深圳廠房價格普漲

1、深圳市城市更新辦法的出臺實施，讓鮮受到關(guān)注的工廠廠房成為話題，深圳發(fā)展速度驚人，“三來一補”時期發(fā)展修建的眾多工廠廠房到如今亟需更新?lián)Q代，但是過高的資金要求為廠房的投資抬高了門檻。按照深圳市城市更新辦法的規(guī)定，業(yè)主可以自行改造舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)，盡管目前廠房售價和其他物業(yè)之間還有不小差距，廠房的投資回報也趕不上投資其他物業(yè)，但是在很多實力雄厚的投資者眼里，回報穩(wěn)定的工廠廠房的投資前景依然被看好。辦法出臺后上漲日前，有報道稱，有神秘富翁一次性斥資過億了4萬多平方米的工廠廠房。仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部高級經(jīng)理彭苑雄介紹說，8月份曾有一個投資客斥資1億多元一次性打包了南油片區(qū)4萬多平方米的工業(yè)廠房，投資客

2、對廠房位置沒有要求，的廠房零星分布在好幾棟樓上，該交易在10月份完成交割?！皩嶋H上，并不是只有這樣的一個案例，在兩三年之前，就已經(jīng)有很多海外專做工業(yè)地產(chǎn)的資金看好工廠廠房的投資，專注于深圳工廠廠房的項目，我們也幫他們做成了很多單項目?！迸碓沸郾硎?，物流業(yè)是深圳的支持產(chǎn)業(yè)之一，而當年深圳在承載三來一補的時候，沒有考慮到城市的發(fā)展，所以很多老的廠房不轉(zhuǎn)型沒有發(fā)展空間。深圳市城市更新辦法規(guī)定了業(yè)主可以自行改造舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)，這無疑為廠房的投資者注入了強心劑。不可否認，在缺乏理性的深圳房地產(chǎn)市場，任何一點政策方面的風(fēng)吹草動都可以直接影響到樓價的走勢，而這一次，深圳市城市更新辦法出臺之后，一向鮮被人

3、關(guān)注的工廠廠房的也開始出現(xiàn)上漲?！白顭岬膹S房應(yīng)該是車公廟、南油這些片區(qū)，車公廟的很多廠房都上萬了，工廠廠房上萬跟住宅不是一回事，這意味著租金水平到了六七十元；而南油片區(qū)廠房此前兩月售價不到4000元/平方米，最近一下子提價到5000-6000元/平方米?！迸碓沸鄹嬖V記者。在美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)三級市場總經(jīng)理江少杰看來，出于業(yè)主對于上漲的心理期許，政策出臺之后的廠房的已經(jīng)漲了很多。除了車公廟和南油等片區(qū)，還有分析認為，深天健旗下位于福田區(qū)香蜜湖片區(qū)外圍的工業(yè)園區(qū)以及深長城下屬的筍崗倉庫都有很好的發(fā)展勢頭。該分析表示，占地5.6萬平米的深天健旗下工業(yè)園區(qū)現(xiàn)容積率不到2，如果該工業(yè)園區(qū)容積率提高到3，則可

4、將建筑面積提高到16.8萬平米。而該工業(yè)園區(qū)周邊比較高檔的小區(qū)如水榭花都，二手房售價在4萬元以上。即使按3萬元/平米的售價保守估計，則潛在的銷售收入也將在50億元左右。而占地8.9萬平米的深長城下屬的筍崗倉庫屬于深圳的城市中心之一。該已在前期策劃申請報批，將該倉庫升級改造為總建筑面積36.7萬平米的國際物流中心。如果按每平米1.5萬元的測算，不考慮地下停車場，則改造后的物流中心潛在的市值應(yīng)當在44億元左右。廠房成交并不多對于深圳市城市更新辦法的解讀，有觀點認為，根據(jù)自行改造的原則，原先就擁有一些舊的廠房、或舊工業(yè)園區(qū)的將是該辦法的最直接受益的。這是因為如果這些有意改造這些舊廠房、舊的工業(yè)園區(qū)的

5、功能，在新的規(guī)則下，只要向市規(guī)劃國土主管部門及相關(guān)主管部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù)，在得到批準后按規(guī)定補交基準地價即可，而不用經(jīng)過招拍掛的程序。觀點認為，對于這些來說，第一可確保這些仍擁有這些將被改造的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)；第二，躲過了招拍掛制度下高昂的地價；第三，改造后升值的土地價值，仍將留在這些手里。彭苑雄認為，投資過億4萬平方米廠房的富翁應(yīng)該早就知曉深圳市城市更新辦法，“他買的是個資產(chǎn)包，給人感覺只要是廠房全都買，均價只有3000多元/平方米，按照現(xiàn)在市場報價，該投資客已經(jīng)有好幾千萬元的隱性收益。”既然投資者明白其中的利益所在，對于業(yè)主來說，深圳市城市更新辦法的明晰，也讓他們開

6、始惜售。根據(jù)市場的反饋，江少杰表示:“雖然也有很多者前來，但是市場上有放盤的廠房零零散散，這里有幾個單位，那里幾個單位，但是大多數(shù)的者都是希望能整棟整體，目前的成交并不多”。彭苑雄也告訴記者:“業(yè)主如果不是急需錢，就把報很高，先掛著，好像一點都不愁賣。從上個月這個政策出來之后，就沒有成交過一筆?！辟Y金門檻高有價無市最首要的原因在于投資工廠廠房的門檻較高。江少杰介紹說，實際上在漲價之前，很多銀行對于工廠廠房的評估都跟實際價值有距離。但是的話需要按照銀行對廠房評估的50%來做按揭，如果按照真實的評估的話，那么按揭的成數(shù)將非常低，基本上還達不到50%，貸款低于50%的話，等于說首付要付五六成，而廠房

7、的一般來說都是整棟整體的，這樣的資金投入對于投資者來說太高了。高額的首付意味著，對比其他的物業(yè)，投資機會成本對于大多數(shù)投資者來說都太高了。記者了解到，深圳市城市更新辦法出臺后，全市已經(jīng)列入改造計劃的各類拆除重建項目共計200項，其中工業(yè)區(qū)升級改造項目31項，而市規(guī)劃國土委從已批專項規(guī)劃中推出的一批具備較好實施條件的項目近期進行實施，其中包括福田區(qū)燃機電廠、賽格日立工業(yè)區(qū)、南山永新工業(yè)區(qū)、茶光工業(yè)區(qū)、馬家龍工業(yè)區(qū)和寶安福永第一工業(yè)區(qū)共6個項目將進行升級改造?！捌鋵崿F(xiàn)在只是一個框架的政策出來，概念的東西沒有細節(jié)，具體要怎么做，我相信各區(qū)可以允許你改的內(nèi)容和范圍都不一樣，而具體廠房的價值要落實到各個區(qū)來說?！苯俳苷f。據(jù)了解，工業(yè)廠房近幾年一直在不斷上漲，深圳八卦嶺工業(yè)區(qū)大多數(shù)廠房都是1985-1987年建成，土地通過行政劃撥取得，建筑成本很低，而且通過多年的出租早已收回成本，目前售價6000-8000元/平方米，對業(yè)主而言已有暴利，但是對比周圍售價1萬元以上的二手房和2萬多元的新開發(fā)樓盤，這個依然具有競爭力。在上漲的同時，工廠片區(qū)也在完成著廠房的逐漸轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在在八卦嶺，很多傳統(tǒng)的廠房已經(jīng)變成設(shè)計中心或者商