小區(qū)物業(yè)管理制度匯編

1、小區(qū)物業(yè)管理制度一、安全職責1嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度；2. 負責制定各項安全護衛(wèi)職責制度，根據(jù)實際情況進行指導和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；3. 負責小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護和公共服務場所安全防的督察；4做好公司管理區(qū)域的管理工作，涉及案件的要及時移交派出所，業(yè)務上自覺接受派出所指導；5.查處公司管理區(qū)域因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災事故；6建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；7.抓好護衛(wèi)隊思想政治教育和業(yè)務技能培訓；8做好新接物業(yè)護衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；9.完成領(lǐng)導交辦的其他任務二、護衛(wèi)崗位職責1護衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號，儀容嚴整；2.糾正

2、違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；3上崗時要認真檢查設(shè)備、設(shè)施，認真做好安全防工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應立即查明情況， 排除險情，并及時報告領(lǐng)導，確保小區(qū)的安全；4. 堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)犯罪分子要勇于與之斗爭并設(shè)法將其抓獲；5. 熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失；6. 愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對小區(qū)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用；7. 熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理；8. 值班時間，對崗位發(fā)生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；9. 熟悉小區(qū)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情

3、況；10. 嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接記錄；11. 對進入小區(qū)的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；12. 對進入小區(qū)的陌生車輛要進行登記；13. 對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維護秩序及提供請客 的職責；14. 熟悉本管理區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；15. 認真完成領(lǐng)導交辦的其他任務。三、門崗、巡邏崗位職責1.24小時嚴密監(jiān)視護衛(wèi)對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領(lǐng)導 報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；2掌握業(yè)主的來客動態(tài)，維護小區(qū)秩序；3嚴格執(zhí)行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入；4.熟悉小區(qū)住戶

4、的基本情況；5做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責 明確；6嚴格執(zhí)行24小時巡邏制度；7.對于進入小區(qū)的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行；8對于進入小區(qū)的陌生車輛認真登記方可進入。委托方（以下簡稱甲方）：日月星城小區(qū)業(yè)主委員會受委托方（以下簡稱乙方）：市永成物業(yè)管理根據(jù)物業(yè)管理條例、市物業(yè)管理條例及等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平 等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對日月星城小區(qū)（以下稱 本小區(qū)”實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況 座落位置：臥彩江以南，江東南路以東，北侖鐵路以北，啟文路以西（包括啟

5、文路東華景閣），建筑面積： 22萬平方米；物業(yè)類型：多層、高層住宅樓。第二條委托管理事項1. 房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊 通道、門廳、設(shè)備機房）的維修、養(yǎng)護和管理。2. 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓消 防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。3. 本物業(yè)規(guī)劃紅線屬物業(yè)管理圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路 燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。4. 本物業(yè)規(guī)劃紅線的附屬配套服務設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。5. 公共環(huán)境（包括公共

6、場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。6. 小區(qū)交通秩序及車輛停泊管理。7. 維護公共秩序，協(xié)助做好管理區(qū)域的安全防工作。8 物業(yè)經(jīng)營用房的出租與管理（具體管理辦法由附件3約定）。9. 開展社區(qū)文化娛樂活動。10. 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。11. 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。 第三條合同期限本合同期限為年。自 年 月 日起至年 月日止。第四條甲方的權(quán)利和義務1. 根據(jù)法律、法規(guī)，制定、通過小區(qū)管理的各項制度、規(guī)定，與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃，審 查通過年度專項維修基金的概預算、決算報告；2. 制定小區(qū)管理服務標準，對乙方的管理實施監(jiān)督檢查。管理服務標準和

7、監(jiān)督檢查辦法由本合同附件1約定。如乙方?jīng)]有遵守附件 1的約定，造成違約，甲方有權(quán)根據(jù)附件1的約定進行處罰。3. 委托并支持乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠 償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責任人采取必要的催繳催改措 施。4. 甲方有權(quán)在乙方管理期滿時收回本物業(yè)由乙方使用或代管的所有物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程 建設(shè)竣工資料、住用戶資料等）。5. 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定容所進行的管理和經(jīng)營活動。6. 協(xié)助處理非乙方職權(quán)圍而產(chǎn)生的各種糾紛。7. 協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。8. 法規(guī)政策規(guī)定由

8、甲方承擔的其他責任。第五條乙方的權(quán)利和義務1. 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，擬訂本小區(qū)物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則， 報業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過后實施管理，不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當利益。2. 遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務項目、服務容、服務標準，測算物業(yè)管 理服務收費標準，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費 不服務或多收費少服務。3. 負責編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。4. 依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法

9、規(guī)政策的行為進行處理。5. 有權(quán)選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將整體管理責任轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將重要 專項業(yè)務承包給個人。6. 接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。7. 每半年向業(yè)主委員會報告一次管理費用收支賬目，每年一次向全體業(yè)主榜公布。8. 對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)改擴建完善配套項目，須報甲方 和有關(guān)部門批準后方可實施。9. 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況。10. 開展社區(qū)文化活動和便民服務工作；11. 根據(jù)前期物業(yè)管理合同 委托乙方管理和使用的全部物業(yè)及其種類管理檔案、財務等資料，繼續(xù)

10、由乙方管理和使用。本合同終止后 15日，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務狀況 進行財務審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。12. 不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務，但有關(guān)政府部門鑒定是由于乙方嚴重失職造成業(yè)主及其他住用人在小區(qū)受到人身和財產(chǎn)損失的，乙方應予以適當賠償或承擔相關(guān)行政責任。第六條管理服務費用I 本物業(yè)的管理服務費按下列標準執(zhí)行： 多層住宅每月每平方米建筑面積 0.45元直接向業(yè)主收取。 高層住宅按每月每平方米建筑面積1.50元直接向業(yè)主收取，其中未設(shè)專職

11、保安服務的高層住宅按每月每平方米1.30元直接向業(yè)主收取。各高層住宅的電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所 需電費不列入物業(yè)服務成本，物業(yè)公司另行向高樓業(yè)主收取。 店鋪按每月每平方米建筑面積 1.30元直接向業(yè)主收取。2. 乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務，經(jīng)雙方約定， 采取低于市價的核算方式，按實際發(fā)生費用計收。3. 房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提岀方案，經(jīng)甲方同意 后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在專項維修基金中支付。專項維修基金的收取執(zhí)行政府物業(yè)管理主管部門的指導 標準。4 物業(yè)收費的其他約定見附件

12、3。第七條獎懲措施1. 乙方全面完成本合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；(1 )由甲方從利用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入中撥出一部分資金用于獎勵具體管理人員，具體辦法由業(yè)委會制定。(2)合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映 良好，可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。2. 乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方根據(jù)附件1的約定，對乙方進行下列處罰：(1 )管理費打折收??；(2)情況嚴重，多數(shù)業(yè)主意見大的，中止合同。第八條違約責

13、任1. 如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，乙方有權(quán)要 求甲方限期整改和相應的經(jīng)濟補償，情況嚴重時有權(quán)中止合同。2. 如因乙方原因，造成不能完成管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，情況嚴重時有權(quán)終止合同。3. 因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，乙方有義務代表甲方向相關(guān)建設(shè)安裝 單位索賠，甲方應積極協(xié)助。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承擔責任并負?善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準)4 管理服務過程中各項具體的違約責任由本合同附件1約定。第九條其他事項1. 雙方可對本合同的條款進

14、行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。2. 合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，一方如要續(xù)訂合同，應在該合同期滿2個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?jīng)雙方同意后，續(xù)訂合同，合同容另行商定。3. 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定 及時協(xié)商處理。4. 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的， 依法向人民法院提起訴訟。5. 本合同之附件(附件1，附件2，附件3)均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定 的事項，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。6. 本合

15、同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室(備案)各執(zhí)一份，具有 同等法律效力。7. 本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章：乙方簽章：代表：法人代表：年 月 日年 月 日附件1、日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法附件2、日月星城小區(qū)經(jīng)營用房、停車費、廣告費收入管理辦法附件3、日月星城小區(qū)物業(yè)管理費收取辦法附件1日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法（草案）總體要求：通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務容、標準和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)質(zhì)價相符”和明明白白”消費，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務。管理服務標準一、客戶服務總體要求：服務有效投訴少于

16、 5%，處理及時率100% ;業(yè)主滿意率80%以上。不達標即為違約。 具體要求：1、佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業(yè)主（使用人）的報修與求助耐心細致，對收費項目及 時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。2、 服務時限。急修服務 15分鐘到位，8小時修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做 出合理解釋，做出限時承諾。小修 2日修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日 和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受 2日限制）。3、 對業(yè)主的投訴及時回訪，回訪率 100%，并件件有記錄。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理總體要求：

17、房屋完好率大于等于 98% ;設(shè)施設(shè)備完好率大于等于 95% ;不達標即為違約。 具體要求：1、 巡檢。（1）每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做岀評價，做好記錄；（2）每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易岀問題的部位重點檢查；（3 ）每半年檢查清除1次屋面、檐溝落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（4

18、）每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè) 主或者業(yè)主委員會。2、房屋。（1 ）裝修管理。將住宅室裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋備 案登記時，對不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的容，應在2個工作日給岀修改意見；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時 報告有關(guān)部門依法處理。（2 ）油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管

19、、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、鑄鐵 污水管、水管等應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室墻面每5年應粉刷1次。（3）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。（1 ）給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，岀現(xiàn)問題隨時處理。（2）排水設(shè)施?；S池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通 1次，保證通道清潔，排水暢通。3、供配電系統(tǒng)

20、建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、 維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運行正常，沒有人為故障。4、智能化系統(tǒng)設(shè)備運行正常，專業(yè)人員 24小時值班，監(jiān)控反應靈敏，異常情況及時檢修。5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng) 檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。6、電梯運行與管理（1 ）與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同， 并明確被委托企業(yè)的責任。（2）每日監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進行1

21、次全面調(diào)整和測試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故 障率低于7%。（ 3）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生 活的影響。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障， 并盡快設(shè)法解救乘客。7、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施（1 ）保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；（2 ）按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（3）停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；（4）停車場照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備。

22、三、清潔管理總體要求：外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。具體要求：1、 一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次; 每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹 2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵 1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象， 無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無明顯 灰塵，石地面干凈無

23、明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。2、 電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔 1次。避免在客人 多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。3、停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、 空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線 基本無污跡、無灰塵。4、 道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時間不能超過1 小時；路邊燈具無灰塵，燈具無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

24、5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔，無積塵，無污跡，無亂貼。6、 休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時間不超過1小時。7、 垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱 無明顯污跡、油污，無明顯異味。8、 垃圾收集與處理。垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。9、 衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進行1次。五、園林綠化養(yǎng)護與管理總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節(jié)氣候特點

25、，沒有人為毀 綠損綠事故。達不到此要求即為違約。具體要求：1、草坪。成活率在 95 %以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病 蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理； 根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。2、園林樹木。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈； 樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整， 棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。3、花壇?；ɑ荛L

26、勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建 筑小品的清潔衛(wèi)生。4、 人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。四周安全設(shè)施狀況， 發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。六、安全防總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)發(fā)生的 刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。具體要求：1、配備接受過專業(yè)訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責任心強，無犯罪記錄，工作認真負責，掌握基本安全護衛(wèi)技能， 熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)，儀容儀表規(guī)整

27、齊；上崗時精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。2、 門衛(wèi)。本小區(qū)實行封閉管理。主岀入口24小時至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進入，外 來人員應進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進入；大件物品搬出實 行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。3、 巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于 6次，夜間巡邏次數(shù)不少于 8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強 巡邏；每組巡邏人員不少于 2人；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用 戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護 現(xiàn)場

28、和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。4、緊急事故反應。（1 ）制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應急等；（2）有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)；（3）高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；（4）對緊急事故做岀快速、正確的反應，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復生活秩序。5、 其他防措施。（1 ）設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現(xiàn)場查看， 予以恰當?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標志并有防護措施；（3）協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（4 ）對小

29、區(qū)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明；（ 5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登 記備案制度。七、交通、車輛管理總體要求：車輛進岀停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達不到 此要求即為違約。具體要求：1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進 行引導，保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發(fā)的收費標準收費。2、 在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停 放。3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛

30、、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止。4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。5、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，岀門憑證放行。6、杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。八、消防管理總體要求：設(shè)施齊全，標識清晰，使用功能良好，防止火災責任事故。具體要求：1、 定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法， 提高自防自救的能力。2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消 防通道設(shè)置路障。3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物 資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)。每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。九、檔案資料管理1、