直接進(jìn)行或上報(bào)城市公司分管副總經(jīng)理審批后組織相關(guān)調(diào)查。2.1.5 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本

4、管理部/城市公司成本部需對(duì)動(dòng)態(tài)成本顯示已突破或很可能突破的目標(biāo)成本項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)警。2.2 動(dòng)態(tài)成本控制方法2.2.1 由于某些成本細(xì)項(xiàng)是在一個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)逐年逐月漸漸開(kāi)支掉的，到真正突破該細(xì)項(xiàng)成本目標(biāo)時(shí)，都已到了項(xiàng)目的后期。若在項(xiàng)目后期出現(xiàn)許多細(xì)項(xiàng)突破而預(yù)警時(shí)，其實(shí)成本早已發(fā)生失控，因此動(dòng)態(tài)成本可表示為：動(dòng)態(tài)成本=合同價(jià)已支付部分+變更部分+預(yù)計(jì)將要發(fā)生部分。2.2.2 只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很大可能超支（即雖然已支付部分在合同價(jià)以內(nèi)，但加上預(yù)計(jì)發(fā)生部分已超合同價(jià)）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。2.3 項(xiàng)目工程成本動(dòng)態(tài)控制2.3.1 工程進(jìn)度付款控制1) 在工程開(kāi)工之前，城市公司項(xiàng)

5、目部組織確定工程施工進(jìn)度計(jì)劃，擬定單項(xiàng)工程形象進(jìn)度計(jì)劃。2) 施工單位按照合同提出付款申請(qǐng)，提交到城市公司項(xiàng)目部，城市公司項(xiàng)目部填寫付款審批表并按權(quán)責(zé)手冊(cè)規(guī)定審核審批，付款流程參見(jiàn)財(cái)務(wù)付款管理作業(yè)指引。3) 城市公司成本部、財(cái)務(wù)部分別建立工程進(jìn)度款臺(tái)帳，每月核對(duì)，臺(tái)帳作為成本簡(jiǎn)報(bào)的內(nèi)容，城市公司成本部每月定期報(bào)送成本管理部。2.3.2 甲供材料設(shè)備付款控制1) 在工程開(kāi)工之前，根據(jù)項(xiàng)目對(duì)材料設(shè)備的需求，城市公司項(xiàng)目部擬定單項(xiàng)工程的甲供材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃。工程采購(gòu)部/城市公司項(xiàng)目部按權(quán)限根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃按照工程類招標(biāo)采購(gòu)管理程序按期完成甲供材料設(shè)備的采購(gòu)工作。2) 城市公司項(xiàng)目部按照材料設(shè)備采購(gòu)合同和

6、樣板等驗(yàn)收甲供材料。供貨單位按照合同提出付款申請(qǐng)，經(jīng)監(jiān)理單位審核后交城市公司項(xiàng)目部，城市公司項(xiàng)目部填寫付款審批表提交審核審批，付款流程參見(jiàn)財(cái)務(wù)付款管理作業(yè)指引。3) 城市公司成本部、財(cái)務(wù)部分別建立材料設(shè)備付款臺(tái)賬，每月核對(duì)。臺(tái)賬作為成本簡(jiǎn)報(bào)的內(nèi)容，城市公司成本部每月定期報(bào)送成本管理部。2.3.3 設(shè)計(jì)變更成本控制，參見(jiàn)設(shè)計(jì)變更管理作業(yè)指引。2.3.4 工程簽證成本控制，參見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理作業(yè)指引。2.4 動(dòng)態(tài)成本管理實(shí)施2.4.1 城市公司成本部每月5日前對(duì)本城市公司合同的結(jié)算成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并填寫成本簡(jiǎn)報(bào)中的目標(biāo)成本執(zhí)行情況表，并對(duì)超成本目標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，提出相關(guān)解決建議，超成本目標(biāo)的

7、原因主要有：1) 不可預(yù)見(jiàn)事項(xiàng)：l 發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)事故；l 發(fā)生法律訴訟；l 因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；l 因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；l 發(fā)生原先未預(yù)見(jiàn)的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任；l 出現(xiàn)了未計(jì)劃的對(duì)外捐贈(zèng)；l 目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)不準(zhǔn)確；l 發(fā)生工程簽證；l 市場(chǎng)材料設(shè)備價(jià)格波動(dòng)；l 其他經(jīng)營(yíng)過(guò)程出現(xiàn)的意外情況。2) 管理不善事項(xiàng)：l 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶；l 因計(jì)算不精準(zhǔn)而發(fā)生多余采購(gòu)物資；l 為無(wú)效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬；l 工作質(zhì)量低劣引起的返工開(kāi)支；l 使用過(guò)程中的

8、浪費(fèi)；l 非必需的計(jì)劃外開(kāi)支；l 未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購(gòu)物或價(jià)與質(zhì)不匹配；l 工期拖延造成的費(fèi)用增加；l 其他管理不嚴(yán)的情況。2.4.2 成本管理部/城市公司成本部根據(jù)動(dòng)態(tài)成本信息，按照以下原則啟動(dòng)預(yù)警程序：事項(xiàng)公司相關(guān)措施1、三級(jí)子目突破指標(biāo)l 向責(zé)任部門提示，在動(dòng)態(tài)分析報(bào)告中作有關(guān)說(shuō)明l 成本管理部/城市公司成本部組織相關(guān)部門溝通，分析原因、提出下階段成本控制要求2、 二級(jí)子目突破指標(biāo)l 城市公司成本部、成本管理部、分管副總裁、總裁審批，否則均不得突破成本指標(biāo)來(lái)簽署合同3、一級(jí)子目突破l 城市公司成本部、成本管理部、分管副總裁、產(chǎn)品決策委員會(huì)審批，否則均不得突破成本指標(biāo)來(lái)簽署合同2.4.3 成本管理部每月匯總分析各項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)情況，經(jīng)集團(tuán)分管副總裁審批后，抄送各部門負(fù)責(zé)人以上管理人員及各城市公司負(fù)責(zé)人。3. 支持性文件3.1 LYJT-OP-CB01項(xiàng)目成本管理程序3.2 LYJT-WI-SJ06設(shè)計(jì)變更管理作業(yè)指引3.3 LYJT-W