亨事達(dá)超收購可行性方案111115

1、亨事達(dá)超市收購可行性方案一、項(xiàng)目簡介廈門亨事達(dá)購物廣場有限公司成立于 2004年7月，注冊資金500萬元，總部位于廈門市思明區(qū)龍虎山路鷺悅豪庭，是一家集生鮮超市、便利店、旅游商場為一體的商業(yè)型企業(yè)，目前企業(yè)已分別在上李、金尚、萬壽、徐厝、泰和花園、 興隆、康樂七個(gè)社區(qū)開設(shè)連鎖生鮮超市，在廈門大學(xué)學(xué)生公寓開設(shè)校園便利店， 在每日客流近30萬的廈門BRT快速公交場站12個(gè)站點(diǎn)上設(shè)置連鎖便利店。具 體門店信息請?jiān)斠娤卤恚盒蛱栭T店名稱門店地址營業(yè)面積2(m)1金尚店廈門市金尚農(nóng)貿(mào)市場二樓19002上李店思明區(qū)龍虎山路490號2529.253徐厝店湖里昌安路67號10004力壽店思明區(qū)萬壽路10號之三8

2、205興隆店湖里區(qū)興隆路9號底層6396泰和店泰利花園N1棟一層15號商場843.247廈大公寓便利店曾厝按西里139號四層樓房250小計(jì)7981.498BRT便禾I店BRT開禾站、斗西站等 12家店4059康樂店湖里區(qū)仙洞路與興隆路交匯處3200小計(jì)3605備注：該表格信息來自亨事達(dá)公司提供的信息。二、廈門市宏觀數(shù)據(jù)情況（一）廈門市人均收入增減情況根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，廈門市2010年全市戶籍人口 180.21萬人。其中, 城鎮(zhèn)人口 145.07萬人，島內(nèi)的思明、湖里兩區(qū)合計(jì) 85.48萬人，占全市的 47.43%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29253元，比上年增長12.0%。其中，居民 人均工

3、薪收入23314元，增長13.0% ;人均經(jīng)營凈收入2297元，增長5.3%; 人均財(cái)產(chǎn)性收入1676元，增長10.7% ;人均轉(zhuǎn)移性收入6579元，增長21.4%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出19961元，增長11.0%,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36.5% o（二）廈門市消費(fèi)品及零售市場情況1 .社會消費(fèi)品零售總額市場情況根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，廈門市2010年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額696.55 億元，比2009年增長21.0% ,增幅比2009年提高了 6.8個(gè)百分點(diǎn)，高于全省平 均增幅，位居全省九地市零售總額增幅第二位。剔除消費(fèi)品價(jià)格因素的影響，全 市消費(fèi)品零售總額的增幅為17%。（詳見下圖：圖一）社

4、會消費(fèi)品零售息額累計(jì)增幅走勢圖示（圖一）備注：該圖表來自廈門市統(tǒng)計(jì)局2 .社會消費(fèi)零售總額分行業(yè)構(gòu)成情況從分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)完成零售額54.13億元，比上年增長9.3%,占零售總額 的比重為7.8%;零售業(yè)實(shí)現(xiàn)554.87億元，增長23.2%,占零售總額的比重為 79.7%,全年批發(fā)零售企業(yè)景氣指數(shù)在140-170的“高度景氣”區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，高于 全市水平且平穩(wěn)發(fā)展。（詳見下圖：圖二）社會消費(fèi)品零售總額行業(yè)構(gòu)成（圖二） tttfelk口導(dǎo)管比住宿業(yè)日錢以業(yè)備注：該圖表數(shù)據(jù)來自于廈門市統(tǒng)計(jì)局三、競爭者對比（一）競爭者廈門網(wǎng)點(diǎn)對比廳P新華都永輝民興1同安區(qū)同安店海滄區(qū)新陽店官任店2思明區(qū)蓮花店海滄區(qū)禹

5、州店住總店3思明區(qū)廈大店思明區(qū)思樂店龍勝里店4翔安區(qū)翔安店湖里區(qū)海天店碧山店5思明區(qū)仙岳店思明區(qū)西林店殿前店6東渡店湖里區(qū)康樂店鼓浪嶼店7思明區(qū)美湖店思明區(qū)祥和店高林店8思明區(qū)南湖店思明區(qū)岳陽店前埔北9思明區(qū)樂浦店文屏店10思明區(qū)美仁宮店湖濱店11濱水店12美仁店總計(jì)10家8家12家備注：新華都及永輝超市數(shù)據(jù)來自于其官方網(wǎng)站（二）競爭者門店拓展情況1 .永輝超市備注：該圖表來自永輝超市官方網(wǎng)站2 .新華都90口門店數(shù)口 90備注：該圖表數(shù)據(jù)來自于新華都官方網(wǎng)站四、項(xiàng)目定位（一）市場定位生鮮超市（二）經(jīng)營產(chǎn)品類別定位1 .生鮮類：蔬菜、水果、鮮肉、水產(chǎn)、家禽、糧油、豆制品、面包等（廈大公寓店除外

6、）2 .食品類：調(diào)味品、冷凍冷藏食品、飲料、休閑食品、奶制品、茶葉、煙酒等；3 .非食品類：洗滌用品、紙制品、家居廚房用品、家紡織品等（三）目標(biāo)客戶群體周邊社區(qū)居民及外來人口五、投資估算項(xiàng)目總投資1934萬元，其中溢價(jià)收購成本1400萬元，裝修投入成本534 萬元。（備注：由于根據(jù)調(diào)研，目前亨事達(dá)BRT各站點(diǎn)便利店租賃成本負(fù)擔(dān)過高， 經(jīng)營狀況差；康樂店位置極差，已處于停業(yè)狀態(tài)。因此亨事達(dá)BRT各站點(diǎn)便利店與康樂店不具備持續(xù)經(jīng)營條件，沒有投資價(jià)值。其余7家門店均具備較好持續(xù)經(jīng)營條件，且市場具備民興生鮮超市經(jīng)營基礎(chǔ)和成長空間。 擬按7家門店溢價(jià)收購?fù)顿Y成本1400萬元測算）具體投資情況請?jiān)斠娤卤恚?/p>

7、單位：萬元廳P門店名稱宮業(yè)面積（m2）資產(chǎn)評估值收購成本重置改造投資成本總投資成本1金尚店19002622801043842上李店2355.272943401524923徐厝店1000185200742744力壽店820123180532335興隆店639123110621726泰和店843.24177250723227廈大公寓便利店25038401757合計(jì)7981.49120214005341934備注：收購成本1400萬元是按年投資報(bào)酬率 13.0 %預(yù)測在租賃期內(nèi)可回收的最高收購成本（假定其他因素不變）。六、收入估算（一）銷售收入估算根據(jù)夏商民興超市的實(shí)地調(diào)研情況以及夏商民興超市整體運(yùn)

8、營能力，同時(shí)結(jié)合超市行業(yè)平均運(yùn)營情況的基礎(chǔ)上，來預(yù)估并購改造后的亨事達(dá)超市整體銷售收 入。該項(xiàng)目改造后第一年銷售總收入為 10220萬元，以后每年銷售總收入均按 照6%遞增。第一年銷售收入具體數(shù)據(jù)請?jiān)斠娤卤恚簡挝唬喝f元序號門店名稱預(yù)估目前日銷售增長率改造后日銷售額月銷售額年銷售額1金尚店3.540%4.91471,7892上李店540%72102,5553徐厝店240%2.8841,0224力壽店2.540%3.51051,2785興隆店2.740%3.81141,3876泰和店3.540%51501,8257廈大公寓便利店10%130365合計(jì)20.22884010,220（二）其他業(yè)務(wù)收入

9、估算其他業(yè)務(wù)收入主要是針對進(jìn)入超市的商品收取的促銷費(fèi)及攤位租金等， 根據(jù) 夏商民興超市運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)分析，該項(xiàng)目其他業(yè)務(wù)收入第一年為 56萬，以后每年按 照2%遞增。七、費(fèi)用估算（一）租賃費(fèi)用在原有合同租賃期限內(nèi)，該項(xiàng)目 7個(gè)網(wǎng)點(diǎn)預(yù)測期內(nèi)第一年的租賃總費(fèi)用為356.10萬元。由于該項(xiàng)目7家門店租賃費(fèi)用及租賃年限相差區(qū)間較大，且部分 網(wǎng)點(diǎn)將于未來1.7年至3年間租賃合同期限到期。根據(jù)亨事達(dá)提供的信息，近期 合同即將到期的4個(gè)網(wǎng)點(diǎn)將可續(xù)簽，但租賃費(fèi)用預(yù)估會有所上漲。目前各門店具 體租賃費(fèi)用情況如下:剩余序門店名門店地營業(yè)面原合同租賃期限每月租租期號稱址積（m 2）金（元）（年）廈門市金尚農(nóng)10 年(20

10、04.9.1-2014.8.30)1金尚店貿(mào)市場1900可續(xù)簽500853一樓思明區(qū)龍猊山15年2上李店路4902529.25(2006.5.1-2022.12.31)8093610.4號湖里昌7 年(2009.6.1-2013.4.30)3徐厝店安路671000可續(xù)簽165571.7號思明區(qū)力壽路3 年(2010.5.1-2013.4.30)4萬壽店10號之三820可續(xù)簽233701.7湖里區(qū)5 年(2009.7.24-2014.7.23)5興隆店興隆路9639可續(xù)簽386603號底層6泰和店泰和花843.2410年400008園N1棟一層15號商場(2009.8.30-2019.8.30)

11、7廈大公寓便利店曾厝按西里139號四層樓房2508 年(2009.4.1-2017.3.31)100005.6小計(jì)7981.492596088BRT便利店BRT開禾站、斗西站等12家店4055 年(2009.5.20-2014.5.19)920752.69康樂店湖里區(qū)仙洞路與興隆路交匯處320015年(2009.10.15-2024.10.14)9600012.4小計(jì)3605188075由于亨事達(dá)與原產(chǎn)權(quán)方或有權(quán)出租人物業(yè)租賃合同中約定租金不含相關(guān)稅費(fèi)，因此在延續(xù)其租賃合同后將相應(yīng)增加預(yù)測經(jīng)營期內(nèi)稅金成本；在預(yù)測經(jīng)營期 內(nèi)租金按原合同條款遞增，未考慮物業(yè)移交時(shí)可能新增租金成本因素， 具體各門

12、店預(yù)測期內(nèi)租金成本變化情況詳見附表（亨事達(dá)七門店物業(yè)租賃情況表 一, 亨事達(dá)七門店物業(yè)租賃情況表 二）。（二）人工費(fèi)用本項(xiàng)目7個(gè)網(wǎng)點(diǎn)總配置員工總數(shù)預(yù)計(jì) 221人，第一年人工總成本為675萬元，其中：工資總額554萬元，五險(xiǎn)一金100萬元，工會經(jīng)費(fèi)11萬元，福利及教育經(jīng)費(fèi)8萬元。同時(shí)人工成本按照每年3%遞增。第一年人工成本具體情況請?jiān)?見下表：亨事達(dá)各1店人員配置情況及人工成本測算表4用門店翱:SK55.A 由人工成本三賺副司中AI 三秒 f可 年】IL<生望田有螳雷 缶俎等五愈T合計(jì)a削i $臃青帚+ 5本產(chǎn)出衲耦nr鉞慘言 I撐怕國加若174Ififi5121179T5I14550&a

13、mp;t<Nt42115KL1MIL?二季店aa. nWS6110107121irrerr2M13!BKD2311?1E2g版3牖店IODO3511544565L21?6DH13000即際6256J；72：LMl擊萬野也so30W335591!63EEZ1112264國汨】Si?nB565326331I：125TB1I1DQ97ffTMM咐2UM酒&t毒和任 修.r301霞33&2®TBJ11122ism!SJPTS般93翱工霞25DT1(ism21D215DT82154即牌1922：l134222!甚3161.252制i的j同的MID0237期gE75（三）水

14、電費(fèi)用本項(xiàng)目水電費(fèi)用按照7家網(wǎng)點(diǎn)全年商品銷售總收入（不含稅）的 0.5%進(jìn)行預(yù)估，第一年水電費(fèi)為45萬元。由于水價(jià)及電價(jià)相對較穩(wěn)定，同時(shí)根據(jù)民興超市以往經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)所得，各門店每年的水電費(fèi)用均較為穩(wěn)定， 故該項(xiàng)目以后每年水電費(fèi)用仍暫時(shí)固定于45萬元（四）裝修攤銷和固定資產(chǎn)折舊裝修費(fèi)按5年平均攤銷，每年裝修攤銷費(fèi)為107萬元；止匕外，根據(jù)福建中興資產(chǎn)評估評估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司對上述七門店資產(chǎn)評估價(jià)值1202萬，收購成本1400萬與資產(chǎn)評估價(jià)1202萬溢價(jià)198萬按5年商譽(yù)進(jìn)攤銷，每 年商譽(yù)攤銷費(fèi)用為39.60萬元。（六）其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括維修費(fèi)用、廣告費(fèi)、包裝費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、低佰易耗品攤銷

15、、差旅費(fèi)、電話費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、辦公用耗材等，按每年 72萬計(jì)。八、利潤估算表九、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)。參照我國的財(cái)務(wù)制度，結(jié)合零售業(yè)的實(shí)際情況， 這里計(jì)算了全部投資情況下的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）、及靜態(tài)投資回收期（IP）。凈現(xiàn)值（NPV, 12%） =369萬元。內(nèi)部報(bào)酬率（IRR） =16.97%。靜態(tài)回收期（IP） =6.10年十、敏感性分析由于夏商民興超市在生鮮超市領(lǐng)域具有較豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因此對生鮮超市的投資成本、經(jīng)營管理費(fèi)用等方面的估算應(yīng)該不會出現(xiàn)重大的偏差。但是

16、對于更商民興超市而言，由于本項(xiàng)目涉及溢價(jià)收購及收購網(wǎng)點(diǎn)重新裝修改造再營業(yè)事 宜。因此實(shí)際的銷售額可能與預(yù)測值出現(xiàn)一定的偏差，此外還由于項(xiàng)目溢價(jià)收購 的特殊性所涉及到的收購價(jià)問題。所以，下面將重點(diǎn)分析銷售額、增長率及收購 價(jià)對該項(xiàng)目的影響，具體如下：（一）第一年銷售額敏感性分析敏感因敏感指標(biāo)每年增長率6%8700 萬9700 萬10100 萬10500 萬11500 萬NPV （力兀）-936-902725911346IRR?10.77%15.66%19.99%30.90%回收期（年）10年以上7.26.355.654.33從圖表可以看出，當(dāng)預(yù)計(jì)每年銷售額保持 6%增長速度時(shí)，第一年銷售額必須達(dá)

17、到10100萬元以上，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)才相對比較理想。（二）增長率敏感性分析敏感因省-年銷售額 10200力兀2%3%4%5%6%7%NPV （力兀）-855-559-26153354652IRR?1.83%7.82%12.76%16.76%20.24%回收期（年）10年以上9.277.636.796.145.77從圖表可以看出，當(dāng)?shù)谝荒甑匿N售額為 10200萬元時(shí)，每年的增長率必須保持在5%以上，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)才相對比較理想。（三）項(xiàng)目收購價(jià)敏感性分析'、.， 敏感因敏感指標(biāo)收購價(jià)1200 萬1300 萬1400 萬1500 萬1600 萬NPV （力兀）24415669-18-108IR

18、R15.87%14.37%13.00%11.74%10.56%回收期（年）6.196.466.747.026.55從圖表中可以看出，當(dāng)?shù)谝荒赇N售額為 10220萬元，且每年銷售額增長率保持5%的增長速度，同時(shí)其它相關(guān)成本估算不出現(xiàn)大的偏差時(shí)，項(xiàng)目收購價(jià)最 高為1400萬元，財(cái)務(wù)指標(biāo)才比較理想。十一、調(diào)查結(jié)論（一）根據(jù)夏商集團(tuán)一核兩翼的發(fā)展戰(zhàn)略， 以及認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹及響應(yīng)廈門市委市 政府對于夏商集團(tuán)在“農(nóng)改超”建設(shè)進(jìn)程中要勇?lián)厝危e極充當(dāng)主力軍，全程 參與“農(nóng)改超”的經(jīng)營運(yùn)作的要求與指示。夏商民興超市應(yīng)當(dāng)在“農(nóng)改超”及生 鮮超市的發(fā)展上，加快企業(yè)發(fā)展步伐，力爭在廈門生鮮超市市場上做強(qiáng)做大規(guī)模， 服務(wù)好廈門市民的菜籃子及米袋子。由于生鮮超市的行業(yè)特性決定了該行業(yè)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景， 同時(shí)結(jié)合 國家對菜籃子米袋子工程的歷來重視程度及政策支持，