畢節(jié)市美食城調(diào)查報(bào)告

1、畢節(jié)市美食餐飲調(diào)查報(bào)告 本報(bào)告通過(guò)對(duì)畢節(jié)市美食廣場(chǎng)及餐飲市場(chǎng)的調(diào)查走訪，了解畢節(jié)市餐飲行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目商業(yè)部分打造美食城做參考分析。第一章、畢節(jié)市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.1畢節(jié)市概況畢節(jié)是貴州省下轄的地級(jí)市，綜合實(shí)力居貴州省第三位，是中國(guó)“西部大開(kāi)發(fā)”拉開(kāi)序幕的地方。畢節(jié)與貴陽(yáng)和遵義構(gòu)成貴州金三角。2013年，全市年末常住人口為653.82萬(wàn)人。畢節(jié)市擁有豐富的旅游資源和自然礦產(chǎn)資源，境內(nèi)有煤、鐵、鉛鋅、硫、黏土、高嶺土、鋁土、磷、硅石、重晶石、砂巖、石膏、稀土、彩石、白云巖、銻、鎳、鉆土、錳、銅、螢石、碧石、瑪瑙等40種礦源。畢節(jié)市在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，著力修筑321國(guó)道、326國(guó)道、

2、畢節(jié)至威寧高速公路、黔西至織金高速公路、杭瑞高速遵義至畢節(jié)段、廈蓉高速公路清鎮(zhèn)至織金、廈蓉高速公路織金至納雍段貫通市內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)。鐵道線路有內(nèi)（江）昆（明）鐵路和威寧、織金兩縣的火車(chē)客運(yùn)專(zhuān)線在建中的織畢鐵路，預(yù)計(jì)2015年底建成通車(chē)；在建中的成貴高鐵，預(yù)計(jì)2018年建成通車(chē)；同時(shí)在建的還有畢（節(jié)）水（城）興（義）鐵路畢節(jié)至水城段、昭通威寧畢節(jié)金沙遵義等鐵路，以上鐵路均經(jīng)過(guò)畢節(jié)中心城區(qū)。2013年6月，畢節(jié)飛雄機(jī)場(chǎng)正式通航，標(biāo)志著畢節(jié)立體交通網(wǎng)絡(luò)正式形成。到2013年底，畢節(jié)至北京、上海、廣洲、昆明等地空中航線全面開(kāi)通。 開(kāi)通一年來(lái)，吞吐量位居全省第三。1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 從上圖可以看出，畢節(jié)市

3、全區(qū)生產(chǎn)總值每年都高速遞增。隨著畢節(jié)市大力發(fā)展的同時(shí)，畢節(jié)市豐富的旅游資源和礦產(chǎn)資源等自然資源均被發(fā)掘。畢節(jié)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，大方循環(huán)經(jīng)濟(jì)園，大方藥品食品工業(yè)園區(qū)，黔西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，金沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等現(xiàn)代化新型工業(yè)園區(qū)，推動(dòng)了畢節(jié)市工業(yè)、農(nóng)副業(yè)、旅游制造業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。第二章、商業(yè)環(huán)境分析2.1畢節(jié)市商業(yè)集中區(qū)域目前畢節(jié)市主要購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑區(qū)域仍集中在畢節(jié)市老城區(qū)。老城區(qū)擁有成熟的商業(yè)配套，客流量集中，均為消費(fèi)性群體。但是在老城區(qū)沒(méi)有大型美食街或者美食城項(xiàng)目。餐飲商家均依靠臨街門(mén)面經(jīng)營(yíng)，比較分散，沒(méi)有規(guī)模性。在畢節(jié)市發(fā)展的大勢(shì)影響下，市政府重點(diǎn)規(guī)劃、招商引資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，整合家居、建材、汽配等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，統(tǒng)

4、一規(guī)劃管理。但是對(duì)于餐飲及百貨等生活消費(fèi)型場(chǎng)所并沒(méi)有集中引導(dǎo)及規(guī)劃。主要依靠畢節(jié)市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃和新城崛起等市場(chǎng)因素主導(dǎo)。在大的發(fā)展環(huán)境下，畢節(jié)市商業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出蓬勃向上的態(tài)勢(shì)，通過(guò)上面的分析可以看出，畢節(jié)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)目前老城區(qū)中心商圈成熟，新興副商圈初露端倪中心商業(yè)圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展比較成熟，全市商業(yè)基本上主要集中在人民公園為中心的中心商圈內(nèi)，除此之外，商業(yè)分布受城市規(guī)劃影響比較大，由于城市規(guī)劃發(fā)展，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)發(fā)展比較分散。建材家居市場(chǎng)均分布在碧陽(yáng)大道進(jìn)城方向，汽配城分布在學(xué)院路與碧陽(yáng)大道交匯處，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)分布在碧陽(yáng)大道創(chuàng)美農(nóng)副食品批發(fā)中心，各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是由政府牽頭

5、規(guī)劃指定。 (2)業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)入品牌時(shí)期，集中化，專(zhuān)業(yè)化近幾年，隨著外地品牌零售商的加入，零售連鎖市場(chǎng)有了一個(gè)大的跳躍，基本上形成了一個(gè)多業(yè)態(tài)、多形式、專(zhuān)業(yè)化、集中化、跨區(qū)域發(fā)展的新格局。特別是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。(3)百貨業(yè)發(fā)展比較落后，面臨著激烈的市場(chǎng)淘汰壓力百貨業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，以前的百貨業(yè)迫于經(jīng)營(yíng)狀況方面的壓力紛紛轉(zhuǎn)行，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)淘汰，目前只有銀開(kāi)百貨，這個(gè)百貨市場(chǎng)規(guī)模并不是很大，內(nèi)部業(yè)態(tài)分布比較雜亂，形象檔次感覺(jué)較一般，面臨著重新包裝改造。(4)休閑餐飲業(yè)欠發(fā)達(dá)，目前規(guī)模和集中性較低第三章、餐飲市場(chǎng)分析3.1、畢節(jié)市餐飲分布畢節(jié)市餐飲行業(yè)沒(méi)有規(guī)模性和集中性，分布比較散亂。以畢節(jié)市小吃和家常飯店

6、為主，集中在畢節(jié)市老城區(qū)比較繁華片區(qū)，以臨街門(mén)面形式為主。外來(lái)大型連鎖餐飲店如漢式烤肉、德克士、重慶剔骨鴨等餐飲較少，畢節(jié)市本土火鍋、炒菜居多，餐飲行業(yè)發(fā)展落后，帶有一定的地域封閉性。畢節(jié)市大型酒店餐飲以洪山大酒店和福鵬喜來(lái)登酒店為代表，但是喜來(lái)登酒店消費(fèi)較高，畢節(jié)市企事業(yè)單位會(huì)議、宴席多數(shù)選址洪山國(guó)際大酒店。盛世華都美食廣場(chǎng)是畢節(jié)市首家打造的集中式主題美食廣場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)的餐飲商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)管理?？鐓^(qū)域特色美食餐飲及大型連鎖餐飲分店較多，管理規(guī)?；?、集中化、專(zhuān)業(yè)化。3.2、盛世華都美食廣場(chǎng)3.2.1、項(xiàng)目概況盛世華都項(xiàng)目位于畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)學(xué)院路與翰林大道的交匯處。盛世華都項(xiàng)目是由畢

7、節(jié)興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資20億元打造。由北京世紀(jì)中天國(guó)際建筑有限公司設(shè)計(jì)，占地面積約200畝，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，其中商業(yè)約10萬(wàn)方，住宅約50萬(wàn)方，住宅近5000戶(hù)，停車(chē)位約2000多個(gè)，規(guī)劃為高檔住宅、休閑娛樂(lè)，特色餐飲于一體高端生活體驗(yàn)中心。盛世華都分三期開(kāi)發(fā)，目前推出的是一期美食廣場(chǎng)，一期項(xiàng)目總占地面積近42畝，總建筑面積近14萬(wàn)方，其中住宅面積約9萬(wàn)方，居住戶(hù)數(shù)近900戶(hù)，商業(yè)面積5萬(wàn)方即美食廣場(chǎng)。美食廣場(chǎng)面積段為37-195，主力面積為50-70。3.2.2美食廣場(chǎng)概況總建筑面積50000總體規(guī)劃打造畢節(jié)市首家特色餐飲、休閑娛樂(lè)式高端生活體驗(yàn)中心商業(yè)形式美食廣場(chǎng)總計(jì)3層商

8、業(yè)，類(lèi)似商場(chǎng)形式均價(jià)1F：24500元/ 2F：12000元/ 3F：8000元/租金1F：50-60元/月 2F：40-50元/ 3F：30-40元/月 根據(jù)餐飲店規(guī)模及品質(zhì)制定免租期，最低免租1年銷(xiāo)售優(yōu)惠政策1F：交2萬(wàn)抵4萬(wàn)；按揭98折，一次性97折返租政策：5年包租，3年返租，一次性返租35%，可沖抵購(gòu)房款停車(chē)位500余個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年10月交房時(shí)間2015年6月物業(yè)公司畢節(jié)市興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自持物業(yè)公司商管公司后期引進(jìn)，可能由開(kāi)發(fā)商自行成立營(yíng)銷(xiāo)公司成都商略房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司輔助業(yè)態(tài)【浙江橫店星級(jí)電影城、浙江萬(wàn)邦海洋館、重慶百貨、4500平米高級(jí)水會(huì)、KTV歌城、酒吧、養(yǎng)

9、身館、三星級(jí)商務(wù)酒店、項(xiàng)目附近周邊配套還有3所大中院校（畢節(jié)學(xué)院、畢節(jié)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、畢節(jié)市梁才學(xué)校）、項(xiàng)目總居住人口達(dá)到4000戶(hù)】現(xiàn)階段狀況盛世華都美食廣場(chǎng)項(xiàng)目商鋪正在對(duì)外銷(xiāo)售，而且由營(yíng)銷(xiāo)公司負(fù)責(zé)招商，現(xiàn)階段銷(xiāo)售率達(dá)80%，招商入駐率達(dá)70%；預(yù)計(jì)12月28日即可營(yíng)業(yè)。部分入駐商戶(hù)籌備裝修事宜。招商情況盛世華都是由畢節(jié)市政府重點(diǎn)引資過(guò)來(lái)的餐飲美食一條街，現(xiàn)已入駐的餐飲商家有畢節(jié)的:【香必客】【霧城食都】【紅燈籠】【魚(yú)鑫酒家】【楊家灣老豬腳】【川味軒】【杜氏食府】【楊記烤魚(yú)】【大方豆干火鍋】【吳記鐵板燒】【濱河火鍋】【野生菌】【順?biāo)~(yú)館塔爾海鮮肥?！俊窘谢u】【苗鄉(xiāng)人家】【積香食坊】【麥華士】

10、【浙江萬(wàn)邦海底世界】【香必客】【川味軒】【韓國(guó)紙上燒烤】【楊記烤魚(yú)】等3.3市場(chǎng)分析畢節(jié)市餐飲市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展落后，不具規(guī)模性，由商圈、購(gòu)物街及休閑娛樂(lè)市場(chǎng)決定的繁華度引導(dǎo)餐飲市場(chǎng)分布。目前僅有盛世華都美食廣場(chǎng)是集中規(guī)劃打造的專(zhuān)業(yè)性美食廣場(chǎng)。所以畢節(jié)市餐飲行業(yè)處于散亂現(xiàn)象，主題美食市場(chǎng)發(fā)展空間大。第四章、項(xiàng)目考量根據(jù)目前畢節(jié)市餐飲行業(yè)狀態(tài)分析，對(duì)項(xiàng)目打造美食城提供參考依據(jù)，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)。4.1優(yōu)勢(shì)分析u 項(xiàng)目處于開(kāi)行路中段，位于畢節(jié)市核心發(fā)展區(qū)，占據(jù)交通樞紐位置，銜接德溪新區(qū)和老城區(qū)，周邊配套成熟，緊鄰麻園建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，人流量較大，故該區(qū)域客群消費(fèi)可能性較大。并擁有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，與周邊地區(qū)的交

11、通可達(dá)性強(qiáng)。商業(yè)價(jià)值明顯。u 項(xiàng)目周邊成熟社區(qū)和新建住宅區(qū)繼續(xù)擴(kuò)大，后期人氣旺盛，但是現(xiàn)有商業(yè)不足，特別是餐飲行業(yè)，均為畢節(jié)市臨街門(mén)面作坊，不具備特色餐飲，商業(yè)發(fā)展空間巨大；u 項(xiàng)目體量較大，商業(yè)約10000，主體擁有寫(xiě)字樓辦公配套資源，后期商業(yè)人士聚集，能夠通過(guò)規(guī)模相應(yīng)加速核心圈形成；u 周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，均為建材市場(chǎng)；地塊形態(tài)規(guī)整，便于商業(yè)整體布局規(guī)劃，項(xiàng)目為寫(xiě)字樓，形象好，可塑性較高。4.2劣勢(shì)分析u 項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)現(xiàn)階段人口資源不足，對(duì)于中心商圈的截流作用不明顯；u 項(xiàng)目現(xiàn)有周邊住宅區(qū)較為集中，對(duì)于城市以商務(wù)型消費(fèi)為主的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)，消費(fèi)客層不能直接形成；u 目前周邊小區(qū)入駐率較低，客群有限制；u 周邊均為建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并無(wú)購(gòu)物街或者百貨商廈吸引購(gòu)物休閑客群；u 周邊在建項(xiàng)目住宅底商體量大，后期規(guī)劃不明確，無(wú)法確定對(duì)后期是否具有競(jìng)爭(zhēng)性?？梢韵胂螅卷?xiàng)目今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，不論從其硬件配置、自身體量乃至其實(shí)際功能及人流匯聚效果等角度而言，都具有較強(qiáng)的地標(biāo)性。在項(xiàng)目整體大概念具較強(qiáng)城市區(qū)域地標(biāo)性的