利率、匯率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

1、利率、匯率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一#65380;引言房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開銀行貸款,具有第二 金融 的“美稱,使得貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 開展 具有極其重要的 影響 #65377;在開放的 經(jīng)濟(jì) 條件下,利率#65380;匯率是主要的貨幣政策工具,當(dāng)以這些工具為代表的貨幣政策較為寬松時(shí),常常出現(xiàn)金融支持過度現(xiàn)象,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng),甚至出現(xiàn)金融危機(jī)#65377; 與此同時(shí),其他學(xué)者也對(duì)利率與住宅價(jià)格的關(guān)系做了深化研究#65377;如,著名城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家Muth(1986)在估算抵押貸款函數(shù)時(shí)發(fā)現(xiàn),住宅價(jià)格與長(zhǎng)期利率關(guān)系親密;Baffoe-Bonnie(1998)認(rèn)為住宅市

2、場(chǎng)對(duì)抵押貸款沖擊非常敏感#65377;Adrian Cooper(2004)利用牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)(OEF)模型對(duì)英國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展研究時(shí)發(fā)現(xiàn),自20世紀(jì)80年代以來英國抵押貸款利率與長(zhǎng)期利率的聯(lián)絡(luò)制度使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度減弱,但是近期該利率機(jī)制卻是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的主要原因#65377;但20世紀(jì)90年代以來,一些 文獻(xiàn) 還對(duì)利率與住宅價(jià)格的關(guān)系提出了另外一種觀點(diǎn),如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)認(rèn)為金融創(chuàng)新和違規(guī)操作使得利率與住宅價(jià)格間的關(guān)系已經(jīng)被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中發(fā)現(xiàn)住宅需求和利率間存在正向關(guān)系#6537

3、7;二#65380;理論模型在開放經(jīng)濟(jì)條件下利率和匯率的不斷波動(dòng),使資本在各產(chǎn)業(yè)之間頻繁轉(zhuǎn)移,對(duì)資本品收益和價(jià)格產(chǎn)生了深化影響#65377;由于房地產(chǎn)是一種重要的資本品,而且其開發(fā)和銷售都與金融支持有親密聯(lián)絡(luò),利率和匯率的變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)資金鏈產(chǎn)生重要影響,使得房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與利率和匯率有著更直接的關(guān)系#65377; Pt=Pmt+Ht(1)期中,Pt代表t期的房地產(chǎn)價(jià)格;Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格;Ht代表房地產(chǎn)作為投資品而獲得增值收益的現(xiàn)值#65377;很顯然,房地產(chǎn)預(yù)期增值收益的現(xiàn)值可表示為: 期中,H*t+1代表下一期預(yù)期增值收益;i代表t期的利率#65377;房地產(chǎn)市

4、場(chǎng)跟股票市場(chǎng)一樣,消費(fèi)者具有買漲不買跌的投資心理#65377;一旦局部消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將上漲,其他消費(fèi)者會(huì)匆忙跟進(jìn),從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮#65377;因此,我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)增值收益與前一期的收益相關(guān),即與房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率有關(guān)#65377;由于房地產(chǎn)開發(fā)建立#65380;銷售都離不開銀行貸款,使得利率變化對(duì)將來房地產(chǎn)增值收益有很大影響#65377;同時(shí),貨幣升值將使國際游資迅速向獲利性好的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,在較短的時(shí)期內(nèi)完成貨幣買入賣出的置換,吸納這些游資的行業(yè)不會(huì)是汽車業(yè),也不會(huì)是國內(nèi)的消費(fèi)品消費(fèi)行業(yè),而最大可能是有較長(zhǎng)久消費(fèi)需求支持的房地產(chǎn)業(yè)#65377;這些“熱錢會(huì)像吹氣球一樣很快地

5、把房地產(chǎn)業(yè)炒熱,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升#65377;因此,下一期房地產(chǎn)增值收益可表示為:H*t+1=f(gt,it,Et)(3)其中,gt表示房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率,E表示匯率,上述公式說明H*t+1是由過去價(jià)格的增長(zhǎng)率#65380;利率和匯率共同決定#65377;由于方程(1)中Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格,即消費(fèi)者從房地產(chǎn)的使用中獲得的效用,因此我們可以認(rèn)為此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格僅與收入Y和利率i有關(guān)#65377;這是一種簡(jiǎn)化的描繪,收入Y可以代表消費(fèi)者的需求才能,利率i代表金融支持程度,同時(shí)也是一個(gè)宏觀變量#65377;因此,自身使用時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格可表示為:Pmt=f(Yt,it)(4)

6、將方程(3)#65380;(4)代入方程(3),可得到如下表達(dá)式: 通過上面的理論分析,可以清楚地理解到影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的假設(shè)干因素,分別是可支配收入#65380;過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率#65380;利率和匯率#65377;根據(jù)方程(5)建立近似線性方程如下: 由于房地產(chǎn)折舊速度非常慢,實(shí)際利率是租賃價(jià)格的主要局部#65377;承租人支付給房東的房租中,絕大局部是對(duì)房屋所占用的資金的補(bǔ)償#65377;假設(shè)你自己擁有一所住宅,那么年本錢的主要局部就是抵押貸款的利息#65377;所以,在總需求的所有組成局部中,房地產(chǎn)投資對(duì)實(shí)際利率最為敏感,貨幣緊縮或者是其他原因使利率進(jìn)步時(shí),房地產(chǎn)投資將會(huì)下降

7、最多#65377;房地產(chǎn)投資下降,意味著房地產(chǎn)需求下降,最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌#65377;因此,房地產(chǎn)價(jià)格與利率在經(jīng)濟(jì)上呈負(fù)相關(guān)關(guān)系#65377;由于匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系,匯率下跌即貨幣升值出現(xiàn)時(shí),利率將下降,房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲#65377;假設(shè)一國貨幣升值時(shí)國內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹,那么隨著進(jìn)口產(chǎn)品的增加,進(jìn)口產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)隨著上升,將進(jìn)一步推動(dòng)國內(nèi)商品價(jià)格的上漲,房地產(chǎn)價(jià)格也不例外#65377;因此,房地產(chǎn)價(jià)格與匯率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系#65377;三#65380;數(shù)據(jù)選取及說明在以往的 研究 中學(xué)者們經(jīng)常用年度數(shù)據(jù) 分析 房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況,殊不知房地產(chǎn)作為一種投資品,價(jià)格在一年內(nèi)將發(fā)生

8、顯著變化,僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化,應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)#65377;同時(shí),在研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況時(shí)用全國整體的數(shù)據(jù)并不能反映局部的差異,使用城市級(jí)數(shù)據(jù)是最正確選擇#65377; 我國實(shí)行的是有限彈性的固定利率制度, 中國 人民銀行根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)決定利率漲幅,使得市場(chǎng)利率呈現(xiàn)連續(xù)變化,但我國銀行間拆借業(yè)務(wù) 開展 較快,拆借利率市場(chǎng)化程度高#65377;另外,1994年匯率并軌以后,我國實(shí)行以市場(chǎng)供求為根底的#65380;有管理的浮動(dòng)匯率制度#65377;為緩解人民幣升值的壓力,2005年7月21日起,我國開始實(shí)行以市場(chǎng)供求為根底#65380; 參考 一籃子貨幣進(jìn)展調(diào)節(jié)#65380;有

9、管理的浮動(dòng)匯率制度#65377;為深化討論利率#65380;匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,本文將以2001年9月-2005年12月期間銀行拆借利率#65380;匯率數(shù)據(jù)為根底進(jìn)展實(shí)證研究#65377;四#65380;實(shí)證分析表1中模型3描繪了匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,解釋變量為城鎮(zhèn)居民可支配收入Y#65380;匯率E#65380;過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率g#65377;回歸結(jié)果顯示,過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率每進(jìn)步1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將上升59.0694個(gè)百分點(diǎn);可支配收入每增加1元,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)僅上升0.0033個(gè)百分點(diǎn),說明可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力較弱;匯率上升1個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)價(jià)格

10、指數(shù)將上升13.4409個(gè)百分點(diǎn),說明匯率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)存在正相關(guān)關(guān)系,人民幣升值將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降#65377;從上述兩個(gè)模型可以看出,利率#65380;匯率對(duì)房屋銷售價(jià)格有較大影響,進(jìn)一步印證了 金融 支持在房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)中的重要作用#65377;上述各模型回歸結(jié)果進(jìn)一步提醒了,近期我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要受非收入因素影響,其中對(duì)將來價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期#65380;利率#65380;匯率都是決定當(dāng)前我國價(jià)格走勢(shì)的主要變量,其中利率#65380;匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響,在2001年9月-2005年12月期間這種影響更顯著,說明 金融 管制放松將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生持續(xù)影響#65377;下

11、面,將本文所討論的利率#65380;匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的 理論 與實(shí)證關(guān)系做一比較,如表3所示#65377;五#65380;結(jié)論及進(jìn)一步解釋房地產(chǎn)業(yè)具有第二金融的“美稱,在強(qiáng)有力的金融支持下才能安康 開展 ,尤其在以銀行為主要融資渠道的國家表現(xiàn)得更為明顯#65377;我國房地產(chǎn)業(yè)開展所需資金大局部是從銀行獲得的,從理論上看利率#65380;匯率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)該非常大,它們之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系#65377; 在房地產(chǎn)與匯率關(guān)系的實(shí)證 分析 中,可以看出兩者具有一樣的變化趨勢(shì),與理論不相符,這與我國匯率制度的不成熟有直接關(guān)系#65377;從 經(jīng)濟(jì) 理論層面上看,在健全的匯率制度下假設(shè)本國匯率下降,即

12、出現(xiàn)升值時(shí),進(jìn)口會(huì)大幅增加,本國貨幣供給將上升,導(dǎo)致市場(chǎng)利率下降#65377;當(dāng)國外商品大量進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)后,將以比原來更高的價(jià)格出售,有可能引起進(jìn)口量的進(jìn)一步增加,并使國內(nèi)商品市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)普遍上漲,其中,房地產(chǎn)價(jià)格也將有較大漲幅#65377;然而,當(dāng)前我國為躲避風(fēng)險(xiǎn)沒有開放資本賬戶,實(shí)行盯住美元的固定匯率制度,使得匯率對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)#65380;貨幣市場(chǎng)和國際收支的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮,匯率變化對(duì)我國銀行貸款利率的影響非常有限,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與匯率的理論關(guān)系和現(xiàn)實(shí)關(guān)系出現(xiàn)偏向,這也進(jìn)一步印證了改革我國匯率制度是一項(xiàng)重要的課題,否那么將難以對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的效果做出正確的判斷#65377;實(shí)證研究結(jié)果還說明,

13、當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲與可支配收入增加的關(guān)系不大,說明此次房地產(chǎn)價(jià)格上漲缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)根底支持,存在顯著的投機(jī)因素#65377;這些結(jié)果說明為抑制當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲,增加市場(chǎng)透明度和信息對(duì)稱性,將有助于消費(fèi)者形成正確的市場(chǎng)預(yù)期,有利于利率調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮#65377;至于匯率政策,我們認(rèn)為在當(dāng)前的金融制度下使人民幣升值將有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,但隨著我國匯率制度的完善,匯率政策的施行應(yīng)更加慎重#65377;通過本文的研究提醒了房地產(chǎn)價(jià)格與利率#65380;匯率之間的理論關(guān)系,并對(duì)我國的實(shí)際情況作了實(shí)證分析#65377;研究結(jié)果說明,利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有負(fù)向影響,匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有正向影響#

14、65377;為了更好地發(fā)揮利率#65380;匯率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)安康開展的調(diào)節(jié)作用,我們認(rèn)為應(yīng)采取如下幾個(gè)方面的措施:1.繼續(xù)進(jìn)步房地產(chǎn)貸款利率#65377;進(jìn)一步進(jìn)步房地產(chǎn)貸款利率,將大幅增加投機(jī)購房者的本錢,有利于消費(fèi)者轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期,有利于培育消費(fèi)者的理性購房行為#65377;2.加大公積金覆蓋面,進(jìn)步公積金貸款額度#65377;公積金制度的施行降低了消費(fèi)者的購房本錢,對(duì)投機(jī)購房也有抑制作用#65377;因此,加大公積金覆蓋面,進(jìn)步公積金貸款額度將有利于真實(shí)購房需求的開展和房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定#65377;3.人民幣小幅升值有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定#65377;當(dāng)前,在我國不完善金融制度下匯率與房地產(chǎn)

15、價(jià)格呈正向關(guān)系,人民幣小幅升值將有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定#65377;但從長(zhǎng)期來看,隨著我國匯率制度的完善,保持匯率穩(wěn)定將有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定#65377;4.逐步拓寬房地產(chǎn)融資渠道有利于躲避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)#65377;當(dāng)前,我國房地產(chǎn)業(yè)開展所需資金主要來源于銀行,風(fēng)險(xiǎn)由銀行單獨(dú)承擔(dān)是我國融資體制的突出 問題 #65377;因此,逐步拓寬融資渠道,化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),是我國房地產(chǎn)金融體制改革和房地產(chǎn)業(yè)保持長(zhǎng)期平安運(yùn)行的必然選擇#65377;5.增加金融市場(chǎng)的透明度和政策取向的可信度#65377;金融市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性很嚴(yán)重,地方銀行為了吸引更多的客戶,常常降低資質(zhì)審核,造成了中央政策緊地方政策松

16、的場(chǎng)面#65377;這種逆向選擇行為對(duì)消費(fèi)者而言是一個(gè)誤導(dǎo),容易導(dǎo)致市場(chǎng)非理性投資行為產(chǎn)生#65377;因此,增加金融市場(chǎng)的透明度和政策取向的可信度也是一個(gè)重要的政策選擇#65377;參考 文獻(xiàn) : 2Agarwal, V.B. and R.A. Phillips.1984. Mortgage Rate Buy-Downs: Implications for Housing Price IndexesJ. Social Science Quarterly, 65, 868-875.3Arcelus,F. and A.Meltzer.1973.The Markets for Housing an

17、d Housing Services J. Journal of Money, Credit and Banking , 5, 78-99.4Dongchul Cho, Interest Rate, Inflation, and Housing Price: With an Emphasis on ChonsEi Price in KoreaR. presented at the fifteenth NBER East Asian Seminar on Economics at Tokyo in May 2004.5Goodman, J.L., Interest Rates and Housing Demand 1993-1995:Common Sense versus Econometrics, Paper presented at the Mid-year AREUEA Meeting of 1995. 7Kau,James B., and Donald C. Keenan.1980.The theory of housing and int