我國(guó)保障性住房供給模式與現(xiàn)狀分析

1、1我國(guó)保障性住房的供給模式與現(xiàn)狀分析 一一經(jīng)濟(jì)1402班第4小組2什么是保障性住房 保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念。它是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。3保障對(duì)象n廉租房對(duì)象：1999年出臺(tái)的城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法規(guī)定：“城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房?！眓經(jīng)適房對(duì)像：2007年修訂后的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭

2、供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！眓公租房對(duì)象：2010年頒布的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定：“公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。4保障住房的的提供主體一、政府由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，二、開(kāi)發(fā)商大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都接受政府委托建設(shè)保障性住房，但僅僅是建設(shè)者5三種保障性住房的提供模式n普惠模式。以日本、新加坡為代表。在這一模式下，政府的中央財(cái)政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境投資項(xiàng)目所占比例較多，達(dá)到百分之十以上。例如，新加坡80%的居民居住在住房提供的租屋中；日本以財(cái)政補(bǔ)貼和融資制度普遍支持住宅建設(shè)

3、，公有資金住宅占總建設(shè)戶數(shù)將近一半。n特惠模式。以美國(guó)、英國(guó)為代表。在這一模式下，政府的中央財(cái)政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目所占的比例很少。三國(guó)中央財(cái)政支持中，住房及其社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目所占的比例分別為2.88%，2.24%。美國(guó)對(duì)于極少數(shù)實(shí)在沒(méi)有能力解決自己住房問(wèn)題的低收入階層給予特惠政策。如公共住房計(jì)劃政策、租金補(bǔ)貼、抵押貸款利率補(bǔ)貼計(jì)劃、低收入居民住房稅收信用計(jì)劃等。n中間模式。以印度、馬來(lái)西亞、埃及等國(guó)為代表。在中央財(cái)政支出中，住房及其社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目所占比例在5%左右。三國(guó)中央財(cái)政支持中，住房項(xiàng)目及其社區(qū)環(huán)境所占比例分別為5.66%、7.31%、5.30%。6建設(shè)保障性住房資金來(lái)源n1、中、地方

4、政府籌款n2、社會(huì)融資n3、開(kāi)發(fā)商代建或自建 7我國(guó)政府保障性住房建設(shè)支出在財(cái)政支出的水平“十二五”將新建設(shè)3000多萬(wàn)套保障房8保障性住房的供給狀況我們僅以2010年、2011年和2013年的建設(shè)狀況進(jìn)行分析一、2010年保障性住房建設(shè)的計(jì)劃與執(zhí)行2010年，全國(guó)各類保障性住房計(jì)劃開(kāi)工580萬(wàn)套。年末統(tǒng)計(jì)全國(guó)各類保障性住房實(shí)際開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套，新開(kāi)工3.54億平方米，財(cái)政保障性住房工程支出765億元。從保障性住房工程計(jì)劃執(zhí)行情況上來(lái)看，有5個(gè)省區(qū)市完成了全年任務(wù)，均位于東部地區(qū)，如圖所示。9n2010年，有九個(gè)省區(qū)市的完成率在50-90之間，超過(guò)半數(shù)的省區(qū)市完成率不足50，

5、其中內(nèi)蒙古、貴州、云南、山東的完成率不足30，山東的完成率最低，僅為完成計(jì)劃的22。n2011年，伴隨著財(cái)政收入的大幅增加，保障性住房的也大大增加，占到了財(cái)政支出的3左右。保障性住房的計(jì)劃開(kāi)工1000萬(wàn)套，較2010年的590萬(wàn)套，大幅增長(zhǎng)69.5，2013年，我國(guó)各類保障性住房計(jì)劃開(kāi)工量較上年度變化不大，實(shí)際開(kāi)工660萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套。10現(xiàn)行保障性住房供給模式中存在的問(wèn)題n結(jié)合2010、2011與2013三年的保障性住房的建設(shè)情況不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前保障性住房供給上還有很多問(wèn)題。11一、在多個(gè)年份的建設(shè)中出現(xiàn)了開(kāi)工量不足、年終建設(shè)完成量少的情況其中的原因何在？影響保障房建設(shè)的幾個(gè)重要問(wèn)題包

6、括：土地、資金、建設(shè)模式、監(jiān)管與問(wèn)責(zé)、質(zhì)量與選址。12一、土地問(wèn)題n1、2011年全國(guó)保障性安居工程開(kāi)工1000萬(wàn)套，需要土地4.13萬(wàn)公頃。按照商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前兩年年均實(shí)際供量。而2009年和2010年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量分別為5.41萬(wàn)公頃和9.48萬(wàn)公頃，據(jù)此估計(jì)2011年商品住房用地供應(yīng)量不低于7.44萬(wàn)公頃，加上保障性住房供給的4.13萬(wàn)公頃，2011年全部住房用地將增加10個(gè)百分點(diǎn)，從而對(duì)土地供給造成巨大壓力。n2、關(guān)于土地使用為政府帶來(lái)的收益上來(lái)看，進(jìn)行保障性住房建設(shè)而占用的土地不能像建設(shè)商品住房用地為政府帶來(lái)大量的“土地出讓金”，而地方政府將失去一大塊

7、蛋糕，所以地方政府總是優(yōu)先保障商品住房用地。13二、資金問(wèn)題？n2011年保障性住房建設(shè)需要資金大概為1.4萬(wàn)億元，存在著巨大的資金空缺。n1、保障性住房的資金由政府籌資和社會(huì)融資提供。n （1）政府籌資；政府籌資通過(guò)：地方財(cái)政預(yù)算、中央財(cái)政補(bǔ)助、地方土地出讓金金收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債務(wù)這六種主要方式獲得。而調(diào)查顯示在2011年的保障房建設(shè)中存在著1500億元政府籌資的資金缺口。n （2）社會(huì)融資；社會(huì)融資是保障性住房建設(shè)最重要的資金來(lái)源，在2011年的建設(shè)占到總資金的70左右。社會(huì)融資包括了：銀行貸款、信托資本、社保基金、保險(xiǎn)資金等組成部分。就銀行貸款來(lái)說(shuō)，由于保障性住

8、房建設(shè)的投資回收期較長(zhǎng)與銀行資金使用時(shí)間周期不匹配，銀行對(duì)于保障性住房的貸款意向較低。另外的三個(gè)資金來(lái)源，由于對(duì)于盈利性的需求對(duì)保障性住房建設(shè)的貢獻(xiàn)也有限。14資金可能不是問(wèn)題n上面提到了2011年保障性住房建設(shè)資金存在1500億元的政府籌資的空缺。有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者提出質(zhì)疑。15在反對(duì)政府籌資空缺是造成保障性住房開(kāi)工建設(shè)不足的說(shuō)法中，最為普遍的是對(duì)于2010我國(guó)三公經(jīng)費(fèi)的天量數(shù)額的異議。Video16三、建設(shè)模式問(wèn)題 委托代建模式：土地由政府劃撥，委托當(dāng)?shù)鼗蛉珖?guó)性開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，資金由政府籌措，最后支付開(kāi)發(fā)商一定的委托費(fèi)。問(wèn)題是在這種模式中，政府作為委托方必須要有雄厚的財(cái)力或者強(qiáng)大的融資能力，而

9、受托方多為國(guó)有企業(yè)。這就產(chǎn)生了問(wèn)題，首先由于不同地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，不同地區(qū)政府的財(cái)政實(shí)力和融資能力是大大不同的，例如，東南沿海以及北京等較為發(fā)達(dá)的地區(qū)財(cái)政實(shí)力強(qiáng)，相應(yīng)的這些地區(qū)的保障房建設(shè)較為充分。其次，國(guó)有企業(yè)擔(dān)任受托方，較低的生產(chǎn)效率和過(guò)高的生產(chǎn)成本將大大浪費(fèi)公共資源。17四、監(jiān)管與問(wèn)責(zé)問(wèn)題n面對(duì)保障性住房建設(shè)的指標(biāo)，地方政府的重視程度不足。監(jiān)管和問(wèn)責(zé)機(jī)制的缺失使得部分官員在保障性住房建設(shè)中濫用權(quán)利，腐敗現(xiàn)象泛濫。對(duì)保障性住房的建設(shè)造成不利影響。18五、質(zhì)量與選址問(wèn)題n1、當(dāng)前的保障性住房建設(shè)中，選址大都選在交通不便捷和偏遠(yuǎn)的地區(qū)，這些地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件差，不能滿足和提高入住者的生

10、活條件。另一方面就是為了節(jié)省土地，保障性住房的分布十分密集，居住環(huán)境較為擁擠。n2、而在保障房的質(zhì)量問(wèn)題上，同樣是為了壓縮成本，地方政府對(duì)于保障房的建設(shè)質(zhì)量上的要求不高，這位事后。埋下了安全隱患。19保障性住房建設(shè)的國(guó)際借鑒n新加坡模式：n1、政府主導(dǎo)n2、財(cái)政和金融支持n3、中央公積金制度n4、出臺(tái)法律嚴(yán)格限制炒賣(mài)“組屋”20我國(guó)保障性住房在未來(lái)的發(fā)展方向一、保證土地供給1、保證保障房建設(shè)用地的供給，在商品住房用地與保障性住房用地的供給中，優(yōu)先供給保障房。21n二、調(diào)整財(cái)政支出，保障資金供給n1、調(diào)整政府財(cái)政支出，減少不必要的“三公”經(jīng)費(fèi)支出，加大在保障性住房建設(shè)上的財(cái)政投入。n2、積極拓寬社會(huì)融資渠道，提高社會(huì)資本對(duì)保障性住房供給的積極性。22n三、調(diào)整建設(shè)模式n調(diào)整先前的委托代建模式在保障房建設(shè)中比例，增加配件模式比重n配件模式：土地出讓環(huán)節(jié)在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由購(gòu)買(mǎi)土地的白發(fā)上負(fù)責(zé)建設(shè)。在這種模式中，政府只需要出讓潛在的一部分土地出讓金，隨后由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，政府監(jiān)督。例如：2010年北京在商品房土地出讓中要求配建30的保障性住房；深圳的保障房配建為12。23n四、加強(qiáng)監(jiān)管與問(wèn)責(zé)n無(wú)論是土地、資金、建設(shè)模式問(wèn)題還是房屋質(zhì)量與選址問(wèn)題出現(xiàn)的一個(gè)重要原因是監(jiān)管與問(wèn)責(zé)制度的缺失或不力。在今后的保障性住房的建設(shè)中的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要各個(gè)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行依法嚴(yán)格的