酒店管理合同談判要點(diǎn)及注意事項(xiàng)(共12頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上酒店管理合同談判要點(diǎn)酒店業(yè)管理權(quán)與所有權(quán)的分離已成為世界酒店行業(yè)的主流趨勢(shì)，許多國(guó)內(nèi)酒店投資者通過(guò)訂立委托管理合同的方式加入國(guó)際酒店聯(lián)號(hào)，以求得到國(guó)際知名酒店集團(tuán)在管理技術(shù)上的幫助，借助國(guó)際品牌的影響力迅速推升其持有的商業(yè)價(jià)值。此類(lèi)委托管理關(guān)系中，管理方通常是具有品牌和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的國(guó)際酒店集團(tuán)，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)主作為委托方在談判中往往處于劣勢(shì)，談判時(shí)國(guó)際酒店集團(tuán)將擬定的酒店委托管理格式合同作為談判的基礎(chǔ)，在合同的談判和履行中占據(jù)上風(fēng)，而國(guó)內(nèi)的酒店業(yè)主則由于忽略格式合同中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)候付出了不必要的代價(jià)。因此，酒店委托管理中涉及的最首要問(wèn)題就在于委托管理合同的

2、磋商，若能保證合同條款內(nèi)容訂立嚴(yán)密，考慮周全，那么將避免許多日后的紛爭(zhēng)。由于在談判過(guò)程中，國(guó)際酒店管理公司相對(duì)處于天然的優(yōu)勢(shì)地位，酒店業(yè)主在面臨大量的格式條款合同時(shí)，往往不知從何找到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的核心。本文旨在提示酒店管理合同談判中應(yīng)主要關(guān)注的合同條款并略作簡(jiǎn)要分析。一、 財(cái)務(wù)管理酒店業(yè)主對(duì)酒店財(cái)務(wù)的監(jiān)督方式通常包括：審核年度預(yù)算；款項(xiàng)支取的雙簽制；指派業(yè)主代表，以及委派人員擔(dān)任酒店具體職務(wù)；審計(jì)；賬戶設(shè)置等方面。問(wèn)題集中在年度預(yù)算與年度審計(jì)的處理中：（1） 預(yù)算內(nèi)容的監(jiān)督應(yīng)保證具備：初始審批，預(yù)算的偏離和調(diào)整，業(yè)主對(duì)預(yù)算偏離和調(diào)整的控制。（2） 年度審計(jì)的處理上，不同管理公司有不同的操作方式，無(wú)

3、論管理公司實(shí)行哪種具體操作方式，業(yè)主均應(yīng)有權(quán)自行承擔(dān)費(fèi)用對(duì)于酒店的財(cái)務(wù)狀況單獨(dú)進(jìn)行審計(jì)，一旦業(yè)主進(jìn)行第三方獨(dú)立審計(jì)與原審計(jì)結(jié)果存在不一致，業(yè)主有權(quán)要求管理公司作出解釋、進(jìn)行調(diào)查、重新核算管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用等。業(yè)主應(yīng)注意避免上述業(yè)主權(quán)利在管理合同中被直接排除。二、 賬戶管理?xiàng)l款這類(lèi)條款是對(duì)業(yè)主方風(fēng)險(xiǎn)最大的條款，也是整個(gè)酒店管理合同談判中的核心問(wèn)題。由于目前市場(chǎng)上的酒店管理模式一般均為全權(quán)委托管理模式，因此管理方均要求酒店經(jīng)營(yíng)賬戶由業(yè)主所設(shè)立，但支配、使用權(quán)均為管理公司，管理方擁有絕對(duì)權(quán)從銀行賬戶存款或提款，業(yè)主不得干涉，但業(yè)主方需對(duì)賬戶資金所蒙受的損失自行承擔(dān)責(zé)任。這顯然存在不對(duì)等性，但也一定程度

4、上符合上述全權(quán)委托管理模式的原理，往往讓業(yè)主方很頭疼，談判時(shí)難度較大。對(duì)這類(lèi)條款，建議業(yè)主方仍需保留銀行賬戶使用會(huì)簽的權(quán)利（雙簽），有的大型酒店項(xiàng)目甚至需要“三簽”甚至“四簽”。同時(shí)，對(duì)于賬戶資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于管理方由于故意或過(guò)失造成的損失，也應(yīng)增加賠償責(zé)任約定。三、 稅金及逾期利息條款對(duì)于國(guó)際品牌酒店來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)、品牌費(fèi)和稅負(fù)承擔(dān)是生命線，其往往約定業(yè)主方應(yīng)支付的一切款項(xiàng)均為稅后款（即稅費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)）和約定高額的逾期付款違約金。就此類(lèi)稅金條款業(yè)主方要特別注意，在談判時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取更少的承擔(dān)相應(yīng)稅種而交由管理方承擔(dān)，如果能夠爭(zhēng)取到僅支付稅前款項(xiàng)，則至為有利。由于涉及大量付往境外的款項(xiàng)，因此對(duì)于預(yù)提稅

5、、代扣代繳稅可能在談判時(shí)難度很大，但總之應(yīng)由管理方自行承擔(dān)的費(fèi)用應(yīng)盡量避免讓管理方轉(zhuǎn)嫁到自己身上。對(duì)于逾期付款利息，管理方不僅會(huì)約定法定利息，還會(huì)在法定利息基礎(chǔ)上增加一定比例的罰息，這一點(diǎn)上的爭(zhēng)取也尤為重要。四、 支付地點(diǎn)、方式及付款幣種等支付條款因酒店管理合同中必然涉及境外公司支付問(wèn)題（往往為酒店管理方的關(guān)聯(lián)公司），此類(lèi)條款往往規(guī)定管理方有權(quán)不時(shí)指定之其他貨幣、不時(shí)指定地點(diǎn)并不時(shí)指定付款方式要求業(yè)主予以支付，并要求業(yè)主承擔(dān)由此產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主方潛在風(fēng)險(xiǎn)極大。按此約定，業(yè)主將有可能承擔(dān)由于服務(wù)提供者不時(shí)指定之行為帶來(lái)的額外成本（比如匯率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)匯成本和外匯監(jiān)管問(wèn)題），并可能導(dǎo)致經(jīng)常性出現(xiàn)

6、逾期付款情形。事實(shí)上，這種條款就是管理方經(jīng)常留下的“小技巧”，由于大品牌酒店往往為世界連鎖酒店，其在不同國(guó)家、不同地區(qū)都有酒店項(xiàng)目和銀行賬戶，如果約定不時(shí)指定賬戶、不時(shí)指定幣種，管理方可以憑借此條款在境外“炒匯”，對(duì)于業(yè)主方來(lái)說(shuō)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)匯率成本。建議對(duì)于此類(lèi)約定，應(yīng)當(dāng)將收款賬戶、幣種固定在一定范圍內(nèi)，以防止后期實(shí)際操作的不穩(wěn)定所帶來(lái)的逾期付款風(fēng)險(xiǎn)。五、 酒店建設(shè)及籌備在酒店建設(shè)進(jìn)度及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面，管理合同及技術(shù)服務(wù)合同的約定多以保護(hù)管理公司及其關(guān)聯(lián)方為主，在酒店開(kāi)發(fā)階段，管理公司及其關(guān)聯(lián)方基本處于第三方顧問(wèn)的角色，落實(shí)酒店開(kāi)發(fā)工作都將由業(yè)主進(jìn)行。對(duì)此，業(yè)主應(yīng)注意：（1） 重視管理方提供技術(shù)

7、服務(wù)的合同內(nèi)容，在談判技術(shù)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)未來(lái)爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)可能發(fā)生的情況和問(wèn)題有所考慮，盡量爭(zhēng)取到一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)方便業(yè)主維護(hù)合法權(quán)利的合同條款。（2） 若管理合同與技術(shù)服務(wù)合同由業(yè)主與管理方不同的主體簽訂，應(yīng)要求管理方在管理合同及技術(shù)服務(wù)合同中作出保證：該等不同簽約主體為關(guān)聯(lián)公司，且在酒店建設(shè)、開(kāi)業(yè)籌備過(guò)程中兩者作出的任何意見(jiàn)應(yīng)保持一致性和統(tǒng)一性。（3） 在合同談判中，需結(jié)合項(xiàng)目整體定位及建設(shè)周期安排、我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定規(guī)范及主管部門(mén)實(shí)際要求來(lái)考慮執(zhí)行品牌標(biāo)準(zhǔn)、酒店建設(shè)周期等約定可能會(huì)出現(xiàn)的技術(shù)、政策、進(jìn)度、成本上的障礙。（4） 業(yè)主在履行合同中，應(yīng)盡量保全與管理公司溝通往來(lái)的書(shū)面證據(jù)（包括送達(dá)方面

8、），以及視情況要求簽署相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議以對(duì)原合同下不利約定進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。（5） 在與設(shè)計(jì)、建筑等專(zhuān)業(yè)單位簽署相關(guān)合同時(shí)，有必要在合同中明確其有義務(wù)將管理方的技術(shù)意見(jiàn)結(jié)合酒店的實(shí)際條件及國(guó)家相關(guān)規(guī)定規(guī)范進(jìn)行具體落實(shí)。六、 酒店管理區(qū)域的確定通常管理合同中都會(huì)對(duì)酒店管理區(qū)域的進(jìn)行具體描述，但在項(xiàng)目具有以下情形下，管理合同中一般還需要明確在非管理公司管理區(qū)域上，雙方的管理職責(zé)以及費(fèi)用承擔(dān)。在這些領(lǐng)域中存在兩類(lèi)模式，第一類(lèi)模式：酒店范圍內(nèi)的部分區(qū)域由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)或發(fā)包第三方經(jīng)營(yíng)，比如部分餐廳；第二類(lèi)模式酒店所在物業(yè)為綜合體項(xiàng)目，除酒店區(qū)域外所在物業(yè)還包含其他不同業(yè)態(tài)、功能區(qū)域。（1） 對(duì)于酒店內(nèi)業(yè)主自行經(jīng)

9、營(yíng)或發(fā)包第三方經(jīng)營(yíng)區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為業(yè)主保留區(qū)域）的情形，業(yè)主需要考慮以下條件：業(yè)主保留區(qū)域是否會(huì)導(dǎo)致酒店無(wú)法滿足管理公司的品牌標(biāo)準(zhǔn)或中國(guó)酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn);業(yè)主保留區(qū)域是否需要與酒店經(jīng)營(yíng)區(qū)域共用某些設(shè)備設(shè)施、通道、出入口等，若有責(zé)任和費(fèi)用如何劃分；管理公司除了要求該等區(qū)域上管理職責(zé)與其無(wú)關(guān)外，可能還會(huì)以其品牌標(biāo)準(zhǔn)為由要求業(yè)主保留區(qū)域內(nèi)的招商品牌、經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)需滿足一定要求（即便在物理上可以清晰分割情形）。（2） 對(duì)于酒店處于綜合體項(xiàng)目?jī)?nèi)的情形，雙方在管理合同談判過(guò)程中，通常需要解決以下問(wèn)題：車(chē)位數(shù)量、酒店是否有專(zhuān)屬停車(chē)區(qū)域；人流交通動(dòng)線；噪音及其他干擾；酒店專(zhuān)用及共用設(shè)備設(shè)施，以及相應(yīng)的費(fèi)用承擔(dān)方式

10、。以上事項(xiàng)除了費(fèi)用承擔(dān)上雙方可在合同簽訂后進(jìn)一步協(xié)商解決外，需要在綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就予以考慮，即在物業(yè)整體設(shè)計(jì)規(guī)劃上考慮酒店?duì)I運(yùn)的實(shí)際需要，以及與其他功能區(qū)域之間的協(xié)調(diào)布局。七、 人事條款就一個(gè)酒店的后期經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，總經(jīng)理人選至為關(guān)鍵，此類(lèi)人員都是酒店管理方指定或推薦，業(yè)主僅擁有一項(xiàng)決定任命權(quán)，故而對(duì)于總經(jīng)理的面試考核需要在合同中做細(xì)化規(guī)定，特別是總經(jīng)理的聘用、任命程序和薪酬福利方面。在此建議：（1） 業(yè)主方在談判中應(yīng)加大參與選人的比重?？偨?jīng)理面試候選人的人數(shù)要求和否決批次都必須有業(yè)主的發(fā)言權(quán)。 有的酒店管理合同會(huì)約定管理方將依次推選總經(jīng)理候選人，業(yè)主方在面試一名后如果認(rèn)為不合適，可以再面試一

11、名管理方推薦的候選人，但最多不能超過(guò)3次（即3名），并約定業(yè)主方如遲遲不批準(zhǔn)該等人選，管理方有權(quán)自行指定一名人選作為酒店總經(jīng)理。建議業(yè)主方在前期談判中應(yīng)加大總經(jīng)理面試候選人的人數(shù)要求和否決批次，比如每批次面試人選要同時(shí)推選兩人，并約定如果之前已否決的人選不得作為可重復(fù)推薦的人選并不得作為最終管理方可指定的總經(jīng)理人選。同時(shí)，在總經(jīng)理決策流程上，業(yè)主方也要給自己留下足夠的簡(jiǎn)歷初選時(shí)間和面試時(shí)間，以便有充足的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部商討和決策。 在總經(jīng)理決策流程上，業(yè)主方也要給自己留下足夠的簡(jiǎn)歷初選時(shí)間和面試時(shí)間，以便有充足的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部商討和決策（管理方往往在合同中要求業(yè)主需在很短的時(shí)間內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決

12、定，從而可以增加最后期限有權(quán)自行指定總經(jīng)理人選的可能性）。（2） 業(yè)主應(yīng)增加總經(jīng)理業(yè)績(jī)考核條款，這種業(yè)績(jī)考核可結(jié)合對(duì)管理方的業(yè)績(jī)考核一并適用。除此之外，對(duì)于酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)級(jí)外籍行政人員等高管的選擇和任命流程，也應(yīng)在合同中加以強(qiáng)化，以使管理方認(rèn)識(shí)到業(yè)主方在酒店管理方面并非“外行”。八、 業(yè)績(jī)考核條款 實(shí)踐中，酒店管理合同一般都是管理方統(tǒng)一制作的范本，內(nèi)容也多為格式條款，給予業(yè)主方可以修改的權(quán)利也非常有限，更不要提會(huì)主動(dòng)加上對(duì)自己業(yè)績(jī)考核的約定。但這往往也是對(duì)業(yè)主方最重要的一項(xiàng)內(nèi)容，試想，業(yè)主將一座酒店交給一家酒店管理公司全權(quán)委托進(jìn)行管理，目的無(wú)非是通過(guò)好的品牌和管理取得市場(chǎng)口碑從而獲得收

13、益，但管理方也往往會(huì)在合同中明確管理方僅承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任，不會(huì)對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)效果和收益負(fù)責(zé)，更不會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)收益預(yù)期作出保證，有的酒店管理公司還會(huì)在條款中特別明確管理方對(duì)于經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的營(yíng)業(yè)收益、預(yù)算、計(jì)劃或相關(guān)信息均基于假設(shè)和估計(jì)，最終所取得的實(shí)際結(jié)果可能不同于任何該等酒店預(yù)算、計(jì)劃或其他信息中的預(yù)測(cè)并且該等不同可能會(huì)是重大的，管理方不因此承擔(dān)違約責(zé)任。如果按照此類(lèi)約定，業(yè)主方事實(shí)上進(jìn)入了一種無(wú)保障的境地。因此，建議就業(yè)主方來(lái)說(shuō)應(yīng)盡可能地要求在合同中增加“業(yè)績(jī)考核”的條款。 業(yè)績(jī)考核條款一般分為三種：第一種是營(yíng)業(yè)毛利業(yè)績(jī)考核，比如約定自第X個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度開(kāi)始后，連續(xù)X年酒店獲得的營(yíng)業(yè)毛利少于該完

14、整會(huì)計(jì)年度經(jīng)核年度預(yù)算的營(yíng)業(yè)毛利的XX%，業(yè)主方即有權(quán)終止合同或有權(quán)要求管理方更換酒店總經(jīng)理；第二種是Revpar考核模式，Revpar（Revenue Per Available Room）是國(guó)際酒店業(yè)普遍采用的衡量手段，它是指每間可營(yíng)業(yè)客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入，用實(shí)際平均房?jī)r(jià)乘以出租率，可以看出其反映的目標(biāo)就是要求管理方通過(guò)客房出租率和平均房?jī)r(jià)的提高來(lái)實(shí)現(xiàn)RevPar的最大化。在采用Revpar考核模式時(shí)一般會(huì)選取幾個(gè)臨近同等級(jí)酒店作為比較，以要求本酒店的Revpar排名不得低于幾個(gè)比較酒店中的某一順位；第三種是結(jié)合以上兩種考核模式要求管理方務(wù)必完成，否則即構(gòu)成違約。實(shí)踐中，酒店管理合同

15、訂立中，酒店業(yè)主很少主動(dòng)加上對(duì)自己業(yè)績(jī)考核的約定（也稱(chēng)“表現(xiàn)測(cè)試”）。但這往往也是對(duì)業(yè)主方最重要的一項(xiàng)內(nèi)容。在管理合同中需要考慮的問(wèn)題是，若酒店盈利能力低下時(shí)，作為酒店管理公司無(wú)可厚非的存在著管理經(jīng)營(yíng)方面的缺失責(zé)任，這里一般有兩種解決方式，一種是當(dāng)酒店管理公司無(wú)法在一個(gè)時(shí)限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)雙方約定的利益的一個(gè)比值時(shí)，存在一個(gè)酒店管理公司的“贖買(mǎi)”機(jī)制，即酒店管理公司可以通過(guò)支付一個(gè)業(yè)績(jī)測(cè)評(píng)的差額款項(xiàng)，來(lái)獲得委托管理的繼續(xù)。另一種是業(yè)主可以在某個(gè)條件出現(xiàn)時(shí)，設(shè)定一個(gè)合同的解除權(quán)。以上均給予了業(yè)主一個(gè)退出機(jī)制，應(yīng)予管理合同中進(jìn)行約定。但需要注意：（1） 管理方往往選擇回避該項(xiàng)事宜。管理方往往會(huì)在合同中明確

16、管理方僅承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任，不會(huì)對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)效果和收益負(fù)責(zé)，更不會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)收益預(yù)期作出保證，如果按照此類(lèi)約定，業(yè)主方事實(shí)上進(jìn)入了一種無(wú)保障的境地。（2） 管理公司在業(yè)績(jī)條款中會(huì)盡量多地列舉免責(zé)事由，例如：不可抗力事件、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的整體下滑、酒店可用房間數(shù)減少等等，業(yè)主應(yīng)盡量縮小上述事項(xiàng)的內(nèi)涵和外延，防止管理公司為其業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)尋找可以逃脫懲罰的客觀理由。九、 違約金的設(shè)置委托管理合同中常涉及違約問(wèn)題，在設(shè)置和履行管理合同違約金條款時(shí)應(yīng)慎重考慮不同情況下的后果和責(zé)任，以為己方爭(zhēng)取最大可能的彌補(bǔ)損失：（1） 合同設(shè)置的違約金少于造成的損失時(shí)，索賠方可請(qǐng)求予以增加，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失為限

17、。（2） 合同設(shè)置的違約金過(guò)分高于造成的損失時(shí)，被索賠方可請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。但根據(jù)舉證規(guī)則，被索賠方需收集證據(jù)證明所受損失遠(yuǎn)低于約定的違約金。（3） 合同中未設(shè)置違約金，僅原則性規(guī)定雙方各自按照適用法律索賠損失，索賠方需自行舉證證明其受到的損失。酒店委托管理合同中，違約的情況時(shí)有發(fā)生，制定完備的違約金條款是對(duì)約束合同履行以及自身利益實(shí)現(xiàn)的最大保障。十、 轉(zhuǎn)讓與抵押條款轉(zhuǎn)讓條款也是幾乎所有酒店管理合同中都必備的條款，其一般約定管理方無(wú)須征得業(yè)主同意有權(quán)向其關(guān)聯(lián)方（一般即指同一酒店集團(tuán)下屬的關(guān)聯(lián)公司）轉(zhuǎn)讓本管理合同。（1） 酒店管理方轉(zhuǎn)讓的任意性。這對(duì)業(yè)主方的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定：義務(wù)

18、的轉(zhuǎn)讓或權(quán)利義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǜ爬ǔ惺埽┒夹枰鄬?duì)方的同意。如果接受此條款，將意味著管理方在某種情形下可以“全身而退”，無(wú)須征得業(yè)主方的同意就可以將酒店交由一個(gè)關(guān)聯(lián)的管理公司來(lái)管理。而無(wú)論誰(shuí)都對(duì)于這個(gè)新的管理公司的管理能力和履約能力根本無(wú)法保證，將導(dǎo)致業(yè)主出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類(lèi)條款應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持修改為管理方的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)業(yè)主事先書(shū)面同意。（2） 業(yè)主選擇轉(zhuǎn)讓的限制。雖然日后業(yè)主與第三方轉(zhuǎn)讓交易行為并不因未能滿足管理同中可轉(zhuǎn)讓的條件而導(dǎo)致無(wú)效（除非存在惡意、串通等情形），但業(yè)主就此需要向管理公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任。為了方便日后退出酒店項(xiàng)目或資產(chǎn)變現(xiàn)，業(yè)主需盡量減少或弱化合同條款中對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制性條件，為自身爭(zhēng)取

19、盡可能的權(quán)益。特別是，在向關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓時(shí)以及業(yè)主為上市公司，第三方通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)業(yè)主股票或所有者權(quán)益時(shí)。十一、 發(fā)展限制條款這不是一個(gè)必設(shè)的條款，發(fā)展限制條款是否在委托管理協(xié)議里面出現(xiàn)，取決于業(yè)主的偏好和投資計(jì)劃的安排，有的業(yè)主愿意在同一市場(chǎng)區(qū)域聘請(qǐng)或容忍別的業(yè)主聘請(qǐng)同一家酒店管理公司管理兩家或以上同一品牌系列的酒店，而有的業(yè)主不愿意看到同一個(gè)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)“同室操戈”。對(duì)于后者的業(yè)主，建議設(shè)定一個(gè)發(fā)展限制條款，要求酒店管理公司會(huì)在一定的區(qū)域內(nèi)，一定的時(shí)期內(nèi)，不在約定市場(chǎng)范圍內(nèi)，再管理一家同一品牌系列的酒店。當(dāng)然，無(wú)論所處的城市大小，這個(gè)區(qū)域都應(yīng)當(dāng)是合理的。十二、 知識(shí)產(chǎn)權(quán)在酒店委托管理合同

20、中所涉及的知識(shí)產(chǎn)權(quán)范圍非常廣，除了商標(biāo)本身以外，還包括手冊(cè)、許可方技術(shù)、品牌標(biāo)準(zhǔn)以及管理方開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)品牌酒店的方法、構(gòu)思、步驟和方案等。如果從更為廣義的角度理解，管理方所提供的標(biāo)準(zhǔn)化的中央集團(tuán)服務(wù)、會(huì)員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃等都可以算作管理方知識(shí)產(chǎn)權(quán)的一部分。這部分最常涉及的事項(xiàng)集中在：（1） 酒店品牌注冊(cè)。業(yè)主應(yīng)主要從兩個(gè)角度來(lái)謹(jǐn)慎判斷品牌的合法性：首先，作為許可合同工的簽約主體，許可人是否是商標(biāo)的所有權(quán)人，或合法的授權(quán)許可人，擁有充分的授權(quán)在酒店日常經(jīng)營(yíng)中使用該品牌商標(biāo)；其次，該管理公司的商標(biāo)是否已在中國(guó)合法注冊(cè)，或者通過(guò)國(guó)際申請(qǐng)程序，使該品牌在其他國(guó)家經(jīng)政策的商標(biāo)權(quán)延伸至我國(guó)。若管理方未取得相應(yīng)的商標(biāo)

21、權(quán)，在合同的實(shí)際履行中可能出現(xiàn)以下幾種局面：商標(biāo)權(quán)利人禁止酒店使用該商標(biāo)，并提出索賠；商標(biāo)權(quán)權(quán)利人并未向酒店主張權(quán)利，暫未實(shí)際使用該商標(biāo)或在酒店之外的經(jīng)營(yíng)范圍上使用該商標(biāo)，酒店可以繼續(xù)使用；商標(biāo)權(quán)利人并未禁止酒店使用，但在其自己的酒店上使用該商標(biāo)，給酒店經(jīng)營(yíng)造成一定影響。一旦發(fā)生上述情形，即便根據(jù)合同約定，業(yè)主有權(quán)解除合同并要求管理方賠償損失，但對(duì)業(yè)主而言，結(jié)果將是：實(shí)際損失遠(yuǎn)超出所能獲得的賠償范圍，或因第三方未提出索賠，或無(wú)法量化具體損失而很難向管理方提出索賠。（2） 合同終止后的摘牌涉及三類(lèi)物品的處理。包括標(biāo)牌、標(biāo)示或標(biāo)志；低值易耗品；家具、裝置及設(shè)備（FF&E）：這類(lèi)物品的價(jià)值通常比較大

22、，在合同終止時(shí)尚未滿折舊年限，如果在合同終止后不能使用將給業(yè)主造成很大的成本浪費(fèi)。因此，應(yīng)該盡量尋找變通方案解決。十三、 保險(xiǎn)維持條款保險(xiǎn)條款是所有知名品牌酒店管理合同中都會(huì)涉及的條款，由于國(guó)際品牌酒店對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁極為重視，因此這種酒店集團(tuán)都要求在全世界各地的管理合同中要求若干業(yè)主應(yīng)購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)和管理方應(yīng)維持的保險(xiǎn)（但保費(fèi)需計(jì)入酒店預(yù)算成本），并要求保險(xiǎn)合同中需要具備交叉責(zé)任或放棄代為求償權(quán)等條款。同時(shí)，管理方一般都會(huì)要求業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)需要將管理方增加為“附加被保險(xiǎn)人”（或稱(chēng)“額外保險(xiǎn)人”），以防止在由于自己的原因造成酒店損害時(shí)，保險(xiǎn)公司向業(yè)主賠付后再向自己追償。對(duì)于此類(lèi)約定，業(yè)主方雖然可以接受，但要注意由此可能會(huì)導(dǎo)致保費(fèi)的增加。此外，對(duì)于管理方要求購(gòu)買(mǎi)的險(xiǎn)種，也要與保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人核實(shí)清楚，確定存在管理方要求的險(xiǎn)種，因?yàn)閷?duì)于有些國(guó)際品牌酒店來(lái)說(shuō)，在歐美或其他國(guó)家存在的險(xiǎn)種，可能我國(guó)或我國(guó)的保險(xiǎn)公司并不一定有。十四、 爭(zhēng)議解決條款爭(zhēng)議解決條款往往是業(yè)主方保障自己權(quán)益的最后一步砝碼，因此在合同審核或談判時(shí)也應(yīng)盡力向有利于自己一