建設(shè)項(xiàng)目選址管理

1、建設(shè)項(xiàng)目選址管理建設(shè)項(xiàng)目相選址關(guān)原理為了保障建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)地址符合城市規(guī)劃的總體布局， 滿足建設(shè)項(xiàng)目的合 理要求，使建設(shè)用地規(guī)模實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，合理地選 擇、確定建設(shè)地址是城市規(guī)劃行政主管部門重要職責(zé)之一。（一）選址定點(diǎn)是建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理的首要環(huán)節(jié)中華人民共和國城市規(guī)劃法第三十條規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的 選址和布局必須符合城市規(guī)劃。 設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)， 必須附有城市規(guī)劃行政 主管部門的選址意見書。 ”1991 年 8 月 23 日建設(shè)部、國家計(jì)委以建規(guī)字 583 號(hào)文發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目 選址規(guī)劃管理辦法 第四條規(guī)定：“城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)了解建設(shè)項(xiàng)目建議

2、書階段的選址工作。 各級(jí)人民政府計(jì)劃行政主管部門在審批項(xiàng)目建議書時(shí)， 對(duì)擬 安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目， 要征求同級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的 意見?！钡谖鍡l規(guī)定：“城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書階段 的選址工作，對(duì)確定安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目從城市規(guī)劃方面提出選址意 見書。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。根據(jù)以上法律和規(guī)章的規(guī)定可以看出， 城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)在城市規(guī)劃 區(qū)內(nèi)擬建的建設(shè)項(xiàng)目， 一是項(xiàng)目建議書階段應(yīng)當(dāng)了解建設(shè)項(xiàng)目的選址工作并發(fā)表 意見;二是應(yīng)當(dāng)參加建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書階段的選址工作，并對(duì)確定安排的建設(shè) 項(xiàng)目提出選址意見書

3、 ;三是在設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有選址意見書。這 就是說，建設(shè)項(xiàng)目從醞釀立項(xiàng)開始， 城市規(guī)劃行政主管部門就與計(jì)劃部門共同進(jìn) 行項(xiàng)目管理。 這是總結(jié)過去多年來基本建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)， 在建設(shè)項(xiàng)目管理上變計(jì)劃 與規(guī)劃脫節(jié)為密切配合， 共同實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目管理。 當(dāng)然，規(guī)劃行政主管部門和計(jì) 劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目管理各有不同的任務(wù)和不同的側(cè)重點(diǎn)， 規(guī)劃行政主管 部門主要是“從城市規(guī)劃方面”對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目擬在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)安排，應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行仔細(xì)研究：1、從符合城市性質(zhì)，對(duì)城市功能的發(fā)揮將起什么作用，對(duì)城市空間資源配 置會(huì)產(chǎn)生什么影響等方面進(jìn)行論證 ;2、當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目確定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)

4、安排，應(yīng)從詳細(xì)規(guī)劃的要求出發(fā)，建設(shè) 項(xiàng)目的具體地點(diǎn)和范圍對(duì)周圍環(huán)境的要求能否滿足 ;3、周圍環(huán)境和條件對(duì)建設(shè)項(xiàng)目有什么要求，對(duì)社會(huì)公共利益和周圍群眾利 益將發(fā)生什么影響 ;4、從城市土地利用和城市公共設(shè)施、市政公用設(shè)施的功能進(jìn)行認(rèn)真考慮， 建設(shè)項(xiàng)目的定點(diǎn)對(duì)城市發(fā)展、 促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 城市功能調(diào)整是有利還是不利5、有的城市還須研究對(duì)保護(hù)城市原有風(fēng)貌特征和傳統(tǒng)文化是有利還是不利6、根據(jù)城市特點(diǎn)需要研究的其他重要問題。城市規(guī)劃行政主管部門通過一個(gè)個(gè)具體建設(shè)項(xiàng)目的安排， 將這些綜合性問題 具體地體現(xiàn)在規(guī)劃選址意見書里， 并且通過選址書將建設(shè)項(xiàng)目定點(diǎn)， 并納入自己 管理范圍， 按照一定的程序繼續(xù)管理

5、和服務(wù)， 直至建設(shè)項(xiàng)目建成為止。 如果擬建 的建設(shè)項(xiàng)目有悖于城市性質(zhì)、城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，有悖于城市環(huán)境改善， 有悖于城市功能的調(diào)整和發(fā)揮， 城市規(guī)劃行政主管部門也將通過選址意見書提出 否定性意見， 請(qǐng)其另擇適合該項(xiàng)目的其他城市。 由此看來， 城市規(guī)劃行政主管部 門密切配合計(jì)劃行政主管部門，通過選址意見書將建設(shè)項(xiàng)目納入管理范圍。建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃選址定點(diǎn)是城市規(guī)劃行政主管部門實(shí)施城市規(guī)劃的首要環(huán) 節(jié)，也是建設(shè)用地和建設(shè)工程規(guī)劃管理的前期工作。 建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃選址、 定點(diǎn) 過程也是城市規(guī)劃行政主管部門與計(jì)劃行政主管部門、 土地行政主管部門、 其他 行政主管部門和城市地方政府相聯(lián)系、 相銜接、 相

6、協(xié)調(diào)的過程。 城市規(guī)劃行政主 管部門在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址定點(diǎn)中， 只有使建設(shè)項(xiàng)目既符合規(guī)劃、 遵守法規(guī)和滿 足經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求， 又解決了許多重大矛盾、 協(xié)調(diào)了各方面復(fù)雜關(guān)系的情況下， 才 能核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 。否則，將會(huì)給下一階段建設(shè)用地和建設(shè)工程的 規(guī)劃管理留下許多困難。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 是由建設(shè)部制定的全國統(tǒng)一格式的具有法律效力的 文件。隨著城市建設(shè)的發(fā)展， 各地的情況千差萬別， 為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐木唧w情況， 有 的城市依據(jù)城市規(guī)劃法和有關(guān)法規(guī)、規(guī)章要求，參照建設(shè)項(xiàng)目選址意見書內(nèi) 容，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理運(yùn)行機(jī)制改革，擬定了具有法律效力的規(guī)劃意見書 作為建設(shè)項(xiàng)目選址的規(guī)劃管理文件。 應(yīng)該說，

7、 在改革進(jìn)一步深入的今天， 這種探 討是允許的，也是可行的。建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法第一條 為了保障建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局與城市規(guī)劃密切結(jié)合，科學(xué)合理，提 高綜合效益， 根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法 和國家基本建設(shè)程序的有關(guān)規(guī) 定，制定本辦法。第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建工程項(xiàng)目，編制、審批項(xiàng)目建議 書和設(shè)計(jì)任務(wù)書，必須遵守本辦法。第三條 縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)項(xiàng) 目選址和布局的規(guī)劃管理工作。第四條 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)了解建設(shè)項(xiàng)目建議書階段的選址工作。各級(jí)人民政府計(jì)劃行政主管部門在審批項(xiàng)目建議書時(shí)， 對(duì)擬安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) 的建設(shè)項(xiàng)目，要征求同級(jí)

8、人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的意見。第五條 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書階段的選址工 作，對(duì)確定安排在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目從城市規(guī)劃方面提出選址意見書。 設(shè) 計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)， 必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。第六條 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）建設(shè)項(xiàng)目的基本情況 主要是建設(shè)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)，用地與建設(shè)規(guī)模，供水與能源的需求量，采取 的運(yùn)輸方式與運(yùn)輸量， 以及廢水、廢氣、廢渣的排放方式和排放量。（二）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)1、經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書 ;2、建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào) ;3、建設(shè)項(xiàng)目與城市交通、通訊、能源、市政、防災(zāi)規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)

9、;4、建設(shè)項(xiàng)目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)5、建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 和風(fēng)景名勝、文物古跡保護(hù)規(guī)劃的協(xié)調(diào)。（三）建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求。第七條 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書， 按建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)規(guī)劃管理?？h人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目， 由縣人民政府城市規(guī)劃行政 主管部門核發(fā)選址意見書 ;地級(jí)、縣級(jí)市人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目， 由該市人民政府 城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書 ;直轄市、計(jì)劃單列市人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目， 由直轄市、 計(jì)劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

10、核發(fā)選址意見書。省、自治區(qū)人民政府計(jì)劃行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在地縣、 市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見、 報(bào)省、自治區(qū)人民政府城市規(guī) 劃行政主管部門核發(fā)選址意見書 ;中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設(shè)項(xiàng)目， 由項(xiàng)目所在地縣、 市 人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書 ;國家審批的大中型和限額以上的建設(shè)項(xiàng)目， 由項(xiàng)目所在地縣、 市人民政府城 市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政 府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書， 并報(bào)國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門備 案。第八條 對(duì)符合手續(xù)的項(xiàng)目，各級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在規(guī)定 的

11、審批期限內(nèi)核發(fā)選址意見書，不得無故拖延。建設(shè)項(xiàng)目選址實(shí)例評(píng)析實(shí)例一、在某大城市邊緣的小河壩村委會(huì)為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在村北約 3330 平 米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了 1500 平米，經(jīng)村委會(huì)集體研究，報(bào)鎮(zhèn) 政府同意，利用剩余 1830 平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊(duì)發(fā)現(xiàn)后， 責(zé)令其立即停止施工，等待處罰。實(shí)例一評(píng)析、1、村委會(huì)利用集體土地蓋蔬菜大棚，進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的 產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。2、而建設(shè)工業(yè)廠房則屬于違法建設(shè)，因?yàn)樵摰貐^(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍 內(nèi)，按照城市規(guī)劃法， 規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設(shè)活動(dòng)， 必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)同 意才能建設(shè)。3、建設(shè)工業(yè)廠房屬

12、于非農(nóng)建設(shè)，雖然村委會(huì)報(bào)鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級(jí)規(guī) 劃行政主管部門的批準(zhǔn)， 未履行合法的報(bào)批手續(xù)， 因此屬于違法建設(shè)， 應(yīng)給予立 即拆除。實(shí)例二、某城市 20 世紀(jì) 90 年代初期，城市供電緊張，市政府招商準(zhǔn)備建設(shè)一座 5 萬 KW 燃油發(fā)電廠，作為城市補(bǔ)充電源。當(dāng)時(shí)提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠 近市區(qū)邊緣的一處準(zhǔn)備搬遷的工廠， 但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)， 如果發(fā)電廠 建設(shè)上馬， 勢(shì)必會(huì)給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染， 為此， 市政府召開多次會(huì) 議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設(shè)。經(jīng)過 2 年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難實(shí)例二評(píng)析1、該項(xiàng)目選址

13、，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴(yán)重污 染的項(xiàng)目， 即使近期有上馬的必要， 也還需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)措施， 如 果措施不當(dāng)，或措施不配套， 污染項(xiàng)目將會(huì)給城市帶來長期嚴(yán)重的危害。2、在項(xiàng)目選址上，首先應(yīng)嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應(yīng)處理 好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系。 只有多方面比較， 經(jīng)過合法程序， 采用科 學(xué)方法，項(xiàng)目選址才會(huì)合理可靠， 上述例子由于市政府采納了專家的意見， 采取 了暫緩建設(shè)的計(jì)劃，從而避免了拆遷和今后的重復(fù)建設(shè)。實(shí)例三、某城市人口 13 萬人，上界政府領(lǐng)導(dǎo)班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設(shè)城 市廣場，廣場面積 5 萬平方米，建設(shè)場址為一底丘小

14、山，該廣場區(qū)位有些偏，但 是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工 建設(shè)，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設(shè)成本比原先預(yù) 計(jì)的大 2 倍，需要加大投資。 擔(dān)由于資金準(zhǔn)備不到位， 再加上周邊項(xiàng)目建設(shè)無法 跟上，廣場建設(shè)被迫停工。 新一界領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)以后， 經(jīng)過認(rèn)真分析， 廣泛調(diào)查研究， 發(fā)現(xiàn)這個(gè)廣場存在的關(guān)鍵問題是選址不當(dāng)， 當(dāng)即拍板另行選址建設(shè)。實(shí)例三評(píng)析1、建設(shè)項(xiàng)目選址是一項(xiàng)非常嚴(yán)肅的事情，需要進(jìn)行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小， 還要考慮工程地質(zhì)條件， 周邊建設(shè)情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當(dāng)初廣場選址過于輕率， 決策過于武

15、斷2、建設(shè)城市廣場應(yīng)首先確定廣場性質(zhì)，廣場一般分為城市中心廣場，休閑 購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會(huì)廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣 場對(duì)位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設(shè)條件等都有不同的要求。3、象該市的廣場屬于城市中心廣場， 應(yīng)在城市中心， 交通條件比較便利的， 靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進(jìn)行選址， 而不應(yīng)該只是考慮節(jié)省投資。 在城 市邊緣選址建設(shè)，即使工程地質(zhì)條件允許， 廣場建成后其使用效果也會(huì)很不理想。實(shí)例四、1993 年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣悦慨€ 2.2 萬元 的價(jià)格，從小北村征走耕地 109.58 畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是：每年批 發(fā)、零售

16、糧油 2500 萬噸，成交額可達(dá) 2000 萬元實(shí)現(xiàn)利稅 100 萬元，據(jù)說其規(guī) 模要達(dá)到全省第一， 使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮， 但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村 民多年來一直氣憤不平。 糧食批發(fā)市場沒有建起來， 對(duì)國家和當(dāng)?shù)乩习傩盏某兄Z 沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份， 每份約為 420 平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里， 每份 3.5 萬元，得到土地使用權(quán)的人， 便各自建起了民宅、 商店、酒店、公司等。 糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有 200 平方米，而且從未開張，征用了 100 多畝地，只蓋了這么小的交易廳。 就連交易大廳現(xiàn)在也租

17、給了私人， 做了存放方 便面的庫房。 二十多名村民代表表示， 如果被征走的土地真是國家需要， 他們能 理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個(gè)明白，討個(gè) 說法實(shí)例四評(píng)析1、這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例， 情節(jié)嚴(yán)重造成了惡劣的影響。 當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的 土地，其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食 局卻沒有按規(guī)劃， 按原來的計(jì)劃規(guī)模設(shè)批發(fā)市場， 卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn) 開發(fā)，征來得耕地被改變了用途， 其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系， 實(shí)際 上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。2、如果糧食局在征地

18、之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng) 該按照法定程序，重新向計(jì)劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請(qǐng)。3、首先糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn) 文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn) 行審核，如果同意， 將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 這包括有關(guān)技術(shù)條 件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。 糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行 政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。實(shí)例五、 某房地產(chǎn)開

19、發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營， 經(jīng)過協(xié)商， 鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。 協(xié)議書 中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供 50 畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這 塊土地上修建了 60 幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計(jì)利潤客觀，聯(lián)合 公司開始運(yùn)作后， 由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理， 鄉(xiāng)里不參與管理過程。 雙方聯(lián)營 年限為 50 年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費(fèi)。實(shí)例五評(píng)析 1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合 公司，實(shí)質(zhì)上是變相出租土地。2、首先，簽約主體資格不對(duì)。鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府，行使行政

20、管理職能， 不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易， 更不能作為出資人成為公司股東， 我國新修訂 的土地管理法 第十條明確規(guī)定： 農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所 有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理， 因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表 農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契 約。3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不 參與公司任何管理過程， 只定期收取利潤費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等。 完全不符和一 般合營行為所必須遵循的共同出資， 共同經(jīng)營， 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則， 說明鄉(xiāng)里根本不 是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。4、由于我國土地

21、管理法第 73 條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得 出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地， 必 須先經(jīng)國家征用， 土地使用人也要向國家交納土地使用金。 鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關(guān)稅費(fèi)，這分合辦 公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、 逃脫稅費(fèi)、 變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為， 其違法10性顯而易見的5、其次，對(duì)于上述事件的處罰，可以根據(jù)土地管理法第 73 條規(guī)定買 賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的， 由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收 違法所得， 對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的， 限期拆 除在非法轉(zhuǎn)讓土

22、地上新建的建筑和其他設(shè)施， 恢復(fù)土地原狀， 對(duì)符合土地利用總 體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施， 可以并處罰款。 對(duì) 直接負(fù)責(zé)的主管人員， 和其他直接責(zé)任人員， 依法給予行政處分， 構(gòu)成犯罪的依 法追究刑事責(zé)任。實(shí)例六某沿海地級(jí)市 20 世紀(jì) 90 年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準(zhǔn)備在城市東部 建設(shè)中心區(qū)， 主要目的是疏解舊城區(qū)人口、 商業(yè)和行政辦公的壓力， 用以發(fā)展城 市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會(huì)展文化中心和部分市級(jí)行政辦公機(jī)構(gòu)。 當(dāng)時(shí)，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約 3 平方公里，面對(duì)內(nèi)海灣， 與原有舊城既有一段距離， 又有比較方便的交通聯(lián)系， 是該市中心區(qū)建設(shè)理想的 選址地點(diǎn)。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)， 開始對(duì)外招商， 準(zhǔn)