入世對房地產業(yè)的影響及其發(fā)展對策

1、    入世對房地產業(yè)的影響及其發(fā)展對策      摘要： 入世給房地產業(yè)帶來的機遇，有利于推動房地產管理體制改革。通過與國際接軌逐步建立起符合國際慣例的服務貿易體制，諸如政企分開，按市場規(guī)則組織開發(fā)建設及其中介服務等，迫使企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，學習和借鑒發(fā)達國家的經驗，了解和掌握國際慣例，不斷提高競爭力。     關鍵詞： 房地產 建筑經濟    入世給房地產業(yè)帶來的機遇    1、有利于推動房地產管理體制改

2、革。通過與國際接軌逐步建立起符合國際慣例的服務貿易體制，諸如政企分開，按市場規(guī)則組織開發(fā)建設及其中介服務等，迫使企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，學習和借鑒發(fā)達國家的經驗，了解和掌握國際慣例，不斷提高競爭力。    2、有利于加快我國住宅產業(yè)化的步伐。目前，外資主要允許投入到公共建筑及外銷樓盤、寫字樓等經營性項目中，住宅產業(yè)尚未完全放開，入世后這種限制將被打破。伴隨外商的大量涌入，城市住宅的設計、規(guī)劃、營銷、建筑、物業(yè)管理、法律、融資、信貸、保險等各方面的專業(yè)化水平將不斷提高，從而加速我國住宅產業(yè)化的進程。    3、有利于吸引更多海外資金

3、，實現(xiàn)融資多元化。資金短缺，融資渠道過窄是制約房地產業(yè)發(fā)展的主要障礙。人世后，隨著大量外資的涌入，將為房地產開發(fā)注入新的活力，形成融資多元化的格局。    4、有利于促進與房地產業(yè)相關的金融制度創(chuàng)新。我國目前金融界對房地產業(yè)的參與程度及支持力度不夠，金融手段單一，僅以抵押貸款和按揭貸款為主要的融資手段，加上與之相關的擔保、保險業(yè)務尚未很好地開展起來，真正意義上的房地產金融市場尚未形成，嚴重阻礙了房地產業(yè)的發(fā)展。入世后，隨著國外金融業(yè)、保險業(yè)的介入，這種現(xiàn)象將得到徹底改變。    5、有利于房地產業(yè)的法制建設，規(guī)范市場行為，不斷提高行業(yè)

4、的服務質量。入世后，房地產領域的競爭將更加激烈，企業(yè)的危機意識和壓力增加，隨著國內市場的進一步開放及大量外商涌入，寫字樓、高檔商品房等類型的物業(yè)將成為房地產市場中新的亮點，從而改變市場消費結構，并引帶國內的房地產需求，繁榮房地產市場。    6、有利于擴大房地產企業(yè)的生存空間。人世后可以享受最惠國待遇、國民待遇、市場準入等優(yōu)惠，為我國房地產企業(yè)拓展海外空間創(chuàng)造了有利的條件。    加入WT0給房地產業(yè)帶來的挑戰(zhàn)    1、人才缺乏。加入WT0后，房地產業(yè)人才缺乏的現(xiàn)狀將更顯突出。其中以既懂專業(yè)又精通外語，

5、且具有較豐富的實踐經驗，了解國際行情、慣例的涉外人才更為缺乏。    2、技術水平落后。房地產開發(fā)中，在規(guī)劃、設計、施工、材料、建筑設備等方面，技術水平與發(fā)達國家尚有較大差距，在國內外市場技術含量較高項目的競爭中，短時期內難以形成優(yōu)勢。    3、管理水平、服務水平較低。從房地產業(yè)的宏觀管理方面來看，違背市場經濟規(guī)律的事情時有發(fā)生，政企不分的現(xiàn)象尚未根除。從企業(yè)管理的角度看，真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立起來，大而全、小而全，企業(yè)的注意力仍主要放在非市場化的競爭手段，特別缺乏項目融資和資本運營的能力與意識。企業(yè)對消費者重管理、輕服務

6、，在物業(yè)管理等方面尤為突出。    4、管理體制不適應。計劃經濟沿襲下來的條塊分割的局面尚未打破，多頭領導、政出多門的現(xiàn)象時有發(fā)生，辦事效率低下，地方保護嚴重，尚未形成全國統(tǒng)一的公平、公開的房地產市場，嚴重阻礙了房地產市場機制的形式。    5、市場經驗缺乏，對國際慣例了解較少。我國的市場經濟體制尚不完善，由于法制建設滯后，加之典型的東方文化氛圍，關系、人情仍是獲取項目開發(fā)權的主要工具，企業(yè)的市場競爭能力常常受非市場因素影響，真正的市場競爭手段缺乏，經驗不足。由于參與國際房地產開發(fā)有限，對國際工程招投標、合同管理、監(jiān)理、索賠、融資、保

7、險等國際慣例了解較少。 6、信息不暢，中介組織不發(fā)達。近年來，盡管房地產領域的中介服務取得了長足進步，諸如：房地產評估、房地產經紀人、工程監(jiān)理、物業(yè)代理、律師事務所等，但人員少、素質低、服務差的問題尚未解決。    7、房地產金融市場亟待培育。極不發(fā)達的房地產金融市場，形成了對房地產業(yè)發(fā)展制約的瓶頸作用。    房地產業(yè)應采取的對策建議    面對加入WTO所帶來的機遇與挑戰(zhàn)，我們必須抓住這一難得的機遇，搶占時機，特別是應抓住入世后前5年的過渡期，采取切實可行的對策，才能確保房地產業(yè)的各項工作全

8、面上水平，在未來的激烈競爭中立于不敗之地。主要對策：    1、普及有關加入WT0的基本知識，盡快熟悉WT0的基本原則。    人們對加入WT0后對房地產業(yè)將如何產生影響，入世談判及行業(yè)發(fā)展的內容有哪些，如何利用WTO的基本原則采取切實可行的對策等尚知之甚少，通過組織各種講座、研討等方式，對行業(yè)部門領導特別是企業(yè)決策人員普及有關加入WTO的基本知識十分重要，只有理解后才能增強緊迫感和危機感。    2、組織精干力量，加緊對加入WTO對房地產的影響及對策方面問題的研究    為

9、抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，建設部成立了領導小組，專門對加入WTO對我國建設事業(yè)的影響及對策進行專題研究，全國各地有很多建設行政主管部門也組織了有關專家進行了研究。    3、深化管理體制改革，形成與“入世”相宜的環(huán)境條件    這里的環(huán)境條件是指投資環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，環(huán)境條件是吸引埠外、海外資金的前提和基礎。良好的投資環(huán)境要求政府主管部門具有良好的服務意識，高效的工作作風，市場有公平的競爭機制，完善的法制建設，富于吸引力的項目，優(yōu)越的城市基礎設施。城市生態(tài)環(huán)境則主要指由土地、水資源、大氣條件等組成的物理環(huán)境，由動物、植物、微生物等組成的生

10、物環(huán)境，由建筑物、交通設施、環(huán)境設施等組成的城市設施，由勞動力、科教、政法、醫(yī)療等組成的社會服務環(huán)境等。良好的環(huán)境條件是入世后在房地產領域贏得先機的首要條件。    4、加大開放力度，形成競爭有序的市場機制    為適應加入WTO后帶來的沖擊，應加大市場的開放力度，在房地產開發(fā)、物業(yè)管理、工程承包、建筑設計、咨詢服務等領域廣泛采取公開招標投標方式，增強透明度，促進競爭有序的市場機制的形成。    5、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，提高企業(yè)的競爭能力。    加入WTO后市場將進一步開放，

11、競爭將更加激烈，企業(yè)要想生存，必須不斷提高競爭能力。就國有企業(yè)而言，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是提高企業(yè)競爭力的根本。從城建系統(tǒng)來看，雖然大中型國有企業(yè)已基本改制完畢，但翻牌形式居多，現(xiàn)代企業(yè)制度亟待完善，否則入世后面對埠外、海外的巨大沖擊，國有企業(yè)的處境將更為艱難。    6、認清行業(yè)形勢，把握對策要點    由房地產的不動屬性所決定，入世后，國外的房地產產品也不能直接輸入我國，其重點是把握加入WT0所帶來的商機，采取切實可行的方法吸引境外資金，引進國外先進的技術、管理、材料，提高設計、管理水平，加快住宅產業(yè)現(xiàn)代化的步伐，在產品開發(fā)上則要充分考慮適應外商需求的項目，加強法制建設，規(guī)范房地產交易市場。特別應加強房地產金融制度創(chuàng)新，在投資、抵押、擔保、保險、證券化等方面逐漸與國際慣例接軌。    7、加大人才培養(yǎng)與人才引進的力度    一方面制訂科學、優(yōu)惠的政策，廣泛吸引海外人才，為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；另一方面要加強自有隊伍中的人才培養(yǎng)，提供與國外同行業(yè)交流的機會，了解、認識國際慣例的機會，培養(yǎng)他們的涉外經驗，為加入WT0后的競爭做充分的人才儲備。    8、大力發(fā)展中介組織