房地產(chǎn)復(fù)習(xí)講義

1、房地產(chǎn)復(fù)習(xí)講義房地產(chǎn)估價(jià) 收益法 收益資本化思路源于房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)將來給業(yè)主帶來的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來決定的。供需雙方都能接受的價(jià)格便是房地產(chǎn)在權(quán)利期限內(nèi)所產(chǎn)生的全部收益的現(xiàn)值總和。這樣一種價(jià)格判定的過程，便是“資本化” 根據(jù)這一思路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，須先評(píng)估房地產(chǎn)在持有期內(nèi)產(chǎn)生的總收益，并扣減為獲得這些收益所必須支付的費(fèi)用，再求取房地產(chǎn)的收益率，最后根據(jù)這一收益率將房地產(chǎn)的凈收益折算為房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)收益法 適用范圍：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。適用范圍：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。 收益法評(píng)估出來的價(jià)值，取決于人們對(duì)未來收益法評(píng)估出來的價(jià)值，取決于人們對(duì)未來的

2、預(yù)期。的預(yù)期。 應(yīng)用收益法必須具備的條件： （1）估價(jià)房未來的純收益可以用貨幣計(jì)算）估價(jià)房未來的純收益可以用貨幣計(jì)算 （2）純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的，而且在數(shù)量上是比較穩(wěn)定的）純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的，而且在數(shù)量上是比較穩(wěn)定的 （3）資本化率資本化率是可以確定的是可以確定的收益法的操作步驟 1、收集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)、收集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象類似房產(chǎn)的收入及費(fèi)用據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象類似房產(chǎn)的收入及費(fèi)用 2、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益（凈收益）、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益（凈收益） 凈收益凈收益=有效毛收入有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 3、求取報(bào)酬率或資本化率、

3、求取報(bào)酬率或資本化率 4、選用適宜的收益法公式進(jìn)行計(jì)算、選用適宜的收益法公式進(jìn)行計(jì)算資本化率 資本化率：將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率資本化率：將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率 例：如果將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為例：如果將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為 資本：房地產(chǎn)價(jià)格資本：房地產(chǎn)價(jià)格 投資收益：房地產(chǎn)每年的凈收益投資收益：房地產(chǎn)每年的凈收益 資本化率：投資收益率資本化率：投資收益率 資本化率的求取方法資本化率的求取方法 累加法：無風(fēng)險(xiǎn)資本化率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償兩部分，基本公式為累加法：無風(fēng)險(xiǎn)資本化率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償兩部分，基本公式為安全利率安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償管理負(fù)

4、擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠投資帶來的優(yōu)惠選用同一時(shí)期的國債或銀行存款利率選用同一時(shí)期的國債或銀行存款利率 市場(chǎng)提取法：搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房產(chǎn)價(jià)格、凈收益市場(chǎng)提取法：搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房產(chǎn)價(jià)格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益公式，求出各宗房地產(chǎn)資本化率，最后資料，選用相應(yīng)的收益公式，求出各宗房地產(chǎn)資本化率，最后采用算術(shù)平均或加權(quán)平均綜合得出所需要比率采用算術(shù)平均或加權(quán)平均綜合得出所需要比率收益法的計(jì)算公式 一般公式 收益年限的確定 補(bǔ)充說明凈收益每年不變的公式一般公式Ai相同，等比數(shù)列，求和公式 V=(1-1/(1+r)n)a/r例：某宗房地產(chǎn)獲得土地使用年

5、限例：某宗房地產(chǎn)獲得土地使用年限50年，至今已經(jīng)使用了年，至今已經(jīng)使用了6年，預(yù)計(jì)利年，預(yù)計(jì)利用該房地產(chǎn)每年可收益用該房地產(chǎn)每年可收益8萬元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為萬元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，請(qǐng)計(jì)算該宗，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的是收益價(jià)格。房地產(chǎn)的是收益價(jià)格。收益法應(yīng)用實(shí)例 估價(jià)對(duì)象概況：一座 供出租的寫字樓，土地總面積12000m2，土地使用年限50年，從1999年5月起計(jì)。 1/選擇估價(jià)方法 2/收集資料 3/測(cè)算有效毛收入 4/測(cè)算年運(yùn)營費(fèi) 5/計(jì)算凈收益 6/確定報(bào)酬率 7/計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格收益年限的確定 1、土地估價(jià)-土地使用年限 2、建筑物估價(jià)-建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 比較 如果：21，先根據(jù)

6、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)公式進(jìn)行計(jì)算；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。房地產(chǎn)估價(jià) 成本法 成本積算思路就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)所需的成本來評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。它是由市場(chǎng)上“經(jīng)濟(jì)人”的替代規(guī)律所導(dǎo)致的。開發(fā)成本是供需雙方都能夠接受的價(jià)格。成本積算思路在理論上的反映就是“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論” 成本積算思路是先搞清楚在當(dāng)前的市場(chǎng)上購買一塊與該房地產(chǎn)土地類似的土地的價(jià)格，然后確定建筑物的重新開發(fā)成本，再扣除其累計(jì)折舊 用成本法求得的價(jià)格為積算價(jià)格成本法的步驟 1/搜集資料：房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費(fèi)，利潤 2/估算重新構(gòu)建價(jià)格：土地、建筑物 3/估算折舊-建筑物折舊 4/求取積算價(jià)格建筑物折舊 概念：建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之差額。 減價(jià)修正：扣除折舊 三個(gè)方面的折舊：三個(gè)方面的折舊： 物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊：建筑物實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失，有形的物質(zhì)磨損 功能折舊：功能折舊：由于消費(fèi)觀念，設(shè)計(jì)，技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е?/p>