第七章投資性房地產(chǎn)(2)

1、1第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日1.轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換形式形式投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)（自用房地產(chǎn)或存貨）2第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置2.轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換日日（1）“非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”租賃期開始日或用于資本增值的日期?！翱罩媒ㄖ锘蛟诮ńㄖ铩笔嵌聲蝾愃茩C構(gòu)作出書面決議的日期。3第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（2）“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)” “自用房地產(chǎn)自用房地

2、產(chǎn)”房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)日期。（3）“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為“存貨存貨”租賃期屆滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期。4第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【例題多選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定，下列說法中正確的有（）。 A.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日B.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期C.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，其轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用

3、于資本增值的日期ABC5第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置D.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為承租人支付的第一筆租金的日期E.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為合同簽訂日6第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理處理1.在成本計量模式在成本計量模式下下非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)（成本模式）非投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換7第四節(jié)投資性

4、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。如：開發(fā)產(chǎn)品5000萬元，跌價準備500萬元，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 4500 存貨跌價準備 500貸：開發(fā)產(chǎn)品 50008第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（2）將）將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性

5、房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。投資性房地產(chǎn)“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）“累計折舊”或“累計攤銷”投資性房地產(chǎn)減值準備“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”9第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（3）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時時應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。10第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【教材例7-4】208年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬

6、面價值為3 765萬元，其中，原價5 000萬元，累計已提折舊1 235萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)50 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）12 350 000貸：投資性房地產(chǎn) 50 000 000累計折舊12 350 00011第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。12第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房

7、地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為其他綜合收益，計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。13第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性產(chǎn)房地采用公允價值計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：14第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【教

8、材例7-5】208年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。208年10月15日，該寫字樓的公允價值為4 800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4 750萬元，其中，成本為4 500萬元，公允價值變動為增值250萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：15第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：固定資產(chǎn)48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本45 000 000公允價值變動 2 500 000公允價值變動損益 500 00016第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【教材例7-6】甲房地

9、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。208年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當日的公允價值為5 800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5 600萬元，其中，成本為5 000萬元，公允價值增值為600萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：17第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：開發(fā)產(chǎn)品58 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本50 000 000公允價值變動 6 000 000公允價值變動損益 2 000 00018第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第

10、四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【教材例7-7】208年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為208年4月15日。208年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。208年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：19第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：投資性房地產(chǎn)成本 470 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000其他綜合收益20 000 000（1）208年4月15日：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動10 000 000貸：

11、公允價值變動損益10 000 000（2）208年12月31日：20第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【教材例7-8】208年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其出租，以賺取租金收入。208年10月30日，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為208年10月30日，租賃期限為3年。208年10月30日，該辦公樓原價為5億元，己提折舊14 250萬元，公允價值為35 000萬元。假設(shè)甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：21第四節(jié)投

12、資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：投資性房地產(chǎn)成本 350 000 000公允價值變動損益 7 500 000累計折舊 142 500 000貸：固定資產(chǎn) 500 000 00022第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【例題多選題】下列關(guān)于采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有（ ）。A.可收回金額低于賬面價值應(yīng)計提減值準備B.公允價值變動的金額計入公允價值變動損益C.公允價值變動的金額不影響營業(yè)利潤D.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時公允價值小于賬面價值的差額計入公允價值變動損益BD23第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第

13、四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【例題單選題】甲公司2011年至2014年發(fā)生以下交易或事項：2011年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為3 000萬元。該辦公樓預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2014年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租期2年，年租金150萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為2 800萬元。24第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2014年12月31日，該辦公樓的

14、公允價值為2 200萬元。下列各項關(guān)于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是（）。A.出租辦公樓應(yīng)于2014年計提折舊150萬元B.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日確認其他綜合收益175萬元C.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日按其原價3 000萬元確認為投資性房地產(chǎn)D.出租辦公樓2014年取得的75萬元租金應(yīng)沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價值B25第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【解析】 2014年應(yīng)計提的折舊=3 000/206/12=75（萬元），選項A錯誤； 辦公樓出租前的賬面價值=3 000-3 000/202.5=2 625（萬元），應(yīng)確認的其他綜合收益=2 800-

15、2 625=175（萬元），選項B正確； 出租日轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，租賃期開始日按當日的公允價值確認為投資性房地產(chǎn)，選項C錯誤； 出租辦公樓取得的租金收入應(yīng)當作為其他業(yè)務(wù)收入，選項D錯誤。26第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬

16、面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。27第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（一）采用成本模式（一）采用成本模式計量計量借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本（投資性房地產(chǎn)的賬面價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)28第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（二）采用公允價值模式計量（二）采用公允價值模式計量借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本（投資性房地產(chǎn)的賬面價值）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相

17、反分錄）29第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【教材例7-9】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為207年4月15日。207年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。207年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。208年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以 55 000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：30第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：投

18、資性房地產(chǎn)成本470 000 000（轉(zhuǎn)換日的公允）貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000其他綜合收益20 000 000（貸差）（1）207年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動10 000 000貸：公允價值變動損益10 000 000（2）207年l2月31日，公允價值變動：31第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：銀行存款 550 000 000公允價值變動損益10 000 000其他綜合收益20 000 000其他業(yè)務(wù)成本 450 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本 470 000 000公允價值變動10 000 000其他業(yè)務(wù)收入

19、 550 000 000（3）208年6月，出售投資性房地產(chǎn)：32第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：銀行存款 550 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本 480 000 000貸：投資性房地產(chǎn)成本 470 000 000公允價值變動10 000 000借：公允價值變動損益10 000 000其他綜合收益20 000 000貸：其他業(yè)務(wù)成本30 000 000上述分錄最好分開寫：33第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【例題單選題】206年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一棟自用辦公

20、樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬元。當日，出租辦公樓的公允價值為8 000萬元，賬面價值為2 500萬元。206年12月31日，該辦公樓的公允價值為9 000萬元。207年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款9 500萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不考慮其他因素。上述交易或事項對甲公司207年度損益的影響金額是（）。（根據(jù)2012年考題改編）A.500萬元 B.6 000萬元 C.6 100萬元 D.7 000萬元C34第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【解析】對甲公司207年度損益的影響事項包括： 1.

21、取得租金收入：2006/12=+100 2.出售的其他業(yè)務(wù)收入：+9500 出售的其他業(yè)務(wù)成本：結(jié)轉(zhuǎn)的賬面價值 -9000 其他綜合收益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的貸方8000-2500=5500 注意：公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本的貸方，但并不影響損益！ 上述交易或事項對甲公司207年度損益的影響金額=9 500-9 000+5 500+2006/12=6 100（萬元）。35第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：銀行存款 9 500貸：其他業(yè)務(wù)收入 9 500借：其他業(yè)務(wù)成本 9 000貸：投資性房地產(chǎn)成本 8 000公允價值變動 1 000借：其他綜合收益 5 500

22、貸：其他業(yè)務(wù)成本 5 500參考分錄：36第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置借：公允價值變動損益 1 000貸：其他業(yè)務(wù)成本 1 000（分錄對損益無影響）借：銀行存款 100貸：其他業(yè)務(wù)收入 10037第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【例題單選題】207年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。207年2月10日，董事會批準關(guān)于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。當日，辦公樓成本為3 200萬元，已計提折舊為2 100萬元，未計提減值準備，公允價值為2 400萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。38第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置207年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自207年3月1日起2年，年租金為360萬元。辦公樓207年12月31日的公允價值為2 600萬元，208年12月31日的公允價值為2 640萬元。209年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款2 800萬元。甲公司209年度因出售辦