中海VS萬(wàn)科 中海的比較優(yōu)勢(shì)

1、中海VS萬(wàn)科 中海的比較優(yōu)勢(shì)中國(guó)海外發(fā)展與大股東中國(guó)建筑及其子公司在上下游產(chǎn)業(yè)鏈配合上日益默契,全程吞噬產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值,這種協(xié)同效應(yīng)使其在全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中日益顯現(xiàn)出巨大的潛力。對(duì)于房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科來(lái)說(shuō),無(wú)論是總裁郁亮還是董秘譚華杰都并不諱言：其最大的對(duì)手是中國(guó)海外發(fā)展(下稱"中海")。中海是一家在1992年就已赴港上市的大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍布全國(guó)20個(gè)城市以及港澳地區(qū),其母公司為隸屬于中國(guó)建筑的中國(guó)海外集團(tuán)有限公司(下稱"中海集團(tuán)")。近年來(lái),中海發(fā)展迅猛,2009年全年銷售金額478億港幣(420.4億元人民幣)僅次于萬(wàn)科634.2億元、

2、保利433.8億元；凈利潤(rùn)76億元,比萬(wàn)科的64.3億高出11.7億元。中海的迅猛發(fā)展受益于大股東中國(guó)建筑的全方位呵護(hù)。證券市場(chǎng)周刊記者發(fā)現(xiàn)中海與大股東中國(guó)建筑及其子公司在上下游產(chǎn)業(yè)鏈配合上日益默契,全程吞噬產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值,這種協(xié)同效應(yīng)使其在全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中日益顯現(xiàn)出巨大的潛力。而且,作為保留地產(chǎn)主業(yè)的16家央企的子公司,中海有望分食78家地產(chǎn)輔業(yè)剝離的蛋糕。變數(shù)是中海如何厘清與大股東中國(guó)建設(shè)旗下另一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)中建地產(chǎn)的界限劃分。開發(fā)效率勁升萬(wàn)科是以高周轉(zhuǎn)、低利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)高資產(chǎn)回報(bào)率的企業(yè)典型。其拿地后就開始以最快的速度密集開發(fā),然后迅速賣出,賣房的時(shí)候會(huì)根據(jù)銷售市場(chǎng)的行情進(jìn)行不斷調(diào)整,追求的

3、不是售價(jià)而是銷售速度,以快進(jìn)快出來(lái)實(shí)現(xiàn)良好現(xiàn)金流。所以雖然很多企業(yè)的利潤(rùn)率高于萬(wàn)科,但萬(wàn)科的比較優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)效率,這一點(diǎn)向來(lái)笑傲群雄。衡量項(xiàng)目開發(fā)效率的一個(gè)重要指標(biāo)是公司年內(nèi)竣工面積占年末土地儲(chǔ)備面積的百分比。如表1可見,萬(wàn)科近年來(lái)一直保持20%以上的開發(fā)效率,體現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì),不過(guò)中海近兩年開發(fā)效率迅速提高,已經(jīng)逼近了萬(wàn)科的水平。而中海的凈利潤(rùn)率為20.36%,萬(wàn)科為13.15%。在凈利潤(rùn)率高于萬(wàn)科的情況下,開發(fā)效率也開始逼近,這樣一來(lái)萬(wàn)科的比較優(yōu)勢(shì)就削弱了。高利潤(rùn)率和開發(fā)效率通常自相矛盾,開發(fā)商往往要通過(guò)囤地、捂盤、精耕細(xì)作來(lái)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率,無(wú)形中降低了開發(fā)效率,中海如何在保持高利潤(rùn)率的基

4、礎(chǔ)上提高開發(fā)效率的呢?目前大多數(shù)開發(fā)商采取工程外包的方式,少數(shù)擁有自己的建筑公司,后者通常開發(fā)效率以及成本控制能力較強(qiáng)。如中南建設(shè)的子公司南通總承包負(fù)責(zé)中南建設(shè)的施工管理,使公司具備了當(dāng)年拿地、當(dāng)年施工、當(dāng)年銷售的能力,其項(xiàng)目開發(fā)周期比行業(yè)平均水平低2個(gè)月。但大多數(shù)公司的建筑隊(duì)只在當(dāng)?shù)剡m用,異地?cái)U(kuò)張的過(guò)程中會(huì)遭遇一定的瓶頸。如以建筑起家的碧桂園在廣東主要靠自己的建筑公司建房,但全國(guó)化之后,暴露出管理半徑跟不上,規(guī)范化程度不高,對(duì)外包工程監(jiān)管不力等弱點(diǎn),甚至出現(xiàn)"質(zhì)量門"問(wèn)題。中海在這方面的天賦獨(dú)一無(wú)二。本刊記者查閱中海年報(bào)發(fā)現(xiàn),中海與大股東中國(guó)建筑及其子公司每年存在大量的關(guān)

5、聯(lián)交易,中海的大部分建筑工程都由這些關(guān)聯(lián)公司承建。其中,2005-2008年,深圳中海建筑有限公司(中國(guó)建筑工程總公司,下稱"中建總")的全資子公司,中建總是中國(guó)建筑的母公司)每年16億協(xié)議額；中國(guó)建筑國(guó)際(中建總的子公司)每年9億協(xié)議額,承建中海在內(nèi)地的項(xiàng)目；中建澳門(中國(guó)建筑國(guó)際的子公司)每年2億協(xié)議額,承建中海在澳門的項(xiàng)目。自2007年起,中建總的相關(guān)建筑業(yè)務(wù)由于內(nèi)部組織變動(dòng)轉(zhuǎn)讓于中國(guó)建筑,中海于2009年與中國(guó)建筑訂立承建協(xié)議,聘請(qǐng)其為在中國(guó)的建筑承建商。2009年下半年協(xié)議額9.33億元,2010、2011各年協(xié)議額16億元,2012年1-5月6.67億元。中建國(guó)

6、際同時(shí)承擔(dān)著2009年10億,2010、2011年各20億的項(xiàng)目。中海每年在建筑工程方面的關(guān)聯(lián)交易額超過(guò)30億元。2009年銷售額420億元,一般建安成本占總價(jià)的10%-20%,由此推算中海至少50%以上的建筑工程由自家人承建,而且是全國(guó)最大的建筑公司。通常擁有建筑公司的開發(fā)商,每平米綜合成本較行業(yè)平均水平低5%,建安成本低8%左右。更何況中海的"建筑隊(duì)"還擁有中海53%的控股權(quán)！中國(guó)建筑2009年的凈利潤(rùn)57.3億,其中70%以上來(lái)自于中海-為中海省錢就是為自己省錢。這就解釋了中海為何能保持較高的毛利率(2008年43.7%,2009年31.3%)且開發(fā)效率逐漸提高,而中

7、國(guó)建筑為何數(shù)次改變募集資金投向,注資中海！拿地護(hù)城河大股東的呵護(hù)還不只體現(xiàn)在建筑工程,上游土地資源的輸送更是重要方面。土地招拍掛制度實(shí)行之后,各企業(yè)在拿地能力方面的差距呈縮小趨勢(shì),即便是央企保利也難逃這種宿命。2009年之前,保利新增土地的平均樓面地價(jià)為2051元/平米,顯著低于"招金保萬(wàn)"中的其他三家,且一線城市約占55%,地理位置不輸于他人。用業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō),這是由央企的某些特殊屬性決定的。而2009年保利獲得的平均土地成本約為2870元/平方米。相比2008年的1031元/平方米的平均拿地成本,升幅近1.8倍；比拿地同樣瘋狂的2007年2320元/平方米的成本也高出不

8、少。可見這種拿地優(yōu)勢(shì)正在消泯。中海2009年新增權(quán)益土地面積1090萬(wàn)平米,分布在上海、沈陽(yáng)、重慶、成都等10個(gè)城市,除了上海長(zhǎng)風(fēng)"地王"之外,以二線省會(huì)城市為主。董事局主席孔慶平表示,2009年中海確實(shí)買了很多地,但按平均單價(jià)來(lái)看,土地樓面地價(jià)也不過(guò)在2100-2200元/平方米,包括上海的長(zhǎng)風(fēng)地塊。而萬(wàn)科新增土地樓面地價(jià)2401元/平米,且位置相對(duì)偏遠(yuǎn)。中海在拿地方面究竟有何秘籍?證券市場(chǎng)周刊記者注意到,中海大股東中國(guó)建筑的主營(yíng)業(yè)務(wù)是建筑工程,常常參與一些地方政府的城市規(guī)劃建設(shè),相當(dāng)于擁有遍布全國(guó)的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)。在本刊前文地產(chǎn)公司拿地術(shù)中,如中天城投(000540,

9、股吧)、中南建設(shè)這樣的一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)式企業(yè)通常能以較低價(jià)格笑納位置較好的土地,形成一定的拿地護(hù)城河。但那些企業(yè)大多是地方性企業(yè),只和某幾個(gè)地方政府關(guān)聯(lián),不能異地復(fù)制。像中建這樣項(xiàng)目遍及全國(guó)的情況,非常少見。另外,地方政府普遍具有對(duì)申購(gòu)其所屬土地資源的資格審批權(quán),而央企背景無(wú)疑將使得大部分地方政府對(duì)其大開綠燈,并可在公司競(jìng)得土地之后加快辦理土地使用權(quán)等相關(guān)資格,使中海能保持很高的拿地效率。分羹地產(chǎn)輔業(yè)剝離2010年3月22日,國(guó)資委要求"78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐,15個(gè)工作日內(nèi)制定有序退出的方案"。保留16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企,中國(guó)建筑正忝列其中

10、。業(yè)界普遍認(rèn)為,由于以地產(chǎn)為第一主業(yè)的央企較少,直接兼并對(duì)于地產(chǎn)央企來(lái)講并不適合,更有可能的整合模式是業(yè)務(wù)整合,即由16家央企接盤這部分資產(chǎn)。參照國(guó)資委年初對(duì)酒店業(yè)務(wù)的整合,除了掛牌以外,協(xié)議轉(zhuǎn)讓和劃轉(zhuǎn)也是比較常見的方式。根據(jù)國(guó)資委初步統(tǒng)計(jì),78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企所屬三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)共有227戶,占中央企業(yè)全部三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%。2009年,這16家央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為991億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的15%；銷售收入為309億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的14%；凈利潤(rùn)為12億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的6%。這塊蛋糕有中海的一份,而且

11、還不小。中國(guó)建筑、華僑城、保利、中房是以房地產(chǎn)作為第一、第二主業(yè)的央企,如發(fā)生整合,受益程度優(yōu)先于其他12家以房地產(chǎn)作為第三主業(yè)的。3月30日,中國(guó)建筑發(fā)布公告稱,改變A股的募集資金投向,向其全資子公司中海集團(tuán)增資50億港元,業(yè)界有人猜測(cè),中國(guó)建筑選擇在央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)"清退令"的敏感時(shí)刻增資中海集團(tuán),是為接盤央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。從時(shí)間點(diǎn)來(lái)看,早在2009年7月,78家央企剝離地產(chǎn)輔業(yè)的文件發(fā)布之前,中國(guó)建筑就提出改變募集資金投向。中國(guó)建筑是否先知先覺地"預(yù)測(cè)"到了整合盛宴目前無(wú)從考證-董秘也否認(rèn)了這一說(shuō)法,但這一做法客觀上為接盤央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)做好了準(zhǔn)備。不過(guò),值得注意的是,中海雖然沐浴著"父愛",但并不是"獨(dú)子"。中建上市前將中海以外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合成立子公司中建地產(chǎn)。目前中建地產(chǎn)旗下已有12家子公司,其在北京、上海、山東、四川等16個(gè)省市安營(yíng)扎寨,擁有超過(guò)1000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備,正在開發(fā)的項(xiàng)目達(dá)50個(gè)。中國(guó)建筑董事長(zhǎng)孫文杰曾公開表示,中建地產(chǎn)關(guān)注二線城市或中低端產(chǎn)品,甚至廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等