工程維修中心管理方案

1、住宅物業(yè)工程維修中心管理方案xxxx日期：物業(yè)管理有限公司2015 年 4 月 1 日目錄一、目的二、組織架構(gòu)三、人員配置四、招聘標(biāo)準(zhǔn)及薪資標(biāo)準(zhǔn)五、維保修量化考核六、安全管理七、維修操作指引八、采購與材料管理九、職責(zé)劃分十、 2014 年維修工作計(jì)劃、人員編制、費(fèi)用預(yù)算；住宅物業(yè)工程維修中心管理方案目的隨著住宅物業(yè)承接管理項(xiàng)目的遞增，實(shí)現(xiàn)工程維修專業(yè)化管理， 通過理順地產(chǎn)開發(fā)地塊合理布局，便于集中管理，減少人力資源浪費(fèi)， 提高管理效率；根據(jù)簡(jiǎn)化、高效、協(xié)調(diào)的工作等原則，即強(qiáng)化維修中 心職能，實(shí)現(xiàn)工程維修扁平垂直化管理；提高維修效率，節(jié)約成本的 目的，使住宅工程整體運(yùn)行機(jī)構(gòu)的管理更科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化

2、，不斷提升 設(shè)備設(shè)施的管理品質(zhì)；不斷滿足業(yè)主日益提高的服務(wù)需求。 從另一角 度出發(fā)，成立工程維修中心可以集中優(yōu)勢(shì)兵力對(duì)地產(chǎn)公司遺留難點(diǎn)問 題進(jìn)行快速處理，規(guī)避責(zé)任不清相互扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)以及維修緩慢造 成業(yè)主大量投訴的被動(dòng)局面，結(jié)合目前住宅物業(yè)現(xiàn)狀，我司計(jì)劃成立 專業(yè)工程維修中心，實(shí)現(xiàn)有效整合人力資源、資產(chǎn)資源和信息資源， 的目的。、組織架構(gòu)物業(yè)公司總經(jīng)理水 暖2名電 工 強(qiáng) 弱 各1名水 暖2名電 工 強(qiáng) 弱 各1名水 暖2名電 工 強(qiáng) 弱 各1名水 暖2名電 工 強(qiáng) 弱 各1名設(shè)班長(zhǎng)1名三、人員配置1. 原則維修中心設(shè)立 經(jīng)理一人，經(jīng)理負(fù)責(zé)維修中心運(yùn)行管理工作；2. 下設(shè)項(xiàng)目工程主管 一人（

3、每個(gè)項(xiàng)目一名） ，自有維修隊(duì)主管 一人3. 項(xiàng)目工程主管下設(shè) 維修工程師一人，房管員若干（暫定 300戶/人），前臺(tái)二人4. 每個(gè)項(xiàng)目水暖工 2 人，強(qiáng)、弱電工各 1人駐場(chǎng)；自有維修隊(duì)瓦工 2 人，木工 2 人，大白工 4 人，空調(diào)工 1 人機(jī)動(dòng)維修（自有維修隊(duì)工種，人數(shù)可調(diào)）5. 項(xiàng)目工程主管要求 5 年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，大專以上學(xué)歷，年齡 50歲以下，由工程部經(jīng)理，總經(jīng)理面試合格后上崗；6. 相關(guān)專業(yè)工程師，要求 3 年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，年齡 45 歲以下，大專以上學(xué)歷，由項(xiàng)目工程主管、工程部經(jīng)理面試合格后上崗；7. 房管員，前臺(tái)要求大專以上學(xué)歷， 1年以上相關(guān)工作經(jīng)歷， 40歲以下；由項(xiàng)

4、目 工程主管，工程師面試。四、招聘標(biāo)準(zhǔn)及薪資標(biāo)準(zhǔn)1. 根據(jù)維修隊(duì)伍編制要求， 按維修隊(duì)需求制定用工計(jì)劃， 經(jīng)總經(jīng)理及工程經(jīng)理審批后，方可進(jìn)行人員招聘。2. 維修隊(duì)維修技工招聘由維修隊(duì)主管面試，工程經(jīng)理進(jìn)行復(fù)試 。3. 應(yīng)聘人員面試合格后可按照公司要求辦理入職手續(xù)， 與公司簽訂勞務(wù)合同。辦理入職手續(xù)時(shí)，須提供身份證明，健康證明材料及上崗證。4. 根據(jù)維修隊(duì)技工工資標(biāo)準(zhǔn)（特殊工種及階段性用工根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定工資） ，結(jié)合復(fù)試合格人員技術(shù)水平及能力， 維修隊(duì)主管確定其工資等級(jí)， 經(jīng)工程維修中 心審核后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。薪資標(biāo)準(zhǔn)1. 項(xiàng)目工程主管薪資起點(diǎn)為XXXX元/月（該崗位任職期不滿一年的其薪資不

5、得超過薪資起點(diǎn)的 120%）；2. 維修隊(duì)主管薪資起點(diǎn)為XXXX元/月（該崗位任職期不滿一年的其薪資不得超過薪資起點(diǎn)的 120%）；3. 工程維修工程師：XXXXXX元/月；4. 項(xiàng)目房管員：XXXXXX元/月；5. 項(xiàng)目前臺(tái)：XXXXXX元/月6. 維修隊(duì)維修技工:單位：(元/ 月)工資等級(jí)工種1級(jí)2級(jí)3級(jí)空調(diào)工450043004000瓦工600055005000大白工450043004000木工500045004000電工450043004000水暖工450043004000力工400035003000說明：(1)特殊工種及階段性用工根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格另行確定工資。(2)維修隊(duì)工程技工的人數(shù)不得

6、超過定編人數(shù)的 30%五、維修量化考核1. 維修大隊(duì)每月依據(jù)維修人員的維修工作量及質(zhì)量、返修率等進(jìn)行量化評(píng)比、考核，并對(duì)排名靠后的人員進(jìn)行考核，對(duì)連續(xù)排名靠后的員工予以降薪、降職、撤 換或者淘汰。2. 每月初維修中心根據(jù)上月維保修平均完成率及項(xiàng)目實(shí)際情況制定當(dāng)月維保修 完成率計(jì)劃目標(biāo)。3. 維修中心維保修大隊(duì)嚴(yán)格按照公司制定的維保修計(jì)劃，充分利用各種資源和方 法，堅(jiān)決超額完成公司制定的維保修工作計(jì)劃。4. 物業(yè)公司維修中心每月一總結(jié)，對(duì)未完成計(jì)劃的項(xiàng)目說明原因，因個(gè)人原因未 完成計(jì)劃六、安全管理1、維修隊(duì)伍由工程經(jīng)理、項(xiàng)目主管、維修主管、維修工程師、房管員、前臺(tái)、維修技工組成。2、維修隊(duì)技工入

7、職后，維修中心應(yīng)組織開展入職培訓(xùn)， 主要以理論和實(shí)踐為主。3、維修技工上門維修須嚴(yán)格按照戶內(nèi)維修工作規(guī)范執(zhí)行，違者按相關(guān)制度處理4、維修中心須在綜合考慮各維修項(xiàng)目維修工作量、維修難度等因素的基礎(chǔ)上對(duì) 各項(xiàng)目維修人員進(jìn)行調(diào)配，確保維修人員工作量飽和。5. 維修班技工在上崗前進(jìn)行安全培訓(xùn)，包括安全常識(shí)及案例講解等。工裝6. 維修隊(duì)主管利用班前班后會(huì)進(jìn)行作業(yè)安全教育，提高維修技工人員安全意識(shí)。7. 維修技工作業(yè)前做好勞動(dòng)防護(hù)， 特殊作業(yè)必須要有安全措施及安全監(jiān)護(hù)。由公司統(tǒng)一制作配發(fā)，夏裝、秋裝各一套。8. 電工、焊工等特殊工種必須持證上崗。七、維修操作流程業(yè)主報(bào)修（電話，來訪，現(xiàn)場(chǎng)報(bào)修）物業(yè)前臺(tái)接報(bào)

8、修（填寫報(bào)修單）每天16：業(yè)主維修現(xiàn)場(chǎng)報(bào)00報(bào)于各區(qū)域物業(yè)維修工程師修于工程師工程師接單后24小時(shí)內(nèi)聯(lián)系業(yè)主，確定現(xiàn) 場(chǎng)查看問題時(shí)間查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)，確定問題原因，明確維修問題 涉及的一個(gè)或若干個(gè)責(zé)任單位， 按照合同， 協(xié)議，會(huì)議約定，以錄音電話、EMS、電子郵件等之一渠道通知責(zé)任單位到場(chǎng)確 責(zé)。業(yè)主不滿意，查明原因，是標(biāo) 準(zhǔn)問題，是工藝問題，是材料 問題，合理要求予以返工物業(yè)前臺(tái)回訪業(yè)主滿意，問題關(guān)閉緊急維修，如漏水，停電, 門，窗開關(guān)失靈等人身、 財(cái)務(wù)安全受到威脅，前臺(tái) 安撫業(yè)主，并立即報(bào)于工 程師及客服人員工程師及客服人員接報(bào) 修后，第一時(shí)間趕赴現(xiàn) 場(chǎng)，采取搶救措施，防止 損失擴(kuò)大，做好問題圖像

9、 采集，搶險(xiǎn)圖像采集，以 便與責(zé)任單位落責(zé)責(zé)任單位確責(zé)且具備維 修能力，則與責(zé)任單位和 業(yè)主確定維修方案，維修 時(shí)間，進(jìn)場(chǎng)維修維修單位，物業(yè)客服，業(yè) 主共同進(jìn)行驗(yàn)收，業(yè)主簽 字確認(rèn)責(zé)任單位不確責(zé)，或確責(zé) 但無能力維修，可按照合 同、協(xié)議約定委托第三方 單位維修，費(fèi)用從責(zé)任單 位質(zhì)保金中扣除八、采購與材料管理1. 各項(xiàng)目維修班長(zhǎng)和房管員應(yīng)根據(jù)維修計(jì)劃、維修材料使用量 ,材料供貨周期提 前由維修班長(zhǎng)向維修主管提交材料申請(qǐng)報(bào)告， 避免出現(xiàn)因缺少材料導(dǎo)致維修無法 進(jìn)行的情況。2. 維修中心在各項(xiàng)目設(shè)材料庫房，存放維修材料，材料庫由維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)管理， 庫房對(duì)需求量大的維修材料充分備貨； 使用頻率低、 保

10、存有較低風(fēng)險(xiǎn)的材料少量 備貨；對(duì)特別定制材料，保存有較高風(fēng)險(xiǎn)的材料不備貨。3. 需要無備貨材料維修時(shí)，房管員要及時(shí)跟項(xiàng)目維修班長(zhǎng)聯(lián)系，班長(zhǎng)提報(bào)主管， 主管及時(shí)購買，房管員跟蹤進(jìn)度。4. 對(duì)于維修中心無法完成的維修，采取特事特辦，尋求外委資源， 1萬元以下的 工作由維修主管負(fù)責(zé)尋找資源，報(bào)于工程經(jīng)理審批； 1-5 萬元維修主管主導(dǎo)，三 方比價(jià)，報(bào)于工程經(jīng)理審批，報(bào)于公司經(jīng)理審批； 5萬元以上工程經(jīng)理主導(dǎo)，招 投標(biāo)，報(bào)于公司經(jīng)理審批，報(bào)于集團(tuán)審批。5. 項(xiàng)目的維修班長(zhǎng)依據(jù)材料領(lǐng)用單，入庫記錄每月 15日進(jìn)行一次維保修材料盤 點(diǎn)，核對(duì)上月度材料使用情況， 報(bào)于項(xiàng)目主管； 項(xiàng)目主管安排房管員根據(jù)維修進(jìn)

11、 度，提報(bào)材料需求，報(bào)于維修班長(zhǎng)，維修班長(zhǎng)報(bào)于維修隊(duì)主管采購，維修隊(duì)主管 報(bào)于工程經(jīng)理審批。6. 維修中心須嚴(yán)格維修材料的領(lǐng)用管理， 建立維保修材料進(jìn)出庫臺(tái)賬， 材料領(lǐng)用 由負(fù)責(zé)維修房管員填寫材料領(lǐng)用單，單上填寫房號(hào)，維修部位，材料種類，材料 使用量，交予維修班長(zhǎng)。九、職責(zé)劃分（一）維修中心部門職責(zé)1、根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況，制定物業(yè)修繕的總體方案，編制維修計(jì) 劃報(bào)工程維修總監(jiān)及總經(jīng)理審批后組織貫徹實(shí)施。2、全面負(fù)責(zé)房屋及附屬設(shè)施的維修，保證物業(yè)的正常使用。3、全面負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域各種機(jī)電設(shè)備的維修工作保證各種設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn) 轉(zhuǎn)。4、全面負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的更新、改造計(jì)劃與完善原設(shè)計(jì)和施工

12、造成的缺陷，并負(fù) 責(zé)工程監(jiān)督，以做到“安全可靠，經(jīng)濟(jì)合理”的工作目標(biāo)。5、全面負(fù)責(zé)對(duì)房屋和設(shè)備設(shè)施的大、中修計(jì)劃的審批并組織施工。6、全面負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督外委項(xiàng)目，組織對(duì)外委工程的質(zhì)量驗(yàn)收。7、全面負(fù)責(zé)工程維修項(xiàng)目的方案、價(jià)格、工期、合同的送審、會(huì)簽工作。8、根據(jù)春備夏、秋備冬的原則每年搞好春秋中間期和夏冬制冷期送暖期的設(shè)備 檢查維修，提前制定維修和檢查方案，安排人力和物力保證工作需要。9、定期檢查各項(xiàng)目樓宇各種設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀況，分析存在的問題，及時(shí)提出 維修組織辦法和制定維修方案，方案審批確定后，組織實(shí)施。10、房屋及設(shè)施、 設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件， 工程維修中心必須全力以赴投入搶修工 作

13、直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。11、負(fù)責(zé)組織調(diào)查分析設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)的事故原因， 提出處理意見及整改措施并組 織實(shí)施以防同類事故的發(fā)生。12、負(fù)責(zé)編寫工程培訓(xùn)內(nèi)容， 對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)， 努力造就一支高水平的員工隊(duì)伍。13、參加新接管項(xiàng)目工程的驗(yàn)收，提出其中有關(guān)設(shè)施新增補(bǔ)改造方案。14、負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程技術(shù)檔案，圖紙資料的審核工作。15、負(fù)責(zé)審核工程費(fèi)用計(jì)劃及物料采購計(jì)劃。16、負(fù)責(zé)承攬工程施工及工程的招、投標(biāo)工作。17、負(fù)責(zé)組織策劃工程經(jīng)營(yíng)分析及工程部的全年工作計(jì)劃。18、完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。（二）工程維修經(jīng)理崗位職責(zé)1、在總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備、能源在管理方面的工作方針、 政策、規(guī)章和制度

14、。2、負(fù)責(zé)組織房屋、設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)、更新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過程 的管理工作，使設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。3、在安全可靠經(jīng)濟(jì)合理的前提下，及時(shí)供給各設(shè)備所需的能源（水、電、氣、 暖）做好節(jié)能工作。4、組織人力、物力及完成生產(chǎn)提出的報(bào)修要求，為生產(chǎn)提供很好的工作，生活 條件。5、組織編寫各種設(shè)備保養(yǎng)、 檢修計(jì)劃及材料采購計(jì)劃的審核， 審批并組織實(shí)施6、組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，圖紙做好設(shè)備的技術(shù)管理。7、組織控制設(shè)備管理、操作，維護(hù)的各種規(guī)章制度技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。8、組織開展員工技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，并提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。9、組織工程設(shè)備的調(diào)撥、轉(zhuǎn)移的審核管理，并報(bào)批準(zhǔn)后方可實(shí)

15、施。10、負(fù)責(zé)工程部各種指標(biāo)的審批與管理。11、組織工程預(yù)算的編制和實(shí)施。12、組織工程報(bào)表的編制和報(bào)送。13、負(fù)責(zé)定期檢查、監(jiān)督維修中心的工作情況，查處違章并采取糾正措施。14、組織洽談、評(píng)估、監(jiān)督、工程維修項(xiàng)目，對(duì)維修工程的工程質(zhì)量組織驗(yàn)收。15、負(fù)責(zé)工程經(jīng)營(yíng)管理的組織實(shí)施。16、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（三）項(xiàng)目主管崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)日常工作安排，負(fù)責(zé)所管轄園區(qū)的房屋及設(shè)施維修工作及其它物 業(yè)日常工作。2、主導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的使用、 維護(hù)、 更新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過程的管理工作， 使設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。3、主導(dǎo)安全、節(jié)能工作。4、對(duì)各種設(shè)備保養(yǎng)、檢修計(jì)劃及材料采購計(jì)劃的審核。5

16、、對(duì)接投訴升級(jí)的業(yè)主，初步商談賠償事宜。6、組織工程師和房管員對(duì)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域，設(shè)施設(shè)備及房屋的維修和管理7、組織培訓(xùn)工程師和房管員的日常管理，安全教育，技術(shù)指導(dǎo)。8、組織維修班長(zhǎng)對(duì)工人進(jìn)行安全教育，工作規(guī)范，技術(shù)指導(dǎo)（四）工程師的崗位職責(zé)1、在維修現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司下達(dá)的有關(guān)職責(zé)范圍內(nèi)的 決策和指令。2、協(xié)助項(xiàng)目主管做好工程維修中心的日常管理工作。3、負(fù)責(zé)提供專業(yè)技術(shù)支持及相關(guān)規(guī)范依據(jù)并負(fù)責(zé)工程技術(shù)管理工作。4、參與工程維修中心合同的審閱并提出合理化建議。5、參與會(huì)審工程項(xiàng)目的房屋、設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃。6、負(fù)責(zé)房屋維修技術(shù)指導(dǎo)，責(zé)任認(rèn)定，引導(dǎo)房管員進(jìn)行維修工作。7、參與工

17、程各種設(shè)施設(shè)備的更新改造及各種技術(shù)方案的審核審查。8、參與組織相關(guān)人員對(duì)質(zhì)量系統(tǒng)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。9、參與工程各種培訓(xùn)內(nèi)容的審核和實(shí)施。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（五）房管員崗位職責(zé)1、在項(xiàng)目主管直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄園區(qū)的房屋及設(shè)施維修工作及其它物業(yè) 日常工作。2、負(fù)責(zé)檢查房屋及設(shè)施的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，以保證房屋經(jīng)常處于良好的 運(yùn)行狀況。3、負(fù)責(zé)空置房源的定期查驗(yàn)，記錄問題，跟蹤維修。4、負(fù)責(zé)接前臺(tái)報(bào)修，聯(lián)系業(yè)主，查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)，溝通業(yè)主維修時(shí)間。5、負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)，初步定責(zé)，確定維修方案。6、負(fù)責(zé)工程維修隊(duì)伍的現(xiàn)場(chǎng)維修管理工作，監(jiān)督成品保護(hù)，跟蹤維修進(jìn)度，協(xié) 調(diào)相關(guān)資源，維修完畢后的聯(lián)合驗(yàn)收及業(yè)主簽字確認(rèn)。7、負(fù)責(zé)維修材料的申請(qǐng)，跟蹤；維修領(lǐng)料時(shí)的材料單填寫。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（六）前臺(tái)崗位職責(zé)1、接報(bào)修，登記維修單，交與房管員，工程師2，出現(xiàn)緊急維修電話聯(lián)系房管員，工程師3、維修臺(tái)賬的錄入和管理4、回訪業(yè)主5、業(yè)主檔案、工程資料、工程檔案的管理6、空置房鑰匙管理（七）維修隊(duì)主管崗位職責(zé)1、調(diào)配各項(xiàng)目維修工人，保證現(xiàn)場(chǎng)維修工人充分且工作飽和2、維修工人的安全培訓(xùn)，工作規(guī)范培訓(xùn)，工作技術(shù)指導(dǎo)。3、維修工人的招聘面試。4、現(xiàn)場(chǎng)庫