唯一住房的執(zhí)行思路與操作模式探討

1、唯一住房的執(zhí)行思路與操作形式討論摘 要 唯一住房問(wèn)題，加劇了法院的“執(zhí)行難， 影響了司法的公信與權(quán)威。本文擬從探究其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與程序出發(fā)，探究其操作形式與配套制度，以期進(jìn)一步破解唯一住房執(zhí)行難問(wèn)題。關(guān)鍵詞 唯一住房 執(zhí)行思路 操作形式作者簡(jiǎn)介：吳夏青，廈門(mén)市思明區(qū)人民法院。厘清認(rèn)定被執(zhí)行人唯一住房的標(biāo)準(zhǔn)與程序，是從理論和程序上澄清實(shí)務(wù)界對(duì)最高人民法院2005年1月1日公布施行的?關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定?以下簡(jiǎn)稱(chēng)?查封規(guī)定?，的誤解，為執(zhí)行理論提供處理唯一住房的理論根據(jù)。一、各地法院解決唯一住房問(wèn)題的嘗試解決唯一住房問(wèn)題的根本之策和必由之路，是實(shí)在可行的執(zhí)行操作形式以及可

2、供強(qiáng)迫搬遷的房源。為解決此問(wèn)題，各地法院進(jìn)展了許多理論探究與嘗試。上海閔行區(qū)法院提出將廉租房引入解決“被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行困難的方案，即：在執(zhí)行程序中，先由法院依法對(duì)涉案房屋進(jìn)展法律性質(zhì)判斷，如滿(mǎn)足“被執(zhí)行人唯一住房的標(biāo)準(zhǔn)，那么引入廉租房評(píng)價(jià)體系對(duì)強(qiáng)迫執(zhí)行完畢后被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)展預(yù)估，假設(shè)滿(mǎn)足廉租房的承租條件，那么法院可以考慮通過(guò)廉租房來(lái)保障被執(zhí)行人的根本居住權(quán)，從而對(duì)其“唯一住房采取強(qiáng)迫執(zhí)行措施。浙江嵊州法院采取了從拍賣(mài)房款中提取安置費(fèi)的形式，主要做法是：組織雙方當(dāng)事人進(jìn)展協(xié)商，簽訂房屋騰退以及拍賣(mài)款項(xiàng)分配協(xié)議，在房屋拍賣(mài)后提取一定比例價(jià)款的安置費(fèi)作為被執(zhí)行人必要的生活費(fèi)用。安置費(fèi)一般控

3、制在10萬(wàn)元左右，對(duì)于生活確實(shí)困難的被執(zhí)行人，可酌情適當(dāng)進(jìn)步安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)屢次做工作仍不配合法院執(zhí)行的被執(zhí)行人，按照法律規(guī)定，依法強(qiáng)迫騰退拍賣(mài)。還有人提出“由城市回農(nóng)村的執(zhí)行思路。被執(zhí)行人為農(nóng)村居民，在原戶(hù)籍地有宅基地房屋，后因經(jīng)濟(jì)富裕到城市買(mǎi)了商品房并搬到城里居住。這種情況下，可以根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)農(nóng)村宅基地予以查封，對(duì)城市內(nèi)房產(chǎn)予以處分。二、對(duì)各地法院唯一住房執(zhí)行形式的評(píng)析綜合各地法院的理論，主要有貨幣安置和住房安置兩種做法。一對(duì)貨幣安置形式的評(píng)析貨幣安置，是指在拍賣(mài)款中優(yōu)先保存相應(yīng)價(jià)款，由被執(zhí)行人自行購(gòu)置或租賃房屋。對(duì)于貨幣安置，本文認(rèn)為在理論上可行，但實(shí)務(wù)中存在以下困難：第一，房產(chǎn)移交困

4、難。貨幣安置是從拍賣(mài)價(jià)款中預(yù)留款項(xiàng)，意味著在對(duì)被執(zhí)行人住房啟動(dòng)處置程序后，被執(zhí)行人仍居住在房產(chǎn)中。假設(shè)拍賣(mài)成交后，被執(zhí)行人不自行遷出住房，買(mǎi)受人將無(wú)法實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。因此，對(duì)于該類(lèi)房產(chǎn)，買(mǎi)受人會(huì)顧慮較多，成交時(shí)機(jī)較少，處置難度大。第二，執(zhí)行方案被動(dòng)，缺乏主動(dòng)性。貨幣安置方法完全依賴(lài)于被執(zhí)行人的主動(dòng)與自覺(jué)，假設(shè)無(wú)足夠執(zhí)行威懾，那么該方案無(wú)法落實(shí)。無(wú)論是簽訂房屋騰退以及拍賣(mài)款項(xiàng)分配協(xié)議，房產(chǎn)移交，還是購(gòu)置或租賃房屋，都必須由被執(zhí)行人作出意思表示，申請(qǐng)執(zhí)行人或法院強(qiáng)迫為其簽訂協(xié)議或購(gòu)置、租賃房屋于法無(wú)據(jù)。所以，本文認(rèn)為，在執(zhí)行權(quán)威尚未重塑與強(qiáng)化以前，貨幣安置方法理論操作難度較大，無(wú)法大規(guī)模推廣適用。二對(duì)

5、住房安置形式的評(píng)析住房安置，是指由政府、法院或申請(qǐng)執(zhí)行人提供房源來(lái)解決唯一住房問(wèn)題。目前理論中的做法有租賃住房和提供所有權(quán)住房?jī)煞N。1.提供所有權(quán)住房形式。針對(duì)如何為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的問(wèn)題，各地法院理論以及理論界提出了“以大換小、“以近換遠(yuǎn)、“從城市到農(nóng)村等做法。但本文認(rèn)為這些做法不僅理論操作難度大，而且不符合?查封規(guī)定?的立法本意。第一，為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的操作難度大?！靶』颉斑h(yuǎn)的房源如何落實(shí)是問(wèn)題癥結(jié)所在。在無(wú)足夠執(zhí)行威懾情況下，被執(zhí)行人無(wú)自行解決居住問(wèn)題的自覺(jué)性，無(wú)自行落實(shí)“小或“遠(yuǎn)房源的主動(dòng)性，而法院和申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人購(gòu)置住房于法無(wú)據(jù)，且執(zhí)行本錢(qián)高昂，申請(qǐng)人在生效法律文

6、書(shū)所確定利益尚未實(shí)現(xiàn)的情況下，須先行墊付大筆資金的積極性較低。因此，在被執(zhí)行人不予自覺(jué)配合執(zhí)行的情況下， “以大換小、“以近換遠(yuǎn)、“從城市到農(nóng)村等做法在理論中幾無(wú)成功案例。而且在執(zhí)行理論中，有的被執(zhí)行人手持唯一住房的“尚方寶劍有恃無(wú)恐，執(zhí)行法官很難說(shuō)服被執(zhí)行人自行騰空房產(chǎn)交由法院處置。第二，?查封規(guī)定?第六條所保護(hù)的僅是被執(zhí)行人根本的生存權(quán)、居住權(quán)，而不是保護(hù)被執(zhí)行人對(duì)住房的所有權(quán)。解套唯一住房難題，不能落入為被執(zhí)行人提供所有權(quán)住房的窠臼。只要可以持續(xù)地穩(wěn)定地保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的生活所必需的住房條件，住房是所有權(quán)住房，還是租賃住房，應(yīng)在所不管。2.提供租賃住房形式。租賃住房，或是由政府或

7、法院提供住房作為周轉(zhuǎn)房，或是由申請(qǐng)人提供臨時(shí)住房。租賃的房源，或是從房屋租賃市場(chǎng)承租，或是由政府提供廉租房源。假設(shè)由申請(qǐng)人提供臨時(shí)住房，如前文“唯一住房執(zhí)行難的原因分析一節(jié)所述，由申請(qǐng)人提供臨時(shí)住房困難重重，且易導(dǎo)致連環(huán)案件，操作難度大，理論中較少采用該方案。從房屋租賃市場(chǎng)承租房源以供被執(zhí)行人居住，同樣存在前述問(wèn)題。因此，本文認(rèn)為，由政府提供廉租房源，以保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，是解決唯一住房問(wèn)題的可行之路。三、廉租房形式的合理性與可行性分析一廉租房的保障功能與唯一住房問(wèn)題內(nèi)在契合廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)

8、的住房。對(duì)于被執(zhí)行人，假設(shè)其名下唯一住房超過(guò)其及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，假設(shè)不予執(zhí)行，那么相當(dāng)于由申請(qǐng)執(zhí)行人分擔(dān)了國(guó)家本應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)救濟(jì)和維持經(jīng)濟(jì)交易秩序的責(zé)任，于申請(qǐng)執(zhí)行人不公。因此，假設(shè)對(duì)被執(zhí)行人名下唯一住房執(zhí)行后，其符合廉租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)保障其根本居住權(quán)。引入廉租房，作為被執(zhí)行人根本居住權(quán)的保障，既可以保障法院司法職能的發(fā)揮，又可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。二理論證明廉租房形式現(xiàn)實(shí)可行四、廉租房形式詳細(xì)操作程序一與廉租房管理部門(mén)建立穩(wěn)定、暢通的合作機(jī)制一方面，法院唯一住房案件數(shù)量具有不確定性，另一方面案件執(zhí)行工作對(duì)效率的要求較高。因此，法院應(yīng)與廉租房管理部門(mén)建立穩(wěn)定、暢通的合作機(jī)制，為解決唯一住房問(wèn)

9、題預(yù)留一定數(shù)量的廉租房源，并能及時(shí)配合法院的執(zhí)行進(jìn)度，保障廉租房源穩(wěn)定、及時(shí)供應(yīng)。引入廉租房機(jī)制，無(wú)法繞開(kāi)的問(wèn)題是，被執(zhí)行人是否能主動(dòng)配合與廉租房管理部門(mén)簽訂租賃合同？如何解決被執(zhí)行人與廉租房管理部門(mén)的租賃合同關(guān)系？上海閔行法院的相關(guān)調(diào)研成果認(rèn)為，“法院需慎重適用廉租房制度，僅在被執(zhí)行人滿(mǎn)足廉租房申請(qǐng)條件且同意配合情況下方可考慮適用廉租房制度，以實(shí)現(xiàn)本質(zhì)意義上的社會(huì)公平和司法公正，防止被執(zhí)行人二次遷出情況的發(fā)生。 “法院不能成為廉租房租賃關(guān)系的主體，租賃關(guān)系發(fā)生在廉租房管理部門(mén)與承租人之間。但執(zhí)行理論中，被執(zhí)行人主動(dòng)配合的情況實(shí)屬少數(shù)。假設(shè)堅(jiān)持必須在被執(zhí)行人同意配合的情況下適用廉租房制度，且由

10、被執(zhí)行人與廉租房管理部門(mén)簽訂租賃合同，那么該制度在理論中將流于形式，無(wú)法從本質(zhì)上解決唯一住房難題。同時(shí)，法院亦無(wú)相應(yīng)的法律根據(jù)代理被執(zhí)行人與廉租房管理部門(mén)強(qiáng)迫締結(jié)租賃合同。如何打破該困境？本文認(rèn)為，法院可以與廉租房管理部門(mén)建立工作機(jī)制，二者簽訂租賃合同，由廉租房管理部門(mén)向法院長(zhǎng)期固定供應(yīng)一定數(shù)量的廉租房，允許法院按照廉租房的申請(qǐng)條件轉(zhuǎn)租給被執(zhí)行人，用于解決唯一住房問(wèn)題。二準(zhǔn)入條件的審核法院應(yīng)根據(jù)廉租房管理部門(mén)公布的廉租房申請(qǐng)條件，對(duì)被執(zhí)行人是否符合承租人條件進(jìn)展審核。詳細(xì)而言，法院可根據(jù)執(zhí)行中查明的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況，綜合考慮被執(zhí)行人及其共同生活的家屬的可支配收入數(shù)額及實(shí)際的財(cái)產(chǎn)余額，判斷其是否符合承租人要求。但是，“當(dāng)前的廉租房制度主要關(guān)注普通低收入家庭，且對(duì)申請(qǐng)家庭過(guò)去假設(shè)干期間內(nèi)的收入及居住狀況有所要求。但社會(huì)生活是具有不確定性的，因經(jīng)濟(jì)生活風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致貧困的家庭實(shí)際上已經(jīng)處于需要社會(huì)在居住條件上予以幫助的狀態(tài)，卻無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前的廉租房申請(qǐng)條件。故法院在對(duì)被執(zhí)行人的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)展審核時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面考慮，適當(dāng)放寬對(duì)被執(zhí)行人一定期間收入及居住狀況的要求，重點(diǎn)考慮執(zhí)行當(dāng)時(shí)被執(zhí)行人的條件是否符合。三由法院直接與被執(zhí)行人辦理廉租房手續(xù)四監(jiān)管與退出機(jī)制考慮到廉租房的公共產(chǎn)品屬性，應(yīng)確保廉租房不被挪作他用，同時(shí)確保租賃期間被執(zhí)行人的資產(chǎn)狀況可以持續(xù)滿(mǎn)足廉租房