商業(yè)策劃書(shū)范文

1、商業(yè)策劃書(shū)范文商業(yè)策劃書(shū)范文（一）X廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工 程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá) 2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120 個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商 街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營(yíng) 熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%, 有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退 租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利 影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來(lái)了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱X一期的商街氣氛，大力提 升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)

2、業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)X二期的店 鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本 案將主要對(duì)X一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。、背景分析X一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街 北段僅一步之遙。這樣具有 “鉆石級(jí) ”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難 “熱 ”在?我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便 找準(zhǔn)病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，X一期商業(yè)步行街主要存在 先 天”與“后天”兩方面原因。（一）、商街設(shè)計(jì) “先天不足 ”1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼 X街、X路交匯處，西 鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾 “眼球 ”、

3、最宜舉辦大型活動(dòng) 的商業(yè)舞臺(tái)， 能給商街源源不斷注入人氣。 由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè) 計(jì)廣場(chǎng)的 “旱式噴泉 ”、 “簡(jiǎn)易花壇 ”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如 今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)， 商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的 “假山景觀 ”，既無(wú)觀 賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的 “絆腳 石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考 慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、 內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。X街通往內(nèi)街的三個(gè)通道， 從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。 按照商業(yè)街區(qū)的布局要求， 街區(qū)內(nèi)主 干道

4、、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房， 以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。 這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物， 易于催生和聚集客流， 而且能把土 地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪， 每寸地皮生銀子。遺憾的是，X一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條 是沒(méi)有任何店鋪的 “幽巷 ”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道 里面還有內(nèi)街； 一期與二期之間的通道， 同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè) 計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、X街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門，不少顧客入店 購(gòu)物因此要繞一大圈， 于是放棄了購(gòu)買動(dòng)機(jī)， 導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。（二）、商街策劃 “后天失調(diào) ”

5、1、X廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的 今天，商街必須有自己的 靈魂”即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。X廣場(chǎng)商 業(yè)街最早定位是“準(zhǔn)代很好），后來(lái)又定位于“XX «很好，只是推廣 很費(fèi)力），如今準(zhǔn)備冠以“廣場(chǎng)步行街”老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo) 顧客也不清晰 ）。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上 “我是 誰(shuí)”、 “我為誰(shuí)服務(wù) ”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決2、X廣場(chǎng)是一處很好的 市民廣場(chǎng)”但要吸引廣大市民聚集到 這里，還需要有濃郁的 廣場(chǎng)文化”例如象xXX、XX廣場(chǎng)、XXX 行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑 椅、售報(bào)亭、公用電話亭、

6、 垃圾筒、商品廣告牌、 露天茶座等。 目前， 由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，X廣場(chǎng)的 磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難 熱”3、打造商街，服務(wù) “缺位 ”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的 “老皇歷 ”。事實(shí)上，經(jīng) 營(yíng)X廣場(chǎng)商業(yè)街， 物業(yè)管理”代替不了商業(yè)管理”商業(yè)街由 冷”到 “熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái) “操盤 ”運(yùn)作，此所謂 “泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作 ”。 X廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶 “婚姻自主 ”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身 也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象 “炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛 圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買

7、店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng) 商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)， 例如，商街北口的 66號(hào)（圓形）、 68 號(hào)（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的 經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。二、商街定位X廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好， 我們作如下戰(zhàn)略 定位：1、街名：X廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街2、 概念：X廣場(chǎng)X街觀光旅游的門戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的XXX3、廣告語(yǔ)：X廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街與X相約，與X同行4、商業(yè)門類：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、 服飾、 化妝品、珠寶、

8、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。三、招商策劃X廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于 突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：（一）、發(fā)布招商公告我們計(jì)劃于4月中旬在x晚報(bào)、x電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突 出介紹X廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)， 吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。（二）、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的X飯店舉行，出席的 商戶為x及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及x國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐XX 廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在

9、 100 人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：1、X廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景2、XXX街可供商戶購(gòu)買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租 金、物管的優(yōu)惠政策（三）、整合店鋪資源X一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和 出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格 （或稱返租報(bào)價(jià) ）?舉辦 招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由X房屋銷售公司與業(yè) 主首先商定委托招商的意向、 租金價(jià)格等問(wèn)題。 一旦確定了哪些店鋪 可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶、 洽談租金。為了使X 一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空 關(guān)店鋪納入招商范圍，并按

10、照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。 如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度， 寧可閑置也不愿出租， 我們 應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)， 動(dòng)員其站在全局利益、 長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租， 以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、 退租的商戶， 我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為 繁榮商街正在采取的舉措， 動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。 如果商戶 仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除 合同后再將該店鋪納入招商范圍。（四）、有關(guān)租金政策X 一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此，我們 在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工

11、作：第一，我們必須向業(yè) 主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異， 說(shuō)明X一期商街處于入市初 期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程， 不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi) “天價(jià) ”。 向業(yè)主說(shuō)清道理很重要， 高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租， 業(yè)主照常要背負(fù) 購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的 雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，XX一期店鋪比較合適的租金是：1、內(nèi)街店鋪：租金600700元/ m2/年（經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平 均售價(jià)8500元，平均面積110m2,購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款 利率按 4.7計(jì)算，年利息為 4.4 萬(wàn)元。如該類店鋪以600700元/ m2/年租金計(jì)

12、算，年收益為 6.6 77 萬(wàn)元，剔除利息后的收益 2.23.3 萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái) 說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。 ）2、外街店鋪：租金800-900元/ m2/年（經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均 售價(jià)12500元，平均面積200m2,購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利 率按 4.7計(jì)算，年利息為兒 75 萬(wàn)元。如該類店鋪以800900元/ m2/年租金計(jì)算，年收益為1618 萬(wàn)元，易I除利息后的收益4.256.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。 ）（五）、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將 “放水養(yǎng) 魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必

13、要的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以內(nèi)， 我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣 告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé) ），供其做商品或 品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣 場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)， 鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng) “時(shí)尚秀 活動(dòng)；第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)， 店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收 ??；第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本， 我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予X廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免四、商業(yè)氛圍營(yíng)造(1) 、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)X廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)(2) 、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)XX步

14、行街雕塑照片), 以增添X廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。(3) 、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、 公用電話亭、報(bào)刊出售亭、 飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花 盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇， 增加視覺(jué)看點(diǎn)， 擴(kuò)大商街的休閑與服 務(wù)功能。(4) 、邀請(qǐng)政府部門、 社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)， 借力炒熱 廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住 “五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系 總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推 波助瀾，巧妙宣傳X廣場(chǎng)。(5) 、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦 X風(fēng)韻優(yōu)秀攝影作 品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升 X廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。(6)

15、 、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次X之夏廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高 雅藝術(shù)推高X廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的 聚流”效應(yīng)。五、商街硬件改造建議1、X北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。2、X 一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。3、臨X街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。5、X一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口 開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。商業(yè)策劃書(shū)范文(二)一、前言本公司代理廣告 x 洗發(fā)水產(chǎn)品的全盤廣告作業(yè)， 至今已將近兩年， 兩年來(lái)， 本公司無(wú)時(shí)不以兢兢業(yè)業(yè)的敬業(yè)態(tài)

16、度， 為該系列產(chǎn)品的市場(chǎng) 行銷及廣告策略等做積極的策劃， 在廣告上除了力求表現(xiàn)外， 更時(shí)時(shí) 配合蒸蒸日上的業(yè)務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。本公司代理洗發(fā)水廣告， 第一年的廣告重點(diǎn)是放在香皂上， 對(duì)于 商品知名度的擴(kuò)大及印象的加深有不可輕估的貢獻(xiàn)， 該篇廣告并因而 榮獲經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)主辦的廣告金橋獎(jiǎng)；第二年為配合貴公司的經(jīng)營(yíng)方針， 前半年度以 x 洗發(fā)水為廣告之主力的商品， 強(qiáng)調(diào)頭皮屑不可忽視， 即 采取行動(dòng)，我們選用的標(biāo)題是 “對(duì)付頭皮屑要選擇好的洗發(fā)水 ”，教育 消費(fèi)者正確選擇洗發(fā)水觀念及方法， 也收到良好的效果， 同時(shí)亦榮獲 生活日?qǐng)?bào)主辦的廣告最佳創(chuàng)意 “優(yōu)勝獎(jiǎng) ”。然而，根據(jù)分析，洗發(fā)水的市場(chǎng)雖然較大，但

17、因競(jìng)爭(zhēng)品牌眾多， 廣告投資量大，欲爭(zhēng)取較高的市場(chǎng)占有率，殊非易事。本公司建議明 年度銷售及廣告訴求重點(diǎn)， 應(yīng)放在指名購(gòu)買及銜接及年廣告投資重點(diǎn) 上，并以x洗發(fā)水為主，以下即本公司根據(jù)市場(chǎng)及消費(fèi)者心理各項(xiàng)因 素所研擬的年 x 洗發(fā)水廣告企劃案。二、廣告商品三、廣告目的1、促進(jìn)指名購(gòu)買2、強(qiáng)化商品特性3、銜接、年廣告4、傳播影響程度：不知名 知名了解 信服 行動(dòng)四、廣告期間五、廣告區(qū)域全國(guó)各地區(qū) （以城市為主 ）六、廣告對(duì)象七、策劃構(gòu)思（一）市場(chǎng)大小的變化情況的兩種：a：量的變化一一隨著人口的自然增減而變化b:質(zhì)的變化隨著社會(huì)形態(tài)（如農(nóng)業(yè)進(jìn)入工業(yè)區(qū)）、價(jià)值觀念、 文化水準(zhǔn)等而變化。在這兩種變化中同

18、類型商品都會(huì)蒙受同樣的影響，即厲害均沾， 而且變化多是漸進(jìn)的，也非單獨(dú)某一品牌的力量所可左右的。（二）舊市場(chǎng)占有率的提升 （即襲奪其它品牌的市場(chǎng) ）（三）使用及購(gòu)買頻度的增加就 x 洗發(fā)水而言，因系屬化妝生活用品，為個(gè)性之商品，與一些 會(huì)導(dǎo)致沖動(dòng)購(gòu)買的商品不同，故 “新市場(chǎng)之開(kāi)發(fā) ”甚為不易，只得利用 舊有市場(chǎng)的互相告知， 以增加新市場(chǎng)， 而市場(chǎng)本身質(zhì)與量的變化所擴(kuò) 增的市場(chǎng)也不可能獨(dú)占。在“使用及購(gòu)買頻度的增加方面 ”亦因洗發(fā)水日常生活用品， 購(gòu)買 率很高，但是各種品牌太多，而無(wú)法對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的增加有所裨益，故 真正能讓我們加以發(fā)揮努力的只有 “舊市場(chǎng)占有率的提升 ”一途， 以及 如何襲奪其他品牌的市場(chǎng) , 使其消費(fèi)者轉(zhuǎn)換品牌 , 指名購(gòu)買我品牌 , 此為我們今后在廣告推廣方面致力的目標(biāo)。此一目標(biāo)又可區(qū)分為：1、促使消費(fèi)者指名購(gòu)買