房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)和防范

1、房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)與防范房地產(chǎn)估價(jià)是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的，房地產(chǎn)評(píng)估工作的成果是以評(píng)估報(bào)告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，是給委托方的書(shū)面答 復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的研究報(bào)告。因此，評(píng)估報(bào)告所 給出的是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的符合客觀的合理的價(jià)格，而不是一個(gè)實(shí)際的成 交價(jià)，更不是房地產(chǎn)的實(shí)際取得成本。因此，評(píng)估報(bào)告結(jié)果的確定性和評(píng)估 對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系也由政府、房地產(chǎn)

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員以及經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。（一）政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的通脹風(fēng)險(xiǎn)和金 融風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，帶來(lái)社 會(huì)價(jià)值總體虛高，同時(shí)過(guò)高估值的房地產(chǎn)金融抵押貸款，會(huì)使金融機(jī)構(gòu)存在 潛在呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦泡沫破滅，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不 可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響社會(huì)穩(wěn)定。（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)

3、也 同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策 以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變 動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如城市房屋拆遷條例的修改，使得房 屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。此外我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán) 界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土 地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會(huì)影響評(píng) 估結(jié)果，帶來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。2、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)目的是估價(jià)結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評(píng)估價(jià)值結(jié)論的基礎(chǔ)，所 以，

4、一旦估價(jià)目的確定了，評(píng)估價(jià)值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價(jià)報(bào)告 作用不同而變動(dòng)。因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅 價(jià)值等為估價(jià)目的評(píng)估報(bào)告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時(shí)，報(bào)告提供不恰 當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià) 用途不符的風(fēng)險(xiǎn)，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但還是評(píng)估師應(yīng)避免 和防范的。3、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。委托方向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價(jià)機(jī)構(gòu) 和估價(jià)人員面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。比如，在土地評(píng)估中提供虛假的用地規(guī)劃指標(biāo)修 改或調(diào)整的證明、要求對(duì)估價(jià)報(bào)告作技術(shù)處理等，如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具

5、與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。特別是，有時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，容易遷就委托方，為減少評(píng)估成本、縮減評(píng)估人 員的外勤工作量，容易偏信委托方，這樣很容易造成評(píng)估工作產(chǎn)生較大失誤， 就有可能被人認(rèn)為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬(wàn)別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對(duì)房地產(chǎn)抵 押價(jià)值的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，如何判斷市場(chǎng)的完善性，如何正確選取參照對(duì)象，如何對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴(lài)于評(píng)估師按 其專(zhuān)業(yè)判斷能力判斷市場(chǎng)是否存在偏差。評(píng)估師如果不能遵守評(píng)估原則的精 神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方

6、法，就極易出具錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告。實(shí)際 評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú) 法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類(lèi)變動(dòng)指 數(shù)等等。這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來(lái)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。5、評(píng)估師素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估工作執(zhí)行的好壞，評(píng)估報(bào)告水平高低歸根結(jié)底取決于評(píng)估師自身素 質(zhì)水平。評(píng)估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評(píng)估師的素質(zhì)越高，評(píng)估 工作風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低， 就可能出現(xiàn)工作過(guò)失、報(bào)告誤導(dǎo)，如果評(píng)估工作

7、者道德素質(zhì)不過(guò)關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評(píng)估資格的現(xiàn)象，所造成的后果是可以想象的。（三）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)目的條件下涉及的利益各 方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目 的下涉及到全部投資人和未來(lái)的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是 我們這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值的極大偏差一樣 會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價(jià)中，抵押物估價(jià)過(guò)高會(huì)使得未來(lái) 在借款人無(wú)力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無(wú)法足額收回，產(chǎn)生呆賬 壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過(guò)多，會(huì)使銀行經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶(hù)未 來(lái)預(yù)期

8、不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。（四）房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范與轉(zhuǎn)移1、政策規(guī)范是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的根本保障。政府應(yīng)規(guī)范各項(xiàng)政策：為確保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的效率和公平，政府應(yīng)該公正嚴(yán)明的立法和執(zhí)法，規(guī)范社會(huì)各角色的行為，懲治違法違規(guī)行為；為加強(qiáng)服務(wù) 功能，政府有義務(wù)為社會(huì)提供基本的公共產(chǎn)品和信息服務(wù)，創(chuàng)造和維護(hù)公開(kāi)、公平的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)評(píng)估行政主管部門(mén)及房地產(chǎn)估協(xié)師協(xié)會(huì)是政府和從業(yè)機(jī)構(gòu)之間的橋梁，是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自我管理的實(shí)施者，對(duì)行業(yè)實(shí)行 監(jiān)管、懲處違法違規(guī)行為；整合評(píng)估業(yè)信息資源，為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供全方位的 服務(wù)；制定符合規(guī)則的評(píng)估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，要破除行業(yè)、地域壁壘，打

9、破評(píng)估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；打破社會(huì) 公共信息資源獨(dú)家壟斷局面，真正實(shí)現(xiàn)信息資源共享。2、制度創(chuàng)新是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基本保障。以強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)立質(zhì)量至上為中心，建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，完善外部監(jiān)督機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)救助機(jī)制。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制 政策和程序，樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按規(guī)范 和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng) 估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià) 復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng) 估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可

10、以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是 否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。另一方 面，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)，必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理 和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì) 行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。3、謹(jǐn)慎選擇客戶(hù)是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的根本手段。評(píng)估人員要控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)， 首先要與客戶(hù)充分溝通， 識(shí)別資料的真假性, 了解客戶(hù)的道德品質(zhì)，促使評(píng)估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶(hù)，避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目 而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估人員不僅評(píng)估時(shí)要與客戶(hù)溝通，而且在評(píng)估前 和評(píng)估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通。在評(píng)估前與客戶(hù)的溝通重在了解客戶(hù)的基 本情況，掌握客戶(hù)評(píng)估的真實(shí)需要；評(píng)估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評(píng)估程序和 方法的貫徹執(zhí)行；在評(píng)估后與客戶(hù)溝通則重在引導(dǎo)客戶(hù)合理運(yùn)用評(píng)估報(bào)告， 減少評(píng)估報(bào)告誤用的可能性。4、提高評(píng)估人員素質(zhì)是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基本手段。要把評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高，作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā) 展的首要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重 評(píng)估人員的