陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)

1、陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)2世聯(lián)對本項目的界定及經(jīng)驗分享3根據(jù)世聯(lián)的經(jīng)驗，本項目可界定為 根據(jù)貴我前期溝通的信息了解，我司認(rèn)為本項目有條件、有能力成為XX地的明星項目； 同時，XX公司也可以通過該項目的持續(xù)開發(fā)運作，擔(dān)當(dāng)區(qū)域運營商的角色，整合企業(yè)資源，打造基于未來的核心競爭力，建立市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌。公司背景：公司背景：項目情況：項目情況：客戶的戰(zhàn)略性思考：客戶的戰(zhàn)略性思考：4客戶經(jīng)常會問：l 我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項目？l 周邊的項目品質(zhì)一般，價格便宜，賣得不錯，我們能不能也這樣做呢？l 項目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項目的銷售？l 如何解決配套不

2、成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？l 啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？l 如何通過本項目建立企業(yè)品牌？。5根本原因在于我們沒有把握此類項目開發(fā)的基本規(guī)律這些的問題出現(xiàn)的根本原因是，我們把大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項目來操作了。而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)本身是有一些規(guī)律可循的，在幾個關(guān)鍵問題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項目區(qū)別很大。6陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā) 成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)7七大關(guān)鍵問題比較之“定位”G 面對未來的，基于區(qū)域發(fā)展趨勢的，城市價值角度的拔高拔高定位定位G 直面市場競爭的精確定精確定位位關(guān)鍵詞：基于未來、城市價值成熟區(qū)常規(guī)

3、房地產(chǎn)項目的開發(fā)，是直接面對競爭的，注重宣傳產(chǎn)品本身或者資源方面的競爭價值點。案例：水社區(qū)、黃埔雅苑、180度看景陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的整體定位一定是要和城市關(guān)聯(lián)的，站在城市層面，面向未來的拔高定位。案例：深圳四季花城、華僑城、星河灣、固安永定河8七大關(guān)鍵問題比較之“價值定義”G 定義并詮釋新的生活方式，建立自身的評價體系和價值標(biāo)竿G 依托城市價值，展示成熟生活氛圍關(guān)鍵詞：定義生活方式、標(biāo)桿價值陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)必須要給消費者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來的生活場景，開發(fā)商要會當(dāng)導(dǎo)演。同時作為價值示范，這里面的物業(yè)類型要有價值標(biāo)桿，案例：萬科城、波托菲諾9七大關(guān)鍵問題比較之“開發(fā)節(jié)奏”

4、G 大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于利潤來源于開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏，20的土地實現(xiàn)80的利潤G 短期開發(fā)，利潤來源于競爭優(yōu)勢關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、組團(tuán)價值（規(guī)劃價值）自己開發(fā)沒有賣地賺錢容易么？世聯(lián)的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)及無數(shù)案例說明，大規(guī)模房地產(chǎn)項目的開發(fā)，利潤來源與開發(fā)節(jié)奏。 前瞻性視野和市場的預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。案例：華僑城組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費者理由案例：陽光棕櫚園10七大關(guān)鍵問題比較之“配套開發(fā)策略”G 利潤來自于對住宅的價值住宅的價值提升提升，開發(fā)次序及開發(fā)節(jié)奏的控制降低開發(fā)商風(fēng)險降低開發(fā)商風(fēng)險G 價值最大化為導(dǎo)向，利潤來自于商業(yè)配套本身關(guān)鍵詞：配套價值定位、配套分級、開發(fā)

5、策略大規(guī)模開發(fā)的配套是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，培育期較長；案例：波托菲諾、萬科城大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次，不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價值拉動也不同；案例：華僑城、成都中海在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題，這某種程度決定著項目的成敗11七大關(guān)鍵問題比較之“規(guī)劃指標(biāo)分配”G 充分利用功能資源和容積功能資源和容積率資源，率資源，解決不同物業(yè)類型間的兼容性兼容性及互動關(guān)系；不同物業(yè)類型與資源及配套的匹配匹配關(guān)系G 最大限度利用容積率關(guān)鍵詞：盈利模式、容積率資源、兼容性大規(guī)模地塊一般都是綜合容積率，

6、每期的容積率如何確定就很關(guān)鍵，這里也是和企業(yè)目標(biāo)以及盈利模式是相關(guān)的，通盤考慮功能指標(biāo)的分配，從而最大限度的利用容積率資源，同時注意考慮不同物業(yè)類型之間的兼容性12七大關(guān)鍵問題比較之“啟動模式”G 啟動區(qū)選擇的原則原則：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示、資源利用G 昭示性及進(jìn)入性好大規(guī)模項目重在起勢，啟動區(qū)的規(guī)模一定要夠大，一般8-10萬平米，通過節(jié)點的布置詮釋生活方式，示范項目定位。同時，要關(guān)注規(guī)模的感知價值。案例：萬科城、鳳凰城啟動區(qū)要有標(biāo)桿物業(yè)，關(guān)注細(xì)節(jié)，展示項目品質(zhì)，“超值感”，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手及商業(yè)聯(lián)盟給消費者信心啟動區(qū)要利用部分核心資源集中展示案例：萬科城、星河灣13七大關(guān)鍵問題比較之“企

7、業(yè)品牌”G 企業(yè)品牌的社會營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費者信心，同時建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語霸權(quán)話語霸權(quán)及保障體系G 消費者更關(guān)注項目品牌，以及本身的價值利益點關(guān)鍵詞：項目品牌與企業(yè)品牌、開發(fā)模式、話語霸權(quán)成熟區(qū)的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)通常建立的是項目品牌，而大規(guī)模開發(fā)是非常有利于企業(yè)在城市里建立品牌的。企業(yè)建立品牌兩種主要途徑：1、建標(biāo)準(zhǔn)，樹立行業(yè)的一些新標(biāo)準(zhǔn)；2、建立對一種開發(fā)模式的話語霸權(quán)案例：振業(yè)城、萬科東海岸、星河丹堤、星河地產(chǎn)14世聯(lián)對于此類項目將進(jìn)行模式研究，提出體系化的、可操作的解決方案 根據(jù)消費者購買的驅(qū)動因素不同，可以將遠(yuǎn)郊中大規(guī)模項目分為四類發(fā)展模式之之 產(chǎn)業(yè)推動型產(chǎn)業(yè)推動型

8、 區(qū)域規(guī)劃拉動型區(qū)域規(guī)劃拉動型15世聯(lián)的服務(wù)模式及世聯(lián)操作過的部分案例16陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一工工作作階階段段工作內(nèi)容要工作內(nèi)容要點點解決的關(guān)鍵問解決的關(guān)鍵問題題 客戶限制條件及目標(biāo)梳理 基礎(chǔ)資料研究及案例借鑒 項目定位 項目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 經(jīng)濟(jì)測算 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 項目定位 開發(fā)節(jié)奏 價值展示 配套開發(fā)策略 規(guī)劃指標(biāo)分配 資金運用從市場與競爭角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契從市場與競爭角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契合項目后期運作和營銷發(fā)力，并預(yù)留面對未來競爭的彈性合項目后期運作和營銷發(fā)力，并預(yù)留面對未來競爭的彈性項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)

9、略項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略其價值在其價值在于于17陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一工工作作階階段段工作內(nèi)容要工作內(nèi)容要點點解決的關(guān)鍵問解決的關(guān)鍵問題題指導(dǎo)單體建筑及園林設(shè)計，使指導(dǎo)單體建筑及園林設(shè)計，使之符合項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略之符合項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議其價值在其價值在于于 項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 啟動區(qū)位置、規(guī)模 啟動區(qū)產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 啟動模式 價值展示 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議18陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一工工作作階階段段工作內(nèi)容要工作內(nèi)容要點點解決的關(guān)鍵問解決的關(guān)鍵問題題項目營銷戰(zhàn)

10、略與策略項目營銷戰(zhàn)略與策略其價值在其價值在于于 消費者價值取向研究 項目賣點整合 案例借鑒 營銷總戰(zhàn)略 啟動區(qū)營銷策略 營銷價值點整合 營銷模式 賣場規(guī)劃 推廣策略 企業(yè)品牌的社會營銷樹立項目形象樹立項目形象建立項目知名度建立項目知名度實現(xiàn)項目價值實現(xiàn)項目價值指導(dǎo)銷售執(zhí)行指導(dǎo)銷售執(zhí)行指導(dǎo)廣告策略指導(dǎo)廣告策略19世聯(lián)城市與區(qū)域發(fā)展顧問的部分案例北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目（平方公里)廊坊固安項目發(fā)展顧問(22平方公里)深圳大梅沙旅游度假區(qū)規(guī)劃定位研究（2平方公里）成都中海國際社區(qū)（2000畝）深圳市羅湖區(qū)水貝地區(qū)城市更新規(guī)劃研究（50萬平方米）天津地鐵1號線沿線物業(yè)發(fā)展研究（26.7公里）深圳市福田區(qū)委舊址改造發(fā)展建